Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (BSP, HREIT/5H4, BSPW, BSPB, 5H4M, BSP1, BSP2)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.30 14:20:00 в Infostock.bg
- 2026.07.30 15:13:56 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	25.43	25.04	24.20
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-458	-346	634
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-797	295	-637
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	150	1 115	313
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	4 531	4 694	7 895
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-220.93	587.70	-263.09
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	3.06	3.13	3.02
Цена/Продажби 12м.(P/S)	38.86	36.93	21.23
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	19.21	17.66	-5.78
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	315.97	118.52	165.26
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-172.24	-3.28	-79.44
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-112.42	-110.09	-71.69
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-52.08	-57.60	135.34
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-52.37	-55.12	-85.85
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	3.60	0.70	-1.01
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-19.25	-15.89	-30.29
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-17.59	6.28	-8.07
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-1.42	0.53	-1.15
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.78	0.28	-0.57
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.05	12.11	10.14
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	42.19	45.56	48.35
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	310.79	294.41	388.32
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	4.48	-0.81	1.34
Очаквана цена (Expected price)	26.56	24.83	24.52
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-12.84	-14.30	-9.50
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	22.16	21.45	21.90
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	4.91	4.90	4.93
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	5.96	3.86	4.95
Отклонение DCF оценка/Капитализация	84.49	128.55	342.07
Стойност на една акция DCF	46.91	57.22	106.98

• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 688 хил.лв.
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 3.60 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -19.25 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.04 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 86.10 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 131.59 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +84.49 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -458 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -172.24 %
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -797 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -25.12 %
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -128 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -112.42 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -48.11 %
• EV/EBITDA над 20: 315.97
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -52.08 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -42.61 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -90.11/-31.07 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -49.81/-44.93 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 296.07 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 314.18 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 38.86
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -17.59 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -1.42 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 3.06
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -51 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -73.62 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -52.37 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 19.21
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 252.19 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 538.57 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 116.74 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 107.73 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 3 459.59 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -12.84 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -458 хил.лв., като намалява с -172.24 %. За последните 12 месеца загубата достига -797 хил.лв., което представлява -0.12 лв. на акция при изменение с -25.12 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 25.426 лв. е -220.93.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -112.42 % и е -128 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -48.11 % до 688 хил.лв. (0.10 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 315.97, а на P/EBITDA 255.93.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 150 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са надолу с -52.08 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -42.61 % до 0.65 лв. (общо 4 531 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 38.86, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -17.59 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -31.07 % и са 608 хил.лв., а за годината са 5 378 хил.лв. с изменение от -44.93 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 125 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 99 хил.лв., за 12-те месеца - изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 2 915 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 324 хил.лв. 95.86 % от финансовите разходи (338 хил. лв.). Те от своя страна са 55.59 % от разходите за дейността (608 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 296.07 % и са -1 356 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -2 504 хил.лв., а делът им е 314.18 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (-1 019 хил.лв.), нетните лихви (-324 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-13 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 462 хил.лв.), другите нетни продажби (-1 019 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-73 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 898 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 707 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 3 285 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към края на юни 2026 г. от 57 568 хил.лв., прави 8.31 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 3.60 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -1.42 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 3.06.

Резервите от 47 808 хил.лв. формират 83.05 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 3 638 хил.лв. (6.32 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 57.81 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 31 000 хил.лв., а краткосрочните за 11 005 хил.лв., което прави общо 42 005 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.05 %. Общо дълговете са 42.19 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 72.97 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -19.25 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -7.45 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 99 573 хил.лв. От тях текущите са 34.35 % (34 202 хил.лв.), а нетекущите 65.65 % (65 372 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 23 197 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 310.79 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 40.29 % от собствения капитал и 23.30 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.78 %, а обращаемостта им е 0.04 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -0.88 %. Стойността на фирмата (EV) e 217 384 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 23 хил.лв., което е 0.04 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 581 хил.лв. (0.58 % от Актива), от които парите в брои са 84 хил.лв. Незабавната ликвидност е 5.28 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -51 хил.лв. с изменение от 86.10 %. Отношението му към продажбите е -34.00 %. За година назад ОПП е 4 136 хил.лв. (-73.62 % спад), а ОПП/Продажби 91.28 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 958 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 45 хил.лв. и -4 886 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -6 хил.лв, а за период от 1 година 208 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -52.37 % до 593 хил.лв., а за 12 месеца е 9 165 хил.лв. (131.59 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 19.21.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: BSP (HREIT/5H4)-обикновени 6 925 156 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BSP (HREIT/5H4)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BSP (HREIT/5H4)	5 332 690	1	BGN	25.03.2009 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	1	BGN	09.09.2017 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	.51	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	1	BGN	15.07.2024 г.
BSPW	2 999 995	1	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	0	EUR	21.01.2026 г.
5H4M	5 332 690	1	BGN	30.06.2017 г.
5H4M	0	1	BGN	25.07.2017 г.
BSPB	40 000	1000	BGN	10.05.2022 г.
BSP1	6 925 156	1	BGN	16.02.2023 г.
BSP1	0	1	BGN	02.03.2023 г.
BSP2	6 925 156	1	BGN	29.05.2024 г.
BSP2	0	1	BGN	13.06.2024 г.
BSPB	40 000	485.72729	EUR	05.01.2026 г.
BSPB	40 000	460.16269	EUR	24.04.2026 г.
BSPB	40 000	485.72729	EUR	29.04.2026 г.
BSPB	40 000	460.16269	EUR	19.05.2026 г.

