Фонд имоти АДСИЦ (FUES, BMREIT/6BMA)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.29 15:28:00 в Investor.bg
- 2026.04.29 15:30:58 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	0.09	0.09	0.04
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	16	32	-37
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	717	664	1 056
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	104	195	132
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	5 442	5 470	2 139
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.94	3.17	0.78
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.53	0.54	0.25
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.39	0.38	0.38
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	15.37	2.82	0.25
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.87	12.84	10.03
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	143.24	-97.23	2.63
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-12.11	-83.58	-30.81
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-21.21	-88.12	0.76
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-48.07	-18.26	32.05
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	22.17	20.33	48.60
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-21.73	-19.63	-5.38
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	13.18	12.14	49.37
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	18.31	17.77	39.36
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	2.75	2.42	3.43
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	9.74	8.71	13.21
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	84.69	84.95	89.62
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	42.73	55.36	43.48
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	0.66	-8.20	-1.23
Очаквана цена (Expected price)	0.09	0.08	0.03
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	13.45	-14.73	-103.92
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.10	0.08	n/a
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	2.01	-0.95	-5.67
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-5.00	-26.69	-9.12
Отклонение DCF оценка/Капитализация	809.35	515.01	-2 263.03
Стойност на една акция DCF	0.82	0.55	-0.76

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 16 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 143.24 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 717 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 2.94
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 225 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 601 хил.лв.
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 154.42 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -15.02/-25.27 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) под 1: 0.39
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 13.18 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 22.17 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 18.31 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.53
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -21.73 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 2.75 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 77.01 %
• Ръст в цената на FUES (BMREIT/6BMA) за 360 дни над 10%: 157.14 %
• Ръст на FUES (BMREIT/6BMA) от год. минимум повече от 10%: 210.34 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 13.45 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +809.35 %

• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -32.10 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -12.11 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -34.36 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -21.21 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 83.37/132.30 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 956.25 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 35.84 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 15.31 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 84.69 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -1 437 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.56
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -746 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -195.40 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -48.07 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -95.84 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 15.37
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 192.71 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 109.65 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 215.83 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 301.70 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 272.28 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 16 хил.лв., като нараства с 143.24 %. За последните 12 месеца печалбата достига 717 хил.лв., което представлява 0.03 лв. на акция при изменение с -32.10 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 0.09 лв. е 2.94.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -12.11 % и е 225 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -34.36 % до 1 601 хил.лв. (0.07 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 12.87, а на P/EBITDA 1.32.

Фонд имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 104 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са надолу с -21.21 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 154.42 % до 0.23 лв. (общо 5 442 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 0.39, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 13.18 %.

През тримесечието финансовите приходи са 71.27 % от приходите от дейността (258 от 362 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (258 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -25.27 % и са 346 хил.лв., а за годината са 5 789 хил.лв. с изменение от 132.30 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за материали с 104 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 4 189 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 209 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (209 хил. лв.). Те от своя страна са 60.40 % от разходите за дейността (346 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 956.25 % и са 153 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 257 хил.лв., а делът им е 35.84 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (104 хил.лв.), нетните лихви (49 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (180 хил.лв.), другите нетни продажби (104 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-27 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -137 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 460 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 184 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 5 841 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Фонд имоти АДСИЦ към края на март 2026 г. от 3 945 хил.лв., прави 0.17 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 22.17 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 18.31 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.53.

Резервите от 4 340 хил.лв. формират 110.01 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -23 806 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 15.31 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 19 314 хил.лв., а краткосрочните за 2 509 хил.лв., което прави общо 21 823 хил.лв. 16 026 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 9.74 %. Общо дълговете са 84.69 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 553.18 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -21.73 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -17.17 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 25 768 хил.лв. От тях текущите са 4.16 % (1 072 хил.лв.), а нетекущите 95.84 % (24 696 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -1 437 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 42.73 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -36.43 % от собствения капитал и -5.58 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 2.75 %, а обращаемостта им е 0.21 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 3.00 %. Стойността на фирмата (EV) e 20 598 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 14 хил.лв. (0.05 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.56 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 331 хил.лв. с изменение от 77.01 %. Отношението му към продажбите е 318.27 %. За година назад ОПП е -746 хил.лв. (-195.40 % спад), а ОПП/Продажби -13.71 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 184 хил.лв., а за 12 м. 5 841 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -503 хил.лв. и -5 674 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 12 хил.лв, а за период от 1 година -579 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -48.07 % до 659 хил.лв., а за 12 месеца е 137 хил.лв. (-95.84 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 15.37.

