Актив пропъртис АДСИЦ (AKTV, AKTIV/5AX, AKTB, AKTC)

консолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (261)

публикуван на 2026.05.28 21:57:00 в Investor.bg
- 2026.05.28 22:00:55 -

Index	261	259	251
Цена (Price)	5.63	5.60	5.70
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-806	4 997	203
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	4 650	5 659	1 120
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	27	6 119	774
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	8 414	9 161	3 422
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.66	2.17	11.16
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.40	0.39	0.48
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.47	1.34	3.65
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-4.00	-3.76	4.09
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	11.17	9.96	19.09
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-497.04	637.02	137.94
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-148.04	405.18	630.19
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-96.51	378.42	821.43
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	47.12	1 052.38	-21.07
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	17.79	21.82	4.47
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	60.43	61.02	-0.44
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	55.27	61.77	32.73
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	16.28	20.66	4.35
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	4.94	6.52	1.68
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	3.59	3.31	3.25
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	67.94	67.29	60.88
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	168.63	202.28	892.34
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	3.48	3.50	3.44
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-2.16	26.46	1.28
Очаквана цена (Expected price)	5.51	7.08	5.77
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-9.82	10.07	6.15
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	5.08	6.16	6.05
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	8.86	7.39	4.03
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	6.84	6.34	12.14
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-3 000.23	-3 052.59	-578.19
Стойност на една акция DCF	-163.37	-165.35	-27.26

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 4 650 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 315.18 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 2.66
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 6 841 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 147.77 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 145.88 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 145.88/63.51 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 55.27 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 17.79 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 16.28 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.40
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 4.94 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи над 15%: 31.78 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 895.00 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 430.32 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 47.12 %
• Средна дивидентна доходност от AKTV (AKTIV/5AX) за 5 години: 3.48 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -806 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -497.04 %
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -270 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -148.04 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -96.51 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -96.51/45.88 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 66.50 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 32.06 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 67.94 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 60.43 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 846 600.00 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -3 084 хил.лв.
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -200.98 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 276.37 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 342.08 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 118.34 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 127.93 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 298.73 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -3 000.23 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -806 хил.лв., като намалява с -497.04 %. За последните 12 месеца печалбата достига 4 650 хил.лв., което представлява 2.12 лв. на акция при изменение с 315.18 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.633 лв. е 2.66.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -148.04 % и е -270 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 147.77 % до 6 841 хил.лв. (3.12 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 11.17, а на P/EBITDA 1.80.

Актив пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 27 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са надолу с -96.51 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 145.88 % до 3.84 лв. (общо 8 414 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.47, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 55.27 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 45.88 % и са 833 хил.лв., а за годината са 3 764 хил.лв. с изменение от 63.51 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 219 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 68 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 1 038 хил.лв., разходите за възнаграждения с 243 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 273 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 536 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (536 хил. лв.). Те от своя страна са 64.35 % от разходите за дейността (833 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 66.50 % и са -536 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -2 188 хил.лв., а делът им е -47.05 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-536 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-2 188 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -270 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 6 838 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Актив пропъртис АДСИЦ към края на март 2026 г. от 30 787 хил.лв., прави 14.05 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 17.79 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 16.28 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.40.

Резервите от 892 хил.лв. формират 2.90 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 10 980 хил.лв. (35.66 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 32.06 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 61 800 хил.лв., а краткосрочните за 3 446 хил.лв., което прави общо 65 246 хил.лв. 8 465 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 3.59 %. Общо дълговете са 67.94 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 211.93 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 60.43 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 43.75 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 96 033 хил.лв. От тях текущите са 6.05 % (5 811 хил.лв.), а нетекущите 93.95 % (90 222 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 2 365 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 168.63 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 7.68 % от собствения капитал и 2.46 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 4.94 %, а обращаемостта им е 0.09 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 5.14 %. Стойността на фирмата (EV) e 76 419 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 3 хил.лв., което е 0.00 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 25 398 хил.лв. и покриват 846 600.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 31.78 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 489 хил.лв. (0.51 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 14.19 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 796 хил.лв. с изменение от 895.00 %. Отношението му към продажбите е 2 948.15 %. За година назад ОПП е 5 160 хил.лв. (430.32 % ръст), а ОПП/Продажби 61.33 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. -25 378 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -917 хил.лв. и 20 625 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -121 хил.лв, а за период от 1 година 407 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 47.12 % до 562 хил.лв., а за 12 месеца е -3 084 хил.лв. (-200.98 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -4.00.

Актив пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: AKTV (AKTIV/5AX)-обикновени 2 192 011 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
AKTV (AKTIV/5AX)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	5 200 000	1	BGN	21.03.2006 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	19 728 099	1	BGN	25.03.2007 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	9	BGN	19.06.2015 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	4.6	EUR	05.01.2026 г.
AKTB	30 000	1000	BGN	01.08.2023 г.
AKTC	12 000	1000	EUR	12.08.2025 г.
AKTB	30 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия AKTV (AKTIV/5AX) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -1.37 % до цена 5.633 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -1.18 %. Капитализацията на дружеството е 12.35 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 5.437 лв. определя 3.60 % ръст до текущата цена, като тя остава на 3.71 % спрямо върха от 5.85 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Актив пропъртис АДСИЦ са сключени 23 сделки за 4 083 бр. книжа и 23 135 лв.

