NIS - 261 - aвтоматизиран анализ

Недвижими имоти София АДСИЦ-София (NIS)

Q1/2026 консолидиран

Недвижими имоти София АДСИЦ-София (NIS, NIS/RSS, NISB, RSSA)

консолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (261)

публикуван на 2026.05.28 13:34:00 в Investor.bg

АКТИВИ	Текущ период	Предходен период	СОБСТВЕН КАПИТАЛ, МАЛЦИНСТВЕНО УЧАСТИЕ И ПАСИВИ	Текущ период	Предходен период
А. НЕТЕКУЩИ АКТИВИ			А. СОБСТВЕН КАПИТАЛ
I. Имоти, машини, съоръжения и оборудване			I. Основен капитал
1. Земи (терени )	0	0	Записан и внесен капитал т.ч.:	649	650
2. Сгради и конструкции	0	0	обикновени акции	649	650
3. Машини и оборудване	0	0	привилегировани акции	0	0
4. Съоръжения	0	0	Изкупени собствени обикновени акции	0	0
5. Транспортни средства	0	0	Изкупени собствени привилегировани акции	0	0
6. Стопански инвентар	0	0	Невнесен капитал	0	0
7. Разходи за придобиване и ликвидация на дълготрайни материални активи	0	0	Общо за група І:	649	650
8. Други	0	0	II. Резерви
Общо за група I:	0	0	1. Премийни резерви при емитиране на ценни книжа	0	0
II. Инвестиционни имоти	66 228	61 833	2. Резерв от последващи оценки на активите и пасивите	0	0
III. Биологични активи	0	0	3. Целеви резерви, в т.ч.:	845	844
IV. Нематериални активи			общи резерви	845	844
1. Права върху собственост	0	0	специализирани резерви	0	0
2. Програмни продукти	0	0	други резерви	0	0
3. Продукти от развойна дейност	0	0	Общо за група II:	845	844
4. Други	0	0	III. Финансов резултат
Общо за група IV:	0	0	1. Натрупана печалба (загуба) в т.ч.:	18 154	17 035
			неразпределена печалба	18 154	17 035
V. Търговска репутация			непокрита загуба	0	0
1. Положителна репутация	74	75	еднократен ефект от промени в счетоводната политика	0	0
2. Отрицателна репутация	0	0	2. Текуща печалба	0	0
Общо за група V:	74	75	3. Текуща загуба	-192	-323
VI. Финансови активи			Общо за група III:	17 962	16 712
1. Инвестиции в:	0	0
дъщерни предприятия	0	0
смесени предприятия	0	0	ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "А" (I+II+III):	19 457	18 206
асоциирани предприятия	0	0
други предприятия	0	0
2. Държани до настъпване на падеж	0	0	Б. МАЛЦИНСТВЕНО УЧАСТИЕ	0	0
държавни ценни книжа	0	0
облигации, в т.ч.:	0	0	В. НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ
общински облигации	0	0	I. Търговски и други задължения
други инвестиции, държани до настъпване на падеж	0	0	1. Задължения към свързани предприятия	0	0
3. Други	0	0	2.Задължения по получени заеми от банки и небанкови финансови институции	17 602	20 384
Общо за група VI:	0	0	3. Задължения по ЗУНК	0	0
VII. Търговски и други вземания			4. Задължения по получени търговски заеми	0	0
1. Вземания от свързани предприятия	0	0	5. Задължения по облигационни заеми	19 799	22 000
2. Вземания по търговски заеми	0	0	6. Други	0	0
3. Вземания по финансов лизинг	0	0	Общо за група I:	37 401	42 384
4. Други	939	903
Общо за група VII:	939	903	II. Други нетекущи пасиви	0	0
			III. Приходи за бъдещи периоди	0	0
VIII. Разходи за бъдещи периоди	0	0	IV. Пасиви по отсрочени данъци	12	11
IX. Активи по отсрочени данъци	0	0	V.Финансирания	0	0
ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "А" (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX):	67 241	62 811	ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "В" (I+II+III+IV+V):	37 413	42 395
Б. ТЕКУЩИ АКТИВИ			Г. ТЕКУЩИ ПАСИВИ
I. Материални запаси			I. Търговски и други задължения
1. Материали	0	0	1. Задължения по получени заеми към банки и небанкови финансови институции	2 781	2 896
2. Продукция	0	0	2. Текуща част от нетекущите задължения	2 310	126
3. Стоки	0	0	3. Текущи задължения, в т.ч.:	17 706	13 236
4. Незавършено производство	0	0	задължения към свързани предприятия	0	0
5. Биологични активи	0	0	задължения по получени търговски заеми	0	0
6. Други	0	0	задължения към доставчици и клиенти	7 694	8 840
Общо за група I:	0	0	получени аванси	9 959	4 369
			задължения към персонала	0	0
II. Търговски и други вземания			задължения към осигурителни предприятия	0	0
1. Вземания от свързани предприятия	0	0	данъчни задължения	53	27
2. Вземания от клиенти и доставчици	31	19	4. Други	8	8
3. Предоставени аванси	12	37	5. Провизии	0	0
4. Вземания по предоставени търговски заеми	0	0	Общо за група І:	22 805	16 266
5. Съдебни и присъдени вземания	0	0
6. Данъци за възстановяване	2	7	II. Други текущи пасиви	0	0
7. Вземания от персонала	0	0
8. Други	0	3	III. Приходи за бъдещи периоди	0	0
Общо за група II:	45	66
			IV. Финансирания	0	0
III.Финансови активи
1. Финансови активи, държани за търгуване в т. ч.	0	0	ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "Г" (I+II+III+IV):	22 805	16 266
дългови ценни книжа	0	0
дeривативи	0	0
други	0	0
2. Финансови активи, обявени за продажба	12 066	13 818
3. Други	0	0
Общо за група III:	12 066	13 818

