София Комерс-Заложни къщи АД-София (SCOM, SOFCOM2/6SOA, 6SO, SOFCOM, SCOP, 6SOP, 6SOB)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.29 17:00:30 в x3news.com
- 2026.04.29 17:02:08 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	4.34	5.70	7.00
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	2 208	2 517	1 759
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	8 263	7 814	6 117
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	4 096	4 497	3 285
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	15 646	14 835	12 616
Цена/Печалба 12м.(P/E)	9.39	13.04	10.23
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.75	3.92	3.18
Цена/Продажби 12м.(P/S)	4.96	6.87	4.96
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	36.69	27.26	91.19
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	8.06	10.78	8.94
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	25.53	76.38	52.03
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	24.05	77.38	46.67
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	24.69	29.15	26.88
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-3 452.00	98.11	-102.19
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	43.44	37.01	27.13
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	1.39	-11.66	-9.55
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	52.81	52.67	48.49
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	33.48	34.66	33.78
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	27.02	27.49	24.95
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	17.40	14.99	22.06
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	19.17	17.16	25.13
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	527.41	604.68	401.10
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1.38	1.05	1.71
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	1.57	2.40	1.95
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	7.15	11.72	6.12
Очаквана цена (Expected price)	4.65	6.37	7.43
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	3.29	7.14	2.27
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	4.48	6.11	7.16
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	25.39	39.80	26.18
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-27.40	17.49	29.41
Отклонение DCF оценка/Капитализация	182.47	95.08	204.27
Стойност на една акция DCF	12.26	22.24	21.30

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 2 208 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 25.53 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 8 263 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 35.08 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 9.39
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 2 569 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 24.05 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 9 726 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 33.80 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 24.69 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 24.02 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 17.89/8.12 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 22.26/7.80 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 52.81 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 43.44 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 33.48 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 80.83 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 27.02 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 44.79 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 208.34 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1.38 %
• Средна дивидентна доходност от SCOM (SOFCOM2/6SOA) за 5 години: 1.57 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 7.15 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +182.47 %

• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 4.96
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.75
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 5.68 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.78 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -1 762 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -580.31 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -1 670 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -3 452.00 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 36.69
• Спад в цената на SCOM (SOFCOM2/6SOA) за 90 дни над -10%: -17.78 %
• Спад в цената на SCOM (SOFCOM2/6SOA) за 360 дни над -10%: -39.27 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 94.76 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 2 208 хил.лв., като нараства с 25.53 %. За последните 12 месеца печалбата достига 8 263 хил.лв., което представлява 0.46 лв. на акция при изменение с 35.08 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 4.342 лв. е 9.39.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 24.05 % и е 2 569 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 33.80 % до 9 726 хил.лв. (0.54 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 8.06, а на P/EBITDA 7.98.

София Комерс-Заложни къщи АД-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 4 096 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 24.69 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 24.02 % до 0.88 лв. (общо 15 646 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 4.96, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 52.81 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.24 % от приходите от дейността (10 от 4 105 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (2 хил.лв.) и положителните разлики от промяна на валутни курсове (8 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 8.12 % и са 1 651 хил.лв., а за годината са 6 493 хил.лв. с изменение от 7.80 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за възнаграждения с 1 289 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за възнаграждения с 4 998 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 18 хил.лв. 72.00 % и другите финансови разходи, които са 8 хил.лв. 32.00 % от финансовите разходи (25 хил. лв.). Те от своя страна са 1.51 % от разходите за дейността (1 651 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -0.63 % и са -14 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -173 хил.лв., а делът им е -2.09 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-18 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-8 хил.лв.) и операциите с валути (8 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-156 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-48 хил.лв.) и дивидентите (20 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 2 222 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 8 436 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 2 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на София Комерс-Заложни къщи АД-София към края на март 2026 г. от 28 215 хил.лв., прави 1.58 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 43.44 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 33.48 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.75.

Резервите от 2 005 хил.лв. формират 7.11 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 6 173 хил.лв. (21.88 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 80.83 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 618 хил.лв., а краткосрочните за 6 075 хил.лв., което прави общо 6 693 хил.лв. 41 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 17.40 %. Общо дълговете са 19.17 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 23.72 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 1.39 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 32.88 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 34 908 хил.лв. От тях текущите са 91.78 % (32 040 хил.лв.), а нетекущите 8.21 % (2 867 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 25 965 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 527.41 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 92.03 % от собствения капитал и 74.38 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 27.02 %, а обращаемостта им е 0.51 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 32.58 %. Стойността на фирмата (EV) e 78 367 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 387 хил.лв., което е 13.74 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 22 хил.лв. и покриват 5.68 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.78 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 5 001 хил.лв. (14.33 % от Актива), от които парите в брои са 4 627 хил.лв. Незабавната ликвидност е 82.80 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -1 762 хил.лв. с изменение от -580.31 %. Отношението му към продажбите е -43.02 %. За година назад ОПП е 2 043 хил.лв. (44.79 % ръст), а ОПП/Продажби 13.06 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -14 хил.лв., а за 12 м. 196 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и -365 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -1 776 хил.лв, а за период от 1 година 1 874 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -3 452.00 % до -1 670 хил.лв., а за 12 месеца е 2 115 хил.лв. (208.34 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 36.69.

