Недвижими имоти София АДСИЦ-София (NIS, NIS/RSS, NISB, RSSA)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.28 13:07:00 в Investor.bg
- 2026.07.28 13:11:12 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	9.00	8.80	8.60
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-178	-188	-243
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 328	1 263	2 277
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	281	286	280
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	3 770	3 769	5 732
Цена/Печалба 12м.(P/E)	4.40	4.53	2.45
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.30	0.30	0.31
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.55	1.52	0.98
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.77	0.70	0.43
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	23.90	23.98	15.76
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	26.75	41.07	51.20
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	9.21	63.95	347.06
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	0.36	-12.27	-9.97
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-58.95	-59.01	195.55
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	7.41	6.96	14.59
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	2.51	2.67	-5.33
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	35.23	33.51	39.72
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	7.03	6.81	13.08
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.68	1.61	2.98
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	29.66	28.65	22.33
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	75.83	75.64	76.68
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	52.15	54.33	81.10
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.81	3.45	0.20
Очаквана цена (Expected price)	8.92	9.10	8.62
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-8.48	-1.43	-15.62
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	8.23	8.68	7.26
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	15.58	17.71	19.04
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	15.05	17.70	21.75
Отклонение DCF оценка/Капитализация	3 323.92	2 453.61	-1 674.35
Стойност на една акция DCF	308.05	224.74	-135.39

• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 26.75 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 328 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 4.40
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 166 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 9.21 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 751 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 0.36 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 0.36/-12.05 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 35.23 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 7.41 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 7.03 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.30
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.77
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +3 323.92 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -178 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -41.68 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -32.61 %
• EV/EBITDA над 20: 23.90
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -34.23 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -34.23/-29.32 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 197.75 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 24.17 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 75.83 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -11 285 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 2.51 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -24 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -115.29 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -1 978 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -502.03 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -58.95 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -41.13 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 101.24 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 572.15 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 91.81 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 59.40 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 340.35 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -178 хил.лв., като нараства с 26.75 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 328 хил.лв., което представлява 2.04 лв. на акция при изменение с -41.68 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 8.997 лв. е 4.40.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 9.21 % и е 166 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -32.61 % до 2 751 хил.лв. (4.23 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 23.90, а на P/EBITDA 2.13.

Недвижими имоти София АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 281 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са нагоре с 0.36 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -34.23 % до 5.80 лв. (общо 3 770 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.55, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 35.23 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -12.05 % и са 460 хил.лв., а за годината са 2 442 хил.лв. с изменение от -29.32 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 86 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 443 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 486 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 344 хил.лв. 97.73 % от финансовите разходи (352 хил. лв.). Те от своя страна са 76.52 % от разходите за дейността (460 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 197.75 % и са -352 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -1 478 хил.лв., а делът им е -111.30 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-344 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-8 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 423 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-54 хил.лв.) и операциите с валути (-1 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 174 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 2 806 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Недвижими имоти София АДСИЦ-София към края на юни 2026 г. от 19 212 хил.лв., прави 29.56 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 7.41 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 7.03 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.30.

Резервите от 843 хил.лв. формират 4.39 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 18 086 хил.лв. (94.14 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 24.17 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 36 707 хил.лв., а краткосрочните за 23 583 хил.лв., което прави общо 60 290 хил.лв. 19 687 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 29.66 %. Общо дълговете са 75.83 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 313.81 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 2.51 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 3.66 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 79 503 хил.лв. От тях текущите са 15.47 % (12 298 хил.лв.), а нетекущите 84.53 % (67 204 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -11 285 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 52.15 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -58.74 % от собствения капитал и -14.19 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.68 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 2.30 %. Стойността на фирмата (EV) e 65 762 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 196 хил.лв. (0.25 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 52.00 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -24 хил.лв. с изменение от -115.29 %. Отношението му към продажбите е -8.54 %. За година назад ОПП е -1 978 хил.лв. (-502.03 % спад), а ОПП/Продажби -52.47 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 809 хил.лв., а за 12 м. 6 588 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -874 хил.лв. и -4 463 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -88 хил.лв, а за период от 1 година 147 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -58.95 % до 397 хил.лв., а за 12 месеца е 7 630 хил.лв. (-41.13 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.77.

