Форуком фонд имоти АДСИЦ (FFI, FFI/6F4, FFIA)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.30 22:11:00 в Investor.bg
- 2026.07.30 22:15:28 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	1.82	1.76	1.64
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	397	180	-47
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 038	594	1 258
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	706	536	526
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	2 615	2 435	6 471
Цена/Печалба 12м.(P/E)	3.17	5.36	2.36
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.44	0.44	0.45
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.26	1.31	0.46
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.48	0.61	2.70
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	18.25	20.12	13.56
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	944.68	-41.37	-128.14
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	41.16	-0.24	62.55
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	34.22	1.32	-10.70
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	196.17	100.71	86.19
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	15.90	9.03	23.87
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-2.40	-1.11	-8.99
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	39.69	24.39	19.44
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	14.61	8.68	20.14
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	2.46	1.41	3.00
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	26.35	26.60	15.55
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	82.05	83.03	84.44
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	4.26	4.89	8.40
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	35.73	5.06	15.70
Очаквана цена (Expected price)	2.47	1.85	1.90
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	118.01	63.44	-3.94
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	3.97	2.88	1.58
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	10.70	13.95	14.17
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	43.58	26.12	-3.07
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-250.04	-1 275.29	-4 223.83
Стойност на една акция DCF	-2.73	-20.69	-67.63

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 397 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 944.68 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 038 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 3.17
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 631 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 41.16 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 057 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 34.22 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 34.22/-46.07 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -59.59/-69.75 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 39.69 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 15.90 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 14.61 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.44
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 2.46 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 183.10 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 166.04 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 196.17 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 523.22 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.48
• Ръст в цената на FFI (FFI/6F4) за 360 дни над 10%: 10.91 %
• Ръст на FFI (FFI/6F4) от год. минимум повече от 10%: 10.91 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 35.73 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 118.01 %

• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -17.49 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -26.95 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -59.59 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 17.95 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 82.05 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -10 634 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.07 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 151.41 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 114.93 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 207.33 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 103.00 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 78.38 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 1 326.05 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -250.04 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 397 хил.лв., като нараства с 944.68 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 038 хил.лв., което представлява 0.57 лв. на акция при изменение с -17.49 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.819 лв. е 3.17.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 41.16 % и е 631 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -26.95 % до 2 057 хил.лв. (1.14 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 18.25, а на P/EBITDA 1.60.

Форуком фонд имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 706 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са нагоре с 34.22 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -59.59 % до 1.44 лв. (общо 2 615 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.26, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 39.69 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -46.07 % и са 309 хил.лв., а за годината са 1 577 хил.лв. с изменение от -69.75 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 34 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 30 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 391 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 116 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 234 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (234 хил. лв.). Те от своя страна са 75.73 % от разходите за дейността (309 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -13.10 % и са -52 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -837 хил.лв., а делът им е -80.64 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-234 хил.лв.), другите нетни продажби (182 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 019 хил.лв.), другите нетни продажби (182 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 449 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 875 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 182 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Форуком фонд имоти АДСИЦ към края на юни 2026 г. от 7 567 хил.лв., прави 4.18 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 15.90 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 14.61 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.44.

Резервите от 2 хил.лв. формират 0.03 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 183 хил.лв. (68.49 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 17.95 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 23 476 хил.лв., а краткосрочните за 11 107 хил.лв., което прави общо 34 583 хил.лв. 16 908 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 26.35 %. Общо дълговете са 82.05 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 457.02 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -2.40 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 0.45 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 42 150 хил.лв. От тях текущите са 1.12 % (473 хил.лв.), а нетекущите 98.88 % (41 677 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -10 634 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 4.26 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -140.53 % от собствения капитал и -25.23 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 2.46 %, а обращаемостта им е 0.06 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 3.23 %. Стойността на фирмата (EV) e 37 539 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 201 хил.лв. (0.48 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв., а 2 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 1.81 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 446 хил.лв. с изменение от 183.10 %. Отношението му към продажбите е 346.46 %. За година назад ОПП е 6 494 хил.лв. (166.04 % ръст), а ОПП/Продажби 248.34 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. -28 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -2 540 хил.лв. и -6 289 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -94 хил.лв, а за период от 1 година 177 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 196.17 % до 2 476 хил.лв., а за 12 месеца е 6 843 хил.лв. (523.22 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.48.

