Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София (BREF, BREF/5BU, 5BUM)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.29 17:09:36 в x3news.com
- 2026.07.29 17:11:01 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	5.12	4.85	5.05
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	5 398	1 844	1 825
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	28 126	24 553	21 392
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	36 695	8 946	3 269
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	100 899	67 473	27 568
Цена/Печалба 12м.(P/E)	6.31	6.84	8.18
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.13	1.06	1.14
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.76	2.49	6.35
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	2.62	3.12	31.65
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	4.90	6.46	8.81
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	195.78	13.76	48.25
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	171.06	6.64	37.86
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	1 022.51	185.36	24.15
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	242.30	-156.30	593.03
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	2.90	2.40	13.07
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	12.28	-18.52	13.08
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	27.88	36.39	77.60
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	17.96	15.79	14.34
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	14.85	13.12	11.74
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	14.20	7.47	6.98
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	20.18	14.25	18.81
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	214.92	147.28	250.72
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	33.87	6.96	2.13
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	8.72	2.40	1.39
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	6.13	4.04	2.31
Очаквана цена (Expected price)	5.44	5.05	5.17
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	4.05	0.96	-4.16
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	5.33	4.90	4.84
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	20.01	14.81	16.40
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	8.72	5.09	13.50
Отклонение DCF оценка/Капитализация	513.97	435.45	371.72
Стойност на една акция DCF	31.46	25.97	23.82

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 5 398 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 195.78 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 28 126 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 31.48 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 6.31
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 5 508 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 171.06 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 28 730 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 28.94 %
• EV/EBITDA под 8: 4.90
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 1 022.51 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 266.00 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 27.88 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 2.90 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 17.96 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 79.82 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 14.85 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 242.30 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 1 126.83 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 2.62
• Ръст на BREF (BREF/5BU) от год. минимум повече от 10%: 11.01 %
• Повече от пет сделки на борсова сесия за последната година: 23.87
• Усреднен спред за последната година при тест с 10 хил.лв по-малък от 3 %: 2.41 %
• Усреднен спред за последната година при тест с 15 хил.лв по-малък от 3.5 %: 2.59 %
• Усреднен спред за последната година при тест с 20 хил.лв по-малък от 4 %: 2.75 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 33.87 %
• Средна дивидентна доходност от BREF (BREF/5BU) за 5 години: 8.72 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 6.13 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +513.97 %

• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 1 020.79/2 055.53 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 265.88/1 071.23 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 12.28 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -72.46 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -6 495 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -153.72 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 52.44 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 99.49 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 5 398 хил.лв., като нараства с 195.78 %. За последните 12 месеца печалбата достига 28 126 хил.лв., което представлява 0.81 лв. на акция при изменение с 31.48 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.124 лв. е 6.31.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 171.06 % и е 5 508 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 28.94 % до 28 730 хил.лв. (0.83 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 4.90, а на P/EBITDA 6.18.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 36 695 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са нагоре с 1 022.51 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 266.00 % до 2.91 лв. (общо 100 899 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.76, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 27.88 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.18 % от приходите от дейността (67 от 36 762 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (67 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 2 055.53 % и са 31 363 хил.лв., а за годината са 72 921 хил.лв. с изменение от 1 071.23 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 27 368 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 13 613 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 57 424 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 108 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (108 хил. лв.). Те от своя страна са 0.34 % от разходите за дейността (31 363 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -0.76 % и са -41 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -450 хил.лв., а делът им е -1.60 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-41 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-446 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-4 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 5 439 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 28 576 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 44 828 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 44 828 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София към края на юни 2026 г. от 157 245 хил.лв., прави 4.54 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 2.90 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 17.96 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.13.

