Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София (ICPD, ICPD/4IC, 4ICA, BICPD, 4IC1)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.30 19:34:37 в x3news.com
* Възможно е отчета да е индексиран неправилно!
- 2026.04.30 19:36:46 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	0.61	0.60	0.65
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-227	1 582	-62
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	309	474	2 136
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	314	314	830
Цена/Печалба 12м.(P/E)	54.45	35.15	8.45
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.51	0.50	0.56
Цена/Продажби 12м.(P/S)	53.59	53.06	21.74
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	5.81	5.75	6.57
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	27.22	27.14	12.71
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-266.13	-32.34	57.53
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	14.52	-32.40	-2 166.67
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	3.31	3.81	7.80
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	1.68	3.71	-0.06
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	98.41	150.96	257.35
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	0.96	1.48	6.89
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.60	0.93	4.30
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	36.65	36.22	14.06
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	36.65	36.22	37.02
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	7.87	7.98	44.90
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.70	6.97	-1.59
Очаквана цена (Expected price)	0.60	0.64	0.64
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	26.04	41.62	33.98
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.76	0.85	0.87
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	197.16	223.16	136.99
Отклонение DCF оценка/Капитализация	789.13	974.50	1 555.26
Стойност на една акция DCF	5.39	6.45	10.76

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 309 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 14.52 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 244 хил.лв.
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 98.41 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 3.31 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.51
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 156.45 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 5.42 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 5.81
• Ръст в цената на ICPD (ICPD/4IC) за 90 дни над 10%: 14.77 %
• Ръст на ICPD (ICPD/4IC) от год. минимум повече от 10%: 23.93 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 26.04 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +789.13 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -227 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -266.13 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -85.53 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 54.45
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -53 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -54.75 %
• EV/EBITDA над 20: 27.22
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -62.17 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -31.86/54.01 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 76.65 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 358.90 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 53.59
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 0.96 %
• Висока кратк. задлъжнялост Текущи пасиви/Общо активи (Short Term Debt/Total Assets) над 30%: 36.65 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -17 724 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.00
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -2 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -300.00 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -3 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 47.76 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 297.30 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 107.64 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 95.56 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 138.01 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 348.35 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -227 хил.лв., като намалява с -266.13 %. За последните 12 месеца печалбата достига 309 хил.лв., което представлява 0.01 лв. на акция при изменение с -85.53 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 0.606 лв. е 54.45.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 14.52 % и е -53 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -54.75 % до 1 244 хил.лв. (0.04 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 27.22, а на P/EBITDA 13.53.

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 0 хил.лв.За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -62.17 % до 0.01 лв. (общо 314 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 53.59, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 98.41 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 266.13 % и са 227 хил.лв., а за годината са 2 056 хил.лв. с изменение от 54.01 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 37 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 14 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 813 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 174 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (174 хил. лв.). Те от своя страна са 76.65 % от разходите за дейността (227 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 76.65 % и са -174 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 1 109 хил.лв., а делът им е 358.90 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-174 хил.лв.), а на годишна база операциите с финансови активи (2 047 хил.лв.), нетните лихви (-935 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-3 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -53 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -800 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 33 255 хил.лв., прави 1.20 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 3.31 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 0.96 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.51.

Резервите от 18 000 хил.лв. формират 54.13 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -12 285 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 63.35 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 19 238 хил.лв., което прави общо 19 238 хил.лв. 12 112 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 36.65 %. Общо дълговете са 36.65 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 57.85 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 1.68 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.71 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 52 493 хил.лв. От тях текущите са 2.88 % (1 514 хил.лв.), а нетекущите 97.12 % (50 979 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -17 724 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 7.87 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -53.30 % от собствения капитал и -33.76 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.60 %, а обращаемостта им е 0.01 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 0.81 %. Стойността на фирмата (EV) e 33 859 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 0 хил.лв. (0.00 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.00 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -2 хил.лв. с изменение от -300.00 %. За година назад ОПП е 700 хил.лв. (156.45 % ръст), а ОПП/Продажби 222.93 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и -703 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -2 хил.лв, а за период от 1 година -3 хил.лв.
Свободният паричен поток за 12 месеца е 2 896 хил.лв. (5.42 % изменение). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 5.81.

