Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София (BREF, BREF/5BU, 5BUM)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.29 17:04:12 в x3news.com
- 2026.04.29 17:05:38 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	4.85	5.35	4.08
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	1 844	18 978	1 621
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	24 553	24 330	20 798
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	8 946	51 842	3 135
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	67 473	61 662	26 932
Цена/Печалба 12м.(P/E)	6.84	7.62	6.80
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.06	1.19	0.91
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.49	3.01	5.25
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	3.12	3.35	237.94
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.46	7.13	7.57
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	13.76	14.15	37.14
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	6.64	13.65	28.01
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	185.36	181.98	21.79
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-156.30	256.22	-61.39
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	2.40	2.28	15.36
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-18.52	1.64	-1.15
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	36.39	39.46	77.22
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	15.79	15.74	14.37
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	13.12	12.96	11.77
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	7.47	11.12	4.97
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	14.25	18.08	17.28
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	147.28	127.53	339.65
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	6.96	6.31	0.00
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	2.40	2.18	1.20
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	4.04	13.63	5.78
Очаквана цена (Expected price)	5.05	6.08	4.32
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	0.96	7.57	-3.69
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	4.90	5.76	3.93
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	14.81	-52.38	10.54
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	5.55	-8.64	14.54
Отклонение DCF оценка/Капитализация	431.00	330.48	487.64
Стойност на една акция DCF	25.75	23.03	23.98

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 1 844 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 13.76 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 24 553 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 18.05 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 6.84
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 959 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 6.64 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 25 254 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 16.25 %
• EV/EBITDA под 8: 6.46
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 185.36 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 150.53 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 36.39 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 2.40 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 15.79 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 85.75 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -18.52 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 13.12 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 102.34 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 8 965.32 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 3.12
• Ръст в цената на BREF (BREF/5BU) за 360 дни над 10%: 13.85 %
• Ръст на BREF (BREF/5BU) от год. минимум повече от 10%: 20.05 %
• Повече от пет сделки на борсова сесия за последната година: 18.37
• Усреднен спред за последната година при тест с 10 хил.лв по-малък от 3 %: 2.56 %
• Усреднен спред за последната година при тест с 15 хил.лв по-малък от 3.5 %: 2.83 %
• Усреднен спред за последната година при тест с 20 хил.лв по-малък от 4 %: 3.07 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 6.96 %
• Средна дивидентна доходност от BREF (BREF/5BU) за 5 години: 2.40 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +431.00 %

• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 185.45/367.82 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 150.51/596.79 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 2.49
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -4 535 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -144.69 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -505 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -156.30 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 42.11 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 100.10 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 1 844 хил.лв., като нараства с 13.76 %. За последните 12 месеца печалбата достига 24 553 хил.лв., което представлява 0.71 лв. на акция при изменение с 18.05 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 4.85 лв. е 6.84.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 6.64 % и е 1 959 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 16.25 % до 25 254 хил.лв. (0.73 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 6.46, а на P/EBITDA 6.65.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 8 946 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 185.36 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 150.53 % до 1.95 лв. (общо 67 473 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 2.49, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 36.39 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.41 % от приходите от дейността (37 от 8 983 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (37 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 367.82 % и са 7 139 хил.лв., а за годината са 43 013 хил.лв. с изменение от 596.79 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 1 207 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 5 476 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 10 999 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 30 056 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 113 хил.лв. 98.26 % от финансовите разходи (115 хил. лв.). Те от своя страна са 1.61 % от разходите за дейността (7 139 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -4.23 % и са -78 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -603 хил.лв., а делът им е -2.46 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-76 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-2 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-598 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-5 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 1 922 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 25 156 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 158 199 хил.лв., прави 4.57 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 2.40 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 15.79 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.06.

