Софарма билдингс АДСИЦ-София (SFB, SFBLD/4OX, SFB1)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.30 14:14:30 в x3news.com
- 2026.04.30 14:15:42 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	13.89	16.80	15.00
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-70	-113	-47
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-257	-234	-105
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	172	37	10
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	228	66	86
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-210.72	-280.00	-557.13
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	7.88	9.44	8.21
Цена/Продажби 12м.(P/S)	237.52	992.71	680.22
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-3.80	-48.64	-5.42
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-322.96	-393.09	-692.33
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-48.94	-3 866.67	-38.24
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-48.94	-3 866.67	-38.24
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	1 620.00	-36.21	11.11
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-572.80	101.57	-4 908.89
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-3.61	-3.26	-1.45
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	109.66	234.74	279.34
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-112.72	-354.55	-122.09
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-3.68	-3.32	-1.46
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.82	-0.85	-0.69
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	14.05	51.50	21.75
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	81.80	80.04	67.39
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	694.72	188.53	438.96
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-3 928 506.00	-8.30	49.44
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-3 534 862.67	48.03	125.54
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-1 051.21	1 536.56	193.09
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-3 162.92	207.27	-3.84
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-2 208.09	-1 602.62	-1 234.80
Стойност на една акция DCF	-292.73	-252.44	-170.22

• EV/EBITDA под 8: -322.96
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 1 620.00 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 165.12 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 1 620.00/326.32 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 165.12/154.45 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -70 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -48.94 %
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -257 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -144.76 %
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -70 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -48.94 %
• Оперативна 12 месечна загуба (EBITDA 12m.): -257 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -144.76 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 237.52
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -112.72 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -3.61 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -3.68 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 7.88
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 18.20 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 81.80 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 109.66 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -14 944 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -604.57 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -13 639 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -27.75 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -15 165 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -572.80 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -14 258 хил.лв.
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -32.15 %
• Спад в цената на SFB (SFBLD/4OX) за 90 дни над -10%: -29.00 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 42.51 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 183.76 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 135.87 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 89.34 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 183.76 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 90.08 %
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -3 928 506.00 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -3 534 862.67 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -2 208.09 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -70 хил.лв., като намалява с -48.94 %. За последните 12 месеца загубата достига -257 хил.лв., което представлява -0.07 лв. на акция при изменение с -144.76 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 13.886 лв. е -210.72.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -48.94 % и е -70 хил.лв. За 12 месеца оперативната загуба e със спад от -144.76 % до -257 хил.лв. (-0.07 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e -322.96, а на P/EBITDA -210.72.

Софарма билдингс АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 172 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 1 620.00 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 165.12 % до 0.06 лв. (общо 228 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 237.52, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -112.72 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 326.32 % и са 243 хил.лв., а за годината са 486 хил.лв. с изменение от 154.45 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 2 525 хил.лв., балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 117 хил.лв. и изменението на запасите от продукция и незавършено производство с -2 425 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 14 228 хил.лв., разходите за възнаграждения с 91 хил.лв., балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 117 хил.лв. и изменението на запасите от продукция и незавършено производство с -13 962 хил.лв.

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -234.29 % и са 164 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 164 хил.лв., а делът им е -63.81 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (164 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (164 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -234 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -421 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 237 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 237 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 164 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Софарма билдингс АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 6 869 хил.лв., прави 1.76 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -3.61 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -3.68 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 7.88.