София Комерс-Заложни къщи АД-София има емитирани акции с борсов код: SCOM (SOFCOM2/6SOA)-обикновени 17 874 768 бр., 6SO (SOFCOM)-привилегировани 0 бр., SCOP (6SOP)-привилегировани 0 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	2 000 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	2 400 000	1	BGN	26.04.2016 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	2 172 315	1	BGN	01.11.2019 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	2 373 469	1	BGN	03.09.2021 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	9 493 876	1	BGN	01.08.2022 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	8 937 384	1	BGN	17.10.2023 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	8 937 384	.51	EUR	05.01.2026 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	17 874 768	.51	EUR	07.01.2026 г.
6SO (SOFCOM)	400 000	1	BGN	25.12.2006 г.
6SO (SOFCOM)	0	1	BGN	26.04.2016 г.
SCOP (6SOP)	201 154	1	BGN	11.08.2016 г.
SCOP (6SOP)	0	1	BGN	17.08.2021 г.
6SOB	15 058	100	EUR	21.02.2014 г.
6SOB	0	100	EUR	02.12.2016 г.

Емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -17.78 % до цена 4.342 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -39.27 %. Капитализацията на дружеството е 77.61 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) от 4.28 лв. определя 1.45 % ръст до текущата цена, като тя остава на 49.22 % спрямо върха от 8.55 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на София Комерс-Заложни къщи АД-София са сключени 1 066 сделки за 254 520 бр. книжа и 1 518 522 лв.

Усредненият спред по емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 11.82 %, с 15 хил.лв. е 81.92 %, а с 20 хил.лв. показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) са 17 874 768 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 6 101 969 (34.14 %). Броят на акционерите е 475.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 13 200 броя (0.070%). Броят на акционерите расте с 26.
За последната година общият брой на книжата от емисията расте с 8 937 384 броя. Free-float расте с 3 023 665 броя (0.300%). Броят на акционерите расте с 78.

Последно изплатените дивиденти са за 1 072 486 лв., което е 12.98 % от текущата 12 месечна печалба и са 1.38 % спрямо капитализацията (SCOM (SOFCOM2/6SOA) - 0.060 лв. 1.38 % дивидентна доходност)(6SO (SOFCOM) - 0.000 лв. 0.00 % дивидентна доходност)(SCOP (6SOP) - 0.000 лв. 0.00 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) е 0.0683 лв. 1.57 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	22.01.2025 г.	0.120	1 072 486.08	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	03.07.2024 г.	0.080	714 990.72	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	20.03.2024 г.	0.100	893 738.40	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	26.06.2023 г.	0.160	1 519 020.16	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	12.08.2021 г.	0.375	814 618.13	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	07.07.2021 г.	0.250	543 078.75	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	27.01.2021 г.	0.250	543 078.75	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	01.09.2020 г.	0.200	434 463.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	30.12.2019 г.	0.200	434 463.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	04.07.2019 г.	0.350	840 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	11.07.2018 г.	0.300	720 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	12.06.2017 г.	0.250	600 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	20.04.2016 г.	1.000	2 000 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	09.07.2015 г.	1.000	2 000 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	12.07.2011 г.	1.000	2 000 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	25.06.2010 г.	1.500	3 000 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	18.06.2008 г.	1.000	2 000 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	20.04.2016 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	13.07.2015 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	09.07.2014 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	19.08.2013 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	30.06.2012 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	30.06.2011 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	25.06.2010 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	19.06.2009 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	30.11.2008 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	30.05.2007 г.	0.400	160 000.00	BGN
SCOP (6SOP)	12.08.2021 г.	0.375	75 432.75	BGN
SCOP (6SOP)	07.07.2021 г.	0.300	60 346.20	BGN
SCOP (6SOP)	27.01.2021 г.	0.300	60 346.20	BGN
SCOP (6SOP)	01.09.2020 г.	0.300	60 346.20	BGN
SCOP (6SOP)	30.12.2019 г.	0.300	60 346.20	BGN
SCOP (6SOP)	04.07.2019 г.	0.600	120 692.40	BGN
SCOP (6SOP)	11.07.2018 г.	0.600	120 692.40	BGN
SCOP (6SOP)	12.06.2017 г.	0.225	45 259.65	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 8.14 %, а на дванадесет месечна 33.48 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -2.08 % и -1.18 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат обращаемостта на краткотрайните активи (-1.63%) и общата рентабилност на приходите (-0.52%), а на дванадесет месечна база обращаемостта на краткотрайните активи (-0.92%) и коефициента на задлъжнялост (-0.54%).