Резервите от 59 381 хил.лв. формират 37.54 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 62 420 хил.лв. (39.46 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 85.75 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 12 511 хил.лв., а краткосрочните за 13 783 хил.лв., което прави общо 26 294 хил.лв. 10 470 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 7.47 %. Общо дълговете са 14.25 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 16.62 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -18.52 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -1.21 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 184 493 хил.лв. От тях текущите са 11.00 % (20 300 хил.лв.), а нетекущите 89.00 % (164 194 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 6 517 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 147.28 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 4.12 % от собствения капитал и 3.53 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 13.12 %, а обращаемостта им е 0.36 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 14.20 %. Стойността на фирмата (EV) e 163 157 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 10 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 19 296 хил.лв. (10.46 % от Актива), от които парите в брои са 2 хил.лв. Незабавната ликвидност е 140.00 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 159 хил.лв. с изменение от 102.34 %. Отношението му към продажбите е 24.13 %. За година назад ОПП е -4 535 хил.лв. (-144.69 % спад), а ОПП/Продажби -6.72 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 4 485 хил.лв., а за 12 м. 42 007 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -8 432 хил.лв. и -24 622 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -1 788 хил.лв, а за период от 1 година 12 850 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -156.30 % до -505 хил.лв., а за 12 месеца е 53 848 хил.лв. (8 965.32 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 3.12.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: BREF (BREF/5BU)-обикновени 34 641 925 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BREF (BREF/5BU)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BREF (BREF/5BU)	650 000	1	BGN	25.06.2005 г.
BREF (BREF/5BU)	20 150 000	1	BGN	25.09.2005 г.
BREF (BREF/5BU)	60 450 000	1	BGN	02.08.2006 г.
BREF (BREF/5BU)	20 150 000	3	BGN	29.02.2016 г.
BREF (BREF/5BU)	34 641 925	1	BGN	19.11.2018 г.
BREF (BREF/5BU)	34 641 925	.51	EUR	05.01.2026 г.
5BUM	20 150 000	1	BGN	05.07.2018 г.
5BUM	0	1	BGN	28.07.2018 г.

Емисия BREF (BREF/5BU) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -8.83 % до цена 4.85 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +13.85 %. Капитализацията на дружеството е 168.01 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BREF (BREF/5BU) от 4.04 лв. определя 20.05 % ръст до текущата цена, като тя остава на 11.43 % спрямо върха от 5.476 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София са сключени 4 574 сделки за 3 493 663 бр. книжа и 17 524 435 лв.

Усредненият спред по емисия BREF (BREF/5BU) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 2.56 %, с 15 хил.лв. е 2.83 %, с 20 хил.лв. е 3.07 %.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BREF (BREF/5BU) са 34 641 925 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 25 587 999 (73.86 %). Броят на акционерите е 1 258.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 1 850 броя (0.010%). Броят на акционерите расте с 27.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 144 758 броя (0.420%). Броят на акционерите расте с 136.

Последно изплатените дивиденти са за 11 701 277 лв., което е 47.66 % от текущата 12 месечна печалба и са 6.96 % спрямо капитализацията (BREF (BREF/5BU) - 0.338 лв. 6.96 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия BREF (BREF/5BU) е 0.1164 лв. 2.40 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BREF (BREF/5BU)	22.12.2025 г.	0.230	7 967 642.75	BGN
BREF (BREF/5BU)	26.06.2025 г.	0.108	3 733 633.89	BGN
BREF (BREF/5BU)	19.06.2023 г.	0.113	3 914 613.74	BGN
BREF (BREF/5BU)	12.07.2022 г.	0.048	1 673 204.98	BGN
BREF (BREF/5BU)	12.07.2021 г.	0.083	2 878 743.97	BGN
BREF (BREF/5BU)	08.10.2020 г.	0.124	4 300 794.99	BGN
BREF (BREF/5BU)	15.07.2019 г.	0.100	3 450 682.15	BGN
BREF (BREF/5BU)	02.07.2018 г.	0.034	687 316.50	BGN
BREF (BREF/5BU)	08.06.2017 г.	0.074	1 487 070.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	23.08.2016 г.	0.080	1 607 504.53	BGN
BREF (BREF/5BU)	10.06.2014 г.	0.024	1 448 382.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	25.07.2013 г.	0.065	3 917 764.50	BGN
BREF (BREF/5BU)	18.06.2012 г.	0.213	12 870 832.65	BGN
BREF (BREF/5BU)	25.07.2011 г.	0.040	2 394 037.62	BGN
BREF (BREF/5BU)	04.08.2010 г.	0.039	2 375 117.01	BGN
BREF (BREF/5BU)	09.07.2009 г.	0.479	28 968 849.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	04.08.2008 г.	0.025	1 514 877.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	23.07.2007 г.	0.007	423 150.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 1.17 %, а на дванадесет месечна 15.79 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -11.03 % и +0.05 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (-6.33%) и общата рентабилност на приходите (-2.64%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-1.38%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+1.04%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на приходите от продажби (42.11) и свободния паричен поток (100.10).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	7.35
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	25.51
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	44.05
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	42.11
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	23.97
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	100.10

