Ексклузив пропърти АДСИЦ (EXPR, EXPRO/5EX)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.29 14:14:00 в Infostock.bg
- 2026.07.29 15:08:21 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	2.39	2.35	2.26
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	446	432	434
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	2 006	1 994	1 787
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	519	514	501
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	2 036	2 018	1 980
Цена/Печалба 12м.(P/E)	11.24	11.13	11.95
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.18	1.19	1.21
Цена/Продажби 12м.(P/S)	11.08	10.99	10.79
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	14.15	12.78	8.33
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	11.99	11.95	12.80
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	2.76	5.11	9.05
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	3.02	2.64	2.20
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	3.59	2.39	2.45
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-28.57	-200.43	-18.29
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	8.20	8.28	9.39
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-30.15	-25.16	-13.11
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	98.53	98.81	90.25
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	10.80	10.95	10.47
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	8.37	8.28	7.52
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.84	11.03	14.72
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	18.78	20.70	26.37
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	11.57	12.27	28.05
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	9.41	0.85	0.88
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	3.09	1.23	1.28
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	2.34	2.13	2.45
Очаквана цена (Expected price)	2.44	2.40	2.32
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	0.80	0.32	0.94
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	2.41	2.35	2.28
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	5.08	5.57	5.91
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-3.88	-0.60	0.65
Отклонение DCF оценка/Капитализация	483.04	496.42	686.70
Стойност на една акция DCF	13.91	14.00	17.78

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 446 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 2.76 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 2 006 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 12.26 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 478 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 3.02 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 162 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 9.41 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 3.59 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 2.83 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 10.84/3.67 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 98.53 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 8.20 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 10.80 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 81.22 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -30.15 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 8.37 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 13.54 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 9.41 %
• Средна дивидентна доходност от EXPR (EXPRO/5EX) за 5 години: 3.09 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +483.04 %

• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 3.59/8.96 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 11.08
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -2 468 хил.лв.
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 366.67 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.05 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -23.09 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -28.57 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -37.81 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 51.17 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 562.70 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 446 хил.лв., като нараства с 2.76 %. За последните 12 месеца печалбата достига 2 006 хил.лв., което представлява 0.21 лв. на акция при изменение с 12.26 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 2.386 лв. е 11.24.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 3.02 % и е 478 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 9.41 % до 2 162 хил.лв. (0.23 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 11.99, а на P/EBITDA 10.43.

Ексклузив пропърти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 519 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са нагоре с 3.59 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 2.83 % до 0.22 лв. (общо 2 036 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 11.08, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 98.53 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 8.96 % и са 73 хил.лв., а за годината са 367 хил.лв. с изменение от 3.67 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 22 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 17 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 124 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 73 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 32 хил.лв. 96.97 % от финансовите разходи (33 хил. лв.). Те от своя страна са 45.21 % от разходите за дейността (73 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -6.28 % и са -28 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 177 хил.лв., а делът им е 8.82 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-32 хил.лв.), другите нетни продажби (6 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-2 хил.лв.), а на годишна база операциите с финансови активи (337 хил.лв.), нетните лихви (-153 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-13 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 474 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 829 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Ексклузив пропърти АДСИЦ към края на юни 2026 г. от 19 144 хил.лв., прави 2.03 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 8.20 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 10.80 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.18.

Резервите от 645 хил.лв. формират 3.37 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 8 191 хил.лв. (42.79 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 81.22 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 1 635 хил.лв., а краткосрочните за 2 791 хил.лв., което прави общо 4 426 хил.лв. 2 801 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.84 %. Общо дълговете са 18.78 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 23.12 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -30.15 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -1.91 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 23 570 хил.лв. От тях текущите са 1.37 % (323 хил.лв.), а нетекущите 98.63 % (23 247 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -2 468 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 11.57 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -12.89 % от собствения капитал и -10.47 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 8.37 %, а обращаемостта им е 0.08 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 9.68 %. Стойността на фирмата (EV) e 25 914 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 3 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 11 хил.лв. и покриват 366.67 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.05 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 201 хил.лв. (0.85 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 7.20 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 333 хил.лв. с изменение от -23.09 %. Отношението му към продажбите е 64.16 %. За година назад ОПП е 2 146 хил.лв. (13.54 % ръст), а ОПП/Продажби 105.40 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -10 хил.лв., а за 12 м. 11 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -326 хил.лв. и -2 758 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -4 хил.лв, а за период от 1 година -601 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -28.57 % до 300 хил.лв., а за 12 месеца е 1 594 хил.лв. (-37.81 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 14.15.

