NIS - 259 - aвтоматизиран анализ

Недвижими имоти София АДСИЦ-София (NIS)

Y/2025 консолидиран

Недвижими имоти София АДСИЦ-София (NIS, NIS/RSS, NISB, RSSA)

консолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (259)

публикуван на 2026.04.29 15:11:00 в Investor.bg

АКТИВИ	Текущ период	Предходен период	СОБСТВЕН КАПИТАЛ, МАЛЦИНСТВЕНО УЧАСТИЕ И ПАСИВИ	Текущ период	Предходен период
А. НЕТЕКУЩИ АКТИВИ			А. СОБСТВЕН КАПИТАЛ
I. Имоти, машини, съоръжения и оборудване			I. Основен капитал
1. Земи (терени )	0	0	Записан и внесен капитал т.ч.:	650	650
2. Сгради и конструкции	0	0	обикновени акции	650	650
3. Машини и оборудване	0	0	привилегировани акции	0	0
4. Съоръжения	0	0	Изкупени собствени обикновени акции	0	0
5. Транспортни средства	0	0	Изкупени собствени привилегировани акции	0	0
6. Стопански инвентар	0	0	Невнесен капитал	0	0
7. Разходи за придобиване и ликвидация на дълготрайни материални активи	0	0	Общо за група І:	650	650
8. Други	0	0	II. Резерви
Общо за група I:	0	0	1. Премийни резерви при емитиране на ценни книжа	0	0
II. Инвестиционни имоти	78 293	61 833	2. Резерв от последващи оценки на активите и пасивите	0	0
III. Биологични активи	0	0	3. Целеви резерви, в т.ч.:	844	844
IV. Нематериални активи			общи резерви	844	844
1. Права върху собственост	0	0	специализирани резерви	0	0
2. Програмни продукти	0	0	други резерви	0	0
3. Продукти от развойна дейност	0	0	Общо за група II:	844	844
4. Други	0	0	III. Финансов резултат
Общо за група IV:	0	0	1. Натрупана печалба (загуба) в т.ч.:	17 036	15 000
			неразпределена печалба	17 036	15 000
V. Търговска репутация			непокрита загуба	0	0
1. Положителна репутация	75	75	еднократен ефект от промени в счетоводната политика	0	0
2. Отрицателна репутация	0	0	2. Текуща печалба	1 118	2 035
Общо за група V:	75	75	3. Текуща загуба	0	0
VI. Финансови активи			Общо за група III:	18 154	17 035
1. Инвестиции в:	0	0
дъщерни предприятия	0	0
смесени предприятия	0	0	ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "А" (I+II+III):	19 648	18 529
асоциирани предприятия	0	0
други предприятия	0	0
2. Държани до настъпване на падеж	0	0	Б. МАЛЦИНСТВЕНО УЧАСТИЕ	0	0
държавни ценни книжа	0	0
облигации, в т.ч.:	0	0	В. НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ
общински облигации	0	0	I. Търговски и други задължения
други инвестиции, държани до настъпване на падеж	0	0	1. Задължения към свързани предприятия	0	0
3. Други	0	0	2.Задължения по получени заеми от банки и небанкови финансови институции	18 297	11 774
Общо за група VI:	0	0	3. Задължения по ЗУНК	0	0
VII. Търговски и други вземания			4. Задължения по получени търговски заеми	0	0
1. Вземания от свързани предприятия	0	0	5. Задължения по облигационни заеми	22 000	22 000
2. Вземания по търговски заеми	0	0	6. Други	0	4 720
3. Вземания по финансов лизинг	0	0	Общо за група I:	40 297	38 494
4. Други	938	903
Общо за група VII:	938	903	II. Други нетекущи пасиви	0	0
			III. Приходи за бъдещи периоди	0	0
VIII. Разходи за бъдещи периоди	0	0	IV. Пасиви по отсрочени данъци	11	11
IX. Активи по отсрочени данъци	0	0	V.Финансирания	0	0
ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "А" (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX):	79 306	62 811	ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "В" (I+II+III+IV+V):	40 308	38 505
Б. ТЕКУЩИ АКТИВИ			Г. ТЕКУЩИ ПАСИВИ
I. Материални запаси			I. Търговски и други задължения
1. Материали	0	0	1. Задължения по получени заеми към банки и небанкови финансови институции	2 798	14 154
2. Продукция	0	0	2. Текуща част от нетекущите задължения	283	420
3. Стоки	0	0	3. Текущи задължения, в т.ч.:	16 502	5 793
4. Незавършено производство	0	0	задължения към свързани предприятия	0	0
5. Биологични активи	0	0	задължения по получени търговски заеми	0	0
6. Други	0	0	задължения към доставчици и клиенти	7 909	4 170
Общо за група I:	0	0	получени аванси	8 511	1 599
			задължения към персонала	0	0
II. Търговски и други вземания			задължения към осигурителни предприятия	0	0
1. Вземания от свързани предприятия	0	0	данъчни задължения	82	24
2. Вземания от клиенти и доставчици	25	11	4. Други	9	8
3. Предоставени аванси	0	471	5. Провизии	0	0
4. Вземания по предоставени търговски заеми	0	0	Общо за група І:	19 592	20 375
5. Съдебни и присъдени вземания	0	0
6. Данъци за възстановяване	0	6	II. Други текущи пасиви	0	0
7. Вземания от персонала	0	0
8. Други	0	27	III. Приходи за бъдещи периоди	0	0
Общо за група II:	25	515
			IV. Финансирания	0	0
III.Финансови активи
1. Финансови активи, държани за търгуване в т. ч.	0	0	ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "Г" (I+II+III+IV):	19 592	20 375
дългови ценни книжа	0	0
дeривативи	0	0
други	0	0
2. Финансови активи, обявени за продажба	0	13 818
3. Други	0	0
Общо за група III:	0	13 818