Недвижими имоти София АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: NIS (NIS/RSS)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
NIS (NIS/RSS)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
NIS (NIS/RSS)	650 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
RSSA	9 000	1000	EUR	22.03.2016 г.
NISB	22 000	1000	BGN	13.02.2024 г.
RSSA	0	1000	EUR	10.09.2024 г.
NISB	22 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия NIS (NIS/RSS) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 2.23 % до цена 8.997 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +4.62 %. Капитализацията на дружеството е 5.85 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия NIS (NIS/RSS) от 8.6 лв. определя 4.62 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 8.997 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Недвижими имоти София АДСИЦ-София са сключени 20 сделки за 31 818 бр. книжа и 279 976 лв.

Усредненият спред по емисия NIS (NIS/RSS) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия NIS (NIS/RSS) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 345 636 (53.17 %). Броят на акционерите е 26.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
NIS (NIS/RSS)	08.07.2021 г.	0.510	331 818.50	BGN
NIS (NIS/RSS)	10.07.2019 г.	0.244	158 340.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.92 %, а на дванадесет месечна 7.03 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.04 % и +0.22 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+0.14%) и цената на привлечения капитал (-0.07%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (+0.32%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.20%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Недвижими имоти София АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (101.24), коригирания резултат (572.15), приходите от продажби (91.81), оперативния резултат (59.40) и свободния паричен поток (340.35).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	7.32
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	101.24
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	572.15
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	91.81
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	59.40
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	340.35

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.81 %. Очакваната цена на емисия NIS (NIS/RSS) е 8.92 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.3016	0.3044	-0.88
Цена/Печалба 12м.(P/E)	4.6303	4.4037	0.02
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	2.0961	2.0841	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.5516	1.5512	0.00
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	24.0263	23.9048	0.10
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.7132	0.7665	-0.06
Общо очаквана промяна			-0.81

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 1 579 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 298 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 263 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	19 212	19 704	16 715	18 339	-5.17
Нетен резултат	1 328	1 450	1 287	1 298	0.01
Коригиран резултат	2 806	3 409	4 526	4 447	0.11
Нетни продажби	3 770	1 043	2 047	1 579	-0.87
Оперативен резултат	2 751	2 090	2 748	2 263	-3.28
Своб. паричен поток	7 630	16 530	14 380	15 441	0.72
Общо екстраполирана промяна					-8.48

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -8.48 %, което съответства на цена за емисия NIS (NIS/RSS) от 8.23 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Chicken (-0.3655), умерена корелация с изменението на TimberIndex (0.3515) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (0.3515) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Chicken	-0.3655	0	-26.8278
TimberIndex	0.3515	2	18.1995
EuroDollar	-0.3493	2	-24.1198
Corn	0.3115	1	3.9106
Cotton	0.3047	1	3.2987

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+217.1455}}_{}{\mathrm{-26.8278}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+18.1995}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-24.1198}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+3.9106}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+3.2987}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -146.81% и стойност от -132 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1867, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на NaturalGasEurope (0.5899), с изменението на NaturalGasIndex (0.5870) и с изменението на Urea (0.5870).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
NaturalGasEurope	0.5899	0	1.4752
NaturalGasIndex	0.5870	0	1.6264
Urea	0.5232	0	1.2229
FertilizersPriceIndex	0.5120	0	-2.5837
PotassiumChloride	0.5086	0	0.1082

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+59.3683}}_{}{\mathrm{+1.4752}}_{}x{\mathrm{NaturalGasEurope}}_{}{\mathrm{+1.6264}}_{}x{\mathrm{NaturalGasIndex}}_{}{\mathrm{+1.2229}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-2.5837}}_{}x{\mathrm{FertilizersPriceIndex}}_{}{\mathrm{+0.1082}}_{}x{\mathrm{PotassiumChloride}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +117.34% и стойност от 1 000 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2657, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -1 131 хил.лв. с изменение от +532.02%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на DollarIndex (0.4068) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (-0.3324) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (-0.3324) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
DollarIndex	0.4068	1	177.3195
EuroDollar	-0.3324	2	-12.7155
VolatilityIndex	0.2906	1	21.3353
Chicken	-0.2661	0	-87.5349
WtiOil	-0.2567	1	-6.4627