Резервите от 3 274 хил.лв. формират 47.66 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -225 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 18.20 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 25 571 хил.лв., а краткосрочните за 5 304 хил.лв., което прави общо 30 875 хил.лв. 25 639 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 14.05 %. Общо дълговете са 81.80 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 449.48 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 109.66 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 72.73 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 37 744 хил.лв. От тях текущите са 97.63 % (36 848 хил.лв.), а нетекущите 2.37 % (896 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 31 544 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 694.72 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 459.22 % от собствения капитал и 83.57 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.82 %, а обращаемостта им е 0.01 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -1.23 %. Стойността на фирмата (EV) e 83 000 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 2 028 хил.лв. (5.37 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 38.24 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -14 944 хил.лв. с изменение от -604.57 %. Отношението му към продажбите е -8 688.37 %. За година назад ОПП е -13 639 хил.лв. (-27.75 % спад), а ОПП/Продажби -5 982.02 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 237 хил.лв., а за 12 м. 237 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 15 375 хил.лв. и 14 902 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 667 хил.лв, а за период от 1 година 1 499 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -572.80 % до -15 165 хил.лв., а за 12 месеца е -14 258 хил.лв. (-32.15 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -3.80.

Софарма билдингс АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: SFB (SFBLD/4OX)-обикновени 3 899 940 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SFB (SFBLD/4OX)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SFB (SFBLD/4OX)	649 990	1	BGN	25.06.2008 г.
SFB (SFBLD/4OX)	3 899 940	1	BGN	12.04.2023 г.
SFB (SFBLD/4OX)	3 899 940	.51	EUR	05.01.2026 г.
SFB1	649 990	1	BGN	28.02.2023 г.
SFB1	0	1	BGN	18.03.2023 г.

Емисия SFB (SFBLD/4OX) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -29.00 % до цена 13.886 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -7.43 %. Капитализацията на дружеството е 54.15 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SFB (SFBLD/4OX) от 13.886 лв. определя 0.00 % ръст до текущата цена, като тя остава на 35.46 % спрямо върха от 21.514 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Софарма билдингс АДСИЦ-София са сключени 116 сделки за 10 851 бр. книжа и 177 167 лв.

Усредненият спред по емисия SFB (SFBLD/4OX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SFB (SFBLD/4OX) са 3 899 940 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 1 053 485 (27.01 %). Броят на акционерите е 49.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 190 броя (0.000%). Броят на акционерите расте с 2.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 2 373 броя (0.060%). Броят на акционерите расте с 4.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SFB (SFBLD/4OX)	03.07.2013 г.	0.017	11 179.83	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	10.07.2012 г.	0.230	149 497.70	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	08.07.2011 г.	0.009	5 849.91	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	22.06.2010 г.	0.002	1 039.98	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -1.01 %, а на дванадесет месечна -3.68 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.60 % и -0.36 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+3.79%) и обращаемостта на краткотрайните активи (-2.70%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+4.88%) и обращаемостта на краткотрайните активи (-4.38%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Софарма билдингс АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (42.51), нетния резултат (183.76), коригирания резултат (135.87), приходите от продажби (89.34), оперативния резултат (183.76) и свободния паричен поток (90.08).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	42.51
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	183.76
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	135.87
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	89.34
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	183.76
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	90.08

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Софарма билдингс АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -3 928 506.00 %.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	7.8044	7.8839	4 202.81
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-231.4298	-210.7182	-354.44
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-208.2868	-128.6332	-4 947.18
Цена/Продажби 12м.(P/S)	820.5237	237.5199	-16 152.33
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-344.5239	-322.9556	369.10
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-40.2038	-3.7982	-3 911 623.97
Общо очаквана промяна			-3 928 506.00

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 210 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -259 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от -259 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	6 869	9 571	10 716	10 148	-192 655.06
Нетен резултат	-257	-201	-263	-259	-386.35
Коригиран резултат	-421	-245	-427	-416	-4 789.14
Нетни продажби	228	125	229	210	-14 354.15
Оперативен резултат	-257	-201	-263	-259	416.61
Своб. паричен поток	-14 258	-12 226	-15 014	-12 315	-3 323 094.58
Общо екстраполирана промяна					-3 534 862.67

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Софарма билдингс АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -3 534 862.67 %

