Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София (BPF, BPY, BPYA, BPYB, BPYC)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.29 15:45:00 в Investor.bg
- 2026.04.29 15:50:38 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	1.02	1.03	0.95
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	769	n/a	242
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 258	n/a	1 561
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.87	0.89	0.79
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	217.77	n/a	-56.63
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	75.91	n/a	-15.90
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-19.41	n/a	-11.16
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-29.76	n/a	199.72
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-1.97	-3.18	3.99
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-3.01	48.76	42.49
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	2.07	2.14	1.74
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	47.98	48.81	48.25
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	296.08	288.31	1 226.08
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	4.92	4.85	3.79
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	5.31	5.25	6.36
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	1.82	-0.00	-0.04
Очаквана цена (Expected price)	1.04	1.03	0.95
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	12.12	-3.66	7.70
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.14	0.99	1.02
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-8.79	n/a	-3.80
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	43.24	-680.13	-15.98

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 769 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 217.77 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 154 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 75.91 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 2.29/-36.86 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.87
• Ръст на BPF (BPY) от год. минимум повече от 10%: 13.63 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 4.92 %
• Средна дивидентна доходност от BPF (BPY) за 5 години: 5.31 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 12.12 %

• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -19.41 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -1.97 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -18.30 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -29.76 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 723.91 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 769 хил.лв., като нараства с 217.77 %.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 75.91 % и е 1 154 хил.лв.

Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 1 258 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са надолу с -19.41 %.

През тримесечието финансовите приходи са 21.86 % от приходите от дейността (352 от 1 610 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (352 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -36.86 % и са 841 хил.лв. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 270 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 70 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 385 хил.лв. 81.40 % от финансовите разходи (473 хил. лв.). Те от своя страна са 56.24 % от разходите за дейността (841 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -15.73 % и са -121 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 43 075 хил.лв., прави 1.17 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -1.97 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.87.

Резервите от -96 хил.лв. формират -0.22 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 795 хил.лв. (13.45 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 52.02 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 38 019 хил.лв., а краткосрочните за 1 711 хил.лв., което прави общо 39 730 хил.лв. 37 171 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 2.07 %. Общо дълговете са 47.98 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 92.23 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -3.01 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -2.47 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 82 806 хил.лв. От тях текущите са 6.12 % (5 066 хил.лв.), а нетекущите 93.88 % (77 740 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 3 355 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 296.08 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 7.79 % от собствения капитал и 4.05 % от всички активи. Стойността на фирмата (EV) e 71 668 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 4 538 хил.лв. (5.48 % от Актива), от които парите в брои са 2 хил.лв., а 1 369 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 265.23 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 585 хил.лв. с изменение от -18.30 %. Отношението му към продажбите е 46.50 %.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -29.76 % до 760 хил.лв.

Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: BPF (BPY)-обикновени 36 700 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BPF (BPY)	650 000	1	BGN	11.08.2018 г.
BPF (BPY)	36 700 000	1	BGN	01.05.2019 г.
BPF (BPY)	36 700 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
BPYA	150 000	1	BGN	28.02.2018 г.
BPYA	0	1	BGN	28.03.2018 г.
BPYB	650 000	1	BGN	01.03.2019 г.
BPYB	0	1	BGN	26.03.2019 г.
BPYC	30 000	1000	BGN	23.08.2019 г.
BPYC	0	1000	BGN	06.04.2024 г.

Емисия BPF (BPY) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -7.96 % до цена 1.017 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +7.05 %. Капитализацията на дружеството е 37.32 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BPF (BPY) от 0.895 лв. определя 13.63 % ръст до текущата цена, като тя остава на 7.96 % спрямо върха от 1.105 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София са сключени 237 сделки за 256 383 бр. книжа и 252 296 лв.

Усредненият спред по емисия BPF (BPY) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BPF (BPY) са 36 700 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 6 132 975 (16.71 %). Броят на акционерите е 122.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 970 броя (0.000%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 970 броя (0.000%). Броят на акционерите намалява с 5.

