Актив пропъртис АДСИЦ (AKTV, AKTIV/5AX, AKTB, AKTC)

консолидиран годишен отчет Y на 2024 г. (249)

публикуван на 2026.04.28 17:22:00 в Investor.bg
- 2026.04.28 17:26:10 -

Index	249	247	239
Цена (Price)	5.85	5.85	6.65
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	678	683	-644
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	382	387	1 834
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 279	1 276	145
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	2 732	2 729	4 172
Цена/Печалба 12м.(P/E)	33.57	33.14	7.95
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.49	0.49	0.57
Цена/Продажби 12м.(P/S)	4.69	4.70	3.49
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	4.06	4.07	1.46
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	25.32	25.28	16.14
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	205.28	206.06	-131.41
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	885.71	887.86	-106.55
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	782.07	780.00	-94.60
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	91.33	91.11	103.00
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	1.49	1.51	7.72
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-0.21	-0.22	17.56
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	13.98	14.18	43.96
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	1.50	1.52	7.00
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.58	0.58	2.73
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	2.81	2.80	2.68
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	60.88	60.87	61.29
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	1 010.73	1 013.99	1 117.50
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	5.03	5.03	4.42
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	3.84	3.86	-2.12
Очаквана цена (Expected price)	6.07	6.08	6.51
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	10.27	10.27	1.89
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	6.45	6.45	6.78
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	3.46	3.45	11.94
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	10.56	10.56	4.54
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-821.64	-1 214.71	-2 749.63
Стойност на една акция DCF	-42.22	-65.21	-176.20

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 678 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 205.28 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 382 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 100 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 885.71 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 093 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 782.07 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 782.07/-23.83 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 13.98 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 1.49 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.49
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 1 032.63 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 91.33 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 4.06
• Средна дивидентна доходност от AKTV (AKTIV/5AX) за 5 години: 5.03 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 10.27 %

• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -79.17 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 33.57
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -38.46 %
• EV/EBITDA над 20: 25.32
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -34.52 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -34.52/0.51 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 114.31 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 4.69
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 1.50 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 39.12 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 60.88 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -8.44 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -68.47 %
• Спад в цената на AKTV (AKTIV/5AX) за 360 дни над -10%: -12.03 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 495.24 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 1 045.69 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 139.09 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 202.65 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 369.93 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -821.64 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 678 хил.лв., като нараства с 205.28 %. За последните 12 месеца печалбата достига 382 хил.лв., което представлява 0.17 лв. на акция при изменение с -79.17 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.85 лв. е 33.57.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 885.71 % и е 1 100 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -38.46 % до 2 093 хил.лв. (0.95 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 25.32, а на P/EBITDA 6.13.

Актив пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 1 279 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 782.07 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -34.52 % до 1.25 лв. (общо 2 732 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 4.69, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 13.98 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -23.83 % и са 601 хил.лв., а за годината са 2 350 хил.лв. с изменение от 0.51 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 122 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 51 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 439 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 180 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 422 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (422 хил. лв.). Те от своя страна са 70.22 % от разходите за дейността (601 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 114.31 % и са 775 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -513 хил.лв., а делът им е -134.29 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (1 197 хил.лв.), нетните лихви (-422 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 710 хил.лв.), другите нетни продажби (1 197 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -97 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 895 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Актив пропъртис АДСИЦ към края на декември 2024 г. от 25 934 хил.лв., прави 11.83 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 1.49 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 1.50 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.49.

Резервите от 884 хил.лв. формират 3.41 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 4 940 хил.лв. (19.05 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 39.12 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 38 502 хил.лв., а краткосрочните за 1 864 хил.лв., което прави общо 40 366 хил.лв. 8 682 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 2.81 %. Общо дълговете са 60.88 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 155.65 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -0.21 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 0.45 %. Kъм края на декември 2024 г. всички активи са за 66 300 хил.лв. От тях текущите са 28.42 % (18 840 хил.лв.), а нетекущите 71.58 % (47 460 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 16 976 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 1 010.73 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 65.46 % от собствения капитал и 25.60 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.58 %, а обращаемостта им е 0.04 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 0.60 %. Стойността на фирмата (EV) e 52 996 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 1 хил.лв., което е 0.00 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 106 хил.лв. (0.16 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 5.69 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 886 хил.лв. с изменение от 1 032.63 %. Отношението му към продажбите е 69.27 %. За година назад ОПП е 868 хил.лв. (-8.44 % спад), а ОПП/Продажби 31.77 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 1 089 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -826 хил.лв. и -1 887 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 60 хил.лв, а за период от 1 година 70 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 91.33 % до 1 722 хил.лв., а за 12 месеца е 3 156 хил.лв. (-68.47 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 4.06.