IV. Парични средства и парични еквиваленти
1. Парични средства в брой	0	1
2. Парични средства в безсрочни депозити	323	171
3. Блокирани парични средства	0	0
4. Парични еквиваленти	0	0
Общо за група IV:	323	172
V. Разходи за бъдещи периоди	0	0
ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "Б"(I+II+III+IV+V)	12 433	14 056
ОБЩО АКТИВИ (А + Б):	79 675	76 867	СОБСТВЕН КАПИТАЛ, МАЛЦИНСТВЕНО УЧАСТИЕ И ПАСИВИ (А+Б+В+Г):	79 675	76 867

РАЗХОДИ	Текущ период	Предходен период	ПРИХОДИ	Текущ период	Предходен период
А. Разходи за дейността			А. Приходи от дейността
I. Разходи по икономически елементи			I. Нетни приходи от продажби на:
1. Разходи за материали	0	0	1. Продукция	0	0
2. Разходи за външни услуги	106	186	2. Стоки	0	0
3. Разходи за амортизации	0	0	3. Услуги	284	276
4. Разходи за възнаграждения	8	9	4. Други	2	50
5. Разходи за осигуровки	0	1	Общо за група I:	286	326
6. Балансова стойност на продадени активи (без продукция)	0	0
7. Изменение на запасите от продукция и незавършено производство	0	0	II. Приходи от финансирания	0	0
8. Други, в т.ч.:	8	12	в т.ч. от правителството	0	0
обезценка на активи	0	0
провизии	0	0	III. Финансови приходи
Общо за група I:	121	208	1. Приходи от лихви	0	0
			2. Приходи от дивиденти	0	0
II. Финансови разходи			3. Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти	0	0
1. Разходи за лихви	329	405	4. Положителни разлики от промяна на валутни курсове	0	0
2. Отрицателни разлики от операции с финансови активи и инструменти	0	0	5. Други	0	0
3. Отрицателни разлики от промяна на валутни курсове	0	0	Общо за група III:	0	0
4. Други	27	36
Общо за група II:	356	441

Б. Общо разходи за дейността (I + II)	477	649	Б. Общо приходи от дейността (I + II + III):	286	326

