Зенит имоти АДСИЦ (ZENP, ZENIT/Z3T, ZENB)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.28 13:24:41 в x3news.com
- 2026.04.28 13:25:35 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	3.24	3.24	3.24
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	422	-256	134
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	338	50	194
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	683	-13	514
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1 387	1 218	1 545
Цена/Печалба 12м.(P/E)	6.23	42.12	10.86
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.79	0.94	0.90
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.52	1.73	1.36
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	1.37	1.14	0.90
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	22.10	26.14	18.29
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	214.93	20.99	-18.29
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	53.56	-41.03	-8.54
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	32.88	n/a	3.42
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-51.05	-65.18	-92.28
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	14.47	2.27	9.06
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	7.11	2.05	2.62
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	24.37	4.11	12.56
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	14.20	2.18	8.44
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.34	0.20	0.80
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	8.36	5.25	2.59
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	89.87	91.02	90.46
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	30.57	219.59	472.71
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	52.11	11.50	-3.53
Очаквана цена (Expected price)	4.93	3.61	3.13
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	70.83	44.65	-33.10
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	5.53	4.69	2.17
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	11.80	n/a	10.93
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	13.69	11.23	8.23
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-1 061.94	-1 714.73	-5 358.54
Стойност на една акция DCF	-31.17	-52.32	-170.38

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 422 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 214.93 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 338 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 74.23 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 6.23
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 625 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 53.56 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 166 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 32.88 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 32.88/-31.58 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -10.23/-22.43 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 24.37 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 14.47 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 14.20 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.79
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 90.48 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 216.53 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 1.37
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 52.11 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 70.83 %

• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -11.13 %
• EV/EBITDA над 20: 22.10
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -10.23 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 113.27 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 10.13 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 89.87 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 7.11 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -1 533 хил.лв.
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -16 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -51.05 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -34.22 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 158.93 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 149.85 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 74.14 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 89.37 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 1 647.35 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -1 061.94 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 422 хил.лв., като нараства с 214.93 %. За последните 12 месеца печалбата достига 338 хил.лв., което представлява 0.52 лв. на акция при изменение с 74.23 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.24 лв. е 6.23.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 53.56 % и е 625 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -11.13 % до 1 166 хил.лв. (1.79 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 22.10, а на P/EBITDA 1.81.

Зенит имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 683 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 32.88 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -10.23 % до 2.13 лв. (общо 1 387 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.52, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 24.37 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -31.58 % и са 260 хил.лв., а за годината са 1 048 хил.лв. с изменение от -22.43 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 41 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 14 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 129 хил.лв., разходите за възнаграждения с 50 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 35 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 203 хил.лв. 99.02 % от финансовите разходи (205 хил. лв.). Те от своя страна са 78.85 % от разходите за дейността (260 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 113.27 % и са 478 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -148 хил.лв., а делът им е -43.79 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (683 хил.лв.), нетните лихви (-203 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-2 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-827 хил.лв.), другите нетни продажби (683 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-4 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -56 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 486 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 683 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Зенит имоти АДСИЦ към края на март 2026 г. от 2 674 хил.лв., прави 4.11 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 14.47 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 14.20 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.79.

Резервите от 23 хил.лв. формират 0.86 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 1 578 хил.лв. (59.01 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 10.13 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 21 514 хил.лв., а краткосрочните за 2 208 хил.лв., което прави общо 23 722 хил.лв. 600 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 8.36 %. Общо дълговете са 89.87 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 887.14 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 7.11 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 7.81 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 26 396 хил.лв. От тях текущите са 2.56 % (675 хил.лв.), а нетекущите 97.44 % (25 721 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -1 533 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 30.57 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -57.33 % от собствения капитал и -5.81 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.34 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.41 %. Стойността на фирмата (EV) e 25 771 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 1 хил.лв., което е 0.00 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 57 хил.лв. (0.22 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 2.58 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -16 хил.лв. с изменение от 90.48 %. Отношението му към продажбите е -2.34 %. За година назад ОПП е 766 хил.лв. (216.53 % ръст), а ОПП/Продажби 55.23 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -681 хил.лв., а за 12 м. -681 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 598 хил.лв. и -284 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -98 хил.лв, а за период от 1 година -198 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -51.05 % до 303 хил.лв., а за 12 месеца е 1 532 хил.лв. (-34.22 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 1.37.

Зенит имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: ZENP (ZENIT/Z3T)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
ZENP (ZENIT/Z3T)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
ZENP (ZENIT/Z3T)	650 000	1	BGN	25.12.2007 г.
ZENP (ZENIT/Z3T)	650 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
ZENB	11 000	1000	EUR	21.02.2024 г.