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: ICPD (ICPD/4IC)-обикновени 27 766 476 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
ICPD (ICPD/4IC)	2 500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
ICPD (ICPD/4IC)	3 250 000	1	BGN	28.01.2006 г.
ICPD (ICPD/4IC)	4 823 627	1	BGN	25.09.2006 г.
ICPD (ICPD/4IC)	6 011 476	1	BGN	25.09.2010 г.
ICPD (ICPD/4IC)	27 766 476	1	BGN	23.10.2020 г.
ICPD (ICPD/4IC)	27 766 476	.51	EUR	05.01.2026 г.
4ICA (BICPD)	5 000	500	EUR	01.01.2000 г.
4ICA (BICPD)	0	500	EUR	27.10.2017 г.
4IC1	6 011 476	1	BGN	25.08.2020 г.
4IC1	0	1	BGN	17.09.2020 г.

Емисия ICPD (ICPD/4IC) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 14.77 % до цена 0.606 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -6.77 %. Капитализацията на дружеството е 16.83 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия ICPD (ICPD/4IC) от 0.489 лв. определя 23.93 % ръст до текущата цена, като тя остава на 12.17 % спрямо върха от 0.69 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София са сключени 17 сделки за 23 915 бр. книжа и 12 737 лв.

Усредненият спред по емисия ICPD (ICPD/4IC) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия ICPD (ICPD/4IC) са 27 766 476 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 13 044 848 (46.98 %). Броят на акционерите е 165.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 45 броя (0.000%). Броят на акционерите намалява с 2.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
ICPD (ICPD/4IC)	12.05.2010 г.	0.017	81 519.30	BGN
ICPD (ICPD/4IC)	30.06.2009 г.	1.156	5 577 077.54	BGN
ICPD (ICPD/4IC)	09.07.2008 г.	1.500	7 235 440.50	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.68 %, а на дванадесет месечна 0.96 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно и -0.52 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$
Въз основа на усреднения метод на верижни замествания на дванадесет месечна база, няй-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитали имат цената на привлечения капитал (-0.53%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.06%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (47.76), нетния резултат (297.30), коригирания резултат (107.64), приходите от продажби (95.56), оперативния резултат (138.01) и свободния паричен поток (348.35).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	47.76
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	297.30
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	107.64
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	95.56
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	138.01
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	348.35

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.70 %. Очакваната цена на емисия ICPD (ICPD/4IC) е 0.60 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.5026	0.5060	-0.66
Цена/Печалба 12м.(P/E)	35.4989	54.4546	-0.05
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-21.0594	-21.0331	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	53.5875	53.5875	0.00
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	27.2741	27.2182	0.01
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	5.8042	5.8102	-0.00
Общо очаквана промяна			-0.70

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 608 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 477 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 526 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	33 255	42 151	42 903	42 546	26.54
Нетен резултат	309	1 377	1 519	1 477	0.31
Коригиран резултат	-800	-1 683	-479	-839	0.05
Нетни продажби	314	698	102	608	0.43
Оперативен резултат	1 244	1 864	1 359	1 526	0.59
Своб. паричен поток	2 896	8 144	-2 695	-1 760	-1.88
Общо екстраполирана промяна					26.04

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 26.04 %, което съответства на цена за емисия ICPD (ICPD/4IC) от 0.76 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.8761), с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.8730) и висока корелация с изменението на Lead (0.8730) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.8761	0	1 498.2100
CarbonEmissionsFutures	0.8730	0	-1 348.5425
Lead	0.7922	2	597.4145
TripleSuperphosphate	0.5782	0	-174.7447
Fish	0.5773	2	185.0869

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-3 306.3899}}_{}{\mathrm{+1 498.2100}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-1 348.5425}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+597.4145}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-174.7447}}_{}x{\mathrm{TripleSuperphosphate}}_{}{\mathrm{+185.0869}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -6 042.76% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8870, показва висока обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Lead (0.7305), значителна корелация с изменението на Fish (0.5736) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Nickel (0.5736) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.7305	0	105.6294
Fish	0.5736	1	108.5714
Nickel	0.5231	2	-17.7832
SugarEU	-0.4380	2	242.8488
Wheat	0.3813	0	2.5937

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-80.2856}}_{}{\mathrm{+105.6294}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+108.5714}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-17.7832}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+242.8488}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{+2.5937}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -1 021.11% и стойност от -2 091 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5808, показва добра обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 2 091 хил.лв. с изменение от -1 021.11%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Copper (0.4227) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Lead (0.3981) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на SugarEU (0.3981) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Copper	0.4227	2	8.2856
Lead	0.3981	2	8.3984
SugarEU	-0.3834	1	-89.1710
Zinc	0.3626	2	-6.9373
Nickel	0.3495	0	3.5622

