Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (BSP, HREIT/5H4, BSPW, BSPB, 5H4M, BSP1, BSP2)

консолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (261)

публикуван на 2026.06.01 15:34:00 в Infostock.bg
- 2026.06.01 16:24:49 -

Index	261	259	251
Цена (Price)	25.04	24.60	23.60
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-407	1 065	-365
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 037	1 079	1 814
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 123	1 500	2 665
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	4 693	6 235	7 750
Цена/Печалба 12м.(P/E)	167.19	157.89	90.10
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.95	2.88	2.84
Цена/Продажби 12м.(P/S)	36.94	27.32	21.09
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	16.45	14.05	-7.62
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	84.61	79.01	54.96
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-11.51	250.42	51.91
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-191.14	1 199.27	143.17
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-57.86	107.18	5 338.78
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-56.75	23.31	418.81
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	1.95	2.01	3.39
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-15.79	-16.46	-21.26
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	22.10	17.31	23.41
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	1.77	1.86	3.12
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.97	0.99	1.51
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	12.03	11.56	11.71
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	44.31	44.25	49.06
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	286.54	301.60	349.37
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.79	2.74	-0.25
Очаквана цена (Expected price)	24.84	25.27	23.54
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	5.80	7.68	10.47
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	26.49	26.49	26.07
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	7.32	4.45	1.28
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	7.99	7.64	5.22
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-6.55	-89.08	-17.50
Стойност на една акция DCF	23.39	2.69	19.47

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 037 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 591 хил.лв.
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 22.10 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 1.95 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -15.79 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.03 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 149.13 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -407 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -11.51 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -42.83 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 167.19
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -72 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -191.14 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -34.29 %
• EV/EBITDA над 20: 84.61
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -57.86 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -39.45 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -57.86/-49.54 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -39.40/-38.76 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 60.20 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 74.16 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 36.94
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 1.77 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.95
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -62.35 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -78.69 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -56.75 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 16.45
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 145.94 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 552.83 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 76.63 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 60.99 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 5 343.73 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -407 хил.лв., като намалява с -11.51 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 037 хил.лв., което представлява 0.15 лв. на акция при изменение с -42.83 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 25.035 лв. е 167.19.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -191.14 % и е -72 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -34.29 % до 2 591 хил.лв. (0.37 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 84.61, а на P/EBITDA 66.91.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 1 123 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са надолу с -57.86 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -39.45 % до 0.68 лв. (общо 4 693 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 36.94, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 22.10 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -49.54 % и са 1 529 хил.лв., а за годината са 5 928 хил.лв. с изменение от -38.76 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 868 хил.лв., за 12-те месеца - изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 3 132 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 329 хил.лв. 94.54 % от финансовите разходи (348 хил. лв.). Те от своя страна са 22.76 % от разходите за дейността (1 529 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 60.20 % и са -245 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 769 хил.лв., а делът им е 74.16 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-329 хил.лв.), другите нетни продажби (104 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-20 хил.лв.), а на годишна база операциите с финансови активи (2 275 хил.лв.), нетните лихви (-1 529 хил.лв.) и другите нетни продажби (104 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -162 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 268 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 200 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към края на март 2026 г. от 58 675 хил.лв., прави 8.47 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 1.95 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 1.77 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.95.

Резервите от 45 098 хил.лв. формират 76.86 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 7 059 хил.лв. (12.03 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 55.69 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 34 000 хил.лв., а краткосрочните за 12 678 хил.лв., което прави общо 46 678 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 12.03 %. Общо дълговете са 44.31 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 79.55 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -15.79 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -6.75 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 105 353 хил.лв. От тях текущите са 34.48 % (36 328 хил.лв.), а нетекущите 65.52 % (69 025 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 23 650 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 286.54 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 40.31 % от собствения капитал и 22.45 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.97 %, а обращаемостта им е 0.04 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.09 %. Стойността на фирмата (EV) e 219 216 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 23 хил.лв., което е 0.03 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 655 хил.лв. (0.62 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 5.17 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 898 хил.лв. с изменение от -62.35 %. Отношението му към продажбите е 79.96 %. За година назад ОПП е 3 529 хил.лв. (-78.69 % спад), а ОПП/Продажби 75.20 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 2 936 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -665 хил.лв. и -7 846 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 233 хил.лв, а за период от 1 година -1 381 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -56.75 % до 1 205 хил.лв., а за 12 месеца е 10 541 хил.лв. (149.13 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 16.45.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: BSP (HREIT/5H4)-обикновени 6 925 156 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BSP (HREIT/5H4)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BSP (HREIT/5H4)	5 332 690	1	BGN	25.03.2009 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	1	BGN	09.09.2017 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	.51	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	1	BGN	15.07.2024 г.
BSPW	2 999 995	1	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	0	EUR	21.01.2026 г.
5H4M	5 332 690	1	BGN	30.06.2017 г.
5H4M	0	1	BGN	25.07.2017 г.
BSPB	40 000	1000	BGN	10.05.2022 г.
BSP1	6 925 156	1	BGN	16.02.2023 г.
BSP1	0	1	BGN	02.03.2023 г.
BSP2	6 925 156	1	BGN	29.05.2024 г.
BSP2	0	1	BGN	13.06.2024 г.
BSPB	40 000	485.72729	EUR	05.01.2026 г.
BSPB	40 000	460.16269	EUR	24.04.2026 г.
BSPB	40 000	485.72729	EUR	29.04.2026 г.
BSPB	40 000	460.16269	EUR	19.05.2026 г.

