Интерлоджик-имоти АД (INTR, INTERL/6I1)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.29 12:14:16 в x3news.com
- 2026.07.29 12:15:56 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	3.70	3.70	3.70
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-47	-47	4 279
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-168.23	-168.23	1.85
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	-27.45	-27.45	2.91
Цена/Продажби 12м.(P/S)	79 067 520.00	79 067 520.00	0.55
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	4.40	4.40	2.62
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-1 418.15	-1 417.15	1.27
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-110.59	-110.59	1 975.17
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	7 500.00	7 500.00	-98.28
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	17.11	-9.85	103.62
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-14.66	-5.10	47.08
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	189.41	189.41	0.29
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	189.41	189.41	0.29
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	52.80	52.80	24 887.50
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	0.00	170.25	-0.00
Очаквана цена (Expected price)	3.70	10.00	3.70
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-39.73	712.54	-36.31
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	2.23	30.06	2.36
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	172 054.19	99 294.64	-99 434.48
Отклонение DCF оценка/Капитализация	1 324.69	1 189.36	-88.37
Стойност на една акция DCF	52.71	47.71	0.43

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 0 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 0 хил.лв.
• EV/EBITDA под 8: -1 418.15
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 17.11 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 100.00 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 4.40
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +1 324.69 %

• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -47 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -101.10 %
• Оперативна 12 месечна загуба (EBITDA 12m.): -6 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -100.10 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -100.00 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -100.00/-99.53 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 87.23 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 79 067 520.00
• Отрицателен собствен капитал (Equity): -288 хил.лв.
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -110.59 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: -89.72 %
• Висока кратк. задлъжнялост Текущи пасиви/Общо активи (Short Term Debt/Total Assets) над 30%: 189.41 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 189.41 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 7 500.00 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -287 хил.лв.
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -40.39 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 230.39 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 1 401.48 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 3 921.78 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 233.03 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 547.68 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 329.00 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -39.73 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 0 хил.лв. За последните 12 месеца загубата достига -47 хил.лв., което представлява -0.02 лв. на акция при изменение с -101.10 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.7 лв. е -168.23.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) е 0 хил.лв. За 12 месеца оперативната загуба e със спад от -100.10 % до -6 хил.лв. (-0.00 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e -1 418.15, а на P/EBITDA -1 317.81.

Интерлоджик-имоти АД формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 0 хил.лв.За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -100.00 % до 0.00 лв. (общо 0 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 79 067 520.00

Разходите за дейността през тримесечието са 0 хил.лв., а за годината са 47 хил.лв. с изменение от -99.53 %. По икономически елеметни за 12-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 6 хил.лв.

За последните дванадесет месеца са -41 хил.лв., а делът им е 87.23 %.

Неконсолидираният собствен капитал на Интерлоджик-имоти АД към края на юни 2026 г. от -288 хил.лв., прави -0.13 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -110.59 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 17.11 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е -27.45.

Резервите от 2 484 хил.лв. формират -862.50 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -4 903 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани -89.72 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 608 хил.лв., което прави общо 608 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 189.41 %. Общо дълговете са 189.41 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е -211.11 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 7 500.00 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -88.23 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 321 хил.лв. От тях текущите са 100.00 % (321 хил.лв.), а нетекущите 0.00 % (0 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -287 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 52.80 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 99.65 % от собствения капитал и -89.41 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -14.66 %, а обращаемостта им е 0.00 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 17.11 %. Стойността на фирмата (EV) e 8 509 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 2 хил.лв. (0.62 % от Актива), от които парите в брои са 2 хил.лв. Незабавната ликвидност е 52.80 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 0 хил.лв.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 3 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и 0 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 0 хил.лв, а за период от 1 година 3 хил.лв.
Свободният паричен поток за 12 месеца е 1 798 хил.лв. (-40.39 % изменение). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 4.40.

Интерлоджик-имоти АД има емитирани акции с борсов код: INTR (INTERL/6I1)-обикновени 2 136 960 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
INTR (INTERL/6I1)	24 839	10	BGN	01.01.2000 г.
INTR (INTERL/6I1)	213 696	10	BGN	25.06.2005 г.
INTR (INTERL/6I1)	2 136 960	1	BGN	26.07.2006 г.
INTR (INTERL/6I1)	2 136 960	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия INTR (INTERL/6I1) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 3.7 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 7.91 млн.лв.

Усредненият спред по емисия INTR (INTERL/6I1) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия INTR (INTERL/6I1) са 2 136 960 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 674 022 (31.54 %). Броят на акционерите е 310.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Бизнес рискът свързан с дейността на Интерлоджик-имоти АД измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (230.39), нетния резултат (1 401.48), коригирания резултат (3 921.78), приходите от продажби (233.03), оперативния резултат (547.68) и свободния паричен поток (329.00).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	230.39
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	1 401.48
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	3 921.78
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	233.03
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	547.68
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	329.00

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Интерлоджик-имоти АД, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 0.00 %. Очакваната цена на емисия INTR (INTERL/6I1) е 3.70 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	-27.4540	-27.4540	0.00
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-168.2288	-168.2291	0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-1 317.7920	-1 317.8140	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	nan	79 067 520.0000	nan
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-1 417.1490	-1 418.1490	0.00
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	4.3975	4.3975	0.00
Общо очаквана промяна			0.00

