ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София (FPP, FPP/6F3, FPPV, FPPW, 6F3N, FPP1)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.29 13:47:10 в x3news.com
- 2026.04.29 13:48:18 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	1.28	1.57	1.05
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	1 328	6 806	1 532
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	19 177	19 381	10 137
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	3 939	2 870	3 159
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	51 220	50 440	13 135
Цена/Печалба 12м.(P/E)	5.25	6.36	8.14
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.75	0.93	0.71
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.96	2.44	6.28
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	3.39	6.92	-10.71
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.66	7.57	11.67
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-13.32	1.40	42.25
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-17.88	-0.89	28.98
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	24.69	-39.66	31.63
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	1 302.86	1 760.05	85.67
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	15.22	15.60	8.78
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	15.55	18.90	39.55
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	37.44	38.42	77.18
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	14.91	15.60	9.12
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	10.19	10.67	6.16
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	19.99	15.29	8.05
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	33.57	34.26	33.51
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	297.13	388.84	511.05
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1.56	1.27	0.97
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.75	0.61	0.62
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	1.43	7.09	1.37
Очаквана цена (Expected price)	1.30	1.68	1.06
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	11.92	11.15	12.27
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.43	1.75	1.18
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	0.54	9.38	13.52
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	24.12	43.25	130.53
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-278.47	-425.43	-1 937.74
Стойност на една акция DCF	-2.29	-5.11	-19.30

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 1 328 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 19 177 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 89.18 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 5.25
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 557 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 20 171 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 72.80 %
• EV/EBITDA под 8: 6.66
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 24.69 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 289.95 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 37.44 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 15.22 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 14.91 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.75
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 10.19 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.77 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 3 130.77 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 184.33 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 1 302.86 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 484.75 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 3.39
• Ръст в цената на FPP (FPP/6F3) за 360 дни над 10%: 22.00 %
• Ръст на FPP (FPP/6F3) от год. минимум повече от 10%: 24.73 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1.56 %
• Средна дивидентна доходност от FPP (FPP/6F3) за 5 години: 0.75 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 11.92 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -13.32 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -17.88 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 24.69/60.48 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 217.00/381.39 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 15.55 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 246.60 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 1.90 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 248.35 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 66.08 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 52.68 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 199.96 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -278.47 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 1 328 хил.лв., като намалява с -13.32 %. За последните 12 месеца печалбата достига 19 177 хил.лв., което представлява 0.24 лв. на акция при изменение с 89.18 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.281 лв. е 5.25.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -17.88 % и е 1 557 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 72.80 % до 20 171 хил.лв. (0.26 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 6.66, а на P/EBITDA 4.99.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 3 939 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 24.69 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 289.95 % до 0.65 лв. (общо 51 220 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.96, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 37.44 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 60.48 % и са 2 611 хил.лв., а за годината са 37 943 хил.лв. с изменение от 381.39 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 1 013 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 1 144 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 31 497 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 82 хил.лв. 78.85 % и другите финансови разходи, които са 22 хил.лв. 21.15 % от финансовите разходи (104 хил. лв.). Те от своя страна са 3.98 % от разходите за дейността (2 611 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -4.59 % и са -61 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 5 393 хил.лв., а делът им е 28.12 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-82 хил.лв.), другите нетни продажби (43 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-22 хил.лв.), а на годишна база другите финансови приходи и разходи (5 761 хил.лв.), нетните лихви (-391 хил.лв.) и другите нетни продажби (43 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 1 389 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 13 784 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 5 900 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 43 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 133 294 хил.лв., прави 1.70 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 15.22 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 14.91 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.75.