В. Печалба от дейността	0	0	В. Загуба от дейността	192	323
III. Дял от печалбата на асоциирани и съвместни предприятия	0	0	IV. Дял от загубата на асоциирани и съвместни предприятия	0	0
IV. Извънредни разходи	0	0	V. Извънредни приходи	0	0
Г. Общо разходи (Б+ III +IV)	477	649	Г. Общо приходи (Б + IV + V)	286	326
Д. Печалба преди облагане с данъци	0	0	Д. Загуба преди облагане с данъци	192	323
V. Разходи за данъци	0	0
1.Разходи за текущи корпоративни данъци върху печалбата	0	0
2. Разход /(икономия) на отсрочени корпоративни данъци върху печалбата	0	0
3. Други	0	0
E. Печалба след облагане с данъци (Д - V)	0	0	E. Загуба след облагане с данъци (Д + V)	192	323
в т.ч. за малцинствено участие	0	0	в т.ч. за малцинствено участие	0	0
Ж. Нетна печалба за периода	0	0	Ж. Нетна загуба за периода	192	323
Всичко (Г+ V + Е):	477	649	Всичко (Г + E):	477	649

ПАРИЧНИ ПОТОЦИ	Текущ период	Предходен период
А. Парични потоци от оперативна дейност
1. Постъпления от клиенти	336	324
2. Плащания на доставчици	-110	-169
3. Плащания/постъпления, свързани с финансови активи, държани с цел търговия	0	0
4. Плащания, свързани с възнаграждения	-10	-10
5. Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)	-1 363	-51
6. Платени корпоративни данъци върху печалбата	0	0
7. Получени лихви	0	0
8. Платени банкови такси и лихви върху краткосрочни заеми за оборотни средства	0	0
9. Курсови разлики	0	0
10. Други постъпления /плащания от оперативна дейност	0	19
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):	-1 146	113
Б. Парични потоци от инвестиционна дейност
1. Покупка на дълготрайни активи	-241	-85
2. Постъпления от продажба на дълготрайни активи	11 950	2 770
3. Предоставени заеми	0	0
4. Възстановени (платени) предоставени заеми, в т.ч. по финансов лизинг	0	0
5. Получени лихви по предоставени заеми	0	0
6. Покупка на инвестиции	0	0
7. Постъпления от продажба на инвестиции	0	0
8. Получени дивиденти от инвестиции	0	0
9. Курсови разлики	0	0
10. Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност	-9 218	492
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):	2 492	3 177
В. Парични потоци от финансова дейност
1. Постъпления от емитиране на ценни книжа	0	0
2. Плащания при обратно придобиване на ценни книжа	0	0
3. Постъпления от заеми	0	10 115
4. Платени заеми	-696	-12 737
5. Платени задължения по лизингови договори	0	0
6. Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение	-516	-725
7 . Изплатени дивиденти	0	0
8. Други постъпления/ плащания от финансова дейност	-27	-36
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):	-1 240	-3 383
Г. Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):	106	-93
Д. Парични средства в началото на периода	217	265
Е. Парични средства в края на периода, в т.ч.:	323	172
наличност в касата и по банкови сметки	323	172
блокирани парични средства	0	0

- 2026.05.28 13:35:36 -

Основни показатели

P/E: 4.58	P/S: 1.52	P/B: 0.29
Net Income 3m: -192	Sales 3m: 286	FCFF 3m: 3 107
NetIncomeGrowth 3m: 40.56 %	SalesGrowth 3m: -12.27 %	Debt/Аssets: 75.58 %
NetMargin: 33.14 %	ROE: 6.71 %	ROA: 1.60 %

