Софарма имоти АДСИЦ-София (SFI, SFI/6S6, 6S6C, 6S64, 6S65, 6S66)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.30 11:32:20 в x3news.com
- 2026.04.30 11:33:22 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	9.08	9.00	7.65
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	2 384	4 395	2 512
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	13 909	14 037	15 372
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	3 526	5 884	3 501
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	18 723	18 698	19 648
Цена/Печалба 12м.(P/E)	14.32	14.07	10.92
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.93	1.96	1.71
Цена/Продажби 12м.(P/S)	10.64	10.57	8.55
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	19.42	18.80	8.67
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	13.98	13.91	10.42
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-5.10	-47.03	14.13
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-5.13	-47.02	14.11
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	0.71	-37.73	2.85
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-9.78	-76.35	113.21
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	5.05	5.32	8.00
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-33.61	-35.85	54.84
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	74.29	75.07	78.24
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	13.67	13.97	16.10
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	12.69	12.84	14.91
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	4.66	4.83	8.11
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	6.35	6.28	9.70
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	112.55	60.46	99.81
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	6.39	6.44	2.09
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	2.72	2.74	2.44
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	2.34	-1.68	3.29
Очаквана цена (Expected price)	9.29	8.85	7.90
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	9.53	2.81	4.59
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	9.94	9.25	8.00
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	13.81	13.49	17.71
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	24.61	25.38	24.95
Отклонение DCF оценка/Капитализация	168.28	178.85	228.04
Стойност на една акция DCF	24.35	25.10	25.10

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 2 384 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 13 909 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 2 386 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 13 917 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 0.71 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 74.29 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 5.05 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 13.67 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 93.65 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -33.61 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 12.69 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 120% и под 200% (здравословен растеж): 137.50 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 11.63 %
• Ръст в цената на SFI (SFI/6S6) за 360 дни над 10%: 20.20 %
• Ръст на SFI (SFI/6S6) от год. минимум повече от 10%: 20.20 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 6.39 %
• Средна дивидентна доходност от SFI (SFI/6S6) за 5 години: 2.72 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +168.28 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -5.10 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -9.52 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -5.13 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -9.54 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -4.71 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -0.25/11.52 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -4.72/12.16 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 10.64
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 1.93
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.01 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -9.78 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -47.06 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 19.42
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 273.96 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 2 384 хил.лв., като намалява с -5.10 %. За последните 12 месеца печалбата достига 13 909 хил.лв., което представлява 0.63 лв. на акция при изменение с -9.52 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 9.075 лв. е 14.32.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -5.13 % и е 2 386 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -9.54 % до 13 917 хил.лв. (0.63 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 13.98, а на P/EBITDA 14.31.

Софарма имоти АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 3 526 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 0.71 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -4.71 % до 0.85 лв. (общо 18 723 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 10.64, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 74.29 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.28 % от приходите от дейността (10 от 3 536 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (10 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 11.52 % и са 1 152 хил.лв., а за годината са 4 899 хил.лв. с изменение от 12.16 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 1 097 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 4 578 хил.лв.

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 0.42 % и са 10 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 85 хил.лв., а делът им е 0.61 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (10 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (85 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 2 374 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 13 824 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Софарма имоти АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 103 158 хил.лв., прави 4.70 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 5.05 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 13.67 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.93.

Резервите от 30 006 хил.лв. формират 29.09 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 48 872 хил.лв. (47.38 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 93.65 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 1 868 хил.лв., а краткосрочните за 5 132 хил.лв., което прави общо 7 000 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 4.66 %. Общо дълговете са 6.35 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 6.79 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -33.61 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 1.30 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 110 158 хил.лв. От тях текущите са 5.24 % (5 776 хил.лв.), а нетекущите 94.76 % (104 383 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 644 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 112.55 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 0.62 % от собствения капитал и 0.58 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 12.69 %, а обращаемостта им е 0.17 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 13.47 %. Стойността на фирмата (EV) e 194 581 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 8 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 11 хил.лв. и покриват 137.50 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.01 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 5 470 хил.лв. (4.97 % от Актива), от които парите в брои са 10 хил.лв., а 1 005 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 106.59 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 635 хил.лв. с изменение от 3.54 %. Отношението му към продажбите е 74.73 %. За година назад ОПП е 9 678 хил.лв. (11.63 % ръст), а ОПП/Продажби 51.69 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 2 хил.лв., а за 12 м. 66 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и -12 731 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 2 636 хил.лв, а за период от 1 година -2 988 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -9.78 % до 2 316 хил.лв., а за 12 месеца е 10 256 хил.лв. (-47.06 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 19.42.