Резервите от 17 630 хил.лв. формират 13.23 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 35 989 хил.лв. (27.00 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 66.43 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 27 254 хил.лв., а краткосрочните за 40 108 хил.лв., което прави общо 67 362 хил.лв. 31 250 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 19.99 %. Общо дълговете са 33.57 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 50.54 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 15.55 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 15.33 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 200 656 хил.лв. От тях текущите са 59.39 % (119 171 хил.лв.), а нетекущите 40.61 % (81 486 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 79 063 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 297.13 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 59.31 % от собствения капитал и 39.40 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 10.19 %, а обращаемостта им е 0.27 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 11.75 %. Стойността на фирмата (EV) e 134 284 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 603 хил.лв., което е 0.77 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 1 487 хил.лв. и покриват 246.60 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 1.90 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 32 156 хил.лв. (16.03 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв., а 1 158 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 80.17 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 11 426 хил.лв. с изменение от 3 130.77 %. Отношението му към продажбите е 290.07 %. За година назад ОПП е 8 912 хил.лв. (184.33 % ръст), а ОПП/Продажби 17.40 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -248 хил.лв., а за 12 м. 43 564 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -14 330 хил.лв. и -23 233 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -3 153 хил.лв, а за период от 1 година 29 242 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 1 302.86 % до 10 922 хил.лв., а за 12 месеца е 29 641 хил.лв. (484.75 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 3.39.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: FPP (FPP/6F3)-обикновени 78 545 400 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FPP (FPP/6F3)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FPP (FPP/6F3)	650 000	1	BGN	13.04.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	25 350 000	1	BGN	18.07.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	50 700 000	1	BGN	28.09.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	55 825 370	1	BGN	25.03.2008 г.
FPP (FPP/6F3)	27 912 685	2	BGN	25.07.2014 г.
FPP (FPP/6F3)	27 912 685	1	BGN	22.12.2014 г.
FPP (FPP/6F3)	33 145 400	1	BGN	12.05.2016 г.
FPP (FPP/6F3)	45 645 400	1	BGN	17.08.2021 г.
FPP (FPP/6F3)	49 045 400	1	BGN	08.12.2021 г.
FPP (FPP/6F3)	64 045 400	1	BGN	24.10.2022 г.
FPP (FPP/6F3)	73 045 400	1	BGN	13.12.2022 г.
FPP (FPP/6F3)	78 545 400	1	BGN	12.05.2023 г.
FPP (FPP/6F3)	78 545 400	.51	EUR	05.01.2026 г.
FPPW (6F3N)	232 017 800	1	BGN	28.12.2016 г.
FPPW (6F3N)	219 517 800	1	BGN	17.08.2021 г.
FPPW (6F3N)	0	1	BGN	08.12.2021 г.
FPPV	98 090 800	1	BGN	17.08.2022 г.
FPPV	83 090 800	1	BGN	21.10.2022 г.
FPPV	74 090 800	1	BGN	08.12.2022 г.
FPPV	68 590 800	1	BGN	16.05.2023 г.
FPPV	68 590 800	1	EUR	05.01.2026 г.
FPPV	68 590 800	0	EUR	21.01.2026 г.
FPP1	49 045 400	1	BGN	18.07.2022 г.
FPP1	0	1	BGN	29.07.2022 г.

Емисия FPP (FPP/6F3) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.79 % до цена 1.281 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +22.00 %. Капитализацията на дружеството е 100.62 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FPP (FPP/6F3) от 1.027 лв. определя 24.73 % ръст до текущата цена, като тя остава на 20.93 % спрямо върха от 1.62 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София са сключени 162 сделки за 308 395 бр. книжа и 362 814 лв.

Усредненият спред по емисия FPP (FPP/6F3) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 137.72 %, с 15 хил.лв. показва липса на ликвидност, а с 20 хил.лв. показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FPP (FPP/6F3) са 78 545 400 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 12 371 645 (15.75 %). Броят на акционерите е 228.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 50 444 броя (0.070%). Броят на акционерите намалява с 1.

Последно изплатените дивиденти са за 1 570 908 лв., което е 8.19 % от текущата 12 месечна печалба и са 1.56 % спрямо капитализацията (FPP (FPP/6F3) - 0.020 лв. 1.56 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия FPP (FPP/6F3) е 0.0096 лв. 0.75 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FPP (FPP/6F3)	25.06.2025 г.	0.020	1 570 908.00	BGN
FPP (FPP/6F3)	26.06.2024 г.	0.010	801 163.08	BGN
FPP (FPP/6F3)	16.06.2023 г.	0.013	997 526.58	BGN
FPP (FPP/6F3)	05.10.2022 г.	0.008	411 981.36	BGN
FPP (FPP/6F3)	29.09.2020 г.	0.011	357 970.32	BGN
FPP (FPP/6F3)	11.07.2018 г.	0.003	112 694.36	BGN
FPP (FPP/6F3)	27.05.2013 г.	0.032	1 786 411.84	BGN
FPP (FPP/6F3)	11.06.2012 г.	0.036	2 009 713.32	BGN
FPP (FPP/6F3)	09.05.2011 г.	0.002	111 650.74	BGN
FPP (FPP/6F3)	01.04.2010 г.	0.018	976 943.97	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.06.2009 г.	0.130	7 257 298.10	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.06.2008 г.	0.000	0.00	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.04.2008 г.	0.143	7 999 775.52	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 1.00 %, а на дванадесет месечна 14.91 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -4.29 % и -0.69 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-5.28%) и обращаемостта на краткотрайните активи (+0.50%), а на дванадесет месечна база обращаемостта на краткотрайните активи (-0.87%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.55%).