Резервите от 59 381 хил.лв. формират 37.76 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 56 068 хил.лв. (35.66 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 79.82 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 11 790 хил.лв., а краткосрочните за 27 970 хил.лв., което прави общо 39 760 хил.лв. 9 934 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 14.20 %. Общо дълговете са 20.18 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 25.29 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 12.28 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 4.67 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 197 005 хил.лв. От тях текущите са 30.51 % (60 112 хил.лв.), а нетекущите 69.49 % (136 892 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 32 142 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 214.92 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 20.44 % от собствения капитал и 16.32 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 14.85 %, а обращаемостта им е 0.53 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 16.41 %. Стойността на фирмата (EV) e 140 835 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 9 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 59 146 хил.лв. (30.02 % от Актива), от които парите в брои са 2 хил.лв. Незабавната ликвидност е 211.46 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 745 хил.лв. с изменение от -72.46 %. Отношението му към продажбите е 2.03 %. За година назад ОПП е -6 495 хил.лв. (-153.72 % спад), а ОПП/Продажби -6.44 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 39 730 хил.лв., а за 12 м. 81 765 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -625 хил.лв. и -23 865 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 39 850 хил.лв, а за период от 1 година 51 405 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 242.30 % до 19 737 хил.лв., а за 12 месеца е 67 819 хил.лв. (1 126.83 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 2.62.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: BREF (BREF/5BU)-обикновени 34 641 925 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BREF (BREF/5BU)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BREF (BREF/5BU)	650 000	1	BGN	25.06.2005 г.
BREF (BREF/5BU)	20 150 000	1	BGN	25.09.2005 г.
BREF (BREF/5BU)	60 450 000	1	BGN	02.08.2006 г.
BREF (BREF/5BU)	20 150 000	3	BGN	29.02.2016 г.
BREF (BREF/5BU)	34 641 925	1	BGN	19.11.2018 г.
BREF (BREF/5BU)	34 641 925	.51	EUR	05.01.2026 г.
5BUM	20 150 000	1	BGN	05.07.2018 г.
5BUM	0	1	BGN	28.07.2018 г.

Емисия BREF (BREF/5BU) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 6.51 % до цена 5.124 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +0.47 %. Капитализацията на дружеството е 177.51 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BREF (BREF/5BU) от 4.616 лв. определя 11.01 % ръст до текущата цена, като тя остава на 8.40 % спрямо върха от 5.594 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София са сключени 5 944 сделки за 4 388 428 бр. книжа и 22 577 487 лв.

Усредненият спред по емисия BREF (BREF/5BU) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 2.41 %, с 15 хил.лв. е 2.59 %, с 20 хил.лв. е 2.75 %.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BREF (BREF/5BU) са 34 641 925 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 25 517 999 (73.66 %). Броят на акционерите е 1 300.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 70 000 броя (0.200%). Броят на акционерите расте с 42.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 214 558 броя (0.620%). Броят на акционерите расте с 147.

Последно изплатените дивиденти са за 60 128 907 лв., което е 213.78 % от текущата 12 месечна печалба и са 33.87 % спрямо капитализацията (BREF (BREF/5BU) - 1.736 лв. 33.87 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия BREF (BREF/5BU) е 0.4470 лв. 8.72 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BREF (BREF/5BU)	07.07.2026 г.	0.887	60 128 907.37	BGN
BREF (BREF/5BU)	22.12.2025 г.	0.230	7 967 642.75	BGN
BREF (BREF/5BU)	26.06.2025 г.	0.108	3 733 633.89	BGN
BREF (BREF/5BU)	19.06.2023 г.	0.113	3 914 613.74	BGN
BREF (BREF/5BU)	12.07.2022 г.	0.048	1 673 204.98	BGN
BREF (BREF/5BU)	12.07.2021 г.	0.083	2 878 743.97	BGN
BREF (BREF/5BU)	08.10.2020 г.	0.124	4 300 794.99	BGN
BREF (BREF/5BU)	15.07.2019 г.	0.100	3 450 682.15	BGN
BREF (BREF/5BU)	02.07.2018 г.	0.034	687 316.50	BGN
BREF (BREF/5BU)	08.06.2017 г.	0.074	1 487 070.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	23.08.2016 г.	0.080	1 607 504.53	BGN
BREF (BREF/5BU)	10.06.2014 г.	0.024	1 448 382.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	25.07.2013 г.	0.065	3 917 764.50	BGN
BREF (BREF/5BU)	18.06.2012 г.	0.213	12 870 832.65	BGN
BREF (BREF/5BU)	25.07.2011 г.	0.040	2 394 037.62	BGN
BREF (BREF/5BU)	04.08.2010 г.	0.039	2 375 117.01	BGN
BREF (BREF/5BU)	09.07.2009 г.	0.479	28 968 849.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	04.08.2008 г.	0.025	1 514 877.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	23.07.2007 г.	0.007	423 150.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 3.42 %, а на дванадесет месечна 17.96 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +2.25 % и +2.17 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+2.65%) и общата рентабилност на приходите (-0.94%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (+6.29%) и общата рентабилност на приходите (-4.80%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на приходите от продажби (52.44) и свободния паричен поток (99.49).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	7.20
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	22.46
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	41.20
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	52.44
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	21.16
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	99.49

