Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (BSP, HREIT/5H4, BSPW, BSPB, 5H4M, BSP1, BSP2)

консолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (263)

публикуван на 2026.08.26 15:39:35 в Infostock.bg
* Възможно е отчета да е индексиран неправилно!
- 2026.08.26 15:45:44 -

Index	263	261	253
Цена (Price)	25.43	25.04	24.20
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-516	-407	546
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-25	1 037	-666
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	160	1 123	287
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	4 566	4 693	7 904
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-7 043.19	167.19	-251.63
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.89	2.95	2.88
Цена/Продажби 12м.(P/S)	38.56	36.94	21.20
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	17.56	16.45	15.87
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	148.94	84.61	168.65
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-194.51	-11.51	-81.96
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-119.72	-191.14	-73.70
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-44.25	-57.86	115.79
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-47.79	-56.75	103.51
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	4.77	1.95	-1.01
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-18.99	-15.79	-30.11
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-0.55	22.10	-8.43
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-0.04	1.77	-1.15
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.02	0.97	-0.58
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.07	12.03	10.21
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	41.08	44.31	47.42
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	299.99	286.54	376.93
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	3.65	-0.79	0.99
Очаквана цена (Expected price)	26.35	24.84	24.44
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	5.66	5.80	8.74
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	26.86	26.49	26.31
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	6.69	7.32	6.53
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	7.62	7.80	7.99
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-85.27	-17.62	-58.87
Стойност на една акция DCF	3.75	20.62	9.95

• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 96.25 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 462 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 12.38 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -38.58/-42.48 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 4.77 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -18.99 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.03 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 84.85 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -516 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -194.51 %
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -25 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -186 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -119.72 %
• EV/EBITDA над 20: 148.94
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -44.25 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -42.23 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -89.26/-28.28 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 34.30 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 1 212.00 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 38.56
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -0.55 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -0.04 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.89
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -80 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -74.23 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -47.79 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -5.06 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 17.56
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 149.23 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 598.68 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 79.99 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 61.10 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 2 006.87 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -85.27 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -516 хил.лв., като намалява с -194.51 %. За последните 12 месеца загубата достига -25 хил.лв., което представлява -0.00 лв. на акция при изменение с 96.25 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 25.426 лв. е -7 043.19.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -119.72 % и е -186 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 12.38 % до 1 462 хил.лв. (0.21 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 148.94, а на P/EBITDA 120.44.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 160 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са надолу с -44.25 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -42.23 % до 0.66 лв. (общо 4 566 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 38.56, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -0.55 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -28.28 % и са 677 хил.лв., а за годината са 5 661 хил.лв. с изменение от -42.48 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 155 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 133 хил.лв., за 12-те месеца - изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 2 915 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 324 хил.лв. 95.86 % от финансовите разходи (338 хил. лв.). Те от своя страна са 49.93 % от разходите за дейността (677 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 34.30 % и са -177 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -303 хил.лв., а делът им е 1 212.00 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-324 хил.лв.), другите нетни продажби (160 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-13 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 462 хил.лв.), операциите с финансови активи (1 072 хил.лв.) и другите нетни продажби (160 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -339 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 278 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 2 043 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към края на юни 2026 г. от 60 869 хил.лв., прави 8.79 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 4.77 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -0.04 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.89.

Резервите от 47 808 хил.лв. формират 78.54 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 7 059 хил.лв. (11.60 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 58.92 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 31 014 хил.лв., а краткосрочните за 11 432 хил.лв., което прави общо 42 446 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.07 %. Общо дълговете са 41.08 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 69.73 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -18.99 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -6.50 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 103 315 хил.лв. От тях текущите са 33.19 % (34 295 хил.лв.), а нетекущите 66.80 % (69 019 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 22 863 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 299.99 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 37.56 % от собствения капитал и 22.13 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.02 %, а обращаемостта им е 0.04 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -0.03 %. Стойността на фирмата (EV) e 217 746 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 23 хил.лв., което е 0.03 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 620 хил.лв. (0.60 % от Актива), от които парите в брои са 84 хил.лв. Незабавната ликвидност е 5.42 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -80 хил.лв. с изменение от 84.85 %. Отношението му към продажбите е -50.00 %. За година назад ОПП е 3 977 хил.лв. (-74.23 % спад), а ОПП/Продажби 87.10 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 1 093 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 45 хил.лв. и -4 886 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -35 хил.лв, а за период от 1 година 184 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -47.79 % до 566 хил.лв., а за 12 месеца е 10 028 хил.лв. (-5.06 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 17.56.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: BSP (HREIT/5H4)-обикновени 6 925 156 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BSP (HREIT/5H4)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BSP (HREIT/5H4)	5 332 690	1	BGN	25.03.2009 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	1	BGN	09.09.2017 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	.51	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	1	BGN	15.07.2024 г.
BSPW	2 999 995	1	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	0	EUR	21.01.2026 г.
5H4M	5 332 690	1	BGN	30.06.2017 г.
5H4M	0	1	BGN	25.07.2017 г.
BSPB	40 000	1000	BGN	10.05.2022 г.
BSP1	6 925 156	1	BGN	16.02.2023 г.
BSP1	0	1	BGN	02.03.2023 г.
BSP2	6 925 156	1	BGN	29.05.2024 г.
BSP2	0	1	BGN	13.06.2024 г.
BSPB	40 000	485.72729	EUR	05.01.2026 г.
BSPB	40 000	460.16269	EUR	24.04.2026 г.
BSPB	40 000	485.72729	EUR	29.04.2026 г.
BSPB	40 000	460.16269	EUR	19.05.2026 г.

