Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София (BPF, BPY, BPYA, BPYB, BPYC)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.28 16:46:00 в Investor.bg
- 2026.07.28 16:50:39 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	1.06	1.02	0.90
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	506	769	918
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 275	1 258	1 557
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.92	0.87	0.74
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-44.88	217.77	20.16
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-30.02	75.91	-2.12
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-18.11	-19.41	-0.51
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	63.56	-29.76	105.41
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-6.05	-1.97	4.64
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-0.00	-3.01	49.83
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	3.79	2.07	1.97
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	49.23	47.98	47.68
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	171.86	296.08	416.50
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	14.17	4.92	4.00
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	6.76	5.31	6.71
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-2.16	1.82	1.29
Очаквана цена (Expected price)	1.03	1.04	0.91
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-17.10	12.12	-16.36
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.88	1.14	0.75
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-0.71	-8.79	-8.24
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	11.75	90.33	-275.80

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 506 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 774 хил.лв.
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.92
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 63.56 %
• Ръст в цената на BPF (BPY) за 360 дни над 10%: 13.55 %
• Ръст на BPF (BPY) от год. минимум повече от 10%: 17.99 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 14.17 %
• Средна дивидентна доходност от BPF (BPY) за 5 години: 6.76 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -44.88 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -30.02 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -18.11 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -18.11/20.34 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -6.05 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -19.89 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 723.91 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -17.10 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 506 хил.лв., като намалява с -44.88 %.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -30.02 % и е 774 хил.лв.

Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 1 275 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са надолу с -18.11 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 20.34 % и са 769 хил.лв. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 276 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 73 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 268 хил.лв. 65.53 % и отрицателните разлики от операции с финансови активи, които са 141 хил.лв. 34.47 % от финансовите разходи (409 хил. лв.). Те от своя страна са 53.19 % от разходите за дейността (769 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -79.64 % и са -403 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София към края на юни 2026 г. от 42 146 хил.лв., прави 1.15 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -6.05 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.92.

Резервите от -96 хил.лв. формират -0.23 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 4 360 хил.лв. (10.34 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 50.77 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 37 724 хил.лв., а краткосрочните за 3 149 хил.лв., което прави общо 40 873 хил.лв. 36 873 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 3.79 %. Общо дълговете са 49.23 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 96.98 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -0.00 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -3.17 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 83 019 хил.лв. От тях текущите са 6.52 % (5 412 хил.лв.), а нетекущите 93.48 % (77 607 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 2 263 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 171.86 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 5.37 % от собствения капитал и 2.73 % от всички активи. Стойността на фирмата (EV) e 72 399 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 4 952 хил.лв. (5.96 % от Актива), от които парите в брои са 2 хил.лв., а 1 369 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 157.26 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 1 015 хил.лв. с изменение от -19.89 %. Отношението му към продажбите е 79.61 %. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 63.56 % до 2 280 хил.лв.

Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: BPF (BPY)-обикновени 36 700 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BPF (BPY)	650 000	1	BGN	11.08.2018 г.
BPF (BPY)	36 700 000	1	BGN	01.05.2019 г.
BPF (BPY)	36 700 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
BPYA	150 000	1	BGN	28.02.2018 г.
BPYA	0	1	BGN	28.03.2018 г.
BPYB	650 000	1	BGN	01.03.2019 г.
BPYB	0	1	BGN	26.03.2019 г.
BPYC	30 000	1000	BGN	23.08.2019 г.
BPYC	0	1000	BGN	06.04.2024 г.

Емисия BPF (BPY) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 3.83 % до цена 1.056 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +13.55 %. Капитализацията на дружеството е 38.76 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BPF (BPY) от 0.895 лв. определя 17.99 % ръст до текущата цена, като тя остава на 6.13 % спрямо върха от 1.125 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София са сключени 212 сделки за 25 980 588 бр. книжа и 27 272 188 лв.

Усредненият спред по емисия BPF (BPY) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BPF (BPY) са 36 700 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 3 413 528 (9.30 %). Броят на акционерите е 109.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 2 719 447 броя (7.410%). Броят на акционерите намалява с 13.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 2 718 477 броя (7.410%). Броят на акционерите намалява с 15.

Последно изплатените дивиденти са за 5 491 480 лв. и са 14.17 % спрямо капитализацията (BPF (BPY) - 0.150 лв. 14.17 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия BPF (BPY) е 0.0714 лв. 6.76 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BPF (BPY)	25.06.2026 г.	0.077	5 491 479.54	BGN
BPF (BPY)	17.09.2025 г.	0.050	1 835 000.00	BGN
BPF (BPY)	09.05.2024 г.	0.036	1 321 200.00	BGN
BPF (BPY)	14.09.2023 г.	0.050	1 835 000.00	BGN
BPF (BPY)	06.04.2023 г.	0.044	1 607 460.00	BGN
BPF (BPY)	17.05.2022 г.	0.028	1 009 250.00	BGN
BPF (BPY)	20.10.2021 г.	0.023	825 750.00	BGN
BPF (BPY)	15.04.2021 г.	0.040	1 482 680.00	BGN
BPF (BPY)	09.09.2020 г.	0.040	1 468 000.00	BGN
BPF (BPY)	03.04.2020 г.	0.042	1 537 730.00	BGN

