Актив пропъртис АДСИЦ (AKTV, AKTIV/5AX, AKTB, AKTC)

консолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (263)

публикуван на 2026.08.28 13:21:00 в Investor.bg
- 2026.08.28 13:22:55 -

Index	263	261	253
Цена (Price)	5.67	5.63	5.75
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-459	-806	-887
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	5 078	4 650	-486
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	444	27	86
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	8 772	8 414	2 222
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.45	2.66	-25.93
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.40	0.40	0.50
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.42	1.47	5.67
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.46	-4.00	-0.47
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	10.43	11.17	64.98
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	48.25	-497.04	-223.37
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	132.73	-148.04	-133.33
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	416.28	-96.51	-93.31
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	100.12	47.12	-8 405.60
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	21.90	17.79	-1.89
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-4.48	60.43	64.89
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	57.89	55.27	-21.87
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	16.96	16.28	-1.90
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	5.36	4.94	-0.67
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	3.15	3.59	6.31
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	67.80	67.94	72.88
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	178.44	168.63	415.99
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	3.46	3.48	3.41
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	9.66	-2.16	7.48
Очаквана цена (Expected price)	6.22	5.51	6.18
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	5.28	-9.82	12.66
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	5.97	5.08	6.48
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	7.39	8.86	12.62
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	8.55	6.77	12.92
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-2 325.64	-3 187.95	-4 000.56
Стойност на една акция DCF	-126.24	-173.94	-224.28

• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 48.25 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 5 078 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 1 144.86 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 2.45
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 126 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 132.73 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 7 352 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 502.13 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 416.28 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 294.78 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 416.28/-7.09 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 294.78/36.45 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 57.89 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 21.90 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 16.96 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.40
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 5.36 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 142.82 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 2 544.54 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 100.12 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 201.35 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.46
• Средна дивидентна доходност от AKTV (AKTIV/5AX) за 5 години: 3.46 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 9.66 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -459 хил.лв.
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 36.60 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 32.20 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 67.80 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 2 080.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.12 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 224.03 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 257.24 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 112.58 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 110.41 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 429.00 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -2 325.64 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -459 хил.лв., като нараства с 48.25 %. За последните 12 месеца печалбата достига 5 078 хил.лв., което представлява 2.32 лв. на акция при изменение с 1 144.86 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.672 лв. е 2.45.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 132.73 % и е 126 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 502.13 % до 7 352 хил.лв. (3.35 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 10.43, а на P/EBITDA 1.69.

Актив пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 444 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са нагоре с 416.28 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 294.78 % до 4.00 лв. (общо 8 772 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.42, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 57.89 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -7.09 % и са 904 хил.лв., а за годината са 3 695 хил.лв. с изменение от 36.45 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 229 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 79 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 867 хил.лв., разходите за възнаграждения с 257 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 278 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 583 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (583 хил. лв.). Те от своя страна са 64.49 % от разходите за дейността (904 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 36.60 % и са -168 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -1 854 хил.лв., а делът им е -36.51 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-583 хил.лв.), другите нетни продажби (415 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-2 269 хил.лв.), другите нетни продажби (415 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -291 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 6 932 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Актив пропъртис АДСИЦ към края на юни 2026 г. от 30 781 хил.лв., прави 14.04 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 21.90 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 16.96 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.40.

Резервите от 1 346 хил.лв. формират 4.37 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 10 980 хил.лв. (35.67 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 32.20 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 61 800 хил.лв., а краткосрочните за 3 010 хил.лв., което прави общо 64 810 хил.лв. 8 420 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 3.15 %. Общо дълговете са 67.80 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 210.55 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -4.48 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.68 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 95 591 хил.лв. От тях текущите са 5.62 % (5 371 хил.лв.), а нетекущите 94.38 % (90 220 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 2 361 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 178.44 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 7.67 % от собствения капитал и 2.47 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 5.36 %, а обращаемостта им е 0.09 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 5.53 %. Стойността на фирмата (EV) e 76 670 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 5 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 104 хил.лв. и покриват 2 080.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.12 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 350 хил.лв. (0.37 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 11.63 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 340 хил.лв. с изменение от 142.82 %. Отношението му към продажбите е 76.58 %. За година назад ОПП е 6 294 хил.лв. (2 544.54 % ръст), а ОПП/Продажби 71.75 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 133 хил.лв., а за 12 м. 49 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -612 хил.лв. и -6 850 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -139 хил.лв, а за период от 1 година -507 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 100.12 % до 36 хил.лв., а за 12 месеца е 27 317 хил.лв. (201.35 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.46.

