Фонд имоти АДСИЦ (FUES, BMREIT/6BMA)

неконсолидиран отчет за второ тримесечие Q2 на 2026 г. (262)

публикуван на 2026.07.07 09:37:00 в Investor.bg
- 2026.07.07 09:40:21 -

Index	262	260	252
Цена (Price)	0.09	0.09	0.07
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	33	16	664
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	86	717	1 764
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	117	104	5 006
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	553	5 442	7 003
Цена/Печалба 12м.(P/E)	23.94	2.94	0.93
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.52	0.53	0.42
Цена/Продажби 12м.(P/S)	3.72	0.39	0.23
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	1.11	15.37	1.23
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	22.05	12.87	6.91
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-95.03	143.24	1 609.09
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-73.11	-12.11	162.93
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-97.66	-21.21	3 425.35
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	169.37	-48.07	-206.86
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	2.18	22.17	82.86
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-2.86	-21.73	-22.27
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	15.55	13.18	25.19
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	2.18	18.31	56.46
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.33	2.75	5.95
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.95	9.74	8.59
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	84.57	84.69	85.22
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	38.19	42.73	56.63
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	35.08	0.66	147.84
Очаквана цена (Expected price)	0.12	0.09	0.17
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	39.73	13.45	131.22
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.12	0.10	0.16
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	3.58	2.01	-12.36
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	2.21	-4.91	-2.58
Отклонение DCF оценка/Капитализация	1 009.25	835.48	-2 140.80
Стойност на една акция DCF	0.98	0.84	-1.43

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 33 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 86 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 246 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 932 хил.лв.
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 15.55 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 2.18 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.52
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 98.56 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 186.23 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 169.37 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 39.07 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 1.11
• Ръст в цената на FUES (BMREIT/6BMA) за 360 дни над 10%: 25.71 %
• Ръст на FUES (BMREIT/6BMA) от год. минимум повече от 10%: 203.45 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 35.08 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 39.73 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +1 009.25 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -95.03 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -95.12 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 23.94
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -73.11 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -69.00 %
• EV/EBITDA над 20: 22.05
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -97.66 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -92.10 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -92.67/-92.33 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -80.53/-76.59 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 527.27 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 355.81 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 3.72
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 15.42 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 84.57 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -1 905 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.06
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -22 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 206.35 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 115.08 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 252.43 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 259.74 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 273.08 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 33 хил.лв., като намалява с -95.03 %. За последните 12 месеца печалбата достига 86 хил.лв., което представлява 0.00 лв. на акция при изменение с -95.12 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 0.088 лв. е 23.94.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -73.11 % и е 246 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -69.00 % до 932 хил.лв. (0.04 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 22.05, а на P/EBITDA 2.21.

Фонд имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 117 хил.лв. , които спрямо второто тримесечие на предходната година са надолу с -97.66 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -92.10 % до 0.02 лв. (общо 553 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 3.72, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 15.55 %.

През тримесечието финансовите приходи са 69.77 % от приходите от дейността (270 от 387 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (270 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -92.33 % и са 354 хил.лв., а за годината са 1 528 хил.лв. с изменение от -76.59 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за материали с 117 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за материали с 553 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 213 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (213 хил. лв.). Те от своя страна са 60.17 % от разходите за дейността (354 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 527.27 % и са 174 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 306 хил.лв., а делът им е 355.81 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (117 хил.лв.), нетните лихви (57 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (215 хил.лв.), другите нетни продажби (117 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-26 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -141 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -220 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 270 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 794 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Фонд имоти АДСИЦ към края на юни 2026 г. от 3 978 хил.лв., прави 0.17 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 2.18 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 2.18 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.52.

Резервите от 4 340 хил.лв. формират 109.10 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -23 746 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 15.42 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 18 729 хил.лв., а краткосрочните за 3 082 хил.лв., което прави общо 21 811 хил.лв. 15 441 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.95 %. Общо дълговете са 84.57 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 548.29 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -2.86 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -2.11 %. Kъм края на юни 2026 г. всички активи са за 25 790 хил.лв. От тях текущите са 4.56 % (1 177 хил.лв.), а нетекущите 95.43 % (24 612 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -1 905 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 38.19 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -47.89 % от собствения капитал и -7.39 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.33 %, а обращаемостта им е 0.02 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 0.37 %. Стойността на фирмата (EV) e 20 551 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 2 хил.лв. (0.01 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.06 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -22 хил.лв. с изменение от 98.56 %. Отношението му към продажбите е -18.80 %. За година назад ОПП е 758 хил.лв. (186.23 % ръст), а ОПП/Продажби 137.07 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 270 хил.лв., а за 12 м. 794 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -260 хил.лв. и -1 557 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -12 хил.лв, а за период от 1 година -5 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 169.37 % до 702 хил.лв., а за 12 месеца е 1 851 хил.лв. (39.07 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 1.11.

