Форуком фонд имоти АДСИЦ (FFI, FFI/6F4, FFIA)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.30 19:12:00 в Investor.bg
- 2026.04.30 19:15:41 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	1.76	1.70	1.62
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	180	306	307
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	594	721	1 472
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	536	847	529
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	2 435	2 428	6 534
Цена/Печалба 12м.(P/E)	5.36	4.27	1.99
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.44	0.44	0.45
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.31	1.27	0.45
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.61	0.64	4.12
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	20.12	20.32	14.43
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-41.37	-53.85	15 250.00
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-0.24	-43.16	-25.81
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	1.32	-40.93	-19.85
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	100.71	-73.88	-98.76
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	9.03	11.50	28.84
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-1.11	-1.76	-9.25
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	24.39	29.70	22.53
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	8.68	10.77	24.82
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.41	1.71	3.46
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	26.60	21.33	5.26
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	83.03	83.43	84.36
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	4.89	5.42	28.87
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	5.06	-54.53	-6.16
Очаквана цена (Expected price)	1.85	0.77	1.52
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	63.44	23.04	-2.76
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	2.88	2.09	1.58
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	13.95	10.17	11.11
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	22.81	32.49	-5.00
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-1 213.90	-2 805.66	-12 375.47
Стойност на една акция DCF	-19.60	-46.00	-198.86

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 180 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 594 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 5.36
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 413 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 873 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 1.32 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -62.73/-63.63 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 24.39 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 9.03 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 8.68 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.44
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 67.44 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 141.26 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 100.71 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 631.79 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.61
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 5.06 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 63.44 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -41.37 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -59.65 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -0.24 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -29.16 %
• EV/EBITDA над 20: 20.12
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -62.73 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 1.32/60.36 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 16.97 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 83.03 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -10 690 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.07 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 156.29 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 123.33 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 227.29 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 105.39 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 82.63 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 1 798.50 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -1 213.90 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 180 хил.лв., като намалява с -41.37 %. За последните 12 месеца печалбата достига 594 хил.лв., което представлява 0.33 лв. на акция при изменение с -59.65 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.76 лв. е 5.36.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -0.24 % и е 413 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -29.16 % до 1 873 хил.лв. (1.03 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 20.12, а на P/EBITDA 1.70.

Форуком фонд имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 536 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 1.32 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -62.73 % до 1.35 лв. (общо 2 435 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.31, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 24.39 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 60.36 % и са 356 хил.лв., а за годината са 1 841 хил.лв. с изменение от -63.63 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 76 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 29 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 397 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 114 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 233 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (233 хил. лв.). Те от своя страна са 65.45 % от разходите за дейността (356 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -129.44 % и са -233 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -1 279 хил.лв., а делът им е -215.32 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-233 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 279 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 413 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 873 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Форуком фонд имоти АДСИЦ към края на март 2026 г. от 7 170 хил.лв., прави 3.96 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 9.03 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 8.68 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.44.

Резервите от 2 хил.лв. формират 0.03 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 183 хил.лв. (72.29 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 16.97 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 23 838 хил.лв., а краткосрочните за 11 240 хил.лв., което прави общо 35 078 хил.лв. 19 263 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 26.60 %. Общо дълговете са 83.03 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 489.23 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -1.11 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 0.48 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 42 248 хил.лв. От тях текущите са 1.30 % (550 хил.лв.), а нетекущите 98.70 % (41 698 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -10 690 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 4.89 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -149.09 % от собствения капитал и -25.30 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.41 %, а обращаемостта им е 0.06 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.79 %. Стойността на фирмата (EV) e 37 680 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 295 хил.лв. (0.70 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв., а 2 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 2.62 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 720 хил.лв. с изменение от 67.44 %. Отношението му към продажбите е 134.33 %. За година назад ОПП е 4 912 хил.лв. (141.26 % ръст), а ОПП/Продажби 201.72 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -4 хил.лв., а за 12 м. -30 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -452 хил.лв. и -4 619 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 264 хил.лв, а за период от 1 година 263 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 100.71 % до 845 хил.лв., а за 12 месеца е 5 203 хил.лв. (631.79 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.61.

Форуком фонд имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: FFI (FFI/6F4)-обикновени 1 809 740 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FFI (FFI/6F4)	550 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FFI (FFI/6F4)	715 000	1	BGN	25.03.2007 г.
FFI (FFI/6F4)	1 809 740	1	BGN	14.08.2008 г.
FFI (FFI/6F4)	1 809 740	.51	EUR	05.01.2026 г.
FFIA	20 000	1000	BGN	23.09.2021 г.
FFIA	20 000	460.16269	EUR	05.01.2026 г.
FFIA	20 000	409.03351	EUR	26.03.2026 г.
FFIA	20 000	460.16269	EUR	31.03.2026 г.