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+370.8344}}_{}{\mathrm{+177.3195}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{-12.7155}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+21.3353}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-87.5349}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-6.4627}}_{}x{\mathrm{WtiOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -1 112.63% и стойност от -1 681 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1354, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има значителна корелация с изменението на Groundnuts (0.5004) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на GroundnutOil (0.4266) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Gold (0.4266).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	0.5004	2	26.5499
GroundnutOil	0.4266	2	7.6674
Gold	-0.3852	0	-65.8764
PreciousMetalsPriceIndex	-0.3737	0	41.2549
Coffee	-0.3658	1	-10.5243

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+554.1053}}_{}{\mathrm{+26.5499}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+7.6674}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{-65.8764}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+41.2549}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-10.5243}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +193.04% и стойност от -70 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2849, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0619), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0206), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0435) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0660). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.0912.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0619	1	-0.0037
Разходи за дейността 3м.	-0.0206	1	-0.0006
EBITDA 3м.	-0.0435	1	0.0005
Опер. паричен поток 3м.	-0.0660	1	-0.0015

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+15.3969}}_{}{\mathrm{-0.0037}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0006}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0005}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0015}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +15.58% и стойност от 6 759 хил.лв. (10.40 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +15.05% и стойност от 6 728 хил.лв. (10.35 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (340.35%), предполага несигурност в оценката на Недвижими имоти София АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	4 362	4 672	4 981	5 291	5 600
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-142	-188	-234	-281	-327
4. Капиталови разходи (CapEx)	4 450	4 082	3 713	3 345	2 977
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-15 448	-17 858	-20 268	-22 677	-25 087
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-2 410	-2 410	-2 410	-2 410	-2 410
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 180	2 812	3 443	4 075	4 706
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	4 948	6 407	7 867	9 326	10 786
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	3 191	4 125	5 059	5 993	6 927

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (General/Diversified) (0.7193), който съответства на икономичекaта дейнoст на Недвижими имоти София АДСИЦ-София - 6832 - Управление на недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193
2. Собствен капитал (E)	20 989	22 498	24 007	25 515	27 024
3. Лихвносен дълг (D)	54 702	55 654	56 606	57 559	58 511
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.5940	2.4987	2.4154	2.3419	2.2767

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8647
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8208
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	2.5940	2.4987	2.4154	2.3419	2.2767
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	13.8332	13.4721	13.1564	12.8781	12.6308

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 423
2. Лихвоносен дълг (D)	60 110
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	2.3673

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	20 989	22 498	24 007	25 515	27 024
2. Лихвносен дълг (D)	54 702	55 654	56 606	57 559	58 511
3. Цена на собствения капитал (Re)%	13.8332	13.4721	13.1564	12.8781	12.6308
4. Цена на дълга (Rd)%	2.3673	2.3673	2.3673	2.3673	2.3673
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.5468	5.5641	5.5803	5.5956	5.6100
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	3 191	4 125	5 059	5 993	6 927
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	3 023	3 702	4 299	4 820	5 273
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	21 117

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 21 117 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	5.6891
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-177.3537
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-10.0899
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.6891

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	20.8440
2. Устойчив темп на растеж % II подход	8.4292
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.2541

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	6 927
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.2541
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.6100
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	211 077
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	160 663

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	21 117
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	160 663
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	181 781

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	181 781
2. Нетен лихвоносен дълг	59 914
3. Неоперативни активи	78 366
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	200 233
6. Брой акции	650 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	308.0503

Стойността на една акция от капитала на Недвижими имоти София АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 308.0503 лв., което е +3 323.92% над текущата цена на акцията от 8.997 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Други финансови разходи-3м.	27	8	-70.37 %	-19

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-106	-80	+24.53 %	+26
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-1 363	-260	+80.92 %	+1 103
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	2	-31	-1 650.00 %	-33
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-1 140	-24	+97.89 %	+1 116
Покупка на дълготрайни активи-3м.	-241	-553	-129.46 %	-312
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	11 950	1 363	-88.59 %	-10 587
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	-9 218	0	+100.00 %	+9 218
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	2 492	809	-67.54 %	-1 683
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-516	-172	+66.67 %	+344
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	-27	-8	+70.37 %	+19
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-1 240	-874	+29.52 %	+366
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	111	-88	-179.28 %	-199
Парични средства в началото на периода-3м.	172	0	-100.00 %	-172
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	284	-88	-130.99 %	-372
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	284	-88	-130.99 %	-372

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 317 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.