Форуком фонд имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: FFI (FFI/6F4)-обикновени 1 809 740 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FFI (FFI/6F4)	550 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FFI (FFI/6F4)	715 000	1	BGN	25.03.2007 г.
FFI (FFI/6F4)	1 809 740	1	BGN	14.08.2008 г.
FFI (FFI/6F4)	1 809 740	.51	EUR	05.01.2026 г.
FFIA	20 000	1000	BGN	23.09.2021 г.
FFIA	20 000	460.16269	EUR	05.01.2026 г.
FFIA	20 000	409.03351	EUR	26.03.2026 г.
FFIA	20 000	460.16269	EUR	31.03.2026 г.
FFIA	20 000	409.03351	EUR	08.05.2026 г.

Емисия FFI (FFI/6F4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 3.35 % до цена 1.819 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +10.91 %. Капитализацията на дружеството е 3.29 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FFI (FFI/6F4) от 1.64 лв. определя 10.91 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 1.819 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Форуком фонд имоти АДСИЦ са сключени 77 сделки за 273 850 бр. книжа и 449 293 лв.

Усредненият спред по емисия FFI (FFI/6F4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FFI (FFI/6F4) са 1 809 740 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 189 900 (10.49 %). Броят на акционерите е 7.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 9 900 броя (0.540%). Броят на акционерите расте с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FFI (FFI/6F4)	30.12.2021 г.	0.370	669 603.80	BGN
FFI (FFI/6F4)	08.10.2020 г.	0.146	263 679.12	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 5.39 %, а на дванадесет месечна 14.61 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +2.85 % и +5.93 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+1.93%) и общата рентабилност на приходите (+1.06%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (+3.63%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+1.93%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Форуком фонд имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (151.41), нетния резултат (114.93), коригирания резултат (207.33), приходите от продажби (103.00), оперативния резултат (78.38) и свободния паричен поток (1 326.05).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	151.41
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	114.93
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	207.33
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	103.00
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	78.38
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	1 326.05

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Форуком фонд имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 35.73 %. Очакваната цена на емисия FFI (FFI/6F4) е 2.47 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.4591	0.4350	2.22
Цена/Печалба 12м.(P/E)	5.5419	3.1714	5.41
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.7576	1.7557	0.01
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.3519	1.2589	1.50
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	20.1745	18.2494	25.29
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.6327	0.4811	1.30
Общо очаквана промяна			35.73

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 4 547 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 194 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 554 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	7 567	9 953	7 842	7 881	3.97
Нетен резултат	1 038	1 214	1 123	1 194	7.31
Коригиран резултат	1 875	2 098	459	1 738	-0.52
Нетни продажби	2 615	4 591	4 417	4 547	17.64
Оперативен резултат	2 057	2 666	2 374	2 554	89.26
Своб. паричен поток	6 843	7 952	5 232	5 635	0.34
Общо екстраполирана промяна					118.01

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Форуком фонд имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 118.01 %, което съответства на цена за емисия FFI (FFI/6F4) от 3.97 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Lead (0.4539) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на TripleSuperphosphate (0.3712) и с изменението на VolatilityIndex (0.3712).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.4539	2	38.9352
TripleSuperphosphate	0.3712	0	-12.8315
VolatilityIndex	0.3464	0	35.2548
IronOre	0.3421	1	22.5008
Fish	0.3391	2	80.4290

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-29.1945}}_{}{\mathrm{+38.9352}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-12.8315}}_{}x{\mathrm{TripleSuperphosphate}}_{}{\mathrm{+35.2548}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+22.5008}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+80.4290}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -1 579.69% и стойност от -10 447 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3394, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2817) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на GDP (0.1935) и слаба корелация с изменението на WtiOil (0.1935) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
VolatilityIndex	0.2817	1	6.6513
GDP	0.1935	0	37.5979
WtiOil	0.1781	2	3.7742
BrentOil	0.1697	2	0.6635
Tea	-0.1506	2	-15.9490

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+76.4048}}_{}{\mathrm{+6.6513}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+37.5979}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+3.7742}}_{}x{\mathrm{WtiOil}}_{}{\mathrm{+0.6635}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-15.9490}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +69.20% и стойност от 523 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0894, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -10 969 хил.лв. с изменение от -2 863.08%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Sugar (-0.2420) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2134) и слаба обратна корелация с изменението на Gold (0.2134).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Sugar	-0.2420	1	-1.3054
VolatilityIndex	0.2134	0	1.7178
Gold	-0.1989	0	-3.9224
Tea	-0.1940	0	-3.8239
Lumber	-0.1912	0	-0.7552

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+129.3988}}_{}{\mathrm{-1.3054}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+1.7178}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-3.9224}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-3.8239}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-0.7552}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +6.31% и стойност от 671 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0675, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Soybean (-0.2286) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на CoconutOil (0.2154) и слаба корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.2154) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Soybean	-0.2286	1	-8.0803
CoconutOil	0.2154	0	2.6659
BeveragesPriceIndex	0.2086	2	-1.0999
Lumber	-0.2014	0	-6.0918
RubberTSR20	0.1943	2	2.6674