Бизнес рискът свързан с дейността на София Комерс-Заложни къщи АД-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на свободния паричен поток (94.76).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	10.19
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	11.55
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	8.97
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	6.62
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	9.61
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	94.76

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на София Комерс-Заложни къщи АД-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 7.15 %. Очакваната цена на емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) е 4.65 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.9841	2.7507	3.00
Цена/Печалба 12м.(P/E)	9.9325	9.3927	0.53
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	10.6889	9.2001	1.95
Цена/Продажби 12м.(P/S)	5.2317	4.9605	1.65
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	8.1504	8.0575	0.15
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	20.7620	36.6894	-0.12
Общо очаквана промяна			7.15

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 15 816 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 8 429 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 9 990 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	28 215	25 871	23 108	24 516	-2.03
Нетен резултат	8 263	8 198	8 713	8 429	0.72
Коригиран резултат	8 436	8 229	8 954	8 554	2.14
Нетни продажби	15 646	15 538	16 146	15 816	2.00
Оперативен резултат	9 726	9 736	10 285	9 990	0.51
Своб. паричен поток	2 115	3 210	2 826	3 090	-0.05
Общо екстраполирана промяна					3.29

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на София Комерс-Заложни къщи АД-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 3.29 %, което съответства на цена за емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) от 4.48 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6120) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на Gold (0.5714) и с изменението на HICP (0.5714).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BeveragesPriceIndex	0.6120	1	0.2613
Gold	0.5714	0	0.3417
HICP	0.5707	0	1.1676
Coffee	0.5511	1	-0.0246
GDP	0.5146	2	1.5447

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-4.3403}}_{}{\mathrm{+0.2613}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+0.3417}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+1.1676}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-0.0246}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+1.5447}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -45.05% и стойност от 2 256 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6751, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на AgriculturalRawMaterialsPriceIndex (0.4565) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на HICP (0.4236) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Cotton (0.4236) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4565	2	0.6547
HICP	0.4236	2	1.8976
Cotton	0.4116	2	0.1980
Lumber	-0.3873	1	-0.1732
AgriculturePriceIndex	0.3748	2	-0.3510

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+6.0893}}_{}{\mathrm{+0.6547}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+1.8976}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{+0.1980}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{-0.1732}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{-0.3510}}_{}x{\mathrm{AgriculturePriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +11.84% и стойност от 1 846 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3741, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 409 хил.лв. с изменение от -83.32%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Gold (0.3444), с изменението на BananaEurope (0.3228) и с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.3228).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Gold	0.3444	0	2.8415
BananaEurope	0.3228	0	7.0176
PreciousMetalsPriceIndex	0.3181	0	0.7964
Beef	0.2581	0	1.4970
GDP	0.2532	2	9.0089

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-88.9779}}_{}{\mathrm{+2.8415}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+7.0176}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+0.7964}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+1.4970}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+9.0089}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +110.09% и стойност от 5 397 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1749, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Gold (0.3043) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на BananaEurope (0.3003) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.3003) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Gold	0.3043	1	79.5631
BananaEurope	0.3003	1	401.0699
PreciousMetalsPriceIndex	0.2994	1	142.0898
Groundnuts	0.2207	2	43.3648
Fish	0.2154	0	97.9335

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-5 409.5720}}_{}{\mathrm{+79.5631}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+401.0699}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+142.0898}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+43.3648}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+97.9335}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +5 185.92% и стойност от -93 138 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1178, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2501), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.1239), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.1386) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0724). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.3376.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2501	1	0.8195
Разходи за дейността 3м.	-0.1239	1	-0.2321
EBITDA 3м.	0.1386	1	-0.0037
Опер. паричен поток 3м.	0.0724	1	-0.0000