IV. Парични средства и парични еквиваленти
1. Парични средства в брой	1	1
2. Парични средства в безсрочни депозити	216	264
3. Блокирани парични средства	0	0
4. Парични еквиваленти	0	0
Общо за група IV:	217	265
V. Разходи за бъдещи периоди	0	0
ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "Б"(I+II+III+IV+V)	242	14 598
ОБЩО АКТИВИ (А + Б):	79 548	77 409	СОБСТВЕН КАПИТАЛ, МАЛЦИНСТВЕНО УЧАСТИЕ И ПАСИВИ (А+Б+В+Г):	79 548	77 409

РАЗХОДИ	Текущ период	Предходен период	ПРИХОДИ	Текущ период	Предходен период
А. Разходи за дейността			А. Приходи от дейността
I. Разходи по икономически елементи			I. Нетни приходи от продажби на:
1. Разходи за материали	0	0	1. Продукция	0	0
2. Разходи за външни услуги	492	444	2. Стоки	0	0
3. Разходи за амортизации	0	0	3. Услуги	1 117	1 135
4. Разходи за възнаграждения	32	41	4. Други	2 692	4 683
5. Разходи за осигуровки	4	5	Общо за група I:	3 809	5 818
6. Балансова стойност на продадени активи (без продукция)	0	764
7. Изменение на запасите от продукция и незавършено производство	0	0	II. Приходи от финансирания	0	0
8. Други, в т.ч.:	549	407	в т.ч. от правителството	0	0
обезценка на активи	0	0
провизии	0	0	III. Финансови приходи
Общо за група I:	1 077	1 661	1. Приходи от лихви	0	0
			2. Приходи от дивиденти	0	0
II. Финансови разходи			3. Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти	0	0
1. Разходи за лихви	1 550	2 052	4. Положителни разлики от промяна на валутни курсове	0	0
2. Отрицателни разлики от операции с финансови активи и инструменти	0	0	5. Други	0	0
3. Отрицателни разлики от промяна на валутни курсове	1	3	Общо за група III:	0	0
4. Други	63	64
Общо за група II:	1 614	2 119

Б. Общо разходи за дейността (I + II)	2 691	3 780	Б. Общо приходи от дейността (I + II + III):	3 809	5 818