Фонд имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: FUES (BMREIT/6BMA)-обикновени 23 394 706 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FUES (BMREIT/6BMA)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	650 000	1	BGN	25.12.2004 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	7 800 000	1	BGN	09.03.2005 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	23 394 706	1	BGN	14.03.2006 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	23 394 706	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия FUES (BMREIT/6BMA) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 0.09 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +157.14 %. Капитализацията на дружеството е 2.11 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FUES (BMREIT/6BMA) от 0.029 лв. определя 210.34 % ръст до текущата цена, като тя остава на 14.29 % спрямо върха от 0.105 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Фонд имоти АДСИЦ са сключени 45 сделки за 3 193 586 бр. книжа и 238 256 лв.

Усредненият спред по емисия FUES (BMREIT/6BMA) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FUES (BMREIT/6BMA) са 23 394 706 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 20 535 985 (87.78 %). Броят на акционерите е 382.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите намалява с 8.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FUES (BMREIT/6BMA)	19.05.2008 г.	0.403	9 417 304.95	BGN
FUES (BMREIT/6BMA)	04.05.2007 г.	0.013	304 131.18	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.41 %, а на дванадесет месечна 18.31 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -0.41 % и +0.54 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (-3.70%) и общата рентабилност на приходите (+3.45%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (+1.62%) и коефициента на задлъжнялост (-1.36%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Фонд имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (192.71), коригирания резултат (109.65), приходите от продажби (215.83), оперативния резултат (301.70) и свободния паричен поток (272.28).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	20.74
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	192.71
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	109.65
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	215.83
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	301.70
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	272.28

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Фонд имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 0.66 %. Очакваната цена на емисия FUES (BMREIT/6BMA) е 0.09 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.5358	0.5337	0.32
Цена/Печалба 12м.(P/E)	3.1710	2.9366	0.13
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	5.7844	4.5772	0.48
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.3849	0.3869	-0.06
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.8447	12.8654	-0.04
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	2.8186	15.3688	-0.18
Общо очаквана промяна			0.66

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 6 984 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 635 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 710 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	3 945	3 825	5 356	4 532	12.72
Нетен резултат	717	604	828	635	-0.07
Коригиран резултат	460	-653	847	-448	-4.08
Нетни продажби	5 442	11 300	4 959	6 984	3.05
Оперативен резултат	1 601	2 126	1 660	1 710	1.50
Своб. паричен поток	137	1 749	2 149	1 905	0.34
Общо екстраполирана промяна					13.45

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Фонд имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 13.45 %, което съответства на цена за емисия FUES (BMREIT/6BMA) от 0.10 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.3281) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на TimberIndex (0.2726) и слаба обратна корелация с изменението на Corn (0.2726) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	0.3281	2	535.0019
TimberIndex	0.2726	0	559.2344
Corn	-0.2432	2	-162.4280
Beef	0.2240	0	109.5751
EuroDollar	-0.2149	0	-66.7954

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+2 991.6371}}_{}{\mathrm{+535.0019}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+559.2344}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-162.4280}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+109.5751}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-66.7954}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -296.65% и стойност от -712 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2260, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.4301) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на TimberIndex (0.2365) и слаба обратна корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2365) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	0.4301	2	109.5214
TimberIndex	0.2365	0	107.1791
VolatilityIndex	-0.1654	2	-13.7406
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.1599	0	-42.3605
Corn	-0.1552	2	-19.7056

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+705.1225}}_{}{\mathrm{+109.5214}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+107.1791}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-13.7406}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-42.3605}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-19.7056}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +361.31% и стойност от 1 596 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2536, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -2 308 хил.лв. с изменение от -14 525.01%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока обратна корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (-0.9654), с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.9654) и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (-0.9654) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	-0.9654	0	-8.6407
CarbonEmissionsFutures	-0.9654	0	7.9912
Soybean	-0.3554	2	1.1080
Rice	-0.3158	0	-5.5280
Oils&MealsPriceIndex	-0.3108	2	0.8075

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+44.4435}}_{}{\mathrm{-8.6407}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+7.9912}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+1.1080}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-5.5280}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+0.8075}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +153.21% и стойност от 570 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.9314, показва много висока обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на Beef (0.2338) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Fish (0.2266) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Chicken (0.2266) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	0.2338	2	24.0427
Fish	0.2266	2	47.6571
Chicken	0.2021	1	32.8858
EuroDollar	-0.1617	0	-1.2288
Nickel	0.1607	2	7.2478