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 4.04 %. Очакваната цена на емисия BREF (BREF/5BU) е 5.05 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.0746	1.0620	0.97
Цена/Печалба 12м.(P/E)	6.9056	6.8429	0.03
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	14.4317	6.6789	2.53
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.7247	2.4901	0.58
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.4376	6.4607	-0.01
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	3.0410	3.1201	-0.05
Общо очаквана промяна			4.04

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 49 095 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 26 520 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 27 458 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	158 199	157 886	155 404	156 626	0.14
Нетен резултат	24 553	26 913	24 185	26 520	0.33
Коригиран резултат	25 156	22 564	24 847	22 893	2.10
Нетни продажби	67 473	48 232	67 521	49 095	-1.24
Оперативен резултат	25 254	27 944	24 951	27 458	0.33
Своб. паричен поток	53 848	27 763	51 849	36 637	-0.69
Общо екстраполирана промяна					0.96

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 0.96 %, което съответства на цена за емисия BREF (BREF/5BU) от 4.90 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Lamb (0.4124) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Cotton (0.3819) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Corn (0.3819) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lamb	0.4124	2	1.0924
Cotton	0.3819	2	0.7324
Corn	0.3660	2	0.7871
Coffee	0.3584	2	0.6645
Silver	0.3562	2	0.9995

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+12.3579}}_{}{\mathrm{+1.0924}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{+0.7324}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+0.7871}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+0.6645}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+0.9995}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +91.40% и стойност от 17 193 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1586, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CoconutOil (0.3525) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на Rice (-0.3347) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Coffee (-0.3347) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CoconutOil	0.3525	2	1.0296
Rice	-0.3347	2	-2.4780
Coffee	0.3203	2	1.7420
Orange	-0.3048	1	-2.4309
Lamb	0.2716	2	-1.1571

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+84.6408}}_{}{\mathrm{+1.0296}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-2.4780}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+1.7420}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{-2.4309}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-1.1571}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +363.66% и стойност от 33 100 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1787, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -15 907 хил.лв. с изменение от -962.63%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Corn (0.3312) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Silver (0.3160) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Cotton (0.3160) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Corn	0.3312	2	2.2711
Silver	0.3160	2	1.6574
Cotton	0.2992	2	0.4891
BrentOil	0.2736	0	1.1388
SunflowerOil	0.2723	2	-1.5358

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+13.2323}}_{}{\mathrm{+2.2711}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+1.6574}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+0.4891}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+1.1388}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-1.5358}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +162.03% и стойност от 5 133 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1119, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Corn (-0.3492) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Lamb (-0.3417) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Orange (-0.3417) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Corn	-0.3492	2	-4.3046
Lamb	-0.3417	2	-0.5161
Orange	0.3068	2	6.8655
GrainsPriceIndex	-0.2746	2	-2.1552
Silver	-0.2711	2	-3.9783

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+30.2538}}_{}{\mathrm{-4.3046}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{-0.5161}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{+6.8655}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-2.1552}}_{}x{\mathrm{GrainsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-3.9783}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -672.45% и стойност от -12 359 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1513, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0091), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0557), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0519) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0977). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1655.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0091	1	0.0243
Разходи за дейността 3м.	-0.0557	1	-0.0072
EBITDA 3м.	0.0519	1	0.0094
Опер. паричен поток 3м.	0.0977	1	0.0109

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+11.7867}}_{}{\mathrm{+0.0243}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0072}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0094}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0109}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +14.81% и стойност от 192 894 хил.лв. (5.57 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +5.55% и стойност от 177 340 хил.лв. (5.12 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (100.10%), предполага несигурност в оценката на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	21 808	23 854	25 899	27 944	29 990
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	155	156	157	157	158
4. Капиталови разходи (CapEx)	11	11	11	12	12
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-684	-524	-364	-204	-44
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	160	160	160	160	160
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	21 793	23 839	25 884	27 930	29 976
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	21 440	23 442	25 445	27 447	29 449
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	21 595	23 617	25 638	27 659	29 681