Софарма имоти АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: SFI (SFI/6S6)-обикновени 21 951 320 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SFI (SFI/6S6)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SFI (SFI/6S6)	5 850 000	1	BGN	09.08.2006 г.
SFI (SFI/6S6)	11 700 000	1	BGN	25.03.2007 г.
SFI (SFI/6S6)	12 869 903	1	BGN	25.12.2011 г.
SFI (SFI/6S6)	13 255 904	1	BGN	25.12.2012 г.
SFI (SFI/6S6)	15 710 686	1	BGN	25.09.2013 г.
SFI (SFI/6S6)	16 938 725	1	BGN	25.12.2014 г.
SFI (SFI/6S6)	18 087 245	1	BGN	25.09.2015 г.
SFI (SFI/6S6)	19 256 929	1	BGN	25.09.2016 г.
SFI (SFI/6S6)	20 103 965	1	BGN	16.11.2017 г.
SFI (SFI/6S6)	20 953 944	1	BGN	30.10.2018 г.
SFI (SFI/6S6)	21 415 928	1	BGN	05.10.2019 г.
SFI (SFI/6S6)	21 951 320	1	BGN	31.10.2020 г.
SFI (SFI/6S6)	21 951 320	.51	EUR	05.01.2026 г.
6S6C	19 256 929	1	BGN	15.09.2017 г.
6S6C	0	1	BGN	06.10.2017 г.
6S64	20 103 965	1	BGN	01.08.2018 г.
6S64	0	1	BGN	23.08.2018 г.
6S65	20 953 944	1	BGN	04.08.2019 г.
6S65	0	1	BGN	28.08.2019 г.
6S66	21 415 928	1	BGN	14.08.2020 г.
6S66	0	1	BGN	09.09.2020 г.

Емисия SFI (SFI/6S6) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 9.075 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +20.20 %. Капитализацията на дружеството е 199.21 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SFI (SFI/6S6) от 7.55 лв. определя 20.20 % ръст до текущата цена, като тя остава на 6.92 % спрямо върха от 9.75 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Софарма имоти АДСИЦ-София са сключени 285 сделки за 32 453 бр. книжа и 274 709 лв.

Усредненият спред по емисия SFI (SFI/6S6) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 63.29 %, с 15 хил.лв. показва липса на ликвидност, а с 20 хил.лв. показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SFI (SFI/6S6) са 21 951 320 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 1 976 592 (9.00 %). Броят на акционерите е 281.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 4.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 168 броя (0.010%). Броят на акционерите расте с 9.

Последно изплатените дивиденти са за 12 731 766 лв., което е 91.54 % от текущата 12 месечна печалба и са 6.39 % спрямо капитализацията (SFI (SFI/6S6) - 0.580 лв. 6.39 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия SFI (SFI/6S6) е 0.2470 лв. 2.72 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SFI (SFI/6S6)	07.10.2025 г.	0.210	4 609 777.20	BGN
SFI (SFI/6S6)	17.06.2025 г.	0.370	8 121 988.40	BGN
SFI (SFI/6S6)	02.07.2024 г.	0.160	3 512 211.20	BGN
SFI (SFI/6S6)	21.06.2023 г.	0.165	3 621 967.80	BGN
SFI (SFI/6S6)	28.06.2022 г.	0.166	3 643 919.12	BGN
SFI (SFI/6S6)	06.07.2021 г.	0.164	3 600 016.48	BGN
SFI (SFI/6S6)	26.06.2020 г.	0.284	6 082 123.55	BGN
SFI (SFI/6S6)	21.06.2019 г.	0.268	5 615 656.99	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.07.2018 г.	0.272	5 472 299.27	BGN
SFI (SFI/6S6)	15.06.2017 г.	0.286	5 513 258.77	BGN
SFI (SFI/6S6)	28.06.2016 г.	0.297	5 373 720.49	BGN
SFI (SFI/6S6)	09.06.2015 г.	0.270	4 570 068.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.06.2014 г.	0.223	3 501 911.91	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.07.2013 г.	0.430	5 697 387.54	BGN
SFI (SFI/6S6)	10.07.2012 г.	0.060	766 917.52	BGN
SFI (SFI/6S6)	08.07.2011 г.	0.183	2 144 610.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	22.06.2010 г.	0.186	2 179 710.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	05.06.2009 г.	0.140	1 638 000.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	09.07.2008 г.	0.062	719 550.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 2.34 %, а на дванадесет месечна 13.67 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -2.03 % и -0.30 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (-1.62%) и общата рентабилност на приходите (-0.33%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-0.15%) и коефициента на задлъжнялост (-0.12%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Софарма имоти АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на свободния паричен поток (273.96).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	2.75
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	19.70
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	31.49
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	11.54
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	14.17
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	273.96