Емисия FFI (FFI/6F4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 2.27 % до цена 1.76 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +8.64 %. Капитализацията на дружеството е 3.19 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FFI (FFI/6F4) от 1.62 лв. определя 8.64 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 1.76 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Форуком фонд имоти АДСИЦ са сключени 81 сделки за 274 550 бр. книжа и 450 343 лв.

Усредненият спред по емисия FFI (FFI/6F4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FFI (FFI/6F4) са 1 809 740 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 189 900 (10.49 %). Броят на акционерите е 7.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 9 900 броя (0.540%). Броят на акционерите расте с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FFI (FFI/6F4)	30.12.2021 г.	0.370	669 603.80	BGN
FFI (FFI/6F4)	08.10.2020 г.	0.146	263 679.12	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 2.54 %, а на дванадесет месечна 8.68 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -1.93 % и -2.09 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (-3.19%) и общата рентабилност на приходите (+1.03%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (-1.91%) и коефициента на задлъжнялост (-0.13%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Форуком фонд имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (156.29), нетния резултат (123.33), коригирания резултат (227.29), приходите от продажби (105.39), оперативния резултат (82.63) и свободния паричен поток (1 798.50).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	156.29
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	123.33
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	227.29
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	105.39
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	82.63
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	1 798.50

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Форуком фонд имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 5.06 %. Очакваната цена на емисия FFI (FFI/6F4) е 1.85 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.4557	0.4442	1.10
Цена/Печалба 12м.(P/E)	4.4177	5.3622	-0.79
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.9734	1.7006	1.23
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.3118	1.3081	0.06
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	20.3773	20.1175	3.22
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.6665	0.6122	0.24
Общо очаквана промяна			5.06

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 3 099 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 986 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 199 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	7 170	10 148	7 974	7 997	6.14
Нетен резултат	594	1 186	704	986	1.64
Коригиран резултат	1 873	1 986	1 974	1 981	1.74
Нетни продажби	2 435	4 786	2 649	3 099	5.93
Оперативен резултат	1 873	2 685	1 974	2 199	47.20
Своб. паричен поток	5 203	7 083	5 912	6 155	0.77
Общо екстраполирана промяна					63.44

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Форуком фонд имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 63.44 %, което съответства на цена за емисия FFI (FFI/6F4) от 2.88 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Lead (0.4530) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на TripleSuperphosphate (0.3720) и с изменението на VolatilityIndex (0.3720).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.4530	2	40.6065
TripleSuperphosphate	0.3720	0	-14.0572
VolatilityIndex	0.3453	0	36.1098
IronOre	0.3412	1	22.8525
Fish	0.3380	2	80.9032

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-62.8863}}_{}{\mathrm{+40.6065}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-14.0572}}_{}x{\mathrm{TripleSuperphosphate}}_{}{\mathrm{+36.1098}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+22.8525}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+80.9032}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -291.10% и стойност от -1 024 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3409, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2811) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на GDP (0.1946) и слаба корелация с изменението на WtiOil (0.1946) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
VolatilityIndex	0.2811	1	6.6482
GDP	0.1946	0	39.0008
WtiOil	0.1761	2	3.4754
BrentOil	0.1677	2	0.8052
Tea	-0.1565	2	-16.2904

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+81.6854}}_{}{\mathrm{+6.6482}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+39.0008}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+3.4754}}_{}x{\mathrm{WtiOil}}_{}{\mathrm{+0.8052}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-16.2904}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +173.21% и стойност от 973 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0889, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -1 997 хил.лв. с изменение от -1 209.39%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Sugar (-0.2471) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2135) и слаба обратна корелация с изменението на Gold (0.2135) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Sugar	-0.2471	1	-1.3467
VolatilityIndex	0.2135	0	1.7381
Gold	-0.2028	1	-4.1006
Tea	-0.1955	0	-3.5438
Lumber	-0.1916	0	-0.7378

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+126.8534}}_{}{\mathrm{-1.3467}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+1.7381}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-4.1006}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-3.5438}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-0.7378}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +9.28% и стойност от 451 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0662, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Soybean (-0.2277) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на CoconutOil (0.2232) и слаба корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.2232) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Soybean	-0.2277	1	-8.0166
CoconutOil	0.2232	0	2.6329
BeveragesPriceIndex	0.2226	2	-0.7410
RubberTSR20	0.2018	2	2.6766
Lumber	-0.1986	0	-5.9186