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.06%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	161 649	170 384	179 118	187 853	196 588
3. Лихвносен дълг (D)	37 169	39 858	42 546	45 235	47 923
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5099	0.5116	0.5131	0.5144	0.5157

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0613	3.0613	3.0613	3.0613	3.0613
2. Бета с дълг (βl)%	0.5099	0.5116	0.5131	0.5144	0.5157
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.9325	5.9387	5.9444	5.9495	5.9542

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	691
2. Лихвоносен дълг (D)	14 440
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.7853

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	161 649	170 384	179 118	187 853	196 588
2. Лихвносен дълг (D)	37 169	39 858	42 546	45 235	47 923
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.9325	5.9387	5.9444	5.9495	5.9542
4. Цена на дълга (Rd)%	4.7853	4.7853	4.7853	4.7853	4.7853
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.7180	5.7201	5.7219	5.7236	5.7251
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	21 595	23 617	25 638	27 659	29 681
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	20 427	21 130	21 696	22 139	22 469
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	107 861

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 107 861 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	17.1776
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-113.3101
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-19.4639
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	52.3428
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	8.9912

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0613% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.2294
2. Устойчив темп на растеж % II подход	5.2407
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9342
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.0027

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	29 681
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.0027
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.7251
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	813 316
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	615 700

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	107 861
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	615 700
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	723 561

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	723 561
2. Нетен лихвоносен дълг	-4 856
3. Неоперативни активи	163 736
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	892 153
6. Брой акции	34 641 925
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	25.7536

Стойността на една акция от капитала на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 25.7536 лв., което е +431% над текущата цена на акцията от 4.85 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Текущи активи	27 057	20 300	-24.97 %	-6 757
Натрупана печалба (загуба) в т ч	47 374	62 420	+31.76 %	+15 046
Неразпределена печалба	47 374	62 420	+31.76 %	+15 046
Текуща печалба	14 959	1 844	-87.67 %	-13 115
Търговски и други текущи задължения	21 217	13 783	-35.04 %	-7 434
Текущи пасиви	21 217	13 783	-35.04 %	-7 434

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	7 812	1 207	-84.55 %	-6 605
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	24 580	5 476	-77.72 %	-19 104
Разходи по икономически елементи-3м.	32 724	7 023	-78.54 %	-25 701
Разходи за дейността-3м.	32 901	7 139	-78.30 %	-25 762
Печалба от дейността-3м.	18 978	1 844	-90.28 %	-17 134
Общо разходи-3м.	32 901	7 139	-78.30 %	-25 762
Печалба преди облагане с данъци-3м.	18 978	1 844	-90.28 %	-17 134
Печалба след облагане с данъци-3м.	18 978	1 844	-90.28 %	-17 134
Нетна печалба за периода-3м.	18 978	1 844	-90.28 %	-17 134
Общо разходи и печалба-3м.	51 879	8 983	-82.68 %	-42 896
Нетни приходи от продажби на стоки-3м.	35 205	5 476	-84.45 %	-29 729
Други нетни приходи от продажби-3м.	13 414	0	-100.00 %	-13 414
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	51 842	8 946	-82.74 %	-42 896
Приходи от дейността-3м.	51 879	8 983	-82.68 %	-42 896
Общо приходи-3м.	51 879	8 983	-82.68 %	-42 896
Общо приходи и загуба-3м.	51 879	8 983	-82.68 %	-42 896

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-9 800	-2 302	+76.51 %	+7 498
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-7 530	-518	+93.12 %	+7 012
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-11 656	2 159	+118.52 %	+13 815
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	38 613	4 929	-87.23 %	-33 684
Покупка на инвестиции-3м.	-54	-444	-722.22 %	-390
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	38 559	4 485	-88.37 %	-34 074
Платени заеми-3м.	-9 599	-524	+94.54 %	+9 075
Изплатени дивиденти-3м.	11	-7 806	-71 063.63 %	-7 817
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	17 146	-1 788	-110.43 %	-18 934
Парични средства в началото на периода-3м.	0	21 084	+21 084.00 %	+21 084

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 16 887 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.