ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София (FPP, FPP/6F3, FPPV, FPPW, 6F3N, FPP1)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.27 16:09:52 в x3news.com
- 2026.07.27 16:11:01 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	1.13	1.28	1.58
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-522	1 328	10 071
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	8 584	19 177	19 411
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 295	3 939	41 915
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	10 600	51 220	52 888
Цена/Печалба 12м.(P/E)	10.29	5.25	6.39
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.67	0.75	1.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	8.34	1.96	2.35
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	14.69	3.39	27.83
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	15.24	6.66	6.84
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-105.18	-13.32	1 163.61
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-102.62	-17.88	771.68
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-96.91	24.69	1 838.71
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-294.68	1 302.86	294.20
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	6.91	15.22	15.90
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	52.62	15.55	5.00
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	80.98	37.44	36.70
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	6.56	14.91	16.83
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	4.36	10.19	11.46
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	23.94	19.99	8.05
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	35.98	33.57	28.25
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	215.62	297.13	706.40
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1.78	1.56	1.27
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.86	0.75	0.61
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-2.56	1.43	26.89
Очаквана цена (Expected price)	1.10	1.30	2.00
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	11.14	11.92	27.63
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.25	1.43	2.02
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	2.11	0.54	690.42
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-72.17	26.96	-35.31
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-364.21	-281.34	-956.46
Стойност на една акция DCF	-2.97	-2.32	-13.53

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 8 584 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 9 526 хил.лв.
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -71.44/-79.36 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 80.98 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 6.91 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 6.56 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.67
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 4.36 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.70 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи над 15%: 26.02 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 181.07 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 260.88 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 34.92 %
• Ръст на FPP (FPP/6F3) от год. минимум повече от 10%: 11.72 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1.78 %
• Средна дивидентна доходност от FPP (FPP/6F3) за 5 години: 0.86 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 11.14 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -522 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -105.18 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -55.78 %
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -272 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -102.62 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -54.32 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -96.91 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -79.96 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -96.91/-94.29 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 63.26 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 8.34
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 52.62 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 3 703.87 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -15 584 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -294.68 %
• Спад в цената на FPP (FPP/6F3) за 360 дни над -10%: -27.42 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 81.42 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 239.14 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 70.71 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 65.59 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 206.83 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -364.21 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -522 хил.лв., като намалява с -105.18 %. За последните 12 месеца печалбата достига 8 584 хил.лв., което представлява 0.11 лв. на акция при изменение с -55.78 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.125 лв. е 10.29.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -102.62 % и е -272 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -54.32 % до 9 526 хил.лв. (0.12 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 15.24, а на P/EBITDA 9.28.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 1 295 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са надолу с -96.91 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -79.96 % до 0.13 лв. (общо 10 600 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 8.34, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 80.98 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -94.29 % и са 1 817 хил.лв., а за годината са 7 916 хил.лв. с изменение от -79.36 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 982 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 434 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 3 396 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 2 727 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 92 хил.лв. 89.32 % от финансовите разходи (103 хил. лв.). Те от своя страна са 5.67 % от разходите за дейността (1 817 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 19.35 % и са -101 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 5 430 хил.лв., а делът им е 63.26 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-92 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-11 хил.лв.) и другите нетни продажби (2 хил.лв.), а на годишна база другите финансови приходи и разходи (5 780 хил.лв.), нетните лихви (-347 хил.лв.) и операциите с валути (-5 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -421 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 3 154 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 5 900 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 2 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София към края на юни 2026 г. от 132 772 хил.лв., прави 1.69 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 6.91 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 6.56 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.67.