Index	261	259	251
Цена (Price)	8.80	8.60	8.60
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-192	2 259	-323
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 249	1 118	2 031
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	286	2 920	326
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	3 769	3 809	5 788
Цена/Печалба 12м.(P/E)	4.58	5.00	2.75
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.29	0.28	0.31
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.52	1.47	0.97
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.70	0.44	n/a
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	24.09	24.46	16.11
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	40.56	-31.90	-1.25
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	67.07	-31.00	-58.16
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-12.27	-29.62	-8.43
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-59.09	-24.08	570.34
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	6.87	6.04	12.56
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	2.65	1.73	-8.03
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	33.14	29.35	35.09
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	6.71	6.11	12.01
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.60	1.44	2.64
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	28.62	24.63	21.16
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	75.58	75.30	76.31
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	54.52	1.24	86.41
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	64.80	-14.14	-1.74
Очаквана цена (Expected price)	14.50	7.38	8.45
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-7.98	n/a	n/a
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	8.10	n/a	n/a

+/-

Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 40.56 %
12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 249 хил.лв.
Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 4.58
Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 137 хил.лв.
Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 67.07 %
Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 723 хил.лв.
Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -12.27/-26.50 %
Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 33.14 %
Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 6.87 %
Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 6.71 %
Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.29
Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.70
Очакван ръст в капитализацията над 5%: 64.80 %

Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -192 хил.лв.
Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -38.50 %
Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -31.51 %
EV/EBITDA над 20: 24.09
Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -12.27 %
Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -34.88 %
Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -34.88/-32.90 %
Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 184.38 %
Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 24.42 %
Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 75.58 %
Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -10 372 хил.лв.
Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 1.74 %
Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -1 146 хил.лв.
Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -1 114.16 %
Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -1 813 хил.лв.
Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -288.66 %
Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -59.09 %
По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
Няма дивидент за предходната година
Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 65.20 %

Финансов резултат

Нетен резултат

Тримесечна загуба -192 хил.лв. (+40.56 %)
Годишна печалба 1 249 хил.лв. (-38.50 %)

Консолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -192 хил.лв., като нараства с 40.56 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 249 хил.лв., което представлява 1.92 лв. на акция при изменение с -38.50 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 8.801 лв. е 4.58.

EBITDA

Tримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) 137 хил.лв. (+67.07 %)
12 месечна оперативна печалба 2 723 хил.лв.; (-31.51 %)
EV/EBITDA 24.09

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 67.07 % и е 137 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -31.51 % до 2 723 хил.лв. (4.19 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 24.09, а на P/EBITDA 2.10.

Приходи

Продажби

Тримесечни продажби 286 хил.лв. (-12.27 %)
Дванадесетмесечни продажби 3 769 хил.лв. (-34.88 %)
Нетен марж (печалба/продажби) 33.14 %

Недвижими имоти София АДСИЦ-София формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 286 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са надолу с -12.27 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -34.88 % до 5.80 лв. (общо 3 769 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.52, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 33.14 %.

Структура на приходите

Финансови приходи

Структура на финансовите приходи

Разходи

Оперативни разходи

Тримесечни разходи за дейността 477 хил.лв. (-26.50 %)
Дванадесетмесечни разходи за дейността 2 519 хил.лв. (-32.90 %)

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -26.50 % и са 477 хил.лв., а за годината са 2 519 хил.лв. с изменение от -32.90 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 106 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 412 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 545 хил.лв.

Структура на разходите

Финансови разходи

Тримесечни 356 хил.лв. (74.63 % от разходите от дейността и 185.42 % от тримесечния резултат)

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 329 хил.лв. 92.42 % от финансовите разходи (356 хил. лв.). Те от своя страна са 74.63 % от разходите за дейността (477 хил.лв.).

Структура на финансовите разходи

Неоперативни приходи и разходи

Тримесечни -354 хил.лв. (184.38 % от тримесечния резултат)
Дванадесетмесечни -1 527 хил.лв. (-122.26 % от дванадесетмесечния резултат)

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 184.38 % и са -354 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -1 527 хил.лв., а делът им е -122.26 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-329 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-27 хил.лв.) и другите нетни продажби (2 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 474 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-54 хил.лв.) и другите нетни продажби (2 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 162 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 2 776 хил.лв.