Ексклузив пропърти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: EXPR (EXPRO/5EX)-обикновени 9 452 340 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
EXPR (EXPRO/5EX)	2 442 000	1	BGN	01.01.2000 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	7 998 144	1	BGN	25.06.2007 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	8 025 000	1	BGN	25.06.2008 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	9 452 340	1	BGN	25.09.2008 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	9 452 340	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия EXPR (EXPRO/5EX) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.66 % до цена 2.386 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +5.58 %. Капитализацията на дружеството е 22.55 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия EXPR (EXPRO/5EX) от 2.26 лв. определя 5.58 % ръст до текущата цена, като тя остава на 2.41 % спрямо върха от 2.445 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Ексклузив пропърти АДСИЦ са сключени 13 сделки за 2 455 бр. книжа и 5 733 лв.

Усредненият спред по емисия EXPR (EXPRO/5EX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия EXPR (EXPRO/5EX) са 9 452 340 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 3 098 055 (32.78 %). Броят на акционерите е 52.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

Последно изплатените дивиденти са за 2 121 553 лв., което е 105.76 % от текущата 12 месечна печалба и са 9.41 % спрямо капитализацията (EXPR (EXPRO/5EX) - 0.224 лв. 9.41 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия EXPR (EXPRO/5EX) е 0.0738 лв. 3.09 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
EXPR (EXPRO/5EX)	08.06.2026 г.	0.115	2 121 553.07	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	11.06.2025 г.	0.020	189 046.80	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	12.06.2024 г.	0.120	1 134 280.80	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	11.07.2023 г.	0.005	42 998.69	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	08.10.2020 г.	0.090	850 710.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 2.36 %, а на дванадесет месечна 10.80 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.02 % и -0.15 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат коефициента на задлъжнялост (-0.08%) и обращаемостта на краткотрайните активи (+0.05%), а на дванадесет месечна база коефициента на задлъжнялост (-0.20%) и цената на привлечения капитал (-0.09%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Ексклузив пропърти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на оперативния резултат (51.17) и свободния паричен поток (562.70).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	5.26
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	57.88
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	30.26
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	26.46
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	51.17
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	562.70

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Ексклузив пропърти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 2.34 %. Очакваната цена на емисия EXPR (EXPRO/5EX) е 2.44 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.2068	1.1781	2.30
Цена/Печалба 12м.(P/E)	11.3106	11.2429	0.01
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	12.3715	12.3309	0.01
Цена/Продажби 12м.(P/S)	11.1761	11.0773	0.02
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.1254	11.9863	0.01
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	12.9915	14.1489	-0.01
Общо очаквана промяна			2.34

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 2 082 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 2 030 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 144 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	19 144	18 489	19 120	18 821	0.67
Нетен резултат	2 006	1 907	2 036	2 030	0.02
Коригиран резултат	1 829	2 012	1 838	1 846	0.02
Нетни продажби	2 036	2 158	2 003	2 082	0.06
Оперативен резултат	2 162	2 182	2 139	2 144	0.00
Своб. паричен поток	1 594	3 638	1 839	2 217	0.02
Общо екстраполирана промяна					0.80

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Ексклузив пропърти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 0.80 %, което съответства на цена за емисия EXPR (EXPRO/5EX) от 2.41 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5665), с изменението на RubberRSS3 (0.5186) и умерена корелация с изменението на RubberTSR20 (0.5186).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5665	0	422.1964
RubberRSS3	0.5186	0	1 471.2728
RubberTSR20	0.4445	0	-1 893.9447
Sugar	0.4337	1	494.7956
Metals&MineralsPriceIndex	0.4150	0	569.0759

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 712.4712}}_{}{\mathrm{+422.1964}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+1 471.2728}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{-1 893.9447}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}{\mathrm{+494.7956}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+569.0759}}_{}x{\mathrm{Metals\&MineralsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -4 078.22% и стойност от -20 647 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4291, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5970), значителна корелация с изменението на Lead (0.5090) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на RubberRSS3 (0.5090).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5970	0	20.1730
Lead	0.5090	1	10.6795
RubberRSS3	0.4244	0	-4.5712
Copper	0.4112	1	6.3215
RubberTSR20	0.3916	1	-1.9144

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+99.7813}}_{}{\mathrm{+20.1730}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+10.6795}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-4.5712}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{+6.3215}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}{\mathrm{-1.9144}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +286.98% и стойност от 282 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3388, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -20 929 хил.лв. с изменение от -4 792.70%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има слаба обратна корелация с изменението на BananaEurope (-0.2621), слаба обратна корелация с изменението на TimberIndex (-0.2117) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба обратна корелация с изменението на Uranium (-0.2117).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	-0.2621	0	-60.3956
TimberIndex	-0.2117	1	-34.4684
Uranium	-0.2047	0	-8.0618
Gold	-0.2031	0	-28.9795
GrainsPriceIndex	-0.1927	0	-7.0489