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-88.2094}}_{}{\mathrm{-8.0803}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{+2.6659}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-1.0999}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-6.0918}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+2.6674}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -238.33% и стойност от -3 384 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1178, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е умерена с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.3606), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0185), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0868) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1404). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1845.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.3606	1	-0.0202
Разходи за дейността 3м.	-0.0185	1	0.0342
EBITDA 3м.	-0.0868	1	0.0038
Опер. паричен поток 3м.	0.1404	1	0.0086

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+11.2516}}_{}{\mathrm{-0.0202}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0342}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0038}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0086}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +10.70% и стойност от 3 644 хил.лв. (2.01 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +43.58% и стойност от 4 726 хил.лв. (2.61 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (1 326.05%), предполага несигурност в оценката на Форуком фонд имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 522	2 803	3 083	3 364	3 645
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
3. Амортизация и обезценки (D&A)	161	180	199	218	237
4. Капиталови разходи (CapEx)	3 507	3 648	3 789	3 930	4 071
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-161	-405	-650	-894	-1 139
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-245	-245	-245	-245	-245
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-897	-764	-629	-493	-354
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	3 777	4 310	4 843	5 376	5 908
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-833	-695	-554	-412	-268

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Форуком фонд имоти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	9 515	10 388	11 261	12 133	13 006
3. Лихвносен дълг (D)	50 366	55 389	60 412	65 434	70 457
4. Данъчна ставка (T)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.3229	2.3368	2.3486	2.3587	2.3674

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8647
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8208
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	2.3229	2.3368	2.3486	2.3587	2.3674
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	12.8059	12.8588	12.9034	12.9416	12.9747

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 019
2. Лихвоносен дълг (D)	34 448
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	2.9581

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	9 515	10 388	11 261	12 133	13 006
2. Лихвносен дълг (D)	50 366	55 389	60 412	65 434	70 457
3. Цена на собствения капитал (Re)%	12.8059	12.8588	12.9034	12.9416	12.9747
4. Цена на дълга (Rd)%	2.9581	2.9581	2.9581	2.9581	2.9581
5. Данъчна ставка (T)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.1981	4.1965	4.1952	4.1941	4.1931
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-833	-695	-554	-412	-268
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-799	-640	-490	-350	-218
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-2 497

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -2 497 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	5.6793
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-232.6689
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-13.2141
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.6793

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-13.8905
2. Устойчив темп на растеж % II подход	4.0276
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.9377

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-268
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.9377
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.1931
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-12 119
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-9 869

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-2 497
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-9 869
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-12 366

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-12 366
2. Нетен лихвоносен дълг	34 249
3. Неоперативни активи	41 676
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-4 939
6. Брой акции	1 809 740
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-2.7292

Стойността на една акция от капитала на Форуком фонд имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -2.7292 лв., което е -250.04% под текущата цена на акцията от 1.819 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Текущи задължения по получени заеми към банки и небанкови ФИ	7 426	5 431	-26.87 %	-1 995
Текущи задължения, в т ч	3 526	5 541	+57.15 %	+2 015
Текущи задължения по получени аванси	3 370	5 498	+63.15 %	+2 128

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	76	34	-55.26 %	-42
Разходи по икономически елементи-3м.	123	75	-39.02 %	-48
Печалба от дейността-3м.	180	397	+120.56 %	+217
Печалба преди облагане с данъци-3м.	180	397	+120.56 %	+217
Печалба след облагане с данъци-3м.	180	397	+120.56 %	+217
Нетна печалба за периода-3м.	180	397	+120.56 %	+217
Общо разходи и печалба-3м.	536	706	+31.72 %	+170
Други нетни приходи от продажби-3м.	0	182	+182.00 %	+182
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	536	706	+31.72 %	+170
Приходи от дейността-3м.	536	706	+31.72 %	+170
Общо приходи-3м.	536	706	+31.72 %	+170
Общо приходи и загуба-3м.	536	706	+31.72 %	+170

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	780	3 136	+302.05 %	+2 356
Плащания на доставчици-3м.	-78	-280	-258.97 %	-202
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-119	-378	-217.65 %	-259
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	168	0	-100.00 %	-168
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	720	2 446	+239.72 %	+1 726
Платени заеми-3м.	-354	-2 353	-564.69 %	-1 999
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-98	-188	-91.84 %	-90
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-452	-2 540	-461.95 %	-2 088
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	264	-94	-135.61 %	-358
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	295	-94	-131.86 %	-389

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 882 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.