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 6.13 %. Очакваната цена на емисия BREF (BREF/5BU) е 5.44 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.1220	1.1288	-0.47
Цена/Печалба 12м.(P/E)	7.2295	6.3111	0.66
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	7.0562	6.2117	0.34
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.6308	1.7592	3.43
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.8365	4.9020	1.53
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	3.2964	2.6173	0.64
Общо очаквана промяна			6.13

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 90 782 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 28 830 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 29 513 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	157 245	160 540	153 076	157 193	-0.50
Нетен резултат	28 126	29 200	27 977	28 830	0.79
Коригиран резултат	28 576	25 507	28 493	26 410	0.12
Нетни продажби	100 899	63 655	100 955	90 782	2.39
Оперативен резултат	28 730	30 151	28 645	29 513	1.68
Своб. паричен поток	67 819	38 681	60 547	44 284	-0.44
Общо екстраполирана промяна					4.05

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 4.05 %, което съответства на цена за емисия BREF (BREF/5BU) от 5.33 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Silver (0.4840) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена корелация с изменението на Lamb (0.3547) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.3547) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Silver	0.4840	1	4.8272
Lamb	0.3547	2	0.9339
PreciousMetalsPriceIndex	0.3524	1	-3.7335
Coffee	0.3382	2	1.1398
Platinum	0.3105	1	-0.6891

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+22.8252}}_{}{\mathrm{+4.8272}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+0.9339}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{-3.7335}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+1.1398}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{-0.6891}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +331.37% и стойност от 158 579 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2388, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Silver (0.4500) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Platinum (0.4415) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Orange (0.4415) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Silver	0.4500	1	2.8824
Platinum	0.4415	1	1.7479
Orange	-0.3887	2	-3.1412
Rice	-0.3722	2	-2.3671
EuroDollar	0.3195	1	4.5322

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+109.0703}}_{}{\mathrm{+2.8824}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+1.7479}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{-3.1412}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-2.3671}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+4.5322}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +805.31% и стойност от 283 933 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2989, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -125 354 хил.лв. с изменение от -2 421.79%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Corn (0.3272) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Silver (0.3206) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Cotton (0.3206) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Corn	0.3272	2	2.2724
Silver	0.3206	2	1.6430
Cotton	0.2927	2	0.4949
BrentOil	0.2798	0	1.1343
SunflowerOil	0.2706	2	-1.5303

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+13.2323}}_{}{\mathrm{+2.2724}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+1.6430}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+0.4949}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+1.1343}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-1.5303}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +255.27% и стойност от 19 568 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1165, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Corn (-0.3481) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Lamb (-0.3414) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Orange (-0.3414) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Corn	-0.3481	2	-4.4699
Lamb	-0.3414	2	-1.3231
Orange	0.2974	2	6.0423
GrainsPriceIndex	-0.2708	2	-2.2213
Silver	-0.2643	2	-2.8952

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+39.6675}}_{}{\mathrm{-4.4699}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{-1.3231}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{+6.0423}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-2.2213}}_{}x{\mathrm{GrainsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-2.8952}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -665.65% и стойност от -4 214 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1438, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0120), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0597), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0526) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0970). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1639.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0120	1	0.0219
Разходи за дейността 3м.	-0.0597	1	-0.0073
EBITDA 3м.	0.0526	1	0.0106
Опер. паричен поток 3м.	0.0970	1	0.0105

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+11.6696}}_{}{\mathrm{+0.0219}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0073}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0106}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0105}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +20.01% и стойност от 213 030 хил.лв. (6.15 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +8.72% и стойност от 192 992 хил.лв. (5.57 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (99.49%), предполага несигурност в оценката на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	23 403	25 606	27 809	30 012	32 216
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	130	126	122	119	115
4. Капиталови разходи (CapEx)	9	9	10	10	10
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-3 559	-3 784	-4 010	-4 235	-4 461
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-225	-225	-225	-225	-225
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	23 749	25 948	28 147	30 347	32 546
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	27 509	30 272	33 034	35 797	38 560
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	25 826	28 337	30 847	33 358	35 869