Емисия ZENP (ZENIT/Z3T) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 3.24 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 2.11 млн.лв.

Усредненият спред по емисия ZENP (ZENIT/Z3T) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия ZENP (ZENIT/Z3T) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 600 (0.09 %). Броят на акционерите е 4.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
ZENP (ZENIT/Z3T)	08.07.2021 г.	0.009	6 110.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	10.07.2019 г.	0.007	4 784.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	09.07.2018 г.	0.012	8 053.50	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	07.07.2017 г.	0.017	11 199.50	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	09.06.2016 г.	0.013	8 730.15	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	06.07.2015 г.	0.014	9 295.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	17.06.2013 г.	0.002	1 221.35	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	05.04.2012 г.	0.011	6 909.50	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 17.13 %, а на дванадесет месечна 14.20 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +27.89 % и +12.02 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат обращаемостта на краткотрайните активи (+33.95%) и общата рентабилност на приходите (-27.41%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (+3.63%) и общата рентабилност на приходите (+3.47%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Зенит имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (158.93), коригирания резултат (149.85), приходите от продажби (74.14), оперативния резултат (89.37) и свободния паричен поток (1 647.35).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	39.77
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	158.93
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	149.85
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	74.14
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	89.37
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	1 647.35

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Зенит имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 52.11 %. Очакваната цена на емисия ZENP (ZENIT/Z3T) е 4.93 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.9352	0.7876	11.97
Цена/Печалба 12м.(P/E)	42.1200	6.2308	11.64
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	2.1892	4.3333	-1.52
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.7291	1.5184	2.47
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	26.1413	22.1021	27.71
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	1.1396	1.3747	-0.15
Общо очаквана промяна			52.11

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 1 729 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 331 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 370 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	2 674	2 346	2 066	2 075	-5.02
Нетен резултат	338	131	337	331	11.36
Коригиран резултат	486	906	439	452	-1.63
Нетни продажби	1 387	1 730	1 394	1 729	7.46
Оперативен резултат	1 166	1 418	1 150	1 370	59.16
Своб. паричен поток	1 532	1 724	769	807	-0.50
Общо екстраполирана промяна					70.83

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Зенит имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 70.83 %, което съответства на цена за емисия ZENP (ZENIT/Z3T) от 5.53 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5288) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Uranium (0.4735) и умерена корелация с изменението на Orange (0.4735) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5288	2	4.9688
Uranium	0.4735	0	3.1653
Orange	0.4174	1	3.6968
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4173	0	-1.0692
RubberRSS3	0.3955	2	-0.9927

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+44.8728}}_{}{\mathrm{+4.9688}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+3.1653}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+3.6968}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-1.0692}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.9927}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -115.89% и стойност от -109 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3632, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Orange (0.4403) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Cocoa (0.4331) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (0.4331).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Orange	0.4403	1	1.5693
Cocoa	0.4331	1	1.1106
Soybean	-0.3832	0	-0.5207
Lumber	-0.3285	1	-0.8988
Soybeanoil	-0.3235	1	-0.5980

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+55.4016}}_{}{\mathrm{+1.5693}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+1.1106}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-0.5207}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-0.8988}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{-0.5980}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -95.79% и стойност от 11 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2636, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -119 хил.лв. с изменение от -128.24%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Tea (-0.4265) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Cocoa (0.3375) и слаба обратна корелация с изменението на Soybeanoil (0.3375) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	-0.4265	2	-32.2897
Cocoa	0.3375	0	5.8933
Soybeanoil	-0.2703	2	-3.8908
Uranium	0.2585	0	8.5278
CoalAustralian	-0.2534	2	-2.3397

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+325.0209}}_{}{\mathrm{-32.2897}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+5.8933}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-3.8908}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}{\mathrm{+8.5278}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{-2.3397}}_{}x{\mathrm{CoalAustralian}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +543.78% и стойност от 4 024 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2156, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Soybeanoil (-0.3792) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на RapeseedOil (-0.3721) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Tea (-0.3721) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Soybeanoil	-0.3792	2	-44.5105
RapeseedOil	-0.3721	2	22.8484
Tea	-0.3681	1	-50.4404
SunflowerOil	-0.3574	2	-18.3372
Oils&MealsPriceIndex	-0.3485	2	37.6569

