Грийн таун проджектс АД (GTP, GT2)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.29 12:22:11 в x3news.com
- 2026.07.29 12:23:21 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	24.45	24.45	23.80
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-9	-18	-27
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-63	-81	-73
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1	1	0
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-1 575.15	-1 225.12	-1 323.35
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	11.69	11.67	11.30
Цена/Продажби 12м.(P/S)	99 224.51	99 224.51	966 042 000.00
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	6 202.11	24 807.99	96 594.54
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-1 685.18	-1 291.02	-1 362.26
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	66.67	21.74	-42.11
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	66.67	21.74	-50.00
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-0.67	-0.86	-0.85
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	65.32	89.25	158.33
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-6 300.00	-8 100.00	n/a
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-0.74	-0.95	-0.85
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.73	-0.93	-0.84
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	2.36	2.03	1.43
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	2.36	2.03	1.43
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	2 855.61	3 314.77	4 704.84
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.27	-0.30	-0.16
Очаквана цена (Expected price)	24.38	24.38	23.76
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	7.53	8.67	8.65
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	26.29	26.57	25.86
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	13.29	18.95	30.83
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-84.46	-80.75	-51.19
Стойност на една акция DCF	3.80	4.71	11.62

• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 66.67 %
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 13.70 %
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 66.67 %
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 16.90 %
• EV/EBITDA под 8: -1 685.18
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 97.63 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 1 500.00 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -9 хил.лв.
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -63 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -9 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна загуба (EBITDA 12m.): -59 хил.лв.
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 99 224.51
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -6 300.00 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -0.67 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -0.74 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 11.69
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 65.32 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -29 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -222.22 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -99 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -45.59 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 6 202.11
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 435.49 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 176.14 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 438.01 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 373.47 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -84.46 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -9 хил.лв., като нараства с 66.67 %. За последните 12 месеца загубата достига -63 хил.лв., което представлява -0.02 лв. на акция при изменение с 13.70 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 24.448 лв. е -1 575.15.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 66.67 % и е -9 хил.лв. За 12 месеца оперативната загуба e с повишение от 16.90 % до -59 хил.лв. (-0.01 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e -1 685.18, а на P/EBITDA -1 681.94.

Грийн таун проджектс АД формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 0 хил.лв.За последните 12 месеца продажбитe на акция са 0.00 лв. (общо 1 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 99 224.51, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -6 300.00 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -66.67 % и са 9 хил.лв., а за годината са 64 хил.лв. с изменение от -12.33 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 4 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 6 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 34 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 23 хил.лв.

За последните дванадесет месеца са -4 хил.лв., а делът им е 6.35 %.

Неконсолидираният собствен капитал на Грийн таун проджектс АД към края на юни 2026 г. от 8 490 хил.лв., прави 2.09 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -0.67 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -0.74 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 11.69.

Резервите от 407 хил.лв. формират 4.79 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 4 052 хил.лв. (47.73 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 97.63 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 205 хил.лв., което прави общо 205 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 2.36 %. Общо дълговете са 2.36 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 2.41 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 65.32 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 0.29 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 8 696 хил.лв. От тях текущите са 67.32 % (5 854 хил.лв.), а нетекущите 32.68 % (2 842 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 5 649 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 2 855.61 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 66.54 % от собствения капитал и 64.96 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.73 %, а обращаемостта им е 0.00 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -0.74 %. Стойността на фирмата (EV) e 99 425 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 14 хил.лв. (0.16 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 2 849.76 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -29 хил.лв. с изменение от -222.22 %. За година назад ОПП е -99 хил.лв. (-45.59 % спад), а ОПП/Продажби -9 900.00 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 4 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 41 хил.лв. и 108 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 12 хил.лв, а за период от 1 година 13 хил.лв.
Свободният паричен поток за 12 месеца е 16 хил.лв. (1 500.00 % изменение). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 6 202.11.

Грийн таун проджектс АД има емитирани акции с борсов код: GTP (GT2)-обикновени 4 059 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
GTP (GT2)	4 059 000	1	BGN	12.08.2019 г.
GTP (GT2)	4 059 000	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия GTP (GT2) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 24.448 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +2.72 %. Капитализацията на дружеството е 99.23 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия GTP (GT2) от 24.448 лв. определя 0.00 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 24.448 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Грийн таун проджектс АД са сключени 2 сделки за 4 бр. книжа и 98 лв.

Усредненият спред по емисия GTP (GT2) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия GTP (GT2) са 4 059 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 1 402 794 (34.56 %). Броят на акционерите е 48.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 2.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.11 %, а на дванадесет месечна -0.74 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно и +0.21 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$
Въз основа на усреднения метод на верижни замествания на дванадесет месечна база, няй-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитали имат общата рентабилност на приходите (+0.21%) и коефициента на задлъжнялост (-0.01%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Грийн таун проджектс АД измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (435.49), приходите от продажби (176.14), оперативния резултат (438.01) и свободния паричен поток (373.47).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	26.67
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	435.49
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	22.22
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	176.14
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	438.01
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	373.47

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Грийн таун проджектс АД, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.27 %. Очакваната цена на емисия GTP (GT2) е 24.38 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	11.6746	11.6884	-0.12
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-1 225.1164	-1 575.1522	-0.01
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-1 288.7589	-1 681.9424	-0.20
Цена/Продажби 12м.(P/S)	99 234.4320	99 224.5095	0.00
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-1 291.0203	-1 685.1797	0.01
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	24 808.6080	6 202.1132	0.04
Общо очаквана промяна			-0.27