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-98.8109}}_{}{\mathrm{-8.0166}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{+2.6329}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-0.7410}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+2.6766}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}{\mathrm{-5.9186}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -51.27% и стойност от 351 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1191, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е умерена с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.3603), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0188), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0873) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1402). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1847.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.3603	1	-0.0204
Разходи за дейността 3м.	-0.0188	1	0.0345
EBITDA 3м.	-0.0873	1	0.0038
Опер. паричен поток 3м.	0.1402	1	0.0086

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+11.3154}}_{}{\mathrm{-0.0204}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0345}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0038}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0086}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +13.95% и стойност от 3 629 хил.лв. (2.01 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +22.81% и стойност от 3 912 хил.лв. (2.16 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (1 798.50%), предполага несигурност в оценката на Форуком фонд имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 437	2 712	2 987	3 263	3 538
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
3. Амортизация и обезценки (D&A)	169	190	211	231	252
4. Капиталови разходи (CapEx)	3 976	4 197	4 418	4 639	4 860
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	611	470	329	187	46
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-141	-141	-141	-141	-141
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-1 535	-1 485	-1 434	-1 382	-1 327
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	3 098	3 544	3 990	4 436	4 882
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-1 481	-1 427	-1 372	-1 314	-1 255

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.10%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Форуком фонд имоти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	9 302	10 163	11 024	11 885	12 746
3. Лихвносен дълг (D)	50 069	55 188	60 307	65 426	70 544
4. Данъчна ставка (T)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.3550	2.3722	2.3866	2.3990	2.4097

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0964	3.0964	3.0964	3.0964	3.0964
2. Бета с дълг (βl)%	2.3550	2.3722	2.3866	2.3990	2.4097
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	12.9603	13.0254	13.0803	13.1272	13.1678

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 279
2. Лихвоносен дълг (D)	34 790
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.6763

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	9 302	10 163	11 024	11 885	12 746
2. Лихвносен дълг (D)	50 069	55 188	60 307	65 426	70 544
3. Цена на собствения капитал (Re)%	12.9603	13.0254	13.0803	13.1272	13.1678
4. Цена на дълга (Rd)%	3.6763	3.6763	3.6763	3.6763	3.6763
5. Данъчна ставка (T)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.7263	4.7251	4.7241	4.7233	4.7225
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-1 481	-1 427	-1 372	-1 314	-1 255
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-1 414	-1 301	-1 194	-1 093	-996
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-5 999

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -5 999 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	4.9292
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-177.7896
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-8.7636
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	4.9292

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0964% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-13.5555
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.8561
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9353
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.9511

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-1 255
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.9511
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.7225
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-46 170
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-36 657

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-5 999
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-36 657
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-42 656

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-42 656
2. Нетен лихвоносен дълг	34 497
3. Неоперативни активи	41 674
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-35 479
6. Брой акции	1 809 740
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-19.6047

Стойността на една акция от капитала на Форуком фонд имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -19.6047 лв., което е -1 213.9% под текущата цена на акцията от 1.76 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Текущи задължения по получени заеми към банки и небанкови ФИ	5 420	7 426	+37.01 %	+2 006
Търговски и други текущи задължения	8 999	11 240	+24.90 %	+2 241
Текущи пасиви	8 999	11 240	+24.90 %	+2 241

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	241	76	-68.46 %	-165
Разходи по икономически елементи-3м.	282	123	-56.38 %	-159
Разходи за дейността-3м.	541	356	-34.20 %	-185
Печалба от дейността-3м.	306	180	-41.18 %	-126
Общо разходи-3м.	541	356	-34.20 %	-185
Печалба преди облагане с данъци-3м.	306	180	-41.18 %	-126
Печалба след облагане с данъци-3м.	306	180	-41.18 %	-126
Нетна печалба за периода-3м.	306	180	-41.18 %	-126
Общо разходи и печалба-3м.	847	536	-36.72 %	-311
Други нетни приходи от продажби-3м.	260	0	-100.00 %	-260
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	847	536	-36.72 %	-311
Приходи от дейността-3м.	847	536	-36.72 %	-311
Общо приходи-3м.	847	536	-36.72 %	-311
Общо приходи и загуба-3м.	847	536	-36.72 %	-311

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-35	-78	-122.86 %	-43
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-632	-119	+81.17 %	+513
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	0	168	+168.00 %	+168
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	20	720	+3 500.00 %	+700
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-132	-98	+25.76 %	+34
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-478	264	+155.23 %	+742
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-477	295	+161.84 %	+772

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 882 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.