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 154.0212}}_{}{\mathrm{-60.3956}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{-34.4684}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-8.0618}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{-28.9795}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-7.0489}}_{}x{\mathrm{GrainsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +473.13% и стойност от 2 740 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0400, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.3457), с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.3441) и слаба корелация с изменението на EuroDollar (0.3441) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.3457	0	39.1415
CarbonEmissionsFutures	0.3441	0	-24.7041
EuroDollar	0.1872	2	29.9378
BrentOil	0.1689	0	1.0013
Nickel	0.1613	1	-0.2109

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-73.2874}}_{}{\mathrm{+39.1415}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-24.7041}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+29.9378}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+1.0013}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-0.2109}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +448.66% и стойност от 1 827 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0536, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.1495), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.1156), умерена с изменението на EBITDA 3м. (0.3957) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0461). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.5199.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.1495	1	0.0008
Разходи за дейността 3м.	-0.1156	1	-0.0222
EBITDA 3м.	0.3957	1	0.0003
Опер. паричен поток 3м.	0.0461	1	0.0007

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+5.2934}}_{}{\mathrm{+0.0008}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0222}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0003}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0007}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +5.08% и стойност от 23 700 хил.лв. (2.51 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -3.88% и стойност от 21 678 хил.лв. (2.29 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2119, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (562.70%), предполага несигурност в оценката на Ексклузив пропърти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 226	2 319	2 412	2 505	2 598
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	35	35	35	35	34
4. Капиталови разходи (CapEx)	-448	-757	-1 066	-1 374	-1 683
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-2 965	-3 355	-3 744	-4 134	-4 524
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-390	-390	-390	-390	-390
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	3 098	3 500	3 902	4 303	4 705
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	2 848	3 229	3 610	3 991	4 372
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 976	3 368	3 759	4 151	4 543

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Ексклузив пропърти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	20 548	21 821	23 094	24 366	25 639
3. Лихвносен дълг (D)	7 062	7 167	7 272	7 377	7 481
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5571	0.5508	0.5452	0.5401	0.5356

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8647
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8208
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	0.5571	0.5508	0.5452	0.5401	0.5356
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.1135	6.0895	6.0682	6.0491	6.0320

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	153
2. Лихвоносен дълг (D)	3 562
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.2953

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	20 548	21 821	23 094	24 366	25 639
2. Лихвносен дълг (D)	7 062	7 167	7 272	7 377	7 481
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.1135	6.0895	6.0682	6.0491	6.0320
4. Цена на дълга (Rd)%	4.2953	4.2953	4.2953	4.2953	4.2953
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.6484	5.6459	5.6437	5.6416	5.6397
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 976	3 368	3 759	4 151	4 543
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 817	3 017	3 188	3 333	3 453
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	15 808

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 15 808 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	9.9587
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	26.1695
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	2.6061
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	-5.7604
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	-0.5737

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	7.5796
2. Устойчив темп на растеж % II подход	9.8041
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.9655

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	4 543
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.9655
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.6397
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	126 066
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	95 821

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	15 808
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	95 821
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	111 630

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	111 630
2. Нетен лихвоносен дълг	3 361
3. Неоперативни активи	23 227
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	131 496
6. Брой акции	9 452 340
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	13.9114

Стойността на една акция от капитала на Ексклузив пропърти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 13.9114 лв., което е +483.04% над текущата цена на акцията от 2.386 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Нетекущи задължения по получени заеми от банки и небанкови ФИ	2 279	1 635	-28.26 %	-644
Търговски и други нетекущи задължения	2 279	1 635	-28.26 %	-644
Нетекущи пасиви	2 279	1 635	-28.26 %	-644
Търговски и други текущи задължения	2 288	2 791	+21.98 %	+503

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	1 170	567	-51.54 %	-603
Плащания на доставчици-3м.	-153	-93	+39.22 %	+60
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-180	-129	+28.33 %	+51
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	825	333	-59.64 %	-492
Платени заеми-3м.	-389	-290	+25.45 %	+99
Изплатени дивиденти-3м.	-1 316	-8	+99.39 %	+1 308
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-1 749	-326	+81.36 %	+1 423
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-923	-4	+99.57 %	+919
Парични средства в началото на периода-3м.	1 129	0	-100.00 %	-1 129
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	205	-4	-101.95 %	-209
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	205	-4	-101.95 %	-209

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 4 608 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.