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. Наличните данни не позволяват надежден регресионен анализ и екстраполация.Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Грийн таун проджектс АД, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 7.53 %, което съответства на цена за емисия GTP (GT2) от 26.29 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на Lumber (0.7614) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, висока корелация с изменението на Urea (0.7539) и висока корелация с изменението на GDP (0.7539) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lumber	0.7614	2	370.1771
Urea	0.7539	0	-563.2124
GDP	0.7377	2	10 497.2659
Platinum	0.7277	2	47.0044
Oats	0.7125	0	444.7153

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-29 175.2107}}_{}{\mathrm{+370.1771}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{-563.2124}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{+10 497.2659}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+47.0044}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{+444.7153}}_{}x{\mathrm{Oats}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -40 328.26% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8251, показва висока обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на FedFundsRate (0.7067), значителна корелация с изменението на BondYieldBul (0.5732) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Nickel (0.5732) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.7067	0	9.2722
BondYieldBul	0.5732	1	-21.4496
Nickel	0.5657	2	195.3232
Tea	0.5636	1	124.7484
Wheat	0.5474	2	-185.2656

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+607.8898}}_{}{\mathrm{+9.2722}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{-21.4496}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+195.3232}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+124.7484}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-185.2656}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +2 605.94% и стойност от 244 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4921, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -244 хил.лв. с изменение от +2 605.94%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има висока корелация с изменението на Lumber (0.7632) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на IronOre (0.6331) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на Urea (0.6331).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lumber	0.7632	2	965.5060
IronOre	0.6331	2	208.3165
Urea	0.6230	0	349.2198
Copper	0.5749	2	-1 673.2404
Metals&MineralsPriceIndex	0.5617	2	819.5280

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+2 729.0634}}_{}{\mathrm{+965.5060}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+208.3165}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+349.2198}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-1 673.2404}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}{\mathrm{+819.5280}}_{}x{\mathrm{Metals\&MineralsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -2 172.71% и стойност от 187 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4940, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Uranium (0.4791) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Rice (0.4713) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Orange (0.4713).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Uranium	0.4791	2	2.5384
Rice	0.4713	1	8.9221
Orange	0.3923	0	-1.7456
Groundnuts	0.3744	1	-2.4802
Tea	0.3302	0	5.6600

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-181.8622}}_{}{\mathrm{+2.5384}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+8.9221}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-1.7456}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-2.4802}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+5.6600}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -36.69% и стойност от -18 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1242, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е значителна с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.6205), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0603), умерена с изменението на EBITDA 3м. (0.4644) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0380). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.6620.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.6205	1	0.0001
Разходи за дейността 3м.	0.0603	1	0.0003
EBITDA 3м.	0.4644	1	0.0002
Опер. паричен поток 3м.	0.0380	1	-0.0146

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (373.47%), и липсата на достатъчно на исторически данни, предполага несигурност в оценката на Грийн таун проджектс АД пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	508	466	423	381	338
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	2	2	2	2	2
4. Капиталови разходи (CapEx)	0	0	0	0	0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-205	-256	-306	-357	-407
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-50	-50	-50	-50	-50
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	560	518	475	433	390
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-85	-363	-640	-918	-1 195
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	560	518	475	432	390

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (General/Diversified) (0.7193), който съответства на икономичекaта дейнoст на Грийн таун проджектс АД - 6832 - Управление на недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193
2. Собствен капитал (E)	10 488	11 407	12 326	13 244	14 163
3. Лихвносен дълг (D)	141	164	187	210	233
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.7290	0.7296	0.7302	0.7307	0.7311

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8647
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8208
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	0.7290	0.7296	0.7302	0.7307	0.7311
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.7649	6.7674	6.7696	6.7714	6.7730

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	4
2. Лихвоносен дълг (D)	205
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	1.9512

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	10 488	11 407	12 326	13 244	14 163
2. Лихвносен дълг (D)	141	164	187	210	233
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.7649	6.7674	6.7696	6.7714	6.7730
4. Цена на дълга (Rd)%	1.9512	1.9512	1.9512	1.9512	1.9512
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	6.7011	6.6992	6.6976	6.6963	6.6951
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	560	518	475	432	390
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	525	455	391	334	282
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	1 986

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 1 986 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	-2.2281
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	127.1186
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-2.8323
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	-2.2281

Отрицателната стойност на Възвръщаемостта на собствения капитал (ROIC) показва, че компанията унищожава стойност. При отрицателна стойност на Нетната оперативна печалба след данъци (NOPAD), Процента на реинвестиране не може да се интерпретира. Затова не се извежда резултат за устойчив темп на растеж от този фундаментален подход.

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-4.8257
2. Устойчив темп на растеж % II подход	-72.0068
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	0.9953

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	390
2. Постоянен темп на растеж (g) %	0.9953
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	6.6951
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	6 908
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	4 996

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	1 986
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	4 996
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	6 983

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	6 983
2. Нетен лихвоносен дълг	191
3. Неоперативни активи	8 633
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	15 425
6. Брой акции	4 059 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	3.8001

Стойността на една акция от капитала на Грийн таун проджектс АД чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 3.8001 лв., което е -84.46% под текущата цена на акцията от 24.448 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	10	4	-60.00 %	-6
Разходи за осигуровки-3м.	2	0	-100.00 %	-2
Разходи по икономически елементи-3м.	18	9	-50.00 %	-9
Разходи за дейността-3м.	18	9	-50.00 %	-9
Общо разходи-3м.	18	9	-50.00 %	-9
Общо разходи и печалба-3м.	18	9	-50.00 %	-9
Загуба от дейността-3м.	18	9	-50.00 %	-9
Загуба преди облагане с данъци-3м.	18	9	-50.00 %	-9
Загуба след облагане с данъци-3м.	18	9	-50.00 %	-9
Нетна загуба за периода-3м.	18	9	-50.00 %	-9
Общо приходи и загуба-3м.	18	9	-50.00 %	-9

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 1 988 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.