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Silver (0.6585), с изменението на Coffee (0.6554) и умерена корелация с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.6554).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Silver	0.6585	0	10.1645
Coffee	0.6554	0	0.5284
PreciousMetalsPriceIndex	0.4932	0	-7.5794
Platinum	0.4747	0	-7.2674
CoconutOil	0.4280	2	2.0764

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-32.3637}}_{}{\mathrm{+10.1645}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+0.5284}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{-7.5794}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-7.2674}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{+2.0764}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +3 649.30% и стойност от 6 449 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5761, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Silver (0.4870) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена корелация с изменението на AgriculturalRawMaterialsPriceIndex (0.4286) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на BananaEurope (0.4286) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Silver	0.4870	1	1.9701
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4286	2	0.0215
BananaEurope	0.4264	2	6.8022
Cotton	0.4172	2	1.1685
Lamb	0.3735	2	0.5410

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+3.9642}}_{}{\mathrm{+1.9701}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+0.0215}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+6.8022}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+1.1685}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+0.5410}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +293.50% и стойност от 956 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3960, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 5 493 хил.лв. с изменение от -7 836.04%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Cotton (0.5121) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на AgriculturalRawMaterialsPriceIndex (0.4757) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Wheat (0.4757) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cotton	0.5121	2	14.0565
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4757	2	-24.8201
Wheat	0.4282	2	3.1489
Silver	0.3957	2	8.5260
TimberIndex	0.3771	2	47.4973

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-123.5547}}_{}{\mathrm{+14.0565}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{-24.8201}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+3.1489}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}{\mathrm{+8.5260}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+47.4973}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +164.46% и стойност от -185 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2919, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на FedFundsRate (-0.3927) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на HICP (-0.3536) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Orange (-0.3536) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	-0.3927	2	-0.0429
HICP	-0.3536	2	-234.3476
Orange	-0.3272	1	-13.6444
RapeseedOil	0.3144	2	51.8109
BananaEurope	-0.3133	1	-90.5231

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-47.4029}}_{}{\mathrm{-0.0429}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{-234.3476}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-13.6444}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+51.8109}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}{\mathrm{-90.5231}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -29.80% и стойност от -10 490 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2512, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0335), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1474), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.0547) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.2922). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.3845.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0335	1	-1.0176
Разходи за дейността 3м.	0.1474	1	1.5143
EBITDA 3м.	-0.0547	1	0.0349
Опер. паричен поток 3м.	-0.2922	1	-0.0077

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+100.2424}}_{}{\mathrm{-1.0176}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+1.5143}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0349}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0077}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -1 051.21% и стойност от -515 126 хил.лв. (-132.09 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -3 162.92% и стойност от -1 658 710 хил.лв. (-425.32 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0604, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (90.08%), предполага несигурност в оценката на Софарма билдингс АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	-71	-76	-80	-85	-90
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
3. Амортизация и обезценки (D&A)	0	0	0	-0	-0
4. Капиталови разходи (CapEx)	1 423	1 580	1 737	1 894	2 051
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	11 850	13 355	14 859	16 364	17 869
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 505	1 505	1 505	1 505	1 505
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-3 005	-3 172	-3 340	-3 508	-3 677
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-8 458	-9 492	-10 525	-11 559	-12 592
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-6 697	-7 450	-8 204	-8 959	-9 713

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.10%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Софарма билдингс АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	7 682	8 451	9 220	9 989	10 759
3. Лихвносен дълг (D)	13 905	15 674	17 442	19 211	20 979
4. Данъчна ставка (T)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	1.1079	1.1249	1.1391	1.1512	1.1615

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0964	3.0964	3.0964	3.0964	3.0964
2. Бета с дълг (βl)%	1.1079	1.1249	1.1391	1.1512	1.1615
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	8.2338	8.2984	8.3523	8.3978	8.4368