В. Печалба от дейността	1 118	2 038	В. Загуба от дейността	0	0
III. Дял от печалбата на асоциирани и съвместни предприятия	0	0	IV. Дял от загубата на асоциирани и съвместни предприятия	0	0
IV. Извънредни разходи	0	0	V. Извънредни приходи	0	0
Г. Общо разходи (Б+ III +IV)	2 691	3 780	Г. Общо приходи (Б + IV + V)	3 809	5 818
Д. Печалба преди облагане с данъци	1 118	2 038	Д. Загуба преди облагане с данъци	0	0
V. Разходи за данъци	0	3
1.Разходи за текущи корпоративни данъци върху печалбата	0	0
2. Разход /(икономия) на отсрочени корпоративни данъци върху печалбата	0	3
3. Други	0	0
E. Печалба след облагане с данъци (Д - V)	1 118	2 035	E. Загуба след облагане с данъци (Д + V)	0	0
в т.ч. за малцинствено участие	0	0	в т.ч. за малцинствено участие	0	0
Ж. Нетна печалба за периода	1 118	2 035	Ж. Нетна загуба за периода	0	0
Всичко (Г+ V + Е):	3 809	5 818	Всичко (Г + E):	3 809	5 818

ПАРИЧНИ ПОТОЦИ	Текущ период	Предходен период
А. Парични потоци от оперативна дейност
1. Постъпления от клиенти	1 375	1 407
2. Плащания на доставчици	-384	-357
3. Плащания/постъпления, свързани с финансови активи, държани с цел търговия	0	0
4. Плащания, свързани с възнаграждения	-36	-47
5. Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)	-835	505
6. Платени корпоративни данъци върху печалбата	0	0
7. Получени лихви	0	0
8. Платени банкови такси и лихви върху краткосрочни заеми за оборотни средства	0	0
9. Курсови разлики	0	0
10. Други постъпления /плащания от оперативна дейност	-674	-500
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):	-554	1 008
Б. Парични потоци от инвестиционна дейност
1. Покупка на дълготрайни активи	-1 027	-6 256
2. Постъпления от продажба на дълготрайни активи	7 617	1 251
3. Предоставени заеми	0	0
4. Възстановени (платени) предоставени заеми, в т.ч. по финансов лизинг	0	0
5. Получени лихви по предоставени заеми	0	0
6. Покупка на инвестиции	0	0
7. Постъпления от продажба на инвестиции	0	0
8. Получени дивиденти от инвестиции	0	0
9. Курсови разлики	0	0
10. Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност	492	10 357
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):	7 082	5 352
В. Парични потоци от финансова дейност
1. Постъпления от емитиране на ценни книжа	0	0
2. Плащания при обратно придобиване на ценни книжа	0	0
3. Постъпления от заеми	10 000	0
4. Платени заеми	-14 823	-4 374
5. Платени задължения по лизингови договори	0	0
6. Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение	-1 689	-2 135
7 . Изплатени дивиденти	0	0
8. Други постъпления/ плащания от финансова дейност	-64	-64
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):	-6 576	-6 573
Г. Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):	-48	-213
Д. Парични средства в началото на периода	265	478
Е. Парични средства в края на периода, в т.ч.:	217	265
наличност в касата и по банкови сметки	217	265
блокирани парични средства	0	0

- 2026.04.29 15:20:00 -

Основни показатели

P/E: 5.00	P/S: 1.47	P/B: 0.28
Net Income 3m: 2 259	Sales 3m: 2 920	FCFF 3m: 3 284
NetIncomeGrowth 3m: -31.90 %	SalesGrowth 3m: -29.62 %	Debt/Аssets: 75.30 %
NetMargin: 29.35 %	ROE: 6.11 %	ROA: 1.44 %

Index	259	257	249
Цена (Price)	8.60	8.80	8.40
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	2 259	2 259	3 317
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 118	1 118	2 035
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 920	2 920	4 149
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	3 809	3 809	5 818
Цена/Печалба 12м.(P/E)	5.00	5.12	2.68
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.28	0.29	0.29
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.47	1.50	0.94
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.44	0.45	n/a
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	24.46	24.51	14.51
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-31.90	-31.90	109.80
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-31.00	-31.00	75.10
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-29.62	-29.62	53.50
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-24.08	-24.08	429.43
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	6.04	6.03	12.34
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	1.73	1.73	-9.04
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	29.35	29.35	34.98
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	6.11	6.20	12.41
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.44	1.45	2.62
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	24.63	24.63	26.32
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	75.30	75.30	76.06
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	1.24	64.69	71.65
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	1.19	1.16	1.22
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-14.14	-13.69	21.81
Очаквана цена (Expected price)	7.38	7.60	10.23