Нетирани неоперативн приходи и разходи

Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 2 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Собствен капитал, пасиви

Собствен капитал

Собствен капитал 19 457 хил.лв.
Счетоводна стойност 29.93 лв. на акция
Рентабилност на собствения капитал (ROE) 6.71 %
Цена/Счетоводна стойност (P/B) 0.29

Консолидираният собствен капитал на Недвижими имоти София АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 19 457 хил.лв., прави 29.93 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 6.87 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 6.71 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.29.

Резервите от 845 хил.лв. формират 4.34 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 18 154 хил.лв. (93.30 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 24.42 % от активите на дружеството.

Пасиви

Пасиви 60 218 хил.лв. (+2.65 %)
Общо дълг/Общо активи 75.58 %
Общо дълг/СК 309.49 %

Дългосрочните пасиви са на стойност 37 413 хил.лв., а краткосрочните за 22 805 хил.лв., което прави общо 60 218 хил.лв. 20 383 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 28.62 %. Общо дълговете са 75.58 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 309.49 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 2.65 %.

Активи, балансови съотношения

Активи

Активи 79 675 хил.лв. (+3.65 %)

За последните 12 месеца активите имат изменение от 3.65 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 79 675 хил.лв. От тях текущите са 15.60 % (12 433 хил.лв.), а нетекущите 84.39 % (67 241 хил.лв.)

Балансови съотношения

Чист оборотен капитал -10 372 хил.лв.
Възвръщаемостта на активите (ROA) 1.60 %
Стойността на фирмата (EV) e 65 596 хил.лв.

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -10 372 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 54.52 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -53.31 % от собствения капитал и -13.02 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.60 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 2.13 %. Стойността на фирмата (EV) e 65 596 хил.лв.

Реинвестиране и обновяване на активи

Парични средства, ликвидност

Парични средства 323 хил.лв. (0.41 % от Актива)

Паричните средства и еквиваленти са за 323 хил.лв. (0.41 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 54.33 %.

Парични потоци

Нетни оперативни 3м. -1 146 хил.лв. (-1 114.16 %)
Нетни оперативни 12м. -1 813 хил.лв. (-288.66 %)
Нетни инвестиционни 3м. 2 492 хил.лв. (-21.56 %)
Нетни инвестиционни 12м. 6 397 хил.лв. (1.43 %)
Нетни финансови 3м. -1 240 хил.лв. (63.35 %)
Нетни финансови 12м. -4 433 хил.лв. (42.11 %)
Свободен паричен поток 3м. 3 107 хил.лв. (-59.09 %)

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -1 146 хил.лв. с изменение от -1 114.16 %. Отношението му към продажбите е -400.70 %. За година назад ОПП е -1 813 хил.лв. (-288.66 % спад), а ОПП/Продажби -48.10 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 2 492 хил.лв., а за 12 м. 6 397 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -1 240 хил.лв. и -4 433 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 106 хил.лв, а за период от 1 година 151 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -59.09 % до 3 107 хил.лв.

Парични потоци

Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.70.

Емисии, капитализация, търговия, спред, free-float

NIS (NIS/RSS) 650 000 бр. акции
Капитализация 5.72 млн.лв.
Ръст от 12 месечно дъно 2.34 %
Спад от 12 месечен връх 0.00 %
Оборот 6 451 лв.
Спредът показва липса на ликвидност
NIS (NIS/RSS) free-float 53.17 %, акционери 26

Недвижими имоти София АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: NIS (NIS/RSS)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
NIS (NIS/RSS)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
NIS (NIS/RSS)	650 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
RSSA	9 000	1000	EUR	22.03.2016 г.
NISB	22 000	1000	BGN	13.02.2024 г.
RSSA	0	1000	EUR	10.09.2024 г.
NISB	22 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия NIS (NIS/RSS) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 8.801 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +2.34 %. Капитализацията на дружеството е 5.72 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия NIS (NIS/RSS) от 8.6 лв. определя 2.34 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 8.801 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Недвижими имоти София АДСИЦ-София са сключени 14 сделки за 745 бр. книжа и 6 451 лв.