Емисия BSP (HREIT/5H4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.56 % до цена 25.426 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +5.07 %. Капитализацията на дружеството е 176.08 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BSP (HREIT/5H4) от 24.2 лв. определя 5.07 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 25.426 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са сключени 193 сделки за 90 085 бр. книжа и 2 235 091 лв.

Усредненият спред по емисия BSP (HREIT/5H4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BSP (HREIT/5H4) са 6 925 156 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 847 047 (41.11 %). Броят на акционерите е 56.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 800 броя (0.010%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 1 981 броя (0.030%). Броят на акционерите намалява с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BSP (HREIT/5H4)	12.07.2011 г.	0.001	5 927.34	BGN
BSP (HREIT/5H4)	09.07.2009 г.	0.440	2 346 383.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.81 %, а на дванадесет месечна -1.42 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -0.19 % и -1.95 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-0.81%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.35%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-2.00%) и коефициента на задлъжнялост (+0.10%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (252.19), коригирания резултат (538.57), приходите от продажби (116.74), оперативния резултат (107.73) и свободния паричен поток (3 459.59).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	11.06
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	252.19
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	538.57
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	116.74
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	107.73
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	3 459.59

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 4.48 %. Очакваната цена на емисия BSP (HREIT/5H4) е 26.56 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	3.1832	3.0586	4.04
Цена/Печалба 12м.(P/E)	596.8780	-220.9273	0.22
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-479.7793	103.1511	0.34
Цена/Продажби 12м.(P/S)	37.5115	38.8610	-0.03
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	119.9892	315.9651	-0.09
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	17.9361	19.2121	-0.00
Общо очаквана промяна			4.48

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 6 525 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -1 668 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от -159 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	57 568	48 924	47 097	47 907	-13.27
Нетен резултат	-797	-1 760	-1 055	-1 668	0.40
Коригиран резултат	1 707	-1 003	-285	-909	-0.09
Нетни продажби	4 531	5 037	6 650	6 525	0.29
Оперативен резултат	688	-226	1 088	-159	-0.16
Своб. паричен поток	9 165	-9 616	12 058	9 518	-0.00
Общо екстраполирана промяна					-12.84

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -12.84 %, което съответства на цена за емисия BSP (HREIT/5H4) от 22.16 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на BondYieldBul (0.7064), значителна корелация с изменението на Urea (0.6660) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на FertilizersPriceIndex (0.6660) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BondYieldBul	0.7064	0	12.8817
Urea	0.6660	2	61.9018
FertilizersPriceIndex	0.6256	2	-54.8875
PotassiumChloride	0.6118	2	8.3780
CoalAustralian	0.5946	1	11.3161

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+287.9412}}_{}{\mathrm{+12.8817}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+61.9018}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-54.8875}}_{}x{\mathrm{FertilizersPriceIndex}}_{}{\mathrm{+8.3780}}_{}x{\mathrm{PotassiumChloride}}_{}{\mathrm{+11.3161}}_{}x{\mathrm{CoalAustralian}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +1 505.91% и стойност от 2 409 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4779, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна обратна корелация с изменението на SugarEU (-0.6348) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на GDP (-0.4546) и умерена корелация с изменението на Lead (-0.4546).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
SugarEU	-0.6348	1	-196.1633
GDP	-0.4546	0	-218.9376
Lead	0.4502	0	16.9667
Sugar	0.3662	0	4.8379
Zinc	0.3392	0	0.5805

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+711.2827}}_{}{\mathrm{-196.1633}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-218.9376}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+16.9667}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+4.8379}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+0.5805}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +498.34% и стойност от 3 638 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3819, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -1 229 хил.лв. с изменение от +168.34%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.7995) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.7995) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на Rice (0.7995) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.7995	2	57.9894
CarbonEmissionsFutures	0.7995	2	-49.1101
Rice	0.6289	2	39.9998
PhosphateRock	0.5382	0	-15.2661
SugarEU	-0.5242	0	-250.6960

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-625.5862}}_{}{\mathrm{+57.9894}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-49.1101}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+39.9998}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-15.2661}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-250.6960}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -1 599.79% и стойност от 1 920 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6498, показва добра обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има значителна обратна корелация с изменението на Groundnuts (-0.5510), с изменението на GroundnutOil (-0.5411) и умерена обратна корелация с изменението на Lamb (-0.5411) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	-0.5510	0	-161.6230
GroundnutOil	-0.5411	0	-44.3027
Lamb	-0.4614	2	-94.3811
Corn	-0.4358	2	-60.6304
Plywood	-0.4238	0	-177.5739