+/-

Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 2 259 хил.лв.
12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 118 хил.лв.
Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 5.00
Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 2 635 хил.лв.
Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 668 хил.лв.
Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 29.35 %
Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 6.04 %
Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 6.11 %
Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.28
Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.44
Средна дивидентна доходност от NIS (NIS/RSS) за 5 години: 1.19 %

Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -31.90 %
Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -45.06 %
Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -31.00 %
Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -34.77 %
EV/EBITDA над 20: 24.46
Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -29.62 %
Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -34.53 %
Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -29.62/-20.27 %
Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -34.53/-28.81 %
Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 99.47 %
Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 91.95 %
Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 24.70 %
Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 75.30 %
Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -19 350 хил.лв.
Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 1.53 %
Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -757 хил.лв.
Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -5 146.67 %
Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -554 хил.лв.
Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -154.96 %
Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -24.08 %
По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
Няма дивидент за предходната година
Очакван спад в капитализацията над -5%: -14.14 %

Финансов резултат

Нетен резултат

Тримесечна печалба 2 259 хил.лв. (-31.90 %)
Годишна печалба 1 118 хил.лв. (-45.06 %)

Консолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 2 259 хил.лв., като намалява с -31.90 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 118 хил.лв., което представлява 1.72 лв. на акция при изменение с -45.06 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 8.6 лв. е 5.00.

EBITDA

Tримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) 2 635 хил.лв. (-31.00 %)
12 месечна оперативна печалба 2 668 хил.лв.; (-34.77 %)
EV/EBITDA 24.46

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -31.00 % и е 2 635 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -34.77 % до 2 668 хил.лв. (4.10 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 24.46, а на P/EBITDA 2.10.

Приходи

Продажби

Тримесечни продажби 2 920 хил.лв. (-29.62 %)
Дванадесетмесечни продажби 3 809 хил.лв. (-34.53 %)
Нетен марж (печалба/продажби) 29.35 %

Недвижими имоти София АДСИЦ-София формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 2 920 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -29.62 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -34.53 % до 5.86 лв. (общо 3 809 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.47, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 29.35 %.

Структура на приходите

Финансови приходи

Структура на финансовите приходи

Разходи

Оперативни разходи

Тримесечни разходи за дейността 661 хил.лв. (-20.27 %)
Дванадесетмесечни разходи за дейността 2 691 хил.лв. (-28.81 %)

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -20.27 % и са 661 хил.лв., а за годината са 2 691 хил.лв. с изменение от -28.81 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 224 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 492 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 549 хил.лв.

Структура на разходите

Финансови разходи

Тримесечни 395 хил.лв. (59.76 % от разходите от дейността и 17.49 % от тримесечния резултат)

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 376 хил.лв. 95.19 % от финансовите разходи (395 хил. лв.). Те от своя страна са 59.76 % от разходите за дейността (661 хил.лв.).

Структура на финансовите разходи

Неоперативни приходи и разходи

Тримесечни 2 247 хил.лв. (99.47 % от тримесечния резултат)
Дванадесетмесечни 1 028 хил.лв. (91.95 % от дванадесетмесечния резултат)

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 99.47 % и са 2 247 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 1 028 хил.лв., а делът им е 91.95 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (2 642 хил.лв.), нетните лихви (-376 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-18 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (2 642 хил.лв.), нетните лихви (-1 550 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-63 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 12 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 90 хил.лв.

Нетирани неоперативн приходи и разходи

За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Собствен капитал, пасиви

Собствен капитал

Собствен капитал 19 648 хил.лв.
Счетоводна стойност 30.23 лв. на акция
Рентабилност на собствения капитал (ROE) 6.11 %
Цена/Счетоводна стойност (P/B) 0.28

Консолидираният собствен капитал на Недвижими имоти София АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 19 648 хил.лв., прави 30.23 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 6.04 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 6.11 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.28.

Резервите от 844 хил.лв. формират 4.30 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 17 036 хил.лв. (86.71 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 24.70 % от активите на дружеството.