Актив пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: AKTV (AKTIV/5AX)-обикновени 2 192 011 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
AKTV (AKTIV/5AX)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	5 200 000	1	BGN	21.03.2006 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	19 728 099	1	BGN	25.03.2007 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	9	BGN	19.06.2015 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	4.6	EUR	05.01.2026 г.
AKTB	30 000	1000	BGN	01.08.2023 г.
AKTC	12 000	1000	EUR	12.08.2025 г.
AKTB	30 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия AKTV (AKTIV/5AX) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.69 % до цена 5.672 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -1.36 %. Капитализацията на дружеството е 12.43 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 5.437 лв. определя 4.32 % ръст до текущата цена, като тя остава на 3.04 % спрямо върха от 5.85 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Актив пропъртис АДСИЦ са сключени 23 сделки за 4 123 бр. книжа и 23 335 лв.

Усредненият спред по емисия AKTV (AKTIV/5AX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия AKTV (AKTIV/5AX) са 2 192 011 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 955 424 (43.59 %). Броят на акционерите е 83.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 39 300 броя (1.800%). Броят на акционерите расте с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 36 500 броя (1.670%). Броят на акционерите намалява с 4.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 0.1960 лв. 3.46 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
AKTV (AKTIV/5AX)	22.07.2022 г.	0.980	2 148 170.78	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	08.07.2020 г.	0.490	1 074 085.39	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	16.05.2012 г.	0.005	98 640.49	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.05.2011 г.	0.006	108 504.54	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.05.2010 г.	0.020	394 561.98	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	02.07.2009 г.	0.006	118 368.59	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	07.02.2009 г.	0.000	0.00	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	18.06.2008 г.	0.035	690 483.46	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.06.2007 г.	0.028	552 386.77	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.07.2006 г.	0.006	30 160.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -1.49 %, а на дванадесет месечна 16.96 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +1.09 % и +0.68 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+6.62%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-4.19%), а на дванадесет месечна база обращаемостта на краткотрайните активи (+1.35%) и общата рентабилност на приходите (+0.73%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Актив пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (224.03), коригирания резултат (257.24), приходите от продажби (112.58), оперативния резултат (110.41) и свободния паричен поток (429.00).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	4.67
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	224.03
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	257.24
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	112.58
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	110.41
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	429.00

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Актив пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 9.66 %. Очакваната цена на емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 6.22 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.4038	0.4039	-0.02
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.6738	2.4484	0.03
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.8182	1.7936	0.01
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.4777	1.4174	0.05
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	11.1832	10.4285	0.43
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-4.0315	0.4551	9.16
Общо очаквана промяна			9.66

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 6 685 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 3 729 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 6 448 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	30 781	30 738	28 816	29 770	-3.18
Нетен резултат	5 078	3 386	4 676	3 729	-0.07
Коригиран резултат	6 932	4 428	6 906	5 087	-0.10
Нетни продажби	8 772	5 365	8 163	6 685	-0.23
Оперативен резултат	7 352	6 057	7 170	6 448	-0.36
Своб. паричен поток	27 317	1 049	28 161	27 513	9.22
Общо екстраполирана промяна					5.28

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Актив пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 5.28 %, което съответства на цена за емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 5.97 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.5087) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4834) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4834) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.5087	2	248.4395
EuropeanUnionAllowance	0.4834	2	-239.8547
VolatilityIndex	0.3783	2	13.1082
Lumber	-0.2747	1	-10.7254
GDP	0.2548	1	48.5427

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+272.7905}}_{}{\mathrm{+248.4395}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-239.8547}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+13.1082}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-10.7254}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+48.5427}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +499.22% и стойност от 2 661 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4518, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.4569) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4290) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4290) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.4569	2	142.3243
EuropeanUnionAllowance	0.4290	2	-138.7176
VolatilityIndex	0.3366	2	6.1263
GDP	0.2297	1	25.8213
Lumber	-0.2198	1	-3.7990

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+55.6198}}_{}{\mathrm{+142.3243}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-138.7176}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+6.1263}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+25.8213}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{-3.7990}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +172.92% и стойност от 2 467 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4154, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 193 хил.лв. с изменение от -142.03%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на FedFundsRate (0.5018) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на BondYieldBul (0.4985) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на HICP (0.4985) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.5018	2	0.8524
BondYieldBul	0.4985	2	2.4738
HICP	0.4821	2	207.5614
PhosphateRock	0.3343	2	-0.5062
Beef	-0.3275	0	-27.1487