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-3 235.2123}}_{}{\mathrm{-161.6230}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-44.3027}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{-94.3811}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{-60.6304}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{-177.5739}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +83.66% и стойност от -94 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3092, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2170), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0210), висока с изменението на EBITDA 3м. (0.7671) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0297). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.7641.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2170	1	0.0001
Разходи за дейността 3м.	-0.0210	1	0.0017
EBITDA 3м.	0.7671	1	-0.0000
Опер. паричен поток 3м.	-0.0297	1	-0.0001

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+4.9835}}_{}{\mathrm{+0.0001}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0017}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0000}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0001}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +4.91% и стойност от 184 732 хил.лв. (26.68 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +5.96% и стойност от 186 573 хил.лв. (26.94 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5388, показва добра обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (3 459.59%), предполага несигурност в оценката на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 770	2 799	2 827	2 856	2 885
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	193	203	214	225	235
4. Капиталови разходи (CapEx)	-1 859	-2 324	-2 789	-3 254	-3 719
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	15 358	14 143	12 927	11 712	10 496
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-1 215	-1 215	-1 215	-1 215	-1 215
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	6 037	6 541	7 046	7 550	8 055
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	8 732	10 318	11 904	13 490	15 076
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	7 726	8 909	10 091	11 274	12 456

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	66 460	69 474	72 489	75 503	78 518
3. Лихвносен дълг (D)	59 313	61 311	63 309	65 307	67 305
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.8558	0.8513	0.8472	0.8434	0.8399

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8647
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8208
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	0.8558	0.8513	0.8472	0.8434	0.8399
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	7.2456	7.2285	7.2128	7.1984	7.1851

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 462
2. Лихвоносен дълг (D)	41 886
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.4904

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	66 460	69 474	72 489	75 503	78 518
2. Лихвносен дълг (D)	59 313	61 311	63 309	65 307	67 305
3. Цена на собствения капитал (Re)%	7.2456	7.2285	7.2128	7.1984	7.1851
4. Цена на дълга (Rd)%	3.4904	3.4904	3.4904	3.4904	3.4904
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.4747	5.4761	5.4775	5.4787	5.4798
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	7 726	8 909	10 091	11 274	12 456
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	7 325	8 008	8 599	9 108	9 540
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	42 580

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 42 580 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	0.7559
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-1 278.1955
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-9.6622
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	0.7559

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	2.3700
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.1617
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.7647

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	12 456
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.7647
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.4798
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	341 197
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	261 312

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	42 580
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	261 312
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	303 891

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	303 891
2. Нетен лихвоносен дълг	41 305
3. Неоперативни активи	62 260
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	324 846
6. Брой акции	6 925 156
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	46.9081

Стойността на една акция от капитала на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 46.9081 лв., което е +84.49% над текущата цена на акцията от 25.426 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Търговски и други /текущи/ вземания	5 492	3 470	-36.82 %	-2 022
Целеви резерви, в т ч	4 950	7 661	+54.77 %	+2 711
Други резерви	4 964	7 675	+54.61 %	+2 711
Текущи задължения, в т ч	7 608	5 695	-25.14 %	-1 913
Текущи задължения към доставчици и клиенти	7 452	5 482	-26.44 %	-1 970

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	88	125	+42.05 %	+37
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	868	0	-100.00 %	-868
Разходи по икономически елементи-3м.	1 113	270	-75.74 %	-843
Разходи за дейността-3м.	1 461	608	-58.38 %	-853
Общо разходи-3м.	1 461	608	-58.38 %	-853
Общо разходи и печалба-3м.	1 461	608	-58.38 %	-853
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	0	1 019	+1 019.00 %	+1 019
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	96	150	+56.25 %	+54
Други нетни приходи от продажби-3м.	1 019	-1 019	-200.00 %	-2 038
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 115	150	-86.55 %	-965
Приходи от дейността-3м.	1 115	150	-86.55 %	-965
Загуба от дейността-3м.	346	458	+32.37 %	+112
Общо приходи-3м.	1 115	150	-86.55 %	-965
Загуба преди облагане с данъци-3м.	346	458	+32.37 %	+112
Загуба след облагане с данъци-3м.	346	458	+32.37 %	+112
Нетна загуба за периода-3м.	346	458	+32.37 %	+112
Общо приходи и загуба-3м.	1 461	608	-58.38 %	-853

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	1 299	1 594	+22.71 %	+295
Плащания на доставчици-3м.	-127	-2 181	-1 617.32 %	-2 054
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-190	-41	+78.42 %	+149
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-2	599	+30 050.02 %	+601
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	935	-51	-105.45 %	-986
Платени заеми-3м.	-647	-1 999	-208.96 %	-1 352
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-18	-667	-3 605.56 %	-649
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	0	2 711	+2 711.00 %	+2 711
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-665	45	+106.77 %	+710
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	219	-6	-102.74 %	-225
Парични средства в началото на периода-3м.	368	0	-100.00 %	-368
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	587	-6	-101.02 %	-593
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	587	-6	-101.02 %	-593

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 3 394 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.