Резервите от 17 630 хил.лв. формират 13.28 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 35 989 хил.лв. (27.11 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 64.02 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 24 970 хил.лв., а краткосрочните за 49 659 хил.лв., което прави общо 74 629 хил.лв. 29 639 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 23.94 %. Общо дълговете са 35.98 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 56.21 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 52.62 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 19.83 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 207 400 хил.лв. От тях текущите са 51.63 % (107 074 хил.лв.), а нетекущите 48.37 % (100 326 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 57 415 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 215.62 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 43.24 % от собствения капитал и 27.68 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 4.36 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 5.27 %. Стойността на фирмата (EV) e 145 175 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 595 хил.лв., което е 0.70 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 22 038 хил.лв. и покриват 3 703.87 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 26.02 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 16 402 хил.лв. (7.91 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв., а 1 308 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 33.03 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 8 778 хил.лв. с изменение от 181.07 %. Отношението му към продажбите е 677.84 %. За година назад ОПП е 28 518 хил.лв. (260.88 % ръст), а ОПП/Продажби 269.04 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -20 533 хил.лв., а за 12 м. -22 038 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -4 000 хил.лв. и -17 469 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -15 754 хил.лв, а за период от 1 година -10 989 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -294.68 % до -15 584 хил.лв., а за 12 месеца е 6 016 хил.лв. (34.92 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 14.69.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: FPP (FPP/6F3)-обикновени 78 545 400 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FPP (FPP/6F3)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FPP (FPP/6F3)	650 000	1	BGN	13.04.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	25 350 000	1	BGN	18.07.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	50 700 000	1	BGN	28.09.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	55 825 370	1	BGN	25.03.2008 г.
FPP (FPP/6F3)	27 912 685	2	BGN	25.07.2014 г.
FPP (FPP/6F3)	27 912 685	1	BGN	22.12.2014 г.
FPP (FPP/6F3)	33 145 400	1	BGN	12.05.2016 г.
FPP (FPP/6F3)	45 645 400	1	BGN	17.08.2021 г.
FPP (FPP/6F3)	49 045 400	1	BGN	08.12.2021 г.
FPP (FPP/6F3)	64 045 400	1	BGN	24.10.2022 г.
FPP (FPP/6F3)	73 045 400	1	BGN	13.12.2022 г.
FPP (FPP/6F3)	78 545 400	1	BGN	12.05.2023 г.
FPP (FPP/6F3)	78 545 400	.51	EUR	05.01.2026 г.
FPPW (6F3N)	232 017 800	1	BGN	28.12.2016 г.
FPPW (6F3N)	219 517 800	1	BGN	17.08.2021 г.
FPPW (6F3N)	0	1	BGN	08.12.2021 г.
FPPV	98 090 800	1	BGN	17.08.2022 г.
FPPV	83 090 800	1	BGN	21.10.2022 г.
FPPV	74 090 800	1	BGN	08.12.2022 г.
FPPV	68 590 800	1	BGN	16.05.2023 г.
FPPV	68 590 800	1	EUR	05.01.2026 г.
FPPV	68 590 800	0	EUR	21.01.2026 г.
FPP1	49 045 400	1	BGN	18.07.2022 г.
FPP1	0	1	BGN	29.07.2022 г.

Емисия FPP (FPP/6F3) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 8.49 % до цена 1.125 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -27.42 %. Капитализацията на дружеството е 88.36 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FPP (FPP/6F3) от 1.007 лв. определя 11.72 % ръст до текущата цена, като тя остава на 30.56 % спрямо върха от 1.62 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София са сключени 137 сделки за 4 764 410 бр. книжа и 4 924 109 лв.

Усредненият спред по емисия FPP (FPP/6F3) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 178.05 %, с 15 хил.лв. показва липса на ликвидност, а с 20 хил.лв. показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FPP (FPP/6F3) са 78 545 400 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 11 411 837 (14.53 %). Броят на акционерите е 226.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 959 808 броя (1.220%). Броят на акционерите намалява с 2.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 958 248 броя (1.220%). Броят на акционерите расте с 1.

Последно изплатените дивиденти са за 1 570 908 лв., което е 18.30 % от текущата 12 месечна печалба и са 1.78 % спрямо капитализацията (FPP (FPP/6F3) - 0.020 лв. 1.78 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия FPP (FPP/6F3) е 0.0096 лв. 0.86 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FPP (FPP/6F3)	25.06.2025 г.	0.020	1 570 908.00	BGN
FPP (FPP/6F3)	26.06.2024 г.	0.010	801 163.08	BGN
FPP (FPP/6F3)	16.06.2023 г.	0.013	997 526.58	BGN
FPP (FPP/6F3)	05.10.2022 г.	0.008	411 981.36	BGN
FPP (FPP/6F3)	29.09.2020 г.	0.011	357 970.32	BGN
FPP (FPP/6F3)	11.07.2018 г.	0.003	112 694.36	BGN
FPP (FPP/6F3)	27.05.2013 г.	0.032	1 786 411.84	BGN
FPP (FPP/6F3)	11.06.2012 г.	0.036	2 009 713.32	BGN
FPP (FPP/6F3)	09.05.2011 г.	0.002	111 650.74	BGN
FPP (FPP/6F3)	01.04.2010 г.	0.018	976 943.97	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.06.2009 г.	0.130	7 257 298.10	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.06.2008 г.	0.000	0.00	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.04.2008 г.	0.143	7 999 775.52	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.39 %, а на дванадесет месечна 6.56 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -1.39 % и -8.34 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-1.25%) и обращаемостта на краткотрайните активи (-0.07%), а на дванадесет месечна база обращаемостта на краткотрайните активи (-9.81%) и общата рентабилност на приходите (+9.45%).

