Софарма билдингс АДСИЦ-София (SFB, SFBLD/4OX, SFB1)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.30 13:46:47 в x3news.com
- 2026.07.30 13:47:37 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	17.60	13.89	19.00
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	99	-70	-37
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-121	-257	-118
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	732	172	9
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	951	228	86
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-567.33	-210.72	-627.96
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	9.85	7.88	10.45
Цена/Продажби 12м.(P/S)	72.18	237.52	861.61
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-3.99	-3.80	-7.41
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-836.13	-322.96	-776.16
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	367.57	-48.94	-54.17
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	367.57	-48.94	-54.17
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	8 033.33	1 620.00	0.00
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-448.17	-572.80	606.98
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-1.69	-3.61	-1.64
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	93.64	109.66	370.92
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-12.72	-112.72	-137.21
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-1.74	-3.68	-1.65
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.34	-0.82	-0.63
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	16.55	14.05	33.75
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	83.86	81.80	72.50
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	597.73	694.72	284.97
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-146.83	-3 928 506.00	-20.01
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-219.83	-3 534 862.67	117.13
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-1 447.61	-1 051.21	178.06
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-242.31	-453.50	-10.27
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-2 032.25	-2 209.89	-1 126.65
Стойност на една акция DCF	-340.11	-292.98	-195.06

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 99 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 367.57 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 99 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 367.57 %
• EV/EBITDA под 8: -836.13
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 8 033.33 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 1 005.81 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 8 033.33/1 271.74 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 1 005.81/425.00 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в цената на SFB (SFBLD/4OX) за 90 дни над 10%: 26.76 %
• Ръст на SFB (SFBLD/4OX) от год. минимум повече от 10%: 26.76 %

• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -121 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -2.54 %
• Оперативна 12 месечна загуба (EBITDA 12m.): -121 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -2.54 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 733.33 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 72.18
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -12.72 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -1.69 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -1.74 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 9.85
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 16.15 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 83.86 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 93.64 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -2 144 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -366.00 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -16 589 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -70.30 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -2 277 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -448.17 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -17 189 хил.лв.
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -71.79 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 42.25 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 175.52 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 145.86 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 139.31 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 175.52 %
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -146.83 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -219.83 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -2 032.25 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 99 хил.лв., като нараства с 367.57 %. За последните 12 месеца загубата достига -121 хил.лв., което представлява -0.03 лв. на акция при изменение с -2.54 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 17.602 лв. е -567.33.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 367.57 % и е 99 хил.лв. За 12 месеца оперативната загуба e със спад от -2.54 % до -121 хил.лв. (-0.03 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e -836.13, а на P/EBITDA -567.33.

Софарма билдингс АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 732 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са нагоре с 8 033.33 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 1 005.81 % до 0.24 лв. (общо 951 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 72.18, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -12.72 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 1 271.74 % и са 631 хил.лв., а за годината са 1 071 хил.лв. с изменение от 425.00 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 4 223 хил.лв., балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 523 хил.лв. и изменението на запасите от продукция и незавършено производство с -4 149 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 15 098 хил.лв., балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 640 хил.лв. и изменението на запасите от продукция и незавършено производство с -14 780 хил.лв.

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 733.33 % и са 726 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 726 хил.лв., а делът им е -600.00 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (726 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (726 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -627 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -847 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 704 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 941 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 726 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Софарма билдингс АДСИЦ-София към края на юни 2026 г. от 6 969 хил.лв., прави 1.79 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -1.69 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -1.74 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 9.85.

Резервите от 3 039 хил.лв. формират 43.61 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 10 хил.лв. (0.14 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 16.15 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 29 050 хил.лв., а краткосрочните за 7 143 хил.лв., което прави общо 36 193 хил.лв. 29 122 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 16.55 %. Общо дълговете са 83.86 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 519.34 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 93.64 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 67.42 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 43 161 хил.лв. От тях текущите са 98.92 % (42 696 хил.лв.), а нетекущите 1.08 % (465 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 35 553 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 597.73 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 510.16 % от собствения капитал и 82.37 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.34 %, а обращаемостта им е 0.03 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -0.47 %. Стойността на фирмата (EV) e 101 172 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 3 665 хил.лв. (8.49 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 51.31 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -2 144 хил.лв. с изменение от -366.00 %. Отношението му към продажбите е -292.90 %. За година назад ОПП е -16 589 хил.лв. (-70.30 % спад), а ОПП/Продажби -1 744.37 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 704 хил.лв., а за 12 м. 941 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 3 076 хил.лв. и 18 112 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 1 637 хил.лв, а за период от 1 година 2 464 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -448.17 % до -2 277 хил.лв., а за 12 месеца е -17 189 хил.лв. (-71.79 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -3.99.

Софарма билдингс АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: SFB (SFBLD/4OX)-обикновени 3 899 940 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SFB (SFBLD/4OX)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SFB (SFBLD/4OX)	649 990	1	BGN	25.06.2008 г.
SFB (SFBLD/4OX)	3 899 940	1	BGN	12.04.2023 г.
SFB (SFBLD/4OX)	3 899 940	.51	EUR	05.01.2026 г.
SFB1	649 990	1	BGN	28.02.2023 г.
SFB1	0	1	BGN	18.03.2023 г.