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-285.1064}}_{}{\mathrm{+0.8524}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{+2.4738}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+207.5614}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-0.5062}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-27.1487}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -46.70% и стойност от 67 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2798, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Fish (-0.2580) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на EuroDollar (0.2341) и слаба обратна корелация с изменението на Orange (0.2341).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Fish	-0.2580	1	-25.6481
EuroDollar	0.2341	0	11.6520
Orange	-0.2306	0	-8.4158
AgriculturePriceIndex	-0.2290	0	-23.2166
Groundnuts	-0.2274	0	-1.5984

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+569.4549}}_{}{\mathrm{-25.6481}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+11.6520}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{-8.4158}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-23.2166}}_{}x{\mathrm{AgriculturePriceIndex}}_{}{\mathrm{-1.5984}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +442.91% и стойност от 1 846 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0469, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0218), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0424), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.1530) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0617). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1708.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0218	1	-0.0012
Разходи за дейността 3м.	0.0424	1	0.0049
EBITDA 3м.	-0.1530	1	-0.0037
Опер. паричен поток 3м.	-0.0617	1	-0.0010

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+8.5529}}_{}{\mathrm{-0.0012}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0049}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0037}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0010}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +7.39% и стойност от 13 352 хил.лв. (6.09 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +8.55% и стойност от 13 496 хил.лв. (6.16 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (429.00%), предполага несигурност в оценката на Актив пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	4 553	5 131	5 710	6 289	6 867
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-33	-75	-117	-159	-201
4. Капиталови разходи (CapEx)	11 182	12 317	13 452	14 587	15 722
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	16 993	18 954	20 914	22 875	24 836
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 961	1 961	1 961	1 961	1 961
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-8 450	-8 846	-9 202	-9 517	-9 792
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-4 269	-4 622	-4 974	-5 326	-5 679
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-8 338	-8 733	-9 089	-9 405	-9 682

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Актив пропъртис АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	28 053	28 756	29 458	30 160	30 862
3. Лихвносен дълг (D)	60 005	66 831	73 657	80 483	87 309
4. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	1.2962	1.3726	1.4452	1.5145	1.5807

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1257
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8560
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8232
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	1.2962	1.3726	1.4452	1.5145	1.5807
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	8.9148	9.2041	9.4795	9.7422	9.9929

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	2 269
2. Лихвоносен дълг (D)	64 587
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.5131

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	28 053	28 756	29 458	30 160	30 862
2. Лихвносен дълг (D)	60 005	66 831	73 657	80 483	87 309
3. Цена на собствения капитал (Re)%	8.9148	9.2041	9.4795	9.7422	9.9929
4. Цена на дълга (Rd)%	3.5131	3.5131	3.5131	3.5131	3.5131
5. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2200	5.2108	5.2029	5.1961	5.1902
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-8 338	-8 733	-9 089	-9 405	-9 682
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-7 924	-7 890	-7 806	-7 680	-7 518
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-38 818

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -38 818 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	8.4039
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-271.8116
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-22.8427
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	8.4039

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.7000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	4.1000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.8000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	12.6551
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.3233
3. Номинален растеж на БВП %	6.8242
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.2521

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-9 682
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.2521
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.1902
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-336 963
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-261 642

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-38 818
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-261 642
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-300 460

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-300 460
2. Нетен лихвоносен дълг	64 237
3. Неоперативни активи	87 981
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-276 716
6. Брой акции	2 192 011
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-126.2383

Стойността на една акция от капитала на Актив пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -126.2383 лв., което е -2 325.64% под текущата цена на акцията от 5.672 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (261) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	261	263	%	хил.лв.
Други нетни приходи от продажби-3м.	0	415	+415.00 %	+415
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	27	444	+1 544.44 %	+417
Приходи от дейността-3м.	27	444	+1 544.44 %	+417
Загуба от дейността-3м.	806	459	-43.05 %	-347
Общо приходи-3м.	27	444	+1 544.44 %	+417
Загуба преди облагане с данъци-3м.	806	459	-43.05 %	-347
Загуба след облагане с данъци-3м.	806	459	-43.05 %	-347
Нетна загуба за периода-3м.	806	459	-43.05 %	-347

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	261	263	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	598	34	-94.31 %	-564
Плащания на доставчици-3м.	-76	-147	-93.42 %	-71
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	381	570	+49.61 %	+189
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	796	340	-57.29 %	-456
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	0	133	+133.00 %	+133
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	0	133	+133.00 %	+133
Платени заеми-3м.	-863	-45	+94.79 %	+818
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-57	-1 021	-1 691.23 %	-964
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	0	454	+454.00 %	+454
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-917	-612	+33.26 %	+305
Парични средства в началото на периода-3м.	610	0	-100.00 %	-610
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	489	-139	-128.43 %	-628

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 9 638 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.