Емисия BSP (HREIT/5H4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 25.035 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +6.08 %. Капитализацията на дружеството е 173.37 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BSP (HREIT/5H4) от 24.2 лв. определя 3.45 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 25.035 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са сключени 190 сделки за 185 311 бр. книжа и 4 514 363 лв.

Усредненият спред по емисия BSP (HREIT/5H4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BSP (HREIT/5H4) са 6 925 156 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 846 247 (41.10 %). Броят на акционерите е 56.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 170 броя (0.000%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 1 719 броя (0.020%). Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BSP (HREIT/5H4)	12.07.2011 г.	0.001	5 927.34	BGN
BSP (HREIT/5H4)	09.07.2009 г.	0.440	2 346 383.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.69 %, а на дванадесет месечна 1.77 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -2.51 % и -0.08 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-2.37%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.20%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+1.03%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.84%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (145.94), коригирания резултат (552.83), приходите от продажби (76.63), оперативния резултат (60.99) и свободния паричен поток (5 343.73).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	3.18
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	145.94
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	552.83
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	76.63
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	60.99
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	5 343.73

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.79 %. Очакваната цена на емисия BSP (HREIT/5H4) е 24.84 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.9344	2.9548	-0.68
Цена/Печалба 12м.(P/E)	160.6777	167.1854	-0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	39.3043	646.9075	-0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	27.8061	36.9425	-0.08
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	80.1088	84.6068	-0.02
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	14.3022	16.4472	-0.00
Общо очаквана промяна			-0.79

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 7 746 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 271 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 797 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	58 675	61 232	63 666	62 485	5.72
Нетен резултат	1 037	851	1 381	1 271	0.01
Коригиран резултат	268	1 886	345	665	-0.00
Нетни продажби	4 693	10 220	4 910	7 746	0.08
Оперативен резултат	2 591	2 083	2 998	2 797	0.01
Своб. паричен поток	10 541	-2 555	167	45	-0.01
Общо екстраполирана промяна					5.80

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 5.80 %, което съответства на цена за емисия BSP (HREIT/5H4) от 26.49 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на BondYieldBul (0.7201), висока корелация с изменението на Nickel (0.7001) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Tea (0.7001).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BondYieldBul	0.7201	0	5.4116
Nickel	0.7001	1	325.5771
Tea	0.6844	0	320.7271
Urea	0.6754	2	11.5403
Wheat	0.6412	1	-338.8514

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 812.5430}}_{}{\mathrm{+5.4116}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+325.5771}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+320.7271}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+11.5403}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-338.8514}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +4 347.02% и стойност от 49 940 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5960, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.7514) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6803) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на RubberRSS3 (0.6803) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.7514	1	0.9063
BeveragesPriceIndex	0.6803	1	0.8696
RubberRSS3	0.5669	1	-0.3381
Uranium	0.5276	2	0.5748
RubberTSR20	0.4918	1	0.4092

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-31.1254}}_{}{\mathrm{+0.9063}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+0.8696}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.3381}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{+0.5748}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+0.4092}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -131.29% и стойност от -478 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4984, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 50 418 хил.лв. с изменение от -12 518.34%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Tea (0.4775), умерена корелация с изменението на Uranium (0.4476) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на Cotton (0.4476) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	0.4775	0	0.7968
Uranium	0.4476	1	14.4112
Cotton	0.3804	1	8.8638
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.3602	1	58.5390
EuroDollar	-0.3326	0	97.1624

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-368.6603}}_{}{\mathrm{+0.7968}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+14.4112}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+8.8638}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+58.5390}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+97.1624}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +302.89% и стойност от -290 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2240, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Cocoa (0.4522) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на BeveragesPriceIndex (0.4405) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на RubberRSS3 (0.4405) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.4522	1	23.2941
BeveragesPriceIndex	0.4405	1	23.9132
RubberRSS3	0.3542	1	7.2561
Soybean	-0.3431	2	-1.6161
Gold	0.3259	0	62.4350

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-1 709.4693}}_{}{\mathrm{+23.2941}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+23.9132}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+7.2561}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{-1.6161}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{+62.4350}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -1 706.32% и стойност от -14 425 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0179, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2250), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2930), с изменението на EBITDA 3м. (-0.1018) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1823). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.5045.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2250	1	0.0001
Разходи за дейността 3м.	-0.2930	1	-0.0113
EBITDA 3м.	-0.1018	1	-0.0015
Опер. паричен поток 3м.	-0.1823	1	0.0000