Емисия SFB (SFBLD/4OX) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 26.76 % до цена 17.602 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -7.36 %. Капитализацията на дружеството е 68.65 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SFB (SFBLD/4OX) от 13.886 лв. определя 26.76 % ръст до текущата цена, като тя остава на 18.18 % спрямо върха от 21.514 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Софарма билдингс АДСИЦ-София са сключени 72 сделки за 4 820 бр. книжа и 84 241 лв.

Усредненият спред по емисия SFB (SFBLD/4OX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SFB (SFBLD/4OX) са 3 899 940 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 1 053 513 (27.01 %). Броят на акционерите е 47.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 28 броя (0.000%). Броят на акционерите намалява с 2.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 2 043 броя (0.050%). Броят на акционерите намалява с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SFB (SFBLD/4OX)	03.07.2013 г.	0.017	11 179.83	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	10.07.2012 г.	0.230	149 497.70	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	08.07.2011 г.	0.009	5 849.91	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	22.06.2010 г.	0.002	1 039.98	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 1.43 %, а на дванадесет месечна -1.74 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +2.44 % и +1.94 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+3.41%) и обращаемостта на краткотрайните активи (-0.88%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+8.10%) и обращаемостта на краткотрайните активи (-5.32%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Софарма билдингс АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (42.25), нетния резултат (175.52), коригирания резултат (145.86), приходите от продажби (139.31), оперативния резултат (175.52).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	42.25
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	175.52
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	145.86
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	139.31
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	175.52
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	79.86

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Софарма билдингс АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -146.83 %.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	9.9937	9.8503	-4.74
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-267.1080	-567.3289	0.72
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-163.0564	-81.0469	-11.60
Цена/Продажби 12м.(P/S)	301.0822	72.1837	-42.75
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-379.3455	-836.1308	-1.10
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-4.8146	-3.9936	-87.37
Общо очаквана промяна			-146.83

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 922 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -155 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от -155 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	6 969	9 553	10 659	10 113	-153.82
Нетен резултат	-121	-212	-141	-155	0.54
Коригиран резултат	-847	-411	-867	-775	-9.63
Нетни продажби	951	651	952	922	-41.05
Оперативен резултат	-121	-212	-141	-155	-0.84
Своб. паричен поток	-17 189	-14 377	-17 121	-14 762	-15.03
Общо екстраполирана промяна					-219.83

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Софарма билдингс АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -219.83 %

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на Silver (0.7185) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Platinum (0.7056) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.7056) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Silver	0.7185	1	46.0174
Platinum	0.7056	1	16.3114
PreciousMetalsPriceIndex	0.4889	1	-153.1268
Orange	-0.4197	2	-3.9316
Gold	0.3865	1	107.3620

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+52.7544}}_{}{\mathrm{+46.0174}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+16.3114}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{-153.1268}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-3.9316}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+107.3620}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +3 199.60% и стойност от 24 153 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6333, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Silver (0.7007) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на Platinum (0.5389) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.5389).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Silver	0.7007	1	4.3501
Platinum	0.5389	2	4.5644
PreciousMetalsPriceIndex	0.4126	0	-1.9744
DollarIndex	-0.3883	1	18.1682
EuroDollar	0.3641	1	13.8200

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+3.0881}}_{}{\mathrm{+4.3501}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+4.5644}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{-1.9744}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+18.1682}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+13.8200}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +876.06% и стойност от 6 159 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5387, показва добра обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 17 994 хил.лв. с изменение от +17 715.97%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Cotton (0.5055) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на AgriculturalRawMaterialsPriceIndex (0.4660) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Wheat (0.4660) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cotton	0.5055	2	9.0344
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4660	2	5.5777
Wheat	0.4215	2	8.3369
Silver	0.3895	2	9.6964
Corn	0.3694	1	-4.8683

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-153.1197}}_{}{\mathrm{+9.0344}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+5.5777}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+8.3369}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}{\mathrm{+9.6964}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{-4.8683}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +1 183.96% и стойност от 1 271 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2664, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на FedFundsRate (-0.3929) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на HICP (-0.3531) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Orange (-0.3531) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	-0.3929	2	-0.0402
HICP	-0.3531	2	-237.7361
Orange	-0.3222	1	-13.6221
RapeseedOil	0.3136	2	51.7541
BananaEurope	-0.3118	1	-88.0814

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-47.4794}}_{}{\mathrm{-0.0402}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{-237.7361}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-13.6221}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+51.7541}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}{\mathrm{-88.0814}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -51.05% и стойност от -1 050 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2521, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0676), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1315), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.0544) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.2920). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.3562.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0676	1	-0.3247
Разходи за дейността 3м.	0.1315	1	0.8350
EBITDA 3м.	-0.0544	1	-0.0357
Опер. паричен поток 3м.	-0.2920	1	-0.0150

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+106.7061}}_{}{\mathrm{-0.3247}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.8350}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0357}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0150}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -1 447.61% и стойност от -925 092 хил.лв. (-237.21 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -242.31% и стойност от -97 689 хил.лв. (-25.05 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0396, показва слаба обяснителна сила на модела.

Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	-80	-86	-92	-98	-103
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
3. Амортизация и обезценки (D&A)	0	-0	-0	-0	-0
4. Капиталови разходи (CapEx)	1 335	1 477	1 619	1 761	1 903
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	14 865	16 747	18 630	20 512	22 394
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 882	1 882	1 882	1 882	1 882
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-3 304	-3 458	-3 613	-3 769	-3 925
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-9 948	-11 162	-12 376	-13 591	-14 805
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-7 754	-8 619	-9 483	-10 348	-11 213

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Софарма билдингс АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	7 988	8 785	9 583	10 380	11 178
3. Лихвносен дълг (D)	17 302	19 495	21 687	23 880	26 073
4. Данъчна ставка (T)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	1.2442	1.2645	1.2814	1.2957	1.3080

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8647
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8208
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	1.2442	1.2645	1.2814	1.2957	1.3080
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	8.7177	8.7945	8.8586	8.9128	8.9593

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	36 190
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	7 988	8 785	9 583	10 380	11 178
2. Лихвносен дълг (D)	17 302	19 495	21 687	23 880	26 073
3. Цена на собствения капитал (Re)%	8.7177	8.7945	8.8586	8.9128	8.9593
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	2.7535	2.7321	2.7148	2.7005	2.6885
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-7 754	-8 619	-9 483	-10 348	-11 213
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-7 547	-8 166	-8 751	-9 302	-9 820
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-43 586

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -43 586 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	-0.3689
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-14 105.7851
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	52.0354
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	-0.3689

Отрицателната стойност на Възвръщаемостта на собствения капитал (ROIC) показва, че компанията унищожава стойност. При отрицателна стойност на Нетната оперативна печалба след данъци (NOPAD), Процента на реинвестиране не може да се интерпретира. Затова не се извежда резултат за устойчив темп на растеж от този фундаментален подход.

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	37.3696
2. Устойчив темп на растеж % II подход	342.6879
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.8885

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-11 213
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.8885
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	2.6885
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-1 428 098
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-1 250 691

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-43 586
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-1 250 691
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-1 294 277

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-1 294 277
2. Нетен лихвоносен дълг	32 525
3. Неоперативни активи	374
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-1 326 428
6. Брой акции	3 899 940
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-340.1149

Стойността на една акция от капитала на Софарма билдингс АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -340.1149 лв., което е -2 032.25% под текущата цена на акцията от 17.602 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Парични еквиваленти	2 028	3 665	+80.72 %	+1 637
Парични средства и парични еквиваленти	2 028	3 665	+80.72 %	+1 637
Текущи задължения, в т ч	5 234	7 068	+35.04 %	+1 834
Текущи задължения към доставчици и клиенти	4 230	5 758	+36.12 %	+1 528
Търговски и други текущи задължения	5 304	7 143	+34.67 %	+1 839
Текущи пасиви	5 304	7 143	+34.67 %	+1 839

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	2 525	4 223	+67.25 %	+1 698
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	117	523	+347.01 %	+406
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	-2 425	-4 149	-71.09 %	-1 724
Разходи по икономически елементи-3м.	243	631	+159.67 %	+388
Разходи за дейността-3м.	243	631	+159.67 %	+388
Печалба от дейността-3м.	0	99	+99.00 %	+99
Общо разходи-3м.	243	631	+159.67 %	+388
Печалба преди облагане с данъци-3м.	0	99	+99.00 %	+99
Печалба след облагане с данъци-3м.	0	99	+99.00 %	+99
Нетна печалба за периода-3м.	0	99	+99.00 %	+99
Общо разходи и печалба-3м.	243	661	+172.02 %	+418
Други нетни приходи от продажби-3м.	164	726	+342.68 %	+562
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	172	732	+325.58 %	+560
Приходи от дейността-3м.	172	732	+325.58 %	+560
Загуба от дейността-3м.	70	0	-100.00 %	-70
Общо приходи-3м.	172	732	+325.58 %	+560
Загуба преди облагане с данъци-3м.	70	0	-100.00 %	-70
Загуба след облагане с данъци-3м.	70	0	-100.00 %	-70
Нетна загуба за периода-3м.	70	0	-100.00 %	-70
Общо приходи и загуба-3м.	243	661	+172.02 %	+418

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	526	409	-22.24 %	-117
Плащания на доставчици-3м.	-16 222	-3 526	+78.26 %	+12 696
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	776	1 000	+28.87 %	+224
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-14 944	-2 144	+85.65 %	+12 800
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	237	704	+197.05 %	+467
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	237	704	+197.05 %	+467
Постъпления от заеми-3м.	16 022	3 372	-78.95 %	-12 650
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-647	-296	+54.25 %	+351
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	15 375	3 076	-79.99 %	-12 299
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	667	1 637	+145.43 %	+970
Парични средства в началото на периода-3м.	1 361	0	-100.00 %	-1 361

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 1 901 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.