Актив пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: AKTV (AKTIV/5AX)-обикновени 2 192 011 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
AKTV (AKTIV/5AX)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	5 200 000	1	BGN	21.03.2006 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	19 728 099	1	BGN	25.03.2007 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	9	BGN	19.06.2015 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	4.6	EUR	05.01.2026 г.
AKTB	30 000	1000	BGN	01.08.2023 г.
AKTC	12 000	1000	EUR	12.08.2025 г.
AKTB	30 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия AKTV (AKTIV/5AX) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -2.50 % до цена 5.85 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -12.03 %. Капитализацията на дружеството е 12.82 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 5.7 лв. определя 2.63 % ръст до текущата цена, като тя остава на 31.98 % спрямо върха от 8.6 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Актив пропъртис АДСИЦ са сключени 124 сделки за 255 162 бр. книжа и 1 542 901 лв.

Усредненият спред по емисия AKTV (AKTIV/5AX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2024 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия AKTV (AKTIV/5AX) са 2 192 011 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 846 924 (38.64 %). Броят на акционерите е 90.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 101 550 броя (4.640%). Броят на акционерите намалява с 2.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 0.2940 лв. 5.03 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
AKTV (AKTIV/5AX)	22.07.2022 г.	0.980	2 148 170.78	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	08.07.2020 г.	0.490	1 074 085.39	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	16.05.2012 г.	0.005	98 640.49	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.05.2011 г.	0.006	108 504.54	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.05.2010 г.	0.020	394 561.98	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	02.07.2009 г.	0.006	118 368.59	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	07.02.2009 г.	0.000	0.00	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	18.06.2008 г.	0.035	690 483.46	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.06.2007 г.	0.028	552 386.77	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.07.2006 г.	0.006	30 160.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 2.65 %, а на дванадесет месечна 1.50 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +4.53 % и +5.20 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+3.08%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.74%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (+1.99%) и общата рентабилност на приходите (+1.95%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Актив пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (495.24), коригирания резултат (1 045.69), приходите от продажби (139.09), оперативния резултат (202.65) и свободния паричен поток (369.93).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	3.82
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	495.24
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	1 045.69
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	139.09
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	202.65
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	369.93

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Актив пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 3.84 %. Очакваната цена на емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 6.07 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.5077	0.4945	2.66
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-13.6418	33.5687	0.02
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	15.0685	14.3277	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	8.0246	4.6937	0.20
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	62.1293	25.3207	0.91
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	5.4941	4.0631	0.04
Общо очаквана промяна			3.84

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 4 385 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 612 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 3 149 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	25 934	26 895	27 705	27 288	7.99
Нетен резултат	382	1 299	1 912	1 612	0.03
Коригиран резултат	895	2 178	515	1 330	0.01
Нетни продажби	2 732	4 464	4 173	4 385	0.50
Оперативен резултат	2 093	2 996	3 742	3 149	1.68
Своб. паричен поток	3 156	-2 096	3 409	3 247	0.05
Общо екстраполирана промяна					10.27

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Актив пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 10.27 %, което съответства на цена за емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 6.45 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.5143) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4879) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4879) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.5143	2	254.0209
EuropeanUnionAllowance	0.4879	2	-245.4142
VolatilityIndex	0.3787	2	12.3606
Lumber	-0.2848	1	-11.0697
GDP	0.2570	1	43.2808

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+268.9407}}_{}{\mathrm{+254.0209}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-245.4142}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+12.3606}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-11.0697}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+43.2808}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +320.74% и стойност от 5 381 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4564, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.4564) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4285) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4285) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.4564	2	141.1620
EuropeanUnionAllowance	0.4285	2	-137.7798
VolatilityIndex	0.3536	2	6.3850
GDP	0.2423	1	31.7109
Lumber	-0.2316	1	-4.0752

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+68.1836}}_{}{\mathrm{+141.1620}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-137.7798}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+6.3850}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+31.7109}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{-4.0752}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +159.35% и стойност от 1 559 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4096, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 3 823 хил.лв. с изменение от +463.81%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на FedFundsRate (0.5303) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на BondYieldBul (0.5165) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на HICP (0.5165) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.5303	2	1.5638
BondYieldBul	0.5165	2	2.1968
HICP	0.4787	2	101.1986
Rice	0.3955	2	37.4976
Orange	0.3536	1	3.6466