Фонд имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: FUES (BMREIT/6BMA)-обикновени 23 394 706 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FUES (BMREIT/6BMA)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	650 000	1	BGN	25.12.2004 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	7 800 000	1	BGN	09.03.2005 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	23 394 706	1	BGN	14.03.2006 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	23 394 706	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия FUES (BMREIT/6BMA) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -2.22 % до цена 0.088 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +25.71 %. Капитализацията на дружеството е 2.06 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FUES (BMREIT/6BMA) от 0.029 лв. определя 203.45 % ръст до текущата цена, като тя остава на 16.19 % спрямо върха от 0.105 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Фонд имоти АДСИЦ са сключени 48 сделки за 4 142 757 бр. книжа и 308 500 лв.

Усредненият спред по емисия FUES (BMREIT/6BMA) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.06.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FUES (BMREIT/6BMA) са 23 394 706 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 20 535 985 (87.78 %). Броят на акционерите е 384.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 2.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите намалява с 7.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FUES (BMREIT/6BMA)	19.05.2008 г.	0.403	9 417 304.95	BGN
FUES (BMREIT/6BMA)	04.05.2007 г.	0.013	304 131.18	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.83 %, а на дванадесет месечна 2.18 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.43 % и -16.12 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.70%) и общата рентабилност на приходите (-0.17%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-98.84%) и общата рентабилност на приходите (+97.26%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Фонд имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (206.35), коригирания резултат (115.08), приходите от продажби (252.43), оперативния резултат (259.74) и свободния паричен поток (273.08).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	20.50
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	206.35
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	115.08
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	252.43
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	259.74
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	273.08

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Фонд имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 35.08 %. Очакваната цена на емисия FUES (BMREIT/6BMA) е 0.12 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.5219	0.5175	0.79
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.8713	23.9387	-0.18
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	4.4755	-9.3579	1.38
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.3783	3.7228	-0.96
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.8362	22.0501	-7.30
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	15.0273	1.1122	41.35
Общо очаквана промяна			35.08

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 3 863 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 162 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 207 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	3 978	4 007	3 809	3 931	-0.33
Нетен резултат	86	298	92	162	-0.16
Коригиран резултат	-220	-817	-276	-460	1.87
Нетни продажби	553	8 044	616	3 863	-0.31
Оперативен резултат	932	1 726	1 095	1 207	-4.29
Своб. паричен поток	1 851	1 975	1 916	1 918	42.96
Общо екстраполирана промяна					39.73

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Фонд имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 39.73 %, което съответства на цена за емисия FUES (BMREIT/6BMA) от 0.12 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.3302) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на TimberIndex (0.2734) и слаба обратна корелация с изменението на Corn (0.2734) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	0.3302	2	540.2274
TimberIndex	0.2734	0	563.1609
Corn	-0.2414	2	-161.8451
Beef	0.2208	0	106.9949
EuroDollar	-0.2154	0	-67.3191

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+2 954.3355}}_{}{\mathrm{+540.2274}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+563.1609}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-161.8451}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+106.9949}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-67.3191}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +4 148.36% и стойност от 16 441 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2278, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.4309) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на TimberIndex (0.2374) и слаба обратна корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2374) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	0.4309	2	109.9511
TimberIndex	0.2374	0	107.1451
VolatilityIndex	-0.1641	2	-13.6720
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.1598	0	-41.8754
Corn	-0.1535	2	-19.6048

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+697.5687}}_{}{\mathrm{+109.9511}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+107.1451}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-13.6720}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-41.8754}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-19.6048}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +271.08% и стойност от 1 314 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2545, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 15 128 хил.лв. с изменение от +45 741.08%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока обратна корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (-0.9654), с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.9654) и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (-0.9654) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	-0.9654	0	-8.6550
CarbonEmissionsFutures	-0.9654	0	8.0054
Soybean	-0.3551	2	0.9862
Rice	-0.3158	0	-5.5369
Oils&MealsPriceIndex	-0.3090	2	0.9714