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	30 873
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	7 682	8 451	9 220	9 989	10 759
2. Лихвносен дълг (D)	13 905	15 674	17 442	19 211	20 979
3. Цена на собствения капитал (Re)%	8.2338	8.2984	8.3523	8.3978	8.4368
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	2.9300	2.9070	2.8883	2.8729	2.8600
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-6 697	-7 450	-8 204	-8 959	-9 713
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-6 506	-7 035	-7 533	-7 999	-8 436
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-37 508

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -37 508 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	-0.8411
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-5 447.8599
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	45.8215
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	-0.8411

Отрицателната стойност на Възвръщаемостта на собствения капитал (ROIC) показва, че компанията унищожава стойност. При отрицателна стойност на Нетната оперативна печалба след данъци (NOPAD), Процента на реинвестиране не може да се интерпретира. Затова не се извежда резултат за устойчив темп на растеж от този фундаментален подход.

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0964% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	37.3187
2. Устойчив темп на растеж % II подход	363.5305
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9353
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.0600

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-9 713
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.0600
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	2.8600
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-1 239 119
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-1 076 171

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-37 508
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-1 076 171
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-1 113 680

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-1 113 680
2. Нетен лихвоносен дълг	28 845
3. Неоперативни активи	896
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-1 141 629
6. Брой акции	3 899 940
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-292.7298

Стойността на една акция от капитала на Софарма билдингс АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -292.7298 лв., което е -2 208.09% под текущата цена на акцията от 13.886 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Парични еквиваленти	1 360	2 028	+49.12 %	+668
Парични средства и парични еквиваленти	1 360	2 028	+49.12 %	+668
Нетекущи задължения по получени заеми от банки и небанкови ФИ	9 924	25 571	+157.67 %	+15 647
Търговски и други нетекущи задължения	9 924	25 571	+157.67 %	+15 647
Нетекущи пасиви	9 924	25 571	+157.67 %	+15 647
Текущи задължения, в т ч	17 868	5 234	-70.71 %	-12 634
Текущи задължения към доставчици и клиенти	17 367	4 230	-75.64 %	-13 137
Търговски и други текущи задължения	17 903	5 304	-70.37 %	-12 599
Текущи пасиви	17 903	5 304	-70.37 %	-12 599

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	6 175	2 525	-59.11 %	-3 650
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	0	117	+117.00 %	+117
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	-6 053	-2 425	+59.94 %	+3 628
Разходи по икономически елементи-3м.	150	243	+62.00 %	+93
Разходи за дейността-3м.	150	243	+62.00 %	+93
Общо разходи-3м.	150	243	+62.00 %	+93
Общо разходи и печалба-3м.	150	243	+62.00 %	+93
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	11	8	-27.27 %	-3
Други нетни приходи от продажби-3м.	26	164	+530.77 %	+138
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	37	172	+364.86 %	+135
Приходи от дейността-3м.	37	172	+364.86 %	+135
Загуба от дейността-3м.	113	70	-38.05 %	-43
Общо приходи-3м.	37	172	+364.86 %	+135
Загуба преди облагане с данъци-3м.	113	70	-38.05 %	-43
Загуба след облагане с данъци-3м.	113	70	-38.05 %	-43
Нетна загуба за периода-3м.	113	70	-38.05 %	-43
Общо приходи и загуба-3м.	150	243	+62.00 %	+93

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	189	526	+178.31 %	+337
Плащания на доставчици-3м.	-349	-16 222	-4 548.14 %	-15 873
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	415	776	+86.99 %	+361
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	229	-14 944	-6 625.76 %	-15 173
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	0	237	+237.00 %	+237
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	0	237	+237.00 %	+237
Постъпления от заеми-3м.	0	16 022	+16 022.00 %	+16 022
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-206	-647	-214.08 %	-441
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-206	15 375	+7 563.59 %	+15 581
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	23	667	+2 800.00 %	+644
Парични средства в началото на периода-3м.	0	1 361	+1 361.00 %	+1 361
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	23	2 028	+8 717.39 %	+2 005

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 1 901 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.