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-344.0540}}_{}{\mathrm{+24.0427}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+47.6571}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+32.8858}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-1.2288}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+7.2478}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -285.68% и стойност от -615 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0465, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0267), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0145), с изменението на EBITDA 3м. (0.2066) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1862). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2696.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0267	1	0.0014
Разходи за дейността 3м.	0.0145	1	-0.0210
EBITDA 3м.	0.2066	1	0.0018
Опер. паричен поток 3м.	-0.1862	1	-0.0033

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1.7717}}_{}{\mathrm{+0.0014}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0210}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0018}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0033}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +2.01% и стойност от 2 148 хил.лв. (0.09 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -5.00% и стойност от 2 000 хил.лв. (0.09 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (272.28%), предполага несигурност в оценката на Фонд имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 231	3 718	4 205	4 692	5 179
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-1 063	-1 375	-1 687	-1 999	-2 310
4. Капиталови разходи (CapEx)	0	0	0	0	0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-674	184	1 043	1 902	2 761
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	859	859	859	859	859
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	1 309	1 484	1 659	1 835	2 010
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	287	247	207	167	127
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 253	1 417	1 580	1 743	1 907

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.06%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Фонд имоти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	2 872	2 956	3 039	3 122	3 206
3. Лихвносен дълг (D)	18 061	15 216	12 371	9 526	6 681
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	3.0216	2.5490	2.1023	1.6795	1.2786

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0613	3.0613	3.0613	3.0613	3.0613
2. Бета с дълг (βl)%	3.0216	2.5490	2.1023	1.6795	1.2786
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	15.4518	13.6605	11.9675	10.3649	8.8457

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	884
2. Лихвоносен дълг (D)	18 506
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.7768

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	2 872	2 956	3 039	3 122	3 206
2. Лихвносен дълг (D)	18 061	15 216	12 371	9 526	6 681
3. Цена на собствения капитал (Re)%	15.4518	13.6605	11.9675	10.3649	8.8457
4. Цена на дълга (Rd)%	4.7768	4.7768	4.7768	4.7768	4.7768
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	6.2416	6.2218	6.1949	6.1563	6.0962
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 253	1 417	1 580	1 743	1 907
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	1 180	1 255	1 319	1 373	1 418
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	6 545

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 6 545 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	6.8247
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	91.4428
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	6.2407
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	6.8247

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0613% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.5227
2. Устойчив темп на растеж % II подход	1.3207
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9342
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.4680

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	1 907
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.4680
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	6.0962
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	41 799
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	31 093

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	6 545
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	31 093
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	37 639

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	37 639
2. Нетен лихвоносен дълг	18 492
3. Неоперативни активи	0
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	19 147
6. Брой акции	23 394 706
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	0.8184

Стойността на една акция от капитала на Фонд имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 0.8184 лв., което е +809.35% над текущата цена на акцията от 0.09 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за материали-3м.	195	104	-46.67 %	-91
Разходи по икономически елементи-3м.	218	137	-37.16 %	-81
Печалба от дейността-3м.	32	16	-50.00 %	-16
Печалба преди облагане с данъци-3м.	32	16	-50.00 %	-16
Печалба след облагане с данъци-3м.	32	16	-50.00 %	-16
Нетна печалба за периода-3м.	32	16	-50.00 %	-16
Общо разходи и печалба-3м.	462	362	-21.65 %	-100
Други нетни приходи от продажби-3м.	195	104	-46.67 %	-91
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	195	104	-46.67 %	-91
Приходи от дейността-3м.	462	362	-21.65 %	-100
Общо приходи-3м.	462	362	-21.65 %	-100
Общо приходи и загуба-3м.	462	362	-21.65 %	-100

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	143	336	+134.97 %	+193
Плащания на доставчици-3м.	-117	-211	-80.34 %	-94
Плащания, свързани с възнаграждения-3м.	-22	-14	+36.36 %	+8
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-53	-35	+33.96 %	+18
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	211	331	+56.87 %	+120
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	143	184	+28.67 %	+41
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	143	184	+28.67 %	+41
Платени заеми-3м.	-147	-293	-99.32 %	-146
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-359	-503	-40.11 %	-144

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 11 465 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.