Усредненият спред по емисия AKTV (AKTIV/5AX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия AKTV (AKTIV/5AX) са 2 192 011 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 916 124 (41.79 %). Броят на акционерите е 82.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите намалява с 2.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 69 200 броя (3.150%). Броят на акционерите намалява с 8.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 0.1960 лв. 3.48 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
AKTV (AKTIV/5AX)	22.07.2022 г.	0.980	2 148 170.78	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	08.07.2020 г.	0.490	1 074 085.39	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	16.05.2012 г.	0.005	98 640.49	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.05.2011 г.	0.006	108 504.54	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.05.2010 г.	0.020	394 561.98	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	02.07.2009 г.	0.006	118 368.59	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	07.02.2009 г.	0.000	0.00	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	18.06.2008 г.	0.035	690 483.46	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.06.2007 г.	0.028	552 386.77	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.07.2006 г.	0.006	30 160.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -2.58 %, а на дванадесет месечна 16.28 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -19.76 % и -4.37 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-78.55%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+31.74%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-4.89%) и общата рентабилност на приходите (-0.77%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Актив пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (276.37), коригирания резултат (342.08), приходите от продажби (118.34), оперативния резултат (127.93) и свободния паричен поток (298.73).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	4.70
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	276.37
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	342.08
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	118.34
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	127.93
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	298.73

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Актив пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -2.16 %. Очакваната цена на емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 5.51 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.3908	0.4011	-2.49
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.1819	2.6554	-0.04
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	7.8747	1.8057	1.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.3478	1.4675	-0.09
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	9.9731	11.1707	-0.53
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-3.7830	-4.0038	-0.01
Общо очаквана промяна			-2.16

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 5 063 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 2 716 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 5 248 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	30 787	29 890	27 885	29 043	-7.89
Нетен резултат	4 650	2 680	4 831	2 716	-0.13
Коригиран резултат	6 838	3 396	8 024	3 473	0.36
Нетни продажби	8 414	4 685	6 214	5 063	-0.47
Оперативен резултат	6 841	5 193	7 252	5 248	-1.56
Своб. паричен поток	-3 084	-5 988	1 781	-531	-0.13
Общо екстраполирана промяна					-9.82

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Актив пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -9.82 %, което съответства на цена за емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 5.08 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.5089) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4836) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4836) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.5089	2	248.2105
EuropeanUnionAllowance	0.4836	2	-239.6450
VolatilityIndex	0.3782	2	13.0686
Lumber	-0.2789	1	-10.9332
GDP	0.2556	1	49.3022

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+278.6128}}_{}{\mathrm{+248.2105}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-239.6450}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+13.0686}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-10.9332}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+49.3022}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +663.75% и стойност от 206 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4511, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.4574) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4296) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4296) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.4574	2	142.1121
EuropeanUnionAllowance	0.4296	2	-138.5233
VolatilityIndex	0.3360	2	6.0895
GDP	0.2315	1	26.5250
Lumber	-0.2262	1	-3.9916

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+61.0143}}_{}{\mathrm{+142.1121}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-138.5233}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+6.0895}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+26.5250}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{-3.9916}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +222.20% и стойност от 2 684 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4148, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -2 478 хил.лв. с изменение от +207.40%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на FedFundsRate (0.5026) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на BondYieldBul (0.4986) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на HICP (0.4986) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.5026	2	0.8570
BondYieldBul	0.4986	2	2.5197
HICP	0.4827	2	207.8555
Beef	-0.3293	0	-27.4628
PhosphateRock	0.3262	2	-0.8936

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-285.0356}}_{}{\mathrm{+0.8570}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{+2.5197}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+207.8555}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-27.4628}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-0.8936}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +162.98% и стойност от -710 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2791, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Fish (-0.2582) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Orange (-0.2374) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на EuroDollar (-0.2374).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Fish	-0.2582	1	-25.2496
Orange	-0.2374	1	-10.3407
EuroDollar	0.2355	0	10.7996
AgriculturePriceIndex	-0.2302	0	-21.4487
Groundnuts	-0.2286	0	-3.2059

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+611.9372}}_{}{\mathrm{-25.2496}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-10.3407}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+10.7996}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{-21.4487}}_{}x{\mathrm{AgriculturePriceIndex}}_{}{\mathrm{-3.2059}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +1 683.65% и стойност от 14 198 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0558, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0206), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0418), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.1530) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0606). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1706.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0206	1	-0.0014
Разходи за дейността 3м.	0.0418	1	0.0053
EBITDA 3м.	-0.1530	1	-0.0037
Опер. паричен поток 3м.	-0.0606	1	-0.0009