Бизнес рискът свързан с дейността на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на коригирания резултат (248.35), приходите от продажби (66.08), оперативния резултат (52.68) и свободния паричен поток (199.96).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	8.22
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	70.68
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	248.35
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	66.08
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	52.68
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	199.96

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 1.43 %. Очакваната цена на емисия FPP (FPP/6F3) е 1.30 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.7625	0.7548	0.92
Цена/Печалба 12м.(P/E)	5.1915	5.2467	-0.02
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	7.1956	7.2995	-0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.9948	1.9644	0.07
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.4586	6.6573	-0.09
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	5.6491	3.3945	0.55
Общо очаквана промяна			1.43

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 43 567 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 23 569 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 25 780 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	133 294	146 529	152 910	149 532	12.10
Нетен резултат	19 177	25 163	18 662	23 569	0.33
Коригиран резултат	13 784	7 486	17 119	9 847	-0.09
Нетни продажби	51 220	41 461	47 155	43 567	-0.59
Оперативен резултат	20 171	27 551	19 863	25 780	0.69
Своб. паричен поток	29 641	2 772	31 412	6 974	-0.51
Общо екстраполирана промяна					11.92

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 11.92 %, което съответства на цена за емисия FPP (FPP/6F3) от 1.43 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има слаба корелация с изменението на Lead (0.2924) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на EuroDollar (0.2797) и слаба корелация с изменението на Nickel (0.2797) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.2924	1	0.8310
EuroDollar	0.2797	0	7.6444
Nickel	0.2716	2	1.6751
GDP	0.2560	0	12.4139
Sugar	-0.2539	2	-2.5274

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+52.5399}}_{}{\mathrm{+0.8310}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+7.6444}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+1.6751}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+12.4139}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{-2.5274}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +189.55% и стойност от 11 405 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1889, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Zinc (0.5039) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Nickel (0.4920) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на BananaEurope (0.4920) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Zinc	0.5039	2	26.6163
Nickel	0.4920	1	2.7039
BananaEurope	-0.4213	2	-107.4380
Fish	0.3968	0	61.6249
Lead	0.3544	0	13.7207

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+98.4315}}_{}{\mathrm{+26.6163}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+2.7039}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-107.4380}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+61.6249}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+13.7207}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +190.08% и стойност от 7 574 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3284, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 3 831 хил.лв. с изменение от +188.51%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Nickel (0.4449), умерена корелация с изменението на Zinc (0.4231) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на BananaEurope (0.4231) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Nickel	0.4449	0	14.0311
Zinc	0.4231	2	-1.0082
BananaEurope	-0.3758	2	-48.2350
Corn	0.3704	1	11.0904
GDP	0.3543	1	145.0354

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+73.5499}}_{}{\mathrm{+14.0311}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-1.0082}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{-48.2350}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+11.0904}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+145.0354}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +427.99% и стойност от 8 221 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3139, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.8077) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.8075) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на PhosphateRock (0.8075).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.8077	2	7.7238
CarbonEmissionsFutures	0.8075	2	-7.3267
PhosphateRock	0.6533	0	-0.5365
SugarEU	-0.3546	1	-19.3430
Rice	0.3543	2	-4.0118

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+92.6857}}_{}{\mathrm{+7.7238}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-7.3267}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-0.5365}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-19.3430}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-4.0118}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +246.11% и стойност от 39 546 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6392, показва добра обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е умерена с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.3460), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1946), умерена с изменението на EBITDA 3м. (0.3614) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0443). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4132.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.3460	1	0.1028
Разходи за дейността 3м.	0.1946	1	-0.0500
EBITDA 3м.	0.3614	1	0.0122
Опер. паричен поток 3м.	-0.0443	1	-0.0027

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+9.5576}}_{}{\mathrm{+0.1028}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0500}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0122}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0027}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +0.54% и стойност от 101 165 хил.лв. (1.29 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +24.12% и стойност от 124 884 хил.лв. (1.59 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1181, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (199.96%), предполага несигурност в оценката на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	13 698	15 396	17 094	18 791	20 489
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	1 008	1 087	1 165	1 244	1 323
4. Капиталови разходи (CapEx)	15 545	16 884	18 223	19 561	20 900
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	51 521	54 350	57 179	60 007	62 836
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 829	2 829	2 829	2 829	2 829
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-3 668	-3 230	-2 792	-2 355	-1 917
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-10 962	-11 630	-12 299	-12 968	-13 636
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-6 430	-6 411	-6 392	-6 373	-6 354