Бизнес рискът свързан с дейността на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (81.42), коригирания резултат (239.14), приходите от продажби (70.71), оперативния резултат (65.59) и свободния паричен поток (206.83).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	8.40
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	81.42
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	239.14
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	70.71
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	65.59
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	206.83

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -2.56 %. Очакваната цена на емисия FPP (FPP/6F3) е 1.10 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.6629	0.6655	-0.38
Цена/Печалба 12м.(P/E)	4.6078	10.2940	-0.36
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	6.4106	28.0164	-0.06
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.7252	8.3362	-0.73
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.0498	15.2398	-0.89
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	2.9811	14.6881	-0.14
Общо очаквана промяна			-2.56

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 24 532 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 14 749 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 13 696 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	132 772	149 444	151 483	150 537	12.58
Нетен резултат	8 584	24 162	9 071	14 749	-0.15
Коригиран резултат	3 154	7 215	3 743	5 049	-0.05
Нетни продажби	10 600	38 489	12 273	24 532	-0.48
Оперативен резултат	9 526	19 221	10 182	13 696	-0.63
Своб. паричен поток	6 016	7 032	8 186	7 621	-0.13
Общо екстраполирана промяна					11.14

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 11.14 %, което съответства на цена за емисия FPP (FPP/6F3) от 1.25 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има слаба корелация с изменението на Lead (0.2959) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на EuroDollar (0.2761) и слаба корелация с изменението на Nickel (0.2761) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.2959	1	0.1537
EuroDollar	0.2761	0	9.6691
Nickel	0.2745	2	1.6253
GDP	0.2536	0	12.7535
PalmOil	0.2418	2	0.6278

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+35.9548}}_{}{\mathrm{+0.1537}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+9.6691}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+1.6253}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+12.7535}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+0.6278}}_{}x{\mathrm{PalmOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +34.34% и стойност от 1 740 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1322, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Zinc (0.5042) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Nickel (0.4922) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на BananaEurope (0.4922) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Zinc	0.5042	2	27.0192
Nickel	0.4922	1	2.7285
BananaEurope	-0.4190	2	-106.5133
Fish	0.3924	0	60.2482
Lead	0.3547	0	14.0692

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+80.0846}}_{}{\mathrm{+27.0192}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+2.7285}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-106.5133}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+60.2482}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+14.0692}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +1 811.70% и стойност от 34 736 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3276, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -32 996 хил.лв. с изменение от +6 221.05%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Nickel (0.4427), умерена корелация с изменението на Zinc (0.4240) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Corn (0.4240) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Nickel	0.4427	0	13.7965
Zinc	0.4240	2	-0.6122
Corn	0.3720	1	11.4110
BananaEurope	-0.3719	2	-47.3406
GDP	0.3535	1	141.1430

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+67.2898}}_{}{\mathrm{+13.7965}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-0.6122}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+11.4110}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{-47.3406}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+141.1430}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +846.15% и стойност от -2 574 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3120, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.8077) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.8075) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на PhosphateRock (0.8075).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.8077	2	7.2928
CarbonEmissionsFutures	0.8075	2	-6.8919
PhosphateRock	0.6532	0	-0.6128
Rice	0.3494	2	-4.0274
SugarEU	-0.3482	1	-17.4025

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+96.0833}}_{}{\mathrm{+7.2928}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-6.8919}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-0.6128}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-4.0274}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-17.4025}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +163.09% и стойност от 23 094 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6384, показва добра обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е умерена с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.3465), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1952), умерена с изменението на EBITDA 3м. (0.3627) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0676). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4178.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.3465	1	0.1054
Разходи за дейността 3м.	0.1952	1	-0.0524
EBITDA 3м.	0.3627	1	0.0123
Опер. паричен поток 3м.	-0.0676	1	-0.0034

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+9.2577}}_{}{\mathrm{+0.1054}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0524}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0123}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0034}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +2.11% и стойност от 90 225 хил.лв. (1.15 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -72.17% и стойност от 24 589 хил.лв. (0.31 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1230, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (206.83%), предполага несигурност в оценката на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	13 887	15 570	17 252	18 934	20 617
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	994	1 069	1 144	1 219	1 294
4. Капиталови разходи (CapEx)	16 645	18 077	19 510	20 943	22 375
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	52 488	55 420	58 353	61 285	64 218
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 933	2 933	2 933	2 933	2 933
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-4 696	-4 371	-4 046	-3 722	-3 397
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-9 816	-10 365	-10 913	-11 462	-12 011
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-7 218	-7 324	-7 430	-7 535	-7 641