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-601.3469}}_{}{\mathrm{+1.5638}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{+2.1968}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+101.1986}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{+37.4976}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+3.6466}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -432.49% и стойност от -3 657 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3117, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Fish (-0.2479) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба обратна корелация с изменението на AgriculturePriceIndex (-0.2347) и слаба корелация с изменението на EuroDollar (-0.2347).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Fish	-0.2479	1	-29.3077
AgriculturePriceIndex	-0.2347	0	-11.5697
EuroDollar	0.2229	0	24.7916
Groundnuts	-0.2097	0	1.2910
Sugar	-0.2072	1	-11.8375

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+549.7556}}_{}{\mathrm{-29.3077}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-11.5697}}_{}x{\mathrm{AgriculturePriceIndex}}_{}{\mathrm{+24.7916}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+1.2910}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-11.8375}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +831.17% и стойност от 8 250 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0397, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0261), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0364), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.1389) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0502). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1590.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0261	1	-0.0020
Разходи за дейността 3м.	0.0364	1	0.0063
EBITDA 3м.	-0.1389	1	-0.0036
Опер. паричен поток 3м.	-0.0502	1	-0.0014

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+9.7631}}_{}{\mathrm{-0.0020}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0063}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0036}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0014}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +3.46% и стойност от 13 267 хил.лв. (6.05 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +10.56% и стойност от 14 177 хил.лв. (6.47 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (369.93%), предполага несигурност в оценката на Актив пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	1 907	2 152	2 396	2 641	2 886
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-1	-43	-84	-125	-167
4. Капиталови разходи (CapEx)	2 981	3 140	3 298	3 456	3 614
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	14 751	16 564	18 377	20 189	22 002
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 813	1 813	1 813	1 813	1 813
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-2 816	-2 686	-2 539	-2 374	-2 193
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-2 962	-3 129	-3 297	-3 464	-3 632
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-2 817	-2 689	-2 543	-2 381	-2 201

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.36%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Актив пропъртис АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	24 764	25 049	25 334	25 619	25 904
3. Лихвносен дълг (D)	34 564	38 610	42 655	46 701	50 747
4. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.9899	1.0499	1.1086	1.1660	1.2221

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.85%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1339
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.2006
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.8500
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.2799
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1396
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	1.3905
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	1.3339
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	1.3905

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 1.3905%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.3620	2.3620	2.3620	2.3620	2.3620
2. Бета с дълг (βl)%	0.9899	1.0499	1.1086	1.1660	1.2221
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.8500	3.8500	3.8500	3.8500	3.8500
4. Премия за странови риск (Rb)%	1.3905	1.3905	1.3905	1.3905	1.3905
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	7.5636	7.7947	8.0206	8.2415	8.4575

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 710
2. Лихвоносен дълг (D)	40 279
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.2454

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	24 764	25 049	25 334	25 619	25 904
2. Лихвносен дълг (D)	34 564	38 610	42 655	46 701	50 747
3. Цена на собствения капитал (Re)%	7.5636	7.7947	8.0206	8.2415	8.4575
4. Цена на дълга (Rd)%	4.2454	4.2454	4.2454	4.2454	4.2454
5. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.6160	5.6269	5.6365	5.6449	5.6524
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-2 817	-2 689	-2 543	-2 381	-2 201
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-2 667	-2 410	-2 158	-1 911	-1 672
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-10 818

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -10 818 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	3.2885
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-50.8604
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-1.6725
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	3.2885

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.4000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	2.1000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	5.5000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.3620% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	12.7391
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.3943
3. Номинален растеж на БВП %	6.0758
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.6525
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	3.6586

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-2 201
2. Постоянен темп на растеж (g) %	3.6586
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.6524
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-114 446
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-86 937

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-10 818
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-86 937
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-97 755

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-97 755
2. Нетен лихвоносен дълг	40 173
3. Неоперативни активи	45 390
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-92 538
6. Брой акции	2 192 011
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-42.2159

Стойността на една акция от капитала на Актив пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -42.2159 лв., което е -821.64% под текущата цена на акцията от 5.85 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2024 г. (247) в:

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	247	249	%	хил.лв.
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-11	-5	+54.55 %	+6
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	60	-46	-176.67 %	-106