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+726.6885}}_{}{\mathrm{-44.5105}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}{\mathrm{+22.8484}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}{\mathrm{-50.4404}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-18.3372}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}{\mathrm{+37.6569}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +1 052.83% и стойност от -184 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2091, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0500), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0350), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0453) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0961). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1579.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0500	1	0.0075
Разходи за дейността 3м.	-0.0350	1	-0.0266
EBITDA 3м.	-0.0453	1	-0.0020
Опер. паричен поток 3м.	-0.0961	1	0.0024

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+10.6007}}_{}{\mathrm{+0.0075}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0266}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0020}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0024}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +11.80% и стойност от 2 354 хил.лв. (3.62 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +13.69% и стойност от 2 394 хил.лв. (3.68 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (1 647.35%), предполага несигурност в оценката на Зенит имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	958	1 064	1 170	1 275	1 381
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	0	0	0	0	0
4. Капиталови разходи (CapEx)	2 282	2 542	2 801	3 061	3 320
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	1 292	1 422	1 553	1 683	1 813
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	130	130	130	130	130
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-1 453	-1 607	-1 761	-1 915	-2 069
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-395	-408	-422	-435	-448
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-597	-637	-677	-717	-757

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.04%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Зенит имоти АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	2 595	2 703	2 812	2 921	3 030
3. Лихвносен дълг (D)	21 813	24 486	27 160	29 833	32 506
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	4.2542	4.5483	4.8198	5.0710	5.3042

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1263
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8371
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1401
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9385
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8460
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9385

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9385%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0360	3.0360	3.0360	3.0360	3.0360
2. Бета с дълг (βl)%	4.2542	4.5483	4.8198	5.0710	5.3042
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385	0.9385
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	20.0977	21.2127	22.2415	23.1936	24.0773

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	827
2. Лихвоносен дълг (D)	23 722
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.4862

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	2 595	2 703	2 812	2 921	3 030
2. Лихвносен дълг (D)	21 813	24 486	27 160	29 833	32 506
3. Цена на собствения капитал (Re)%	20.0977	21.2127	22.2415	23.1936	24.0773
4. Цена на дълга (Rd)%	3.4862	3.4862	3.4862	3.4862	3.4862
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2520	5.2487	5.2459	5.2437	5.2417
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-597	-637	-677	-717	-757
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-567	-575	-581	-584	-586
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-2 893

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -2 893 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	5.3170
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-31.5021
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-1.6750
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.3170

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0360% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	29.7537
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.9605
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9332
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.1580

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-757
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.1580
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.2417
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-25 073
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-19 421

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-2 893
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-19 421
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-22 314

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-22 314
2. Нетен лихвоносен дълг	23 665
3. Неоперативни активи	25 721
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-20 258
6. Брой акции	650 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-31.1669

Стойността на една акция от капитала на Зенит имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -31.1669 лв., което е -1 061.94% под текущата цена на акцията от 3.24 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Инвестиционни имоти	15 480	18 997	+22.72 %	+3 517
Други текущи финансови активи	2 732	0	-100.00 %	-2 732
Финансови активи текущи	2 732	0	-100.00 %	-2 732
Текущи активи	2 892	675	-76.66 %	-2 217
Финансов резултат	1 578	2 001	+26.81 %	+423
Търговски и други текущи задължения	1 317	2 208	+67.65 %	+891
Текущи пасиви	1 317	2 208	+67.65 %	+891

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	28	41	+46.43 %	+13
Разходи за амортизации-3м.	1	0	-100.00 %	-1
Разходи за осигуровки-3м.	1	0	-100.00 %	-1
Разходи по икономически елементи-3м.	43	55	+27.91 %	+12
Печалба от дейността-3м.	0	422	+422.00 %	+422
Печалба преди облагане с данъци-3м.	0	422	+422.00 %	+422
Печалба след облагане с данъци-3м.	0	422	+422.00 %	+422
Нетна печалба за периода-3м.	0	422	+422.00 %	+422
Общо разходи и печалба-3м.	-13	683	+5 353.85 %	+696
Други нетни приходи от продажби-3м.	-13	683	+5 353.85 %	+696
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	-13	683	+5 353.85 %	+696
Приходи от дейността-3м.	-13	683	+5 353.85 %	+696
Загуба от дейността-3м.	256	0	-100.00 %	-256
Общо приходи-3м.	-13	683	+5 353.85 %	+696
Загуба преди облагане с данъци-3м.	256	0	-100.00 %	-256
Загуба след облагане с данъци-3м.	256	0	-100.00 %	-256
Нетна загуба за периода-3м.	256	0	-100.00 %	-256
Общо приходи и загуба-3м.	-13	683	+5 353.85 %	+696

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 317 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.