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.09%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	132 928	142 395	151 862	161 330	170 797
3. Лихвносен дълг (D)	55 716	60 084	64 453	68 822	73 190
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5884	0.5895	0.5906	0.5915	0.5923

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1253
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8665
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8203
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854	3.0854
2. Бета с дълг (βl)%	0.5884	0.5895	0.5906	0.5915	0.5923
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.2321	6.2365	6.2403	6.2438	6.2468

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	347
2. Лихвоносен дълг (D)	73 213
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.4740

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	132 928	142 395	151 862	161 330	170 797
2. Лихвносен дълг (D)	55 716	60 084	64 453	68 822	73 190
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.2321	6.2365	6.2403	6.2438	6.2468
4. Цена на дълга (Rd)%	0.4740	0.4740	0.4740	0.4740	0.4740
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.5314	4.5265	4.5222	4.5184	4.5151
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-7 218	-7 324	-7 430	-7 535	-7 641
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-6 906	-6 704	-6 507	-6 314	-6 127
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-32 557

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -32 557 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	6.8503
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	32.6391
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	2.2359
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	81.6996
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.5966

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0854% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	9.8887
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.5380
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9953
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.7487

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-7 641
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.7487
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.5151
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-281 040
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-225 358

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-32 557
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-225 358
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-257 915

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-257 915
2. Нетен лихвоносен дълг	58 119
3. Неоперативни активи	82 567
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-233 467
6. Брой акции	78 545 400
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-2.9724

Стойността на една акция от капитала на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -2.9724 лв., което е -364.21% под текущата цена на акцията от 1.125 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Инвестиционни имоти	64 355	82 567	+28.30 %	+18 212
Нетекущи активи	81 486	100 326	+23.12 %	+18 840
Парични средства в безсрочни депозити	30 998	15 093	-51.31 %	-15 905
Парични средства и парични еквиваленти	32 156	16 402	-48.99 %	-15 754
Текущи задължения, в т ч	34 573	43 574	+26.03 %	+9 001
Търговски и други текущи задължения	40 108	49 659	+23.81 %	+9 551
Текущи пасиви	40 108	49 659	+23.81 %	+9 551

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	1 144	434	-62.06 %	-710
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	164	94	-42.68 %	-70
Разходи по икономически елементи-3м.	2 507	1 714	-31.63 %	-793
Разходи за дейността-3м.	2 611	1 817	-30.41 %	-794
Печалба от дейността-3м.	1 328	0	-100.00 %	-1 328
Общо разходи-3м.	2 611	1 817	-30.41 %	-794
Печалба преди облагане с данъци-3м.	1 328	0	-100.00 %	-1 328
Печалба след облагане с данъци-3м.	1 328	0	-100.00 %	-1 328
Нетна печалба за периода-3м.	1 328	0	-100.00 %	-1 328
Общо разходи и печалба-3м.	3 939	1 295	-67.12 %	-2 644
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	2 018	0	-100.00 %	-2 018
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	1 878	1 292	-31.20 %	-586
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	3 939	1 295	-67.12 %	-2 644
Приходи от дейността-3м.	3 939	1 295	-67.12 %	-2 644
Загуба от дейността-3м.	0	522	+522.00 %	+522
Общо приходи-3м.	3 939	1 295	-67.12 %	-2 644
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	522	+522.00 %	+522
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	522	+522.00 %	+522
Нетна загуба за периода-3м.	0	522	+522.00 %	+522
Общо приходи и загуба-3м.	3 939	1 295	-67.12 %	-2 644

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-4 712	-6 618	-40.45 %	-1 906
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-1 318	-1 007	+23.60 %	+311
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	11 426	8 778	-23.18 %	-2 648
Покупка на дълготрайни активи-3м.	-248	-20 533	-8 179.44 %	-20 285
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	-248	-20 533	-8 179.44 %	-20 285
Постъпления от заеми-3м.	1 567	3 180	+102.94 %	+1 613
Платени заеми-3м.	-15 486	-6 951	+55.11 %	+8 535
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-14 330	-4 000	+72.09 %	+10 330
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-3 153	-15 754	-399.65 %	-12 601
Парични средства в началото на периода-3м.	35 309	0	-100.00 %	-35 309
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	32 156	-15 754	-148.99 %	-47 910
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	30 998	-15 905	-151.31 %	-46 903
Блокирани парични средства-3м.	1 158	150	-87.05 %	-1 008

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 38 289 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.