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+12.6981}}_{}{\mathrm{+0.8195}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.2321}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0037}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0000}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +25.39% и стойност от 97 319 хил.лв. (5.44 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -27.40% и стойност от 56 345 хил.лв. (3.15 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0577, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (94.76%), предполага несигурност в оценката на София Комерс-Заложни къщи АД-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	7 242	7 959	8 676	9 393	10 109
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0988	0.0988	0.0988	0.0988	0.0988
3. Амортизация и обезценки (D&A)	389	409	428	447	467
4. Капиталови разходи (CapEx)	60	66	72	78	84
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	14 900	15 946	16 993	18 039	19 085
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 046	1 046	1 046	1 046	1 046
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	5 805	6 467	7 129	7 792	8 456
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	3 511	3 822	4 133	4 444	4 755
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	4 677	5 167	5 656	6 146	6 637

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.06%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Financial Svcs. (Non-bank & Insurance) (0.4041), който съответства на икономичекaта дейнoст на София Комерс-Заложни къщи АД-София - 6492 - Други форми на предоставяне на кредит. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4041	0.4041	0.4041	0.4041	0.4041
2. Собствен капитал (E)	20 834	22 156	23 477	24 799	26 121
3. Лихвносен дълг (D)	5 428	5 977	6 527	7 076	7 626
4. Данъчна ставка (T)	0.0988	0.0988	0.0988	0.0988	0.0988
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4990	0.5024	0.5054	0.5081	0.5105

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0613	3.0613	3.0613	3.0613	3.0613
2. Бета с дълг (βl)%	0.4990	0.5024	0.5054	0.5081	0.5105
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.8912	5.9039	5.9153	5.9254	5.9345

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	156
2. Лихвоносен дълг (D)	5 756
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	2.7102

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	20 834	22 156	23 477	24 799	26 121
2. Лихвносен дълг (D)	5 428	5 977	6 527	7 076	7 626
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.8912	5.9039	5.9153	5.9254	5.9345
4. Цена на дълга (Rd)%	2.7102	2.7102	2.7102	2.7102	2.7102
5. Данъчна ставка (T)	0.0988	0.0988	0.0988	0.0988	0.0988
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.1784	5.1685	5.1599	5.1522	5.1454
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	4 677	5 167	5 656	6 146	6 637
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	4 447	4 671	4 864	5 027	5 164
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	24 174

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 24 174 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	35.3244
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	74.8300
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	26.4333
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	87.0206
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	30.7395

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0613% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	6.2881
2. Устойчив темп на растеж % II подход	7.4626
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9342
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.4180

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	6 637
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.4180
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.1454
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	249 217
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	193 921

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	24 174
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	193 921
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	218 095

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	218 095
2. Нетен лихвоносен дълг	755
3. Неоперативни активи	1 893
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	219 233
6. Брой акции	17 874 768
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	12.2649

Стойността на една акция от капитала на София Комерс-Заложни къщи АД-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 12.2649 лв., което е +182.47% над текущата цена на акцията от 4.342 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Текущи вземания от клиенти и доставчици	21 546	26 908	+24.89 %	+5 362
Търговски и други /текущи/ вземания	21 639	27 002	+24.78 %	+5 363
Парични средства в брой	5 795	4 627	-20.16 %	-1 168
Парични средства и парични еквиваленти	6 778	5 001	-26.22 %	-1 777
Натрупана печалба (загуба) в т ч	0	6 173	+6 173.00 %	+6 173
Неразпределена печалба	0	6 173	+6 173.00 %	+6 173
Текуща печалба	6 127	2 208	-63.96 %	-3 919
Финансов резултат	6 127	8 381	+36.79 %	+2 254
Текущи задължения, в т ч	4 334	5 715	+31.86 %	+1 381
Текущи задължения към свързани предприятия	868	2 296	+164.52 %	+1 428
Текущи задължения по получени търговски заеми	1 911	1 361	-28.78 %	-550
Търговски и други текущи задължения	4 705	6 075	+29.12 %	+1 370
Текущи пасиви	4 705	6 075	+29.12 %	+1 370

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Други нетни приходи от продажби-3м.	571	2	-99.65 %	-569

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	447	-3 824	-955.48 %	-4 271
Плащания на доставчици-3м.	6	-274	-4 666.67 %	-280
Платени корпоративни данъци върху печалбата-3м.	-120	0	+100.00 %	+120
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	2 704	-1 762	-165.16 %	-4 466
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	-322	0	+100.00 %	+322
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-322	0	+100.00 %	+322
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	2 373	-1 776	-174.84 %	-4 149
Парични средства в началото на периода-3м.	0	6 777	+6 777.00 %	+6 777
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	2 373	5 001	+110.75 %	+2 628
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	2 373	5 001	+110.75 %	+2 628

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 8 713 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.