Пасиви

Пасиви 59 900 хил.лв. (+1.73 %)
Общо дълг/Общо активи 75.30 %
Общо дълг/СК 304.87 %

Дългосрочните пасиви са на стойност 40 308 хил.лв., а краткосрочните за 19 592 хил.лв., което прави общо 59 900 хил.лв. 21 095 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 24.63 %. Общо дълговете са 75.30 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 304.87 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 1.73 %.

Активи, балансови съотношения

Активи

Активи 79 548 хил.лв. (+2.76 %)

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.76 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 79 548 хил.лв. От тях текущите са 0.30 % (242 хил.лв.), а нетекущите 99.70 % (79 306 хил.лв.)

Балансови съотношения

Чист оборотен капитал -19 350 хил.лв.
Възвръщаемостта на активите (ROA) 1.44 %
Стойността на фирмата (EV) e 65 253 хил.лв.

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -19 350 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 1.24 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -98.48 % от собствения капитал и -24.32 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.44 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.87 %. Стойността на фирмата (EV) e 65 253 хил.лв.

Реинвестиране и обновяване на активи

Парични средства, ликвидност

Парични средства 217 хил.лв. (0.27 % от Актива)

Паричните средства и еквиваленти са за 217 хил.лв. (0.27 % от Актива), от които парите в брои са 1 хил.лв. Незабавната ликвидност е 1.11 %.

Парични потоци

Нетни оперативни 3м. -757 хил.лв. (-5 146.67 %)
Нетни оперативни 12м. -554 хил.лв. (-154.96 %)
Нетни инвестиционни 3м. 1 321 хил.лв. (-13.03 %)
Нетни инвестиционни 12м. 7 082 хил.лв. (32.32 %)
Нетни финансови 3м. -896 хил.лв. (47.66 %)
Нетни финансови 12м. -6 576 хил.лв. (-0.05 %)
Свободен паричен поток 3м. 3 284 хил.лв. (-24.08 %)

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -757 хил.лв. с изменение от -5 146.67 %. Отношението му към продажбите е -25.92 %. За година назад ОПП е -554 хил.лв. (-154.96 % спад), а ОПП/Продажби -14.54 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 1 321 хил.лв., а за 12 м. 7 082 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -896 хил.лв. и -6 576 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -332 хил.лв, а за период от 1 година -48 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -24.08 % до 3 284 хил.лв.

Парични потоци

Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.44.

Емисии, капитализация, търговия, спред, free-float

NIS (NIS/RSS) 650 000 бр. акции
Капитализация 5.59 млн.лв.
Ръст от 12 месечно дъно 2.38 %
Спад от 12 месечен връх 0.00 %
Оборот 7 852 лв.
Спредът показва липса на ликвидност
NIS (NIS/RSS) free-float 53.17 %, акционери 25

Недвижими имоти София АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: NIS (NIS/RSS)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
NIS (NIS/RSS)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
NIS (NIS/RSS)	650 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
RSSA	9 000	1000	EUR	22.03.2016 г.
NISB	22 000	1000	BGN	13.02.2024 г.
RSSA	0	1000	EUR	10.09.2024 г.
NISB	22 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия NIS (NIS/RSS) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 8.6 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +2.38 %. Капитализацията на дружеството е 5.59 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия NIS (NIS/RSS) от 8.4 лв. определя 2.38 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 8.6 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Недвижими имоти София АДСИЦ-София са сключени 18 сделки за 920 бр. книжа и 7 852 лв.

Усредненият спред по емисия NIS (NIS/RSS) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия NIS (NIS/RSS) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 345 636 (53.17 %). Броят на акционерите е 25.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

Дивиденти

Среден дивидент за 5 г. NIS (NIS/RSS) 0.1021 лв. 1.19 % дивидентна доходност

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия NIS (NIS/RSS) е 0.1021 лв. 1.19 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
NIS (NIS/RSS)	08.07.2021 г.	0.510	331 818.50	BGN
NIS (NIS/RSS)	10.07.2019 г.	0.244	158 340.00	BGN

Факторен анализ на ROE

Фактори	Влияние, пункта
Фактори	3 месеца	12 месеца
1. Коефициент на задлъжнялост	+0.00		-0.05
2. Цена на привлечения капитал	+0.01	+0.72
3. Поглъщаемост на дълготрайните активи	+2.20		-5.11
4. Обращаемост на краткотрайните активи	+1.83	+0.03
5. Обща рентабилност на база приходи	+11.41		-1.55
Всичко	+15.44	-5.97