Емисия BSP (HREIT/5H4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.56 % до цена 25.426 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +5.07 %. Капитализацията на дружеството е 176.08 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BSP (HREIT/5H4) от 24.2 лв. определя 5.07 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 25.426 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са сключени 204 сделки за 99 735 бр. книжа и 2 480 452 лв.

Усредненият спред по емисия BSP (HREIT/5H4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BSP (HREIT/5H4) са 6 925 156 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 847 047 (41.11 %). Броят на акционерите е 56.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 800 броя (0.010%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 1 981 броя (0.030%). Броят на акционерите намалява с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BSP (HREIT/5H4)	12.07.2011 г.	0.001	5 927.34	BGN
BSP (HREIT/5H4)	09.07.2009 г.	0.440	2 346 383.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.86 %, а на дванадесет месечна -0.04 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -0.17 % и -1.82 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-1.01%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.48%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-1.83%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.07%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (149.23), коригирания резултат (598.68), приходите от продажби (79.99), оперативния резултат (61.10) и свободния паричен поток (2 006.87).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	3.11
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	149.23
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	598.68
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	79.99
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	61.10
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	2 006.87

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 3.65 %. Очакваната цена на емисия BSP (HREIT/5H4) е 26.35 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	3.0009	2.8928	3.72
Цена/Печалба 12м.(P/E)	169.7965	-7 043.1888	0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	657.0113	633.3775	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	37.5195	38.5631	-0.01
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	85.6519	148.9371	-0.06
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	16.7041	17.5587	-0.00
Общо очаквана промяна			3.65

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 8 585 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -1 275 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 447 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	60 869	61 902	62 047	61 949	5.56
Нетен резултат	-25	-10	-1 477	-1 275	0.00
Коригиран резултат	278	1 825	-1 540	-1 078	-0.01
Нетни продажби	4 566	9 670	6 875	8 585	0.24
Оперативен резултат	1 462	1 633	141	447	-0.12
Своб. паричен поток	10 028	7 819	8 079	8 069	-0.01
Общо екстраполирана промяна					5.66

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 5.66 %, което съответства на цена за емисия BSP (HREIT/5H4) от 26.86 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на BondYieldBul (0.7221), висока корелация с изменението на Nickel (0.7002) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Tea (0.7002).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BondYieldBul	0.7221	0	6.5198
Nickel	0.7002	1	282.8034
Tea	0.6849	0	302.0129
Urea	0.6774	2	8.6780
Wheat	0.6438	1	-284.9839

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 371.6402}}_{}{\mathrm{+6.5198}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+282.8034}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+302.0129}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+8.6780}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-284.9839}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +7 358.89% и стойност от 11 934 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5854, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.7439) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6659) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на RubberRSS3 (0.6659) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.7439	1	0.8680
BeveragesPriceIndex	0.6659	1	0.4178
RubberRSS3	0.5773	1	-0.1046
Uranium	0.5410	2	0.5585
RubberTSR20	0.5023	1	0.5440

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-17.0865}}_{}{\mathrm{+0.8680}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+0.4178}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.1046}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{+0.5585}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+0.5440}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -56.87% и стойност от 292 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4717, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 11 642 хил.лв. с изменение от -2 351.89%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Tea (0.4811), умерена корелация с изменението на Uranium (0.4553) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на Cotton (0.4553) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	0.4811	0	7.1407
Uranium	0.4553	1	2.3761
Cotton	0.3884	1	7.8216
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.3772	1	-10.1979
Cocoa	0.3503	0	3.9190

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+89.3162}}_{}{\mathrm{+7.1407}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+2.3761}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+7.8216}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{-10.1979}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+3.9190}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +70.59% и стойност от -317 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1263, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на SugarEU (0.4660) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Cocoa (0.4330) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на BeveragesPriceIndex (0.4330) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
SugarEU	0.4660	1	1 812.9882
Cocoa	0.4330	1	9.1181
BeveragesPriceIndex	0.4093	1	33.3658
RubberRSS3	0.3534	1	-6.4230
Soybean	-0.3411	2	-39.1283