Бизнес рискът свързан с дейността на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на свободния паричен поток (723.91).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	18.43
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	63.40
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	49.79
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	26.40
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	46.21
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	723.91

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -2.16 %. Очакваната цена на емисия BPF (BPY) е 1.03 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.8997	0.9195	-2.16
Цена/Печалба 12м.(P/E)	nan	nan	nan
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	nan	nan	nan
Цена/Продажби 12м.(P/S)	nan	nan	nan
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	nan	nan	nan
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	nan	nan	nan
Общо очаквана промяна			-2.16

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. Наличните данни не позволяват надежден регресионен анализ и екстраполация.Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -17.10 %, което съответства на цена за емисия BPF (BPY) от 0.88 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока обратна корелация с изменението на GDP (-0.7467), висока корелация с изменението на Groundnuts (0.7143) и значителна обратна корелация с изменението на Zinc (0.7143).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
GDP	-0.7467	0	-2.5214
Groundnuts	0.7143	0	2.0803
Zinc	-0.5643	0	-1.6518
RubberTSR20	-0.5635	0	-0.0247
VolatilityIndex	0.5246	0	0.8326

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+68.3072}}_{}{\mathrm{-2.5214}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+2.0803}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-1.6518}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{-0.0247}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}{\mathrm{+0.8326}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -22.95% и стойност от 982 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5206, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Plywood (0.6399) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на IronOre (0.5882) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на CoconutOil (0.5882) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Plywood	0.6399	1	195.8112
IronOre	0.5882	2	11.0314
CoconutOil	-0.4521	2	-18.2773
Lumber	-0.4107	2	-36.7143
Beef	0.3929	0	54.4334

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 458.6753}}_{}{\mathrm{+195.8112}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+11.0314}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-18.2773}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-36.7143}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+54.4334}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +855.46% и стойност от 7 347 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5353, показва добра обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -6 365 хил.лв. с изменение от -1 357.93%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Plywood (0.6048) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на IronOre (0.5259) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на CoconutOil (0.5259) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Plywood	0.6048	1	1 300.7926
IronOre	0.5259	2	19.3521
CoconutOil	-0.4206	2	-124.2983
Lumber	-0.4000	2	-244.3251
Beef	0.3950	0	399.0128

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+9 165.2941}}_{}{\mathrm{+1 300.7926}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+19.3521}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-124.2983}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-244.3251}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+399.0128}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +6 304.41% и стойност от 49 570 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4521, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.6553) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на Plywood (0.6080) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на CoconutOil (0.6080) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.6553	2	41.2320
Plywood	0.6080	1	72.4118
CoconutOil	-0.4349	2	7.6693
DiammoniumPhosphate	-0.3943	1	-23.0557
Groundnuts	0.3908	0	1.1108

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+702.8538}}_{}{\mathrm{+41.2320}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+72.4118}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+7.6693}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-23.0557}}_{}x{\mathrm{DiammoniumPhosphate}}_{}{\mathrm{+1.1108}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -730.42% и стойност от -6 399 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4608, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.1611), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1965), с изменението на EBITDA 3м. (0.1913) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1257). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2489.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.1611	1	0.0135
Разходи за дейността 3м.	0.1965	1	0.0202
EBITDA 3м.	0.1913	1	-0.0032
Опер. паричен поток 3м.	0.1257	1	-0.0224

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-1.4153}}_{}{\mathrm{+0.0135}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0202}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0032}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0224}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -0.71% и стойност от 38 480 хил.лв. (1.05 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +11.75% и стойност от 43 309 хил.лв. (1.18 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Натрупана печалба (загуба) в т ч	5 795	4 360	-24.76 %	-1 435
Неразпределена печалба	5 795	4 360	-24.76 %	-1 435

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Разходи за лихви-3м.	385	268	-30.39 %	-117
Отрицателни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	29	141	+386.21 %	+112
Печалба от дейността-3м.	769	506	-34.20 %	-263
Печалба преди облагане с данъци-3м.	769	506	-34.20 %	-263
Печалба след облагане с данъци-3м.	769	506	-34.20 %	-263
Нетна печалба за периода-3м.	769	506	-34.20 %	-263
Общо разходи и печалба-3м.	1 610	1 275	-20.81 %	-335
Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	352	0	-100.00 %	-352
Финансови приходи-3м.	352	0	-100.00 %	-352
Приходи от дейността-3м.	1 610	1 275	-20.81 %	-335
Общо приходи-3м.	1 610	1 275	-20.81 %	-335
Общо приходи и загуба-3м.	1 610	1 275	-20.81 %	-335

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-757	-428	+43.46 %	+329
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-374	-228	+39.04 %	+146
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	585	1 015	+73.50 %	+430
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	-172	0	+100.00 %	+172
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	-172	0	+100.00 %	+172
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-395	-270	+31.65 %	+125
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	-96	-35	+63.54 %	+61
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-788	-601	+23.73 %	+187
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-376	415	+210.37 %	+791
Парични средства в началото на периода-3м.	4 913	0	-100.00 %	-4 913
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	4 538	414	-90.88 %	-4 124
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	3 168	415	-86.90 %	-2 753
Блокирани парични средства-3м.	1 369	0	-100.00 %	-1 369

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 17 890 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.