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 12.20 %, а на дванадесет месечна 6.11 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +15.44 % и -5.97 %.

\begin{array}{l} РСК = \frac{1}{\frac{1}{ПДА} + \frac{1}{ОКА}} x ОРП + КЗ x (\frac{1}{\frac{1}{ПДА} + \frac{1}{ОКА}} x ОРП - ЦПК) \\ РСК – Рентабилност на собствения капитал \\ ПДА – Поглъщаемост на дълготр. активи \\ ОКА – Обращаемост на краткотр. активи \\ ОРП – Обща рентабилност на база приходи \\ КЗ – Коефициент на задлъжнялост \\ ЦПК – Цена на привлечения капитал \end{array}

Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+11.41%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+2.20%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-5.11%) и общата рентабилност на приходите (-1.55%).

Влияние на факторите върху изменението на ROE

Бизнес риск

Ниска волатилност на основните показатели

Бизнес рискът свързан с дейността на Недвижими имоти София АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, не е висок.

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	12.82
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	61.59
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	19.48
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	24.10

Прогнозни цени

Очаквани цени

Очаквана промяна в капитализацията: -14.14 %
Очаквана цена NIS (NIS/RSS): 7.38 лв.

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -14.14 %. Очакваната цена на емисия NIS (NIS/RSS) е 7.38 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.3215	0.2845	10.73
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.5689	5.0000	-0.48
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.4224	62.1110	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.1096	1.4676	-2.57
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	16.7869	24.4576	-21.82
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.4067	0.4400	0.00
Общо очаквана промяна			-14.14

Корелации, Множествена Линейна Регресия (MLR)

Корелации

Приходи/Gold	-0.9680
Разходи/RapeseedOil	-0.9954
EBITDA/Copper	0.9524
ОПП/Oats	0.9951
Капитализация/Фактори	nan

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има много висока обратна корелация с изменението на Gold (-0.9680) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Coffee (-0.9517) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Platinum (-0.9517) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Gold	-0.9680	2	nan
Coffee	-0.9517	2	nan
Platinum	-0.9430	2	nan
Cotton	0.9345	2	nan
Corn	-0.9322	2	nan

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има много висока обратна корелация с изменението на RapeseedOil (-0.9954) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на GroundnutOil (-0.9542) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Oils&MealsPriceIndex (-0.9542) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
RapeseedOil	-0.9954	2	nan
GroundnutOil	-0.9542	2	nan
Oils&MealsPriceIndex	-0.9511	2	nan
Nickel	-0.8842	2	nan
Copper	0.8743	0	nan

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока корелация с изменението на Copper (0.9524) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на EnergyPriceIndex (0.9092) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и висока обратна корелация с изменението на HICP (0.9092) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Copper	0.9524	1	nan
EnergyPriceIndex	0.9092	1	nan
HICP	-0.8988	2	nan
CommodityPriceIndex	0.8866	1	nan
Silver	0.8852	1	nan

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има много висока корелация с изменението на Oats (0.9951), много висока корелация с изменението на RubberTSR20 (0.9723) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и много висока обратна корелация с изменението на Platinum (0.9723) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Oats	0.9951	0	nan
RubberTSR20	0.9723	2	nan
Platinum	-0.9719	1	nan
BeveragesPriceIndex	0.9701	2	nan
Lamb	0.9637	0	nan

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е . Общата корелация на факторите с капитализацията е nan.

Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	nan	1	nan
Разходи за дейността 3м.	nan	1	nan
EBITDA 3м.	nan	1	nan
Опер. паричен поток 3м.	nan	1	nan

MLR = nan nan x Income nan x Costs nan x EBITDA nan x CFO

Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от 0.00% и стойност от 5 590 хил.лв. (8.60 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от 0.00% и стойност от 5 590 хил.лв. (8.60 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0000, показва слаба обяснителна сила на модела.

Значителни пера

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (257) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	257	259	%	хил.лв.
Финансови активи, обявени за продажба	12 433	0	-100.00 %	-12 433
Финансови активи текущи	12 433	0	-100.00 %	-12 433
Текущи активи	12 674	242	-98.09 %	-12 432