Усредненият спред по емисия NIS (NIS/RSS) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия NIS (NIS/RSS) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 345 636 (53.17 %). Броят на акционерите е 26.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 1.

Дивиденти

Не е изплащан дивидент за предходните 5 години

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
NIS (NIS/RSS)	08.07.2021 г.	0.510	331 818.50	BGN
NIS (NIS/RSS)	10.07.2019 г.	0.244	158 340.00	BGN

Факторен анализ на ROE

Фактори	Влияние, пункта
Фактори	3 месеца		12 месеца
1. Коефициент на задлъжнялост		-0.12		-0.03
2. Цена на привлечения капитал	+0.25		+0.47
3. Поглъщаемост на дълготрайните активи		-7.61		-0.34
4. Обращаемост на краткотрайните активи		-2.54	+0.06
5. Обща рентабилност на база приходи		-3.16	+0.45
Всичко	-13.18		+0.60

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.98 %, а на дванадесет месечна 6.71 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -13.18 % и +0.60 %.

\begin{array}{l} РСК = \frac{1}{\frac{1}{ПДА} + \frac{1}{ОКА}} x ОРП + КЗ x (\frac{1}{\frac{1}{ПДА} + \frac{1}{ОКА}} x ОРП - ЦПК) \\ РСК – Рентабилност на собствения капитал \\ ПДА – Поглъщаемост на дълготр. активи \\ ОКА – Обращаемост на краткотр. активи \\ ОРП – Обща рентабилност на база приходи \\ КЗ – Коефициент на задлъжнялост \\ ЦПК – Цена на привлечения капитал \end{array}

Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (-7.61%) и общата рентабилност на приходите (-3.16%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (+0.47%) и общата рентабилност на приходите (+0.45%).

Влияние на факторите върху изменението на ROE

Бизнес риск

Висока волатилност на коригирания резултат (65.20)

Бизнес рискът свързан с дейността на Недвижими имоти София АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на коригирания резултат (65.20).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	12.24
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	57.41
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	65.20
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	18.72
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	22.80

Прогнозни цени

Очаквани цени

Очаквана промяна в капитализацията: 64.80 %
Очаквана цена NIS (NIS/RSS): 14.50 лв.

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 64.80 %. Очакваната цена на емисия NIS (NIS/RSS) е 14.50 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.2912	0.2940	-0.78
Цена/Печалба 12м.(P/E)	5.1169	4.5802	0.13
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	63.5628	2.0608	64.36
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.5019	1.5178	-0.11
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	24.5066	24.0895	1.20
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.4503	0.6963	0.00
Общо очаквана промяна			64.80

Екстраполирани цени

Екстраполирана промяна в капитализацията: -7.98 %
Екстраполирана цена NIS (NIS/RSS): 8.10 лв.

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза.

Наличните данни не позволяват надежден регресионен анализ и екстраполация.Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -7.98 %, което съответства на цена за емисия NIS (NIS/RSS) от 8.10 лв.

Корелации, Множествена Линейна Регресия (MLR)

Корелации

Приходи/Gold	-0.9668
Разходи/Oils&MealsPriceIndex	-0.9487
EBITDA/Copper	0.9530
ОПП/Oats	0.9944
Капитализация/Фактори	nan

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има много висока обратна корелация с изменението на Gold (-0.9668) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Corn (-0.9127) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и много висока обратна корелация с изменението на PotassiumChloride (-0.9127).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Gold	-0.9668	2	nan
Corn	-0.9127	2	nan
PotassiumChloride	-0.9063	0	nan
Cotton	0.9010	2	nan
FertilizersPriceIndex	-0.8852	0	nan

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има много висока обратна корелация с изменението на Oils&MealsPriceIndex (-0.9487) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на GroundnutOil (-0.9483) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на RapeseedOil (-0.9483) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Oils&MealsPriceIndex	-0.9487	2	nan
GroundnutOil	-0.9483	2	nan
RapeseedOil	-0.9483	2	nan
Nickel	-0.8832	2	nan
SugarEU	0.8680	1	nan