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+43.2369}}_{}{\mathrm{-8.6550}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+8.0054}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+0.9862}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-5.5369}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+0.9714}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +17.92% и стойност от 290 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.9314, показва много висока обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на Beef (0.2333) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Fish (0.2268) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Chicken (0.2268) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	0.2333	2	24.0183
Fish	0.2268	2	47.7615
Chicken	0.2014	1	32.7667
EuroDollar	-0.1616	0	-0.8587
Nickel	0.1604	2	7.1833

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-337.5951}}_{}{\mathrm{+24.0183}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+47.7615}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+32.7667}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-0.8587}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+7.1833}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +13.30% и стойност от -25 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0475, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0281), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0129), с изменението на EBITDA 3м. (0.2062) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1859). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2703.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0281	1	0.0014
Разходи за дейността 3м.	0.0129	1	-0.0211
EBITDA 3м.	0.2062	1	0.0017
Опер. паричен поток 3м.	-0.1859	1	-0.0033

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+2.2087}}_{}{\mathrm{+0.0014}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0211}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0017}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0033}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +3.58% и стойност от 2 132 хил.лв. (0.09 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +2.21% и стойност от 2 104 хил.лв. (0.09 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0004, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (273.08%), предполага несигурност в оценката на Фонд имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 200	3 673	4 147	4 620	5 093
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-1 070	-1 375	-1 679	-1 984	-2 288
4. Капиталови разходи (CapEx)	0	0	0	0	0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-577	261	1 099	1 937	2 775
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	838	838	838	838	838
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	1 292	1 461	1 629	1 798	1 966
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	525	526	527	528	529
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 292	1 461	1 629	1 798	1 966

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.95%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Фонд имоти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	3 096	3 213	3 331	3 448	3 566
3. Лихвносен дълг (D)	16 980	14 067	11 154	8 242	5 329
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.6887	2.2297	1.8030	1.4055	1.0342

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1255
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1624
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8603
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9167
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8222
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9167

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9167%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.9452	2.9452	2.9452	2.9452	2.9452
2. Бета с дълг (βl)%	2.6887	2.2297	1.8030	1.4055	1.0342
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167	0.9167
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	14.0522	12.3123	10.6954	9.1887	7.7814

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	846
2. Лихвоносен дълг (D)	18 494
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.5745

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	3 096	3 213	3 331	3 448	3 566
2. Лихвносен дълг (D)	16 980	14 067	11 154	8 242	5 329
3. Цена на собствения капитал (Re)%	14.0522	12.3123	10.6954	9.1887	7.7814
4. Цена на дълга (Rd)%	4.5745	4.5745	4.5745	4.5745	4.5745
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	6.0359	6.0133	5.9819	5.9356	5.8601
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 292	1 461	1 629	1 798	1 966
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	1 219	1 300	1 369	1 427	1 479
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	6 793

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 6 793 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	4.0717
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-98.6052
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-4.0149
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	4.0717

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	5.3000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	8.2000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.9452% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.1901
2. Устойчив темп на растеж % II подход	1.8212
3. Номинален растеж на БВП %	6.7958
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9870
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.5126

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	1 966
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.5126
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.8601
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	45 912
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	34 535

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	6 793
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	34 535
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	41 329

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	41 329
2. Нетен лихвоносен дълг	18 492
3. Неоперативни активи	0
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	22 837
6. Брой акции	23 394 706
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	0.9761

Стойността на една акция от капитала на Фонд имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 0.9761 лв., което е +1 009.25% над текущата цена на акцията от 0.088 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Текуща част от нетекущите задължения	2 396	2 936	+22.54 %	+540
Търговски и други текущи задължения	2 509	3 082	+22.84 %	+573
Текущи пасиви	2 509	3 082	+22.84 %	+573

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Печалба от дейността-3м.	16	33	+106.25 %	+17
Печалба преди облагане с данъци-3м.	16	33	+106.25 %	+17
Печалба след облагане с данъци-3м.	16	33	+106.25 %	+17
Нетна печалба за периода-3м.	16	33	+106.25 %	+17

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	260	262	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	336	22	-93.45 %	-314
Плащания на доставчици-3м.	-211	-155	+26.54 %	+56
Плащания, свързани с възнаграждения-3м.	-14	-19	-35.71 %	-5
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-35	-129	-268.57 %	-94
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-6	-8	-33.33 %	-2
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	331	-22	-106.65 %	-353
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	184	270	+46.74 %	+86
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	184	270	+46.74 %	+86
Платени заеми-3м.	-293	-49	+83.28 %	+244
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-503	-260	+48.31 %	+243
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	12	-12	-200.00 %	-24
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	14	-12	-185.71 %	-26
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	14	-12	-185.71 %	-26

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 11 404 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.