Последно изплатените дивиденти са за 1 835 000 лв. и са 4.92 % спрямо капитализацията (BPF (BPY) - 0.050 лв. 4.92 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия BPF (BPY) е 0.0540 лв. 5.31 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BPF (BPY)	17.09.2025 г.	0.050	1 835 000.00	BGN
BPF (BPY)	09.05.2024 г.	0.036	1 321 200.00	BGN
BPF (BPY)	14.09.2023 г.	0.050	1 835 000.00	BGN
BPF (BPY)	06.04.2023 г.	0.044	1 607 460.00	BGN
BPF (BPY)	17.05.2022 г.	0.028	1 009 250.00	BGN
BPF (BPY)	20.10.2021 г.	0.023	825 750.00	BGN
BPF (BPY)	15.04.2021 г.	0.040	1 482 680.00	BGN
BPF (BPY)	09.09.2020 г.	0.040	1 468 000.00	BGN
BPF (BPY)	03.04.2020 г.	0.042	1 537 730.00	BGN

Бизнес рискът свързан с дейността на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на свободния паричен поток (723.91).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	18.63
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	63.40
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	49.79
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	26.40
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	46.21
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	723.91

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 1.82 %. Очакваната цена на емисия BPF (BPY) е 1.04 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.8822	0.8665	1.82
Цена/Печалба 12м.(P/E)	nan	nan	nan
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	nan	nan	nan
Цена/Продажби 12м.(P/S)	nan	nan	nan
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	nan	nan	nan
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	nan	nan	nan
Общо очаквана промяна			1.82

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. Наличните данни не позволяват надежден регресионен анализ и екстраполация.Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 12.12 %, което съответства на цена за емисия BPF (BPY) от 1.14 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока обратна корелация с изменението на GDP (-0.7530), висока корелация с изменението на Groundnuts (0.7157) и значителна корелация с изменението на Platinum (0.7157) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
GDP	-0.7530	0	-10.3492
Groundnuts	0.7157	0	1.6901
Platinum	0.5742	2	8.5822
Zinc	-0.5530	0	-2.0649
RubberTSR20	-0.5522	0	1.7412

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+77.8707}}_{}{\mathrm{-10.3492}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+1.6901}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+8.5822}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{-2.0649}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+1.7412}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +542.94% и стойност от 10 351 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6551, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Plywood (0.6546) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на IronOre (0.5851) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на CoconutOil (0.5851) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Plywood	0.6546	1	181.7856
IronOre	0.5851	2	16.0459
CoconutOil	-0.4545	2	-21.2050
Orange	-0.4368	2	-13.8697
Lumber	-0.4215	2	-28.5186

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+2 413.2670}}_{}{\mathrm{+181.7856}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+16.0459}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-21.2050}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-13.8697}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-28.5186}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +652.74% и стойност от 6 331 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4425, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 4 021 хил.лв. с изменение от +422.87%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Plywood (0.6188) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на IronOre (0.5225) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на CoconutOil (0.5225) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Plywood	0.6188	1	1 279.4870
IronOre	0.5225	1	221.3182
CoconutOil	-0.4227	2	-72.9173
Lumber	-0.4099	2	-225.4982
Orange	-0.4032	2	-36.2876

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+12 066.5621}}_{}{\mathrm{+1 279.4870}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+221.3182}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-72.9173}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-225.4982}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{-36.2876}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -4 077.72% и стойност от -45 903 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4034, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.6520) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на Plywood (0.6169) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Orange (0.6169) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.6520	2	33.2094
Plywood	0.6169	1	52.0025
Orange	-0.4959	2	-10.0805
CoconutOil	-0.4378	2	-0.5193
DiammoniumPhosphate	-0.4076	1	-19.5184

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 077.4428}}_{}{\mathrm{+33.2094}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+52.0025}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{-10.0805}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-0.5193}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-19.5184}}_{}x{\mathrm{DiammoniumPhosphate}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +946.62% и стойност от 6 123 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4633, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2827), умерена с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.3178), с изменението на EBITDA 3м. (0.3018) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.2386). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.5640.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2827	1	0.0036
Разходи за дейността 3м.	0.3178	1	0.0779
EBITDA 3м.	0.3018	1	0.0053
Опер. паричен поток 3м.	0.2386	1	0.0189

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-5.9809}}_{}{\mathrm{+0.0036}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0779}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0053}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0189}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -8.79% и стойност от 34 043 хил.лв. (0.93 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +43.24% и стойност от 53 464 хил.лв. (1.46 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) няма.

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 17 890 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.