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	164 080	172 849	181 618	190 386	199 155
3. Лихвносен дълг (D)	36 320	38 796	41 272	43 748	46 223
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5064	0.5077	0.5088	0.5099	0.5108

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8647
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8208
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	0.5064	0.5077	0.5088	0.5099	0.5108
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.9213	5.9261	5.9305	5.9345	5.9381

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	595
2. Лихвоносен дълг (D)	22 476
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	2.6473

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	164 080	172 849	181 618	190 386	199 155
2. Лихвносен дълг (D)	36 320	38 796	41 272	43 748	46 223
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.9213	5.9261	5.9305	5.9345	5.9381
4. Цена на дълга (Rd)%	2.6473	2.6473	2.6473	2.6473	2.6473
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.3279	5.3251	5.3226	5.3203	5.3182
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	25 826	28 337	30 847	33 358	35 869
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	24 520	25 544	26 403	27 111	27 682
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	131 259

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 131 259 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	22.4142
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-136.1304
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-30.5125
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	-113.7841
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	-25.5037

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.9252
2. Устойчив темп на растеж % II подход	4.5249
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.7336

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	35 869
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.7336
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.3182
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	1 017 957
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	785 619

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	131 259
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	785 619
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	916 878

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	916 878
2. Нетен лихвоносен дълг	-36 670
3. Неоперативни активи	136 272
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	1 089 820
6. Брой акции	34 641 925
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	31.4596

Стойността на една акция от капитала на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 31.4596 лв., което е +513.97% над текущата цена на акцията от 5.124 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Парични средства в безсрочни депозити	19 294	59 144	+206.54 %	+39 850
Парични средства и парични еквиваленти	19 296	59 146	+206.52 %	+39 850
Текущи активи	20 300	60 112	+196.12 %	+39 812
Текущи задължения, в т ч	1 883	10 438	+454.33 %	+8 555
Търговски и други текущи задължения	13 783	27 970	+102.93 %	+14 187
Текущи пасиви	13 783	27 970	+102.93 %	+14 187

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	1 207	3 585	+197.02 %	+2 378
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	5 476	27 368	+399.78 %	+21 892
Разходи по икономически елементи-3м.	7 023	31 257	+345.07 %	+24 234
Разходи за дейността-3м.	7 139	31 363	+339.32 %	+24 224
Печалба от дейността-3м.	1 844	5 398	+192.73 %	+3 554
Общо разходи-3м.	7 139	31 363	+339.32 %	+24 224
Печалба преди облагане с данъци-3м.	1 844	5 398	+192.73 %	+3 554
Печалба след облагане с данъци-3м.	1 844	5 398	+192.73 %	+3 554
Нетна печалба за периода-3м.	1 844	5 398	+192.73 %	+3 554
Общо разходи и печалба-3м.	8 983	36 762	+309.24 %	+27 779
Нетни приходи от продажби на стоки-3м.	5 476	33 249	+507.18 %	+27 773
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	8 946	36 695	+310.18 %	+27 749
Приходи от дейността-3м.	8 983	36 762	+309.24 %	+27 779
Общо приходи-3м.	8 983	36 762	+309.24 %	+27 779
Общо приходи и загуба-3м.	8 983	36 762	+309.24 %	+27 779

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-2 302	-4 156	-80.54 %	-1 854
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-518	-176	+66.02 %	+342
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	2 159	745	-65.49 %	-1 414
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	4 929	-4 929	-200.00 %	-9 858
Покупка на инвестиции-3м.	-444	-168	+62.16 %	+276
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	0	44 828	+44 828.00 %	+44 828
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	4 485	39 730	+785.84 %	+35 245
Изплатени дивиденти-3м.	-7 806	0	+100.00 %	+7 806
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-8 432	-625	+92.59 %	+7 807
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-1 788	39 850	+2 328.75 %	+41 638
Парични средства в началото на периода-3м.	21 084	0	-100.00 %	-21 084
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	19 296	39 850	+106.52 %	+20 554
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	19 296	39 850	+106.52 %	+20 554

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 16 887 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.