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+8.7631}}_{}{\mathrm{-0.0014}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0053}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0037}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0009}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +8.86% и стойност от 13 442 хил.лв. (6.13 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +6.84% и стойност от 13 193 хил.лв. (6.02 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (298.73%), предполага несигурност в оценката на Актив пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 920	4 423	4 926	5 429	5 932
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-56	-103	-150	-197	-245
4. Капиталови разходи (CapEx)	11 927	13 187	14 447	15 706	16 966
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	17 639	19 713	21 788	23 862	25 936
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 074	2 074	2 074	2 074	2 074
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-9 988	-10 618	-11 212	-11 771	-12 294
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-8 246	-9 189	-10 132	-11 076	-12 019
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-9 728	-10 404	-11 050	-11 667	-12 253

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.98%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Актив пропъртис АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	27 334	27 948	28 562	29 175	29 789
3. Лихвносен дълг (D)	56 057	62 485	68 914	75 342	81 771
4. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	1.2599	1.3361	1.4091	1.4790	1.5460

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8379
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1400
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9018
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8133
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9018

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9018%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.9843	2.9843	2.9843	2.9843	2.9843
2. Бета с дълг (βl)%	1.2599	1.3361	1.4091	1.4790	1.5460
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9018	0.9018	0.9018	0.9018	0.9018
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	8.6611	8.9501	9.2266	9.4915	9.7455

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	2 188
2. Лихвоносен дълг (D)	64 560
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.3891

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	27 334	27 948	28 562	29 175	29 789
2. Лихвносен дълг (D)	56 057	62 485	68 914	75 342	81 771
3. Цена на собствения капитал (Re)%	8.6611	8.9501	9.2266	9.4915	9.7455
4. Цена на дълга (Rd)%	3.3891	3.3891	3.3891	3.3891	3.3891
5. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.1038	5.0940	5.0856	5.0783	5.0719
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-9 728	-10 404	-11 050	-11 667	-12 253
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-9 255	-9 420	-9 522	-9 570	-9 568
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-47 335

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -47 335 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	8.3451
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	145.1009
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	12.1089
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	8.3451

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.9843% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	14.1984
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.1116
3. Номинален растеж на БВП %	6.5042
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9566
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.1516

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-12 253
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.1516
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.0719
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-428 616
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-334 684

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-47 335
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-334 684
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-382 019

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-382 019
2. Нетен лихвоносен дълг	64 071
3. Неоперативни активи	87 981
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-358 109
6. Брой акции	2 192 011
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-163.3702

Стойността на една акция от капитала на Актив пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -163.3702 лв., което е -3 000.23% под текущата цена на акцията от 5.633 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (259) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	259	261	%	хил.лв.
Обикновенни акции	19 728	0	-100.00 %	-19 728
Натрупана печалба (загуба) в т ч	5 322	10 980	+106.31 %	+5 658
Неразпределена печалба	7 725	13 384	+73.26 %	+5 659
Текуща печалба	5 659	0	-100.00 %	-5 659

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	259	261	%	хил.лв.
Разходи по икономически елементи-3м.	563	297	-47.25 %	-266
Разходи за дейността-3м.	1 122	833	-25.76 %	-289
Печалба от дейността-3м.	4 997	0	-100.00 %	-4 997
Общо разходи-3м.	1 122	833	-25.76 %	-289
Печалба преди облагане с данъци-3м.	4 997	0	-100.00 %	-4 997
Печалба след облагане с данъци-3м.	4 997	0	-100.00 %	-4 997
Нетна печалба за периода-3м.	4 997	0	-100.00 %	-4 997
Общо разходи и печалба-3м.	6 119	833	-86.39 %	-5 286
Други нетни приходи от продажби-3м.	6 102	0	-100.00 %	-6 102
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	6 119	27	-99.56 %	-6 092
Приходи от дейността-3м.	6 119	27	-99.56 %	-6 092
Загуба от дейността-3м.	0	806	+806.00 %	+806
Общо приходи-3м.	6 119	27	-99.56 %	-6 092
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	806	+806.00 %	+806
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	806	+806.00 %	+806
Нетна загуба за периода-3м.	0	806	+806.00 %	+806
Общо приходи и загуба-3м.	6 119	833	-86.39 %	-5 286

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	259	261	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	1 181	598	-49.36 %	-583
Плащания на доставчици-3м.	-59	-76	-28.81 %	-17
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-106	-35	+66.98 %	+71
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-88	381	+532.95 %	+469
Покупка на дълготрайни активи-3м.	-104	0	+100.00 %	+104
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	-84	0	+100.00 %	+84
Платени заеми-3м.	-46	-863	-1 776.09 %	-817
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-1 030	-57	+94.47 %	+973
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-287	-121	+57.84 %	+166
Парични средства в началото на периода-3м.	0	610	+610.00 %	+610
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-287	489	+270.38 %	+776
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	611	0	-100.00 %	-611

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 9 638 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.