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+6.4796}}_{}{\mathrm{+0.0001}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0113}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0015}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0000}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +7.32% и стойност от 186 059 хил.лв. (26.87 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +7.99% и стойност от 187 219 хил.лв. (27.03 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0415, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (5 343.73%), и липсата на достатъчно на исторически данни, предполага несигурност в оценката на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 804	2 738	2 671	2 605	2 538
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022
3. Амортизация и обезценки (D&A)	82	58	34	10	-15
4. Капиталови разходи (CapEx)	0	0	0	0	0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	33 067	35 550	38 032	40 515	42 997
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 483	2 483	2 483	2 483	2 483
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	402	315	227	140	52
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	10 644	13 713	16 781	19 850	22 918
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 622	3 218	3 815	4 411	5 008

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.93%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	58 674	59 342	60 010	60 678	61 346
3. Лихвносен дълг (D)	63 911	66 937	69 964	72 991	76 017
4. Данъчна ставка (T)	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.9437	0.9612	0.9783	0.9950	1.0114

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8379
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9018
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8133
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9018

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9018%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.9328	2.9328	2.9328	2.9328	2.9328
2. Бета с дълг (βl)%	0.9437	0.9612	0.9783	0.9950	1.0114
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9018	0.9018	0.9018	0.9018	0.9018
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	7.4113	7.4775	7.5423	7.6057	7.6676

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 529
2. Лихвоносен дълг (D)	46 500
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.2882

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	58 674	59 342	60 010	60 678	61 346
2. Лихвносен дълг (D)	63 911	66 937	69 964	72 991	76 017
3. Цена на собствения капитал (Re)%	7.4113	7.4775	7.5423	7.6057	7.6676
4. Цена на дълга (Rd)%	3.2882	3.2882	3.2882	3.2882	3.2882
5. Данъчна ставка (T)	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022	0.0022
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2579	5.2530	5.2484	5.2441	5.2400
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 622	3 218	3 815	4 411	5 008
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 491	2 905	3 272	3 596	3 879
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	16 143

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 16 143 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	2.8008
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-311.2690
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-8.7181
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	2.8008

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.9328% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-3.2630
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.8042
3. Номинален растеж на БВП %	6.5042
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9584
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.0922

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	5 008
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.0922
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.2400
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	162 408
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	125 806

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	16 143
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	125 806
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	141 949

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	141 949
2. Нетен лихвоносен дълг	45 845
3. Неоперативни активи	65 908
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	162 012
6. Брой акции	6 925 156
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	23.3947

Стойността на една акция от капитала на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 23.3947 лв., което е -6.55% под текущата цена на акцията от 25.035 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (259) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	259	261	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	92	117	+27.17 %	+25
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	688	868	+26.16 %	+180
Разходи по икономически елементи-3м.	977	1 181	+20.88 %	+204
Разходи за лихви-3м.	433	329	-24.02 %	-104
Финансови разходи-3м.	454	348	-23.35 %	-106
Печалба от дейността-3м.	1 067	0	-100.00 %	-1 067
Печалба преди облагане с данъци-3м.	1 067	0	-100.00 %	-1 067
Печалба след облагане с данъци-3м.	1 065	0	-100.00 %	-1 065
Нетна печалба за периода-3м.	1 065	0	-100.00 %	-1 065
Общо разходи и печалба-3м.	2 498	1 529	-38.79 %	-969
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	5 263	1 019	-80.64 %	-4 244
Други нетни приходи от продажби-3м.	-3 887	104	+102.68 %	+3 991
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 500	1 123	-25.13 %	-377
Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	998	0	-100.00 %	-998
Финансови приходи-3м.	998	0	-100.00 %	-998
Приходи от дейността-3м.	2 498	1 123	-55.04 %	-1 375
Загуба от дейността-3м.	0	407	+407.00 %	+407
Общо приходи-3м.	2 498	1 123	-55.04 %	-1 375
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	407	+407.00 %	+407
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	407	+407.00 %	+407
Нетна загуба за периода-3м.	0	407	+407.00 %	+407
Общо приходи и загуба-3м.	2 498	1 529	-38.79 %	-969

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	259	261	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	772	1 299	+68.26 %	+527
Плащания на доставчици-3м.	-77	-162	-110.39 %	-85
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-125	-186	-48.80 %	-61
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	507	898	+77.12 %	+391
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	-3 543	0	+100.00 %	+3 543
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	5 328	0	-100.00 %	-5 328
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	1 785	0	-100.00 %	-1 785
Платени заеми-3м.	-1 615	-647	+59.94 %	+968
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-724	-18	+97.51 %	+706
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-2 373	-665	+71.98 %	+1 708
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-81	233	+387.65 %	+314
Парични средства в началото на периода-3м.	0	422	+422.00 %	+422
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-81	655	+908.64 %	+736
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-81	655	+908.64 %	+736

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 3 394 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.