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-122.7634}}_{}{\mathrm{+8.2856}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}{\mathrm{+8.3984}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-89.1710}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-6.9373}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+3.5622}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -32.24% и стойност от -36 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2545, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Fish (0.3724) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на Groundnuts (0.2938) и слаба корелация с изменението на BananaEurope (0.2938) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Fish	0.3724	2	13.1556
Groundnuts	0.2938	0	21.1202
BananaEurope	0.2913	2	26.4164
SugarEU	0.2842	2	491.6866
Zinc	-0.2683	0	-21.1563

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-81.0493}}_{}{\mathrm{+13.1556}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+21.1202}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+26.4164}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+491.6866}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-21.1563}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -1 097.95% и стойност от 20 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1705, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0260), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0294), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0314) и умерена с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.3034). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.0983.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0260	1	0.0135
Разходи за дейността 3м.	-0.0294	1	-0.2136
EBITDA 3м.	0.0314	1	0.0310
Опер. паричен поток 3м.	0.3034	1	0.0073

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (348.35%), предполага несигурност в оценката на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 440	2 666	2 891	3 117	3 343
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
3. Амортизация и обезценки (D&A)	1 572	1 730	1 889	2 047	2 206
4. Капиталови разходи (CapEx)	-1	-1	-1	-2	-2
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	1 150	2 548	3 946	5 344	6 742
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 398	1 398	1 398	1 398	1 398
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 621	3 202	3 815	4 461	5 141
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	4 151	4 431	4 712	4 992	5 273
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 623	3 203	3 816	4 462	5 141

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.10%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	40 739	45 111	49 483	53 855	58 227
3. Лихвносен дълг (D)	5 683	3 405	1 127	-1 151	-3 429
4. Данъчна ставка (T)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4663	0.4425	0.4230	0.4067	0.3928

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0964	3.0964	3.0964	3.0964	3.0964
2. Бета с дълг (βl)%	0.4663	0.4425	0.4230	0.4067	0.3928
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.8020	5.7122	5.6382	5.5762	5.5236

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	935
2. Лихвоносен дълг (D)	17 033
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	5.4893

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	40 739	45 111	49 483	53 855	58 227
2. Лихвносен дълг (D)	5 683	3 405	1 127	-1 151	-3 429
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.8020	5.7122	5.6382	5.5762	5.5236
4. Цена на дълга (Rd)%	5.4893	5.4893	5.4893	5.4893	5.4893
5. Данъчна ставка (T)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.6919	5.6553	5.6218	5.5910	5.5625
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 623	3 203	3 816	4 462	5 141
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 482	2 869	3 239	3 589	3 922
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	16 102

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 16 102 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	2.8620
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-132.7974
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-3.8007
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	2.8620

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0964% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-11.7937
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.8580
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9353
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.8952

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	5 141
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.8952
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.5625
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	142 847
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	108 974

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	16 102
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	108 974
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	125 076

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	125 076
2. Нетен лихвоносен дълг	17 033
3. Неоперативни активи	41 567
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	149 610
6. Брой акции	27 766 476
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	5.3881

Стойността на една акция от капитала на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 5.3881 лв., което е +789.13% над текущата цена на акцията от 0.606 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Обикновенни акции	27 766	54 306	+95.58 %	+26 540

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за лихви-3м.	413	174	-57.87 %	-239
Финансови разходи-3м.	414	174	-57.97 %	-240
Разходи за дейността-3м.	466	227	-51.29 %	-239
Печалба от дейността-3м.	1 582	0	-100.00 %	-1 582
Общо разходи-3м.	466	227	-51.29 %	-239
Печалба преди облагане с данъци-3м.	1 582	0	-100.00 %	-1 582
Печалба след облагане с данъци-3м.	1 582	0	-100.00 %	-1 582
Нетна печалба за периода-3м.	1 582	0	-100.00 %	-1 582
Общо разходи и печалба-3м.	940	227	-75.85 %	-713
Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	2 051	0	-100.00 %	-2 051
Финансови приходи-3м.	2 051	0	-100.00 %	-2 051
Приходи от дейността-3м.	2 048	0	-100.00 %	-2 048
Загуба от дейността-3м.	0	227	+227.00 %	+227
Общо приходи-3м.	2 048	0	-100.00 %	-2 048
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	227	+227.00 %	+227
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	227	+227.00 %	+227
Нетна загуба за периода-3м.	0	227	+227.00 %	+227
Общо приходи и загуба-3м.	940	227	-75.85 %	-713

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	382	14	-96.34 %	-368
Плащания на доставчици-3м.	-27	-16	+40.74 %	+11
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	355	-2	-100.56 %	-357
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-355	0	+100.00 %	+355
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-355	0	+100.00 %	+355

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 13 606 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.