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Софарма имоти АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 2.34 %. Очакваната цена на емисия SFI (SFI/6S6) е 9.29 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.9768	1.9311	2.15
Цена/Печалба 12м.(P/E)	14.1917	14.3223	-0.02
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	17.1274	14.4103	0.20
Цена/Продажби 12м.(P/S)	10.6540	10.6398	0.01
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	14.0261	13.9815	0.01
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	18.9596	19.4236	-0.00
Общо очаквана промяна			2.34

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 21 795 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 17 239 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 17 500 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	103 158	106 622	110 969	109 003	7.42
Нетен резултат	13 909	17 382	12 255	17 239	0.39
Коригиран резултат	13 824	15 585	14 877	15 566	0.36
Нетни продажби	18 723	21 965	20 060	21 795	0.65
Оперативен резултат	13 917	17 569	12 785	17 500	0.61
Своб. паричен поток	10 256	16 858	28 218	22 259	0.10
Общо екстраполирана промяна					9.53

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Софарма имоти АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 9.53 %, което съответства на цена за емисия SFI (SFI/6S6) от 9.94 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на Lead (0.7176) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на Nickel (0.5442) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на Fish (0.5442) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.7176	1	72.8031
Nickel	0.5442	2	9.5093
Fish	0.5096	1	52.8550
IronOre	0.4412	0	14.3687
Oils&MealsPriceIndex	0.3328	0	-31.0680

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-203.8667}}_{}{\mathrm{+72.8031}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+9.5093}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+52.8550}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+14.3687}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-31.0680}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -1 138.05% и стойност от -36 705 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5593, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Groundnuts (0.5785), умерена корелация с изменението на GroundnutOil (0.4393) и умерена корелация с изменението на Fish (0.4393) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	0.5785	0	2.8326
GroundnutOil	0.4393	0	-0.5818
Fish	0.4244	1	2.7481
Silver	0.3986	2	1.9935
Corn	0.3363	2	-0.1515

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+7.0995}}_{}{\mathrm{+2.8326}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-0.5818}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{+2.7481}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+1.9935}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{-0.1515}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +79.14% и стойност от 2 064 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3557, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -38 769 хил.лв. с изменение от -1 726.21%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Lead (0.6344) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена корелация с изменението на Nickel (0.4054) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на IronOre (0.4054).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.6344	1	186.2807
Nickel	0.4054	2	-2.5915
IronOre	0.4038	0	38.6155
Fish	0.3999	1	108.8102
Oils&MealsPriceIndex	0.2755	0	-82.3890

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-529.0057}}_{}{\mathrm{+186.2807}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-2.5915}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+38.6155}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+108.8102}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-82.3890}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -2 580.68% и стойност от -59 189 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4012, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има висока обратна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.8071) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (-0.8068) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и висока обратна корелация с изменението на PhosphateRock (-0.8068).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	-0.8071	2	-7.9975
EuropeanUnionAllowance	-0.8068	2	7.9669
PhosphateRock	-0.7076	0	-0.1902
Rice	-0.5027	2	-0.2295
SugarEU	0.4793	1	-1.5081