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.06%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	128 047	137 025	146 003	154 981	163 960
3. Лихвносен дълг (D)	51 010	54 780	58 550	62 321	66 091
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5798	0.5804	0.5809	0.5813	0.5817

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0613	3.0613	3.0613	3.0613	3.0613
2. Бета с дълг (βl)%	0.5798	0.5804	0.5809	0.5813	0.5817
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.1971	6.1993	6.2013	6.2030	6.2045

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	391
2. Лихвоносен дълг (D)	65 823
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.5940

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	128 047	137 025	146 003	154 981	163 960
2. Лихвносен дълг (D)	51 010	54 780	58 550	62 321	66 091
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.1971	6.1993	6.2013	6.2030	6.2045
4. Цена на дълга (Rd)%	0.5940	0.5940	0.5940	0.5940	0.5940
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.6009	4.5984	4.5963	4.5944	4.5927
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-6 430	-6 411	-6 392	-6 373	-6 354
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-6 147	-5 860	-5 586	-5 325	-5 077
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-27 994

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -27 994 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	15.1477
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-51.4769
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-7.7976
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	91.8084
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	13.9069

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0613% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	10.1919
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.3134
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9342
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.7408

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-6 354
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.7408
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.5927
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-226 690
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-181 103

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-27 994
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-181 103
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-209 097

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-209 097
2. Нетен лихвоносен дълг	34 825
3. Неоперативни активи	64 355
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-179 567
6. Брой акции	78 545 400
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-2.2862

Стойността на една акция от капитала на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -2.2862 лв., което е -278.47% под текущата цена на акцията от 1.281 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Натрупана печалба (загуба) в т ч	16 409	35 989	+119.32 %	+19 580
Неразпределена печалба	16 409	35 989	+119.32 %	+19 580
Текуща печалба	19 381	1 328	-93.15 %	-18 053
Нетекущи задължения по получени заеми от банки и небанкови ФИ	38 089	27 254	-28.45 %	-10 835
Търговски и други нетекущи задължения	38 089	27 254	-28.45 %	-10 835
Нетекущи пасиви	38 089	27 254	-28.45 %	-10 835
Текущи задължения, в т ч	21 873	34 573	+58.06 %	+12 700
Текущи задължения по получени аванси	19 644	30 816	+56.87 %	+11 172
Търговски и други текущи задължения	30 684	40 108	+30.71 %	+9 424
Текущи пасиви	30 684	40 108	+30.71 %	+9 424

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	705	1 013	+43.69 %	+308
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	807	1 144	+41.76 %	+337
Разходи по икономически елементи-3м.	1 830	2 507	+36.99 %	+677
Разходи за дейността-3м.	1 964	2 611	+32.94 %	+647
Печалба от дейността-3м.	6 806	1 328	-80.49 %	-5 478
Общо разходи-3м.	1 964	2 611	+32.94 %	+647
Печалба преди облагане с данъци-3м.	6 806	1 328	-80.49 %	-5 478
Печалба след облагане с данъци-3м.	6 806	1 328	-80.49 %	-5 478
Нетна печалба за периода-3м.	6 806	1 328	-80.49 %	-5 478
Общо разходи и печалба-3м.	8 770	3 939	-55.09 %	-4 831
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	1 144	2 018	+76.40 %	+874
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 870	3 939	+37.25 %	+1 069
Други финансови приходи-3м.	5 900	0	-100.00 %	-5 900
Финансови приходи-3м.	5 900	0	-100.00 %	-5 900
Приходи от дейността-3м.	8 770	3 939	-55.09 %	-4 831
Общо приходи-3м.	8 770	3 939	-55.09 %	-4 831
Общо приходи и загуба-3м.	8 770	3 939	-55.09 %	-4 831

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	25 646	17 493	-31.79 %	-8 153
Плащания на доставчици-3м.	-16 159	-4 712	+70.84 %	+11 447
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-1 698	-1 318	+22.38 %	+380
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	7 785	11 426	+46.77 %	+3 641
Постъпления от заеми-3м.	2 395	1 567	-34.57 %	-828
Платени заеми-3м.	-353	-15 486	-4 286.97 %	-15 133
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	1 728	-14 330	-929.28 %	-16 058
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	9 422	-3 153	-133.46 %	-12 575
Парични средства в началото на периода-3м.	0	35 309	+35 309.00 %	+35 309
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	9 422	32 156	+241.29 %	+22 734
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	9 322	30 998	+232.53 %	+21 676
Блокирани парични средства-3м.	100	1 158	+1 058.00 %	+1 058

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 38 289 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.