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 5 180 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -126 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 406 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	-288	350	463	461	-77.96
Нетен резултат	-47	2 488	-1 051	-126	1.35
Коригиран резултат	-6	2 615	-1 007	-60	0.33
Нетни продажби	0	6 781	2 057	5 180	nan
Оперативен резултат	-6	3 420	-843	1 406	66.48
Своб. паричен поток	1 798	1 813	993	1 387	-29.93
Общо екстраполирана промяна					-39.73

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Интерлоджик-имоти АД, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -39.73 %, което съответства на цена за емисия INTR (INTERL/6I1) от 2.23 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има много висока корелация с изменението на Cocoa (0.9667) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, висока корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.8073) и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (0.8073) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.9667	2	7 189.9329
BeveragesPriceIndex	0.8073	0	500.7937
Soybean	-0.4744	1	-21.8833
SugarEU	0.4414	0	16 365.5421
GroundnutOil	-0.4400	1	607.7454

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-20 994.4363}}_{}{\mathrm{+7 189.9329}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+500.7937}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-21.8833}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{+16 365.5421}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{+607.7454}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -475 889.76% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.9063, показва много висока обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.8908) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6771) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Coffee (0.6771).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.8908	2	102.9801
BeveragesPriceIndex	0.6771	2	-41.4068
Coffee	0.3409	0	14.6822
Uranium	0.3240	2	10.9597
Soybean	-0.2954	1	16.3529

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-471.3270}}_{}{\mathrm{+102.9801}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-41.4068}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+14.6822}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+10.9597}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+16.3529}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -5 078.62% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.7996, показва висока обяснителна сила на модела.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока корелация с изменението на Cocoa (0.9262) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6819) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Uranium (0.6819) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.9262	2	3 684.2612
BeveragesPriceIndex	0.6819	2	-1 055.1031
Uranium	0.3363	2	389.5925
Soybean	-0.3063	1	892.8027
Orange	0.2694	2	-574.8397

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-21 447.9647}}_{}{\mathrm{+3 684.2612}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-1 055.1031}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+389.5925}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+892.8027}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-574.8397}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -164 542.01% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8820, показва висока обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Beef (-0.4936), умерена обратна корелация с изменението на GDP (-0.4902) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Lumber (-0.4902) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	-0.4936	0	-563.2420
GDP	-0.4902	2	525.0273
Lumber	0.4447	1	550.2447
Chicken	-0.4121	2	-327.6200
VolatilityIndex	0.4037	2	92.1838

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 799.3008}}_{}{\mathrm{-563.2420}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+525.0273}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+550.2447}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{-327.6200}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+92.1838}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -6 169.32% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4412, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.1250), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0619), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0474) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1401). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.9745.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.1250	1	-0.2085
Разходи за дейността 3м.	-0.0619	1	-0.2210
EBITDA 3м.	-0.0474	1	-0.4837
Опер. паричен поток 3м.	0.1401	1	1.2711

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (329.00%), предполага несигурност в оценката на Интерлоджик-имоти АД пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 205	2 540	2 875	3 210	3 545
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
3. Амортизация и обезценки (D&A)	498	552	606	660	714
4. Капиталови разходи (CapEx)	394	438	481	524	568
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-2 460	-2 951	-3 442	-3 933	-4 424
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-491	-491	-491	-491	-491
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 598	2 928	3 264	3 603	3 947
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	1 859	2 051	2 243	2 435	2 628
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 259	2 526	2 796	3 068	3 342

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (General/Diversified) (0.7193), който съответства на икономичекaта дейнoст на Интерлоджик-имоти АД - 6832 - Управление на недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193
2. Собствен капитал (E)	-405	-888	-1 370	-1 853	-2 336
3. Лихвносен дълг (D)	887	868	849	829	810
4. Данъчна ставка (T)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	-0.6937	0.0891	0.3203	0.4310	0.4959

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8647
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8208
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	-0.6937	0.0891	0.3203	0.4310	0.4959
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	1.3729	4.3398	5.2159	5.6355	5.8817

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	41
2. Лихвоносен дълг (D)	604
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	6.7881

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	-405	-888	-1 370	-1 853	-2 336
2. Лихвносен дълг (D)	887	868	849	829	810
3. Цена на собствения капитал (Re)%	1.3729	4.3398	5.2159	5.6355	5.8817
4. Цена на дълга (Rd)%	6.7881	6.7881	6.7881	6.7881	6.7881
5. Данъчна ставка (T)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	10.0282	-73.0679	3.8088	5.2747	5.7759
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 259	2 526	2 796	3 068	3 342
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 053	34 830	2 499	2 498	2 524
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	44 405

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 44 405 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	0.9868
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	30 066.6667
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	296.7105
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	0.9868

При отрицателна стойност на Нетната оперативна печалба след данъци (NOPAD), Процента на реинвестиране не може да се интерпретира. Затова не се извежда резултат за устойчив темп на растеж от този фундаментален подход.

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	77.7232
2. Устойчив темп на растеж % II подход	130.4684
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.0181

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	3 342
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.0181
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.7759
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	90 737
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	68 525

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	44 405
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	68 525
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	112 930

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	112 930
2. Нетен лихвоносен дълг	602
3. Неоперативни активи	319
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	112 647
6. Брой акции	2 136 960
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	52.7135

Стойността на една акция от капитала на Интерлоджик-имоти АД чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 52.7135 лв., което е +1 324.69% над текущата цена на акцията от 3.7 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Държани за търгуване дългови ценни книжа	319	0	-100.00 %	-319
Други държани за търгуване финансови активи	0	319	+319.00 %	+319

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 1 048 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.