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+24.0207}}_{}{\mathrm{-7.9975}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+7.9669}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-0.1902}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-0.2295}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-1.5081}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +34.37% и стойност от 3 541 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6705, показва добра обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.1400), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2018), с изменението на EBITDA 3м. (-0.2055) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.2037). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.3541.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.1400	1	-0.0148
Разходи за дейността 3м.	-0.2018	1	-0.0270
EBITDA 3м.	-0.2055	1	0.0021
Опер. паричен поток 3м.	0.2037	1	0.0412

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+13.9847}}_{}{\mathrm{-0.0148}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0270}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0021}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0412}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +13.81% и стойност от 226 723 хил.лв. (10.33 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +24.61% и стойност от 248 230 хил.лв. (11.31 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0606, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (273.96%), предполага несигурност в оценката на Софарма имоти АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	15 113	16 071	17 029	17 987	18 945
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-20	-32	-43	-55	-66
4. Капиталови разходи (CapEx)	-92	-125	-158	-190	-223
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-4 149	-3 465	-2 781	-2 096	-1 412
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	684	684	684	684	684
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	13 332	14 672	16 063	17 506	19 001
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	18 237	20 230	22 223	24 216	26 209
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	16 011	17 707	19 427	21 171	22 938

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.10%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Софарма имоти АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	108 602	114 796	120 991	127 185	133 380
3. Лихвносен дълг (D)	-6 733	-10 385	-14 038	-17 690	-21 343
4. Данъчна ставка (T)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.3947	0.3856	0.3774	0.3700	0.3633

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0964	3.0964	3.0964	3.0964	3.0964
2. Бета с дълг (βl)%	0.3947	0.3856	0.3774	0.3700	0.3633
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.5309	5.4962	5.4652	5.4371	5.4117

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	843
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	108 602	114 796	120 991	127 185	133 380
2. Лихвносен дълг (D)	-6 733	-10 385	-14 038	-17 690	-21 343
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.5309	5.4962	5.4652	5.4371	5.4117
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.8964	6.0429	6.1825	6.3156	6.4426
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	16 011	17 707	19 427	21 171	22 938
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	15 119	15 747	16 227	16 571	16 787
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	80 451

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 80 451 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	14.1353
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	26.2636
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	3.7124
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	8.4638
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	1.1964

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0964% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.1741
2. Устойчив темп на растеж % II подход	1.8314
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9353
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.5172

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	22 938
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.5172
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	6.4426
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	472 771
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	345 998

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	80 451
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	345 998
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	426 449

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	426 449
2. Нетен лихвоносен дълг	-3 622
3. Неоперативни активи	104 361
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	534 432
6. Брой акции	21 951 320
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	24.3462

Стойността на една акция от капитала на Софарма имоти АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 24.3462 лв., което е +168.28% над текущата цена на акцията от 9.075 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Текущи активи	3 142	5 776	+83.83 %	+2 634
Текуща печалба	5 382	2 384	-55.70 %	-2 998

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	1 422	1 097	-22.86 %	-325
Разходи по икономически елементи-3м.	1 495	1 152	-22.94 %	-343
Разходи за дейността-3м.	1 495	1 152	-22.94 %	-343
Печалба от дейността-3м.	4 395	2 384	-45.76 %	-2 011
Общо разходи-3м.	1 495	1 152	-22.94 %	-343
Печалба преди облагане с данъци-3м.	4 395	2 384	-45.76 %	-2 011
Печалба след облагане с данъци-3м.	4 395	2 384	-45.76 %	-2 011
Нетна печалба за периода-3м.	4 395	2 384	-45.76 %	-2 011
Общо разходи и печалба-3м.	5 890	3 536	-39.97 %	-2 354
Други нетни приходи от продажби-3м.	2 287	0	-100.00 %	-2 287
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	5 884	3 526	-40.07 %	-2 358
Приходи от дейността-3м.	5 890	3 536	-39.97 %	-2 354
Общо приходи-3м.	5 890	3 536	-39.97 %	-2 354
Общо приходи и загуба-3м.	5 890	3 536	-39.97 %	-2 354

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-592	-450	+23.99 %	+142
Изплатени дивиденти-3м.	-4 610	0	+100.00 %	+4 610
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-4 610	0	+100.00 %	+4 610
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-2 323	2 636	+213.47 %	+4 959
Парични средства в началото на периода-3м.	0	2 834	+2 834.00 %	+2 834
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-2 323	5 470	+335.47 %	+7 793

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 10 701 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.