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока корелация с изменението на Copper (0.9530) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, висока корелация с изменението на Metals&MineralsPriceIndex (0.8698) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и висока обратна корелация с изменението на NaturalGasIndex (0.8698) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Copper	0.9530	1	nan
Metals&MineralsPriceIndex	0.8698	1	nan
NaturalGasIndex	-0.8486	2	nan
NaturalGasEurope	-0.8380	2	nan
BaseMetalsPriceIndex	0.8163	1	nan

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има много висока корелация с изменението на Oats (0.9944), много висока корелация с изменението на Metals&MineralsPriceIndex (0.9077) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и много висока обратна корелация с изменението на DiammoniumPhosphate (0.9077) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Oats	0.9944	0	nan
Metals&MineralsPriceIndex	0.9077	2	nan
DiammoniumPhosphate	-0.9030	1	nan
BaseMetalsPriceIndex	0.8841	2	nan
TripleSuperphosphate	-0.8658	1	nan

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е . Общата корелация на факторите с капитализацията е nan.

Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	nan	1	nan
Разходи за дейността 3м.	nan	1	nan
EBITDA 3м.	nan	1	nan
Опер. паричен поток 3м.	nan	1	nan

MLR = nan nan x Income nan x Costs nan x EBITDA nan x CFO

Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от 0.00% и стойност от 5 721 хил.лв. (8.80 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от 0.00% и стойност от 5 721 хил.лв. (8.80 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0000, показва слаба обяснителна сила на модела.

Значителни пера

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (259) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	259	261	%	хил.лв.
Финансови активи, обявени за продажба	0	12 066	+12 066.00 %	+12 066
Финансови активи текущи	0	12 066	+12 066.00 %	+12 066
Текущи активи	242	12 433	+5 037.60 %	+12 191

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	259	261	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	33	106	+221.21 %	+73
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	224	8	-96.43 %	-216
Разходи по икономически елементи-3м.	266	121	-54.51 %	-145
Други финансови разходи-3м.	18	27	+50.00 %	+9
Разходи за дейността-3м.	661	477	-27.84 %	-184
Печалба от дейността-3м.	2 259	0	-100.00 %	-2 259
Общо разходи-3м.	661	477	-27.84 %	-184
Печалба преди облагане с данъци-3м.	2 259	0	-100.00 %	-2 259
Печалба след облагане с данъци-3м.	2 259	0	-100.00 %	-2 259
Нетна печалба за периода-3м.	2 259	0	-100.00 %	-2 259
Общо разходи и печалба-3м.	1 779	477	-73.19 %	-1 302
Други нетни приходи от продажби-3м.	2 642	2	-99.92 %	-2 640
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 920	286	-90.21 %	-2 634
Приходи от дейността-3м.	2 920	286	-90.21 %	-2 634
Загуба от дейността-3м.	0	192	+192.00 %	+192
Общо приходи-3м.	2 920	286	-90.21 %	-2 634
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	192	+192.00 %	+192
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	192	+192.00 %	+192
Нетна загуба за периода-3м.	0	192	+192.00 %	+192
Общо приходи и загуба-3м.	1 779	477	-73.19 %	-1 302

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	259	261	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-70	-110	-57.14 %	-40
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-610	-1 363	-123.44 %	-753
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-430	0	+100.00 %	+430
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-757	-1 146	-51.39 %	-389
Покупка на дълготрайни активи-3м.	-115	-241	-109.57 %	-126
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	1 436	11 950	+732.17 %	+10 514
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	0	-9 218	-9 218.00 %	-9 218
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	1 321	2 492	+88.64 %	+1 171
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-182	-516	-183.52 %	-334
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	-19	-27	-42.11 %	-8
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-896	-1 240	-38.39 %	-344
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-332	106	+131.93 %	+438
Парични средства в началото на периода-3м.	0	217	+217.00 %	+217
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-332	323	+197.29 %	+655
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-332	323	+197.29 %	+655

Несъответствия

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 317 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.