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+367.3250}}_{}{\mathrm{+1 812.9882}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{+9.1181}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+33.3658}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-6.4230}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{-39.1283}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +54.03% и стойност от -123 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1925, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2292), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2724), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0900) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1787). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4783.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2292	1	0.0001
Разходи за дейността 3м.	-0.2724	1	-0.0095
EBITDA 3м.	-0.0900	1	-0.0014
Опер. паричен поток 3м.	-0.1787	1	0.0000

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+6.2639}}_{}{\mathrm{+0.0001}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0095}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0014}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0000}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +6.69% и стойност от 187 852 хил.лв. (27.13 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +7.62% и стойност от 189 495 хил.лв. (27.36 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0231, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (2 006.87%), и липсата на достатъчно на исторически данни, предполага несигурност в оценката на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 509	2 386	2 263	2 140	2 017
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022
3. Амортизация и обезценки (D&A)	61	34	6	-21	-49
4. Капиталови разходи (CapEx)	0	0	0	0	-0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	32 006	34 157	36 309	38 461	40 612
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 152	2 152	2 152	2 152	2 152
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	417	270	122	-26	-175
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	11 798	14 954	18 110	21 266	24 423
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	510	389	268	147	25

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	59 252	59 990	60 728	61 465	62 203
3. Лихвносен дълг (D)	61 712	64 240	66 767	69 294	71 821
4. Данъчна ставка (T)	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.9222	0.9354	0.9483	0.9609	0.9732

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1257
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8560
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8232
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	0.9222	0.9354	0.9483	0.9609	0.9732
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	7.4971	7.5473	7.5962	7.6439	7.6906

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 462
2. Лихвоносен дълг (D)	42 287
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.4573

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	59 252	59 990	60 728	61 465	62 203
2. Лихвносен дълг (D)	61 712	64 240	66 767	69 294	71 821
3. Цена на собствения капитал (Re)%	7.4971	7.5473	7.5962	7.6439	7.6906
4. Цена на дълга (Rd)%	3.4573	3.4573	3.4573	3.4573	3.4573
5. Данъчна ставка (T)	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.4323	5.4284	5.4248	5.4213	5.4180
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	510	389	268	147	25
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	484	350	229	119	19
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	1 201

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 1 201 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	1.5809
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-596.8728
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-9.4362
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	1.5809

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.7000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	4.1000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.8000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-3.7039
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.7168
3. Номинален растеж на БВП %	6.8242
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.4243

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	25
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.4243
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.4180
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	644
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	495

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	1 201
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	495
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	1 696

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	1 696
2. Нетен лихвоносен дълг	41 667
3. Неоперативни активи	65 908
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	25 937
6. Брой акции	6 925 156
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	3.7453

Стойността на една акция от капитала на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 3.7453 лв., което е -85.27% под текущата цена на акцията от 25.426 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (261) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	261	263	%	хил.лв.
Търговски и други /текущи/ вземания	5 521	3 524	-36.17 %	-1 997
Целеви резерви, в т ч	4 950	7 661	+54.77 %	+2 711
Други резерви	4 964	7 675	+54.61 %	+2 711
Текущи задължения, в т ч	7 980	6 096	-23.61 %	-1 884
Текущи задължения към доставчици и клиенти	7 452	5 482	-26.44 %	-1 970

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	261	263	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	117	155	+32.48 %	+38
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	868	0	-100.00 %	-868
Разходи по икономически елементи-3м.	1 181	339	-71.30 %	-842
Разходи за дейността-3м.	1 529	677	-55.72 %	-852
Общо разходи-3м.	1 529	677	-55.72 %	-852
Общо разходи и печалба-3м.	1 529	677	-55.72 %	-852
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	1 019	0	-100.00 %	-1 019
Други нетни приходи от продажби-3м.	104	160	+53.85 %	+56
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 123	160	-85.75 %	-963
Приходи от дейността-3м.	1 123	160	-85.75 %	-963
Загуба от дейността-3м.	407	516	+26.78 %	+109
Общо приходи-3м.	1 123	160	-85.75 %	-963
Загуба преди облагане с данъци-3м.	407	516	+26.78 %	+109
Загуба след облагане с данъци-3м.	407	516	+26.78 %	+109
Нетна загуба за периода-3м.	407	516	+26.78 %	+109
Общо приходи и загуба-3м.	1 529	677	-55.72 %	-852

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	261	263	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	1 299	1 615	+24.33 %	+316
Плащания на доставчици-3м.	-162	-2 220	-1 270.37 %	-2 058
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-186	-45	+75.81 %	+141
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-2	599	+30 050.02 %	+601
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	898	-80	-108.91 %	-978
Платени заеми-3м.	-647	-1 999	-208.96 %	-1 352
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-18	-667	-3 605.56 %	-649
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	0	2 711	+2 711.00 %	+2 711
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-665	45	+106.77 %	+710
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	233	-35	-115.02 %	-268
Парични средства в началото на периода-3м.	422	0	-100.00 %	-422
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	655	-35	-105.34 %	-690
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	655	-35	-105.34 %	-690

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 3 394 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.