Интерлоджик-имоти АД (INTR, INTERL/6I1)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.27 18:00:32 в x3news.com
- 2026.04.27 18:02:01 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	3.70	3.70	3.70
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-6	-41	-3
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-47	-44	4 279
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-168.23	-179.70	1.85
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	-27.45	-28.04	2.91
Цена/Продажби 12м.(P/S)	79 067 520.00	79 067 520.00	0.55
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	4.40	-1.10	2.62
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-1 417.15	-2 836.01	1.27
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-100.00	-100.96	n/a
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-100.00	-100.00	n/a
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	100.00	-99.66	-17 176.92
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-110.59	-102.51	1 975.17
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	7 500.00	-96.89	-98.28
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-9.85	-3.58	125.36
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-5.10	-2.89	50.42
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	189.41	188.13	0.29
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	189.41	188.13	0.29
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	52.80	53.16	24 887.50
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	170.25	-235.13	-30.57
Очаквана цена (Expected price)	10.00	n/a	2.57
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	712.54	-125.88	-67.44
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	30.06	n/a	1.20
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	84 171.78	-39 096.28	-215 926.29
Отклонение DCF оценка/Капитализация	1 164.34	3 941.71	-88.72
Стойност на една акция DCF	46.78	149.54	0.42

• EV/EBITDA под 8: -1 417.15
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 100.00 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 100.00 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 100.00 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 4.40
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 170.25 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 712.54 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +1 164.34 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -6 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -100.00 %
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -47 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -101.10 %
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -6 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -100.00 %
• Оперативна 12 месечна загуба (EBITDA 12m.): -6 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -100.10 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -100.00 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -100.00/-99.53 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 87.23 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 79 067 520.00
• Отрицателен собствен капитал (Equity): -288 хил.лв.
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -110.59 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -9.85 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: -89.72 %
• Висока кратк. задлъжнялост Текущи пасиви/Общо активи (Short Term Debt/Total Assets) над 30%: 189.41 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 189.41 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 7 500.00 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -287 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -40.39 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 220.96 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 1 361.11 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 3 817.39 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 225.15 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 530.46 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 350.62 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -6 хил.лв., като намалява с -100.00 %. За последните 12 месеца загубата достига -47 хил.лв., което представлява -0.02 лв. на акция при изменение с -101.10 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.7 лв. е -168.23.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -100.00 % и е -6 хил.лв. За 12 месеца оперативната загуба e със спад от -100.10 % до -6 хил.лв. (-0.00 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e -1 417.15, а на P/EBITDA -1 317.81.

Интерлоджик-имоти АД формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 0 хил.лв.За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -100.00 % до 0.00 лв. (общо 0 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 79 067 520.00

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 100.00 % и са 6 хил.лв., а за годината са 47 хил.лв. с изменение от -99.53 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 6 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 6 хил.лв.

За последните дванадесет месеца са -41 хил.лв., а делът им е 87.23 %.

Неконсолидираният собствен капитал на Интерлоджик-имоти АД към края на март 2026 г. от -288 хил.лв., прави -0.13 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -110.59 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -9.85 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е -27.45.

Резервите от 2 484 хил.лв. формират -862.50 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -4 903 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани -89.72 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 608 хил.лв., което прави общо 608 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 189.41 %. Общо дълговете са 189.41 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е -211.11 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 7 500.00 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -88.23 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 321 хил.лв. От тях текущите са 100.00 % (321 хил.лв.), а нетекущите 0.00 % (0 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -287 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 52.80 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 99.65 % от собствения капитал и -89.41 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -5.10 %, а обращаемостта им е 0.00 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -9.85 %. Стойността на фирмата (EV) e 8 503 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 2 хил.лв. (0.62 % от Актива), от които парите в брои са 2 хил.лв. Незабавната ликвидност е 52.80 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 0 хил.лв. с изменение от 100.00 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 3 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и 0 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 0 хил.лв, а за период от 1 година 3 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 100.00 % до 0 хил.лв., а за 12 месеца е 1 798 хил.лв. (-40.39 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 4.40.

Интерлоджик-имоти АД има емитирани акции с борсов код: INTR (INTERL/6I1)-обикновени 2 136 960 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
INTR (INTERL/6I1)	24 839	10	BGN	01.01.2000 г.
INTR (INTERL/6I1)	213 696	10	BGN	25.06.2005 г.
INTR (INTERL/6I1)	2 136 960	1	BGN	26.07.2006 г.
INTR (INTERL/6I1)	2 136 960	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия INTR (INTERL/6I1) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 3.7 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 7.91 млн.лв.

Усредненият спред по емисия INTR (INTERL/6I1) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия INTR (INTERL/6I1) са 2 136 960 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 674 022 (31.54 %). Броят на акционерите е 310.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Бизнес рискът свързан с дейността на Интерлоджик-имоти АД измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (220.96), нетния резултат (1 361.11), коригирания резултат (3 817.39), приходите от продажби (225.15), оперативния резултат (530.46) и свободния паричен поток (350.62).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	220.96
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	1 361.11
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	3 817.39
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	225.15
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	530.46
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	350.62

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Интерлоджик-имоти АД, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 170.25 %. Очакваната цена на емисия INTR (INTERL/6I1) е 10.00 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	-28.0381	-27.4540	0.73
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-179.6989	-168.2291	0.06
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-2 635.5840	-1 317.8140	0.04
Цена/Продажби 12м.(P/S)	nan	79 067 520.0000	nan
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-2 836.0119	-1 417.1490	-0.32
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-1.1003	4.3975	169.73
Общо очаквана промяна			170.25

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 5 314 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 551 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 681 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	-288	487	-4 185	-2 727	299.18
Нетен резултат	-47	2 930	958	1 551	-33.13
Коригиран резултат	-6	3 031	990	1 603	-22.27
Нетни продажби	0	7 928	-2 051	5 314	nan
Оперативен резултат	-6	4 019	833	2 681	288.33
Своб. паричен поток	1 798	1 752	2 603	2 364	180.43
Общо екстраполирана промяна					712.54

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Интерлоджик-имоти АД, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 712.54 %, което съответства на цена за емисия INTR (INTERL/6I1) от 30.06 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има много висока корелация с изменението на Cocoa (0.9664) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, висока корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.8073) и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (0.8073) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.9664	2	7 291.2344
BeveragesPriceIndex	0.8073	0	513.7067
Soybean	-0.4744	1	59.2149
GroundnutOil	-0.4401	1	420.8681
Corn	-0.4380	2	-494.4298

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-26 622.6176}}_{}{\mathrm{+7 291.2344}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+513.7067}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+59.2149}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{+420.8681}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{-494.4298}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -315 384.50% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8987, показва висока обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.8906) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6769) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Uranium (0.6769) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.8906	2	120.5401
BeveragesPriceIndex	0.6769	2	-100.8567
Uranium	0.3240	2	14.8315
Coffee	0.3174	1	36.5143
Soybean	-0.2954	1	8.8871

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-383.2185}}_{}{\mathrm{+120.5401}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-100.8567}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+14.8315}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+36.5143}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+8.8871}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +70 236.31% и стойност от 4 220 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8488, показва висока обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -4 220 хил.лв. с изменение от +70 236.31%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока корелация с изменението на Cocoa (0.9258) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6818) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Uranium (0.6818) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.9258	2	3 688.3785
BeveragesPriceIndex	0.6818	2	-1 048.1723
Uranium	0.3363	2	390.2567
Soybean	-0.3063	1	892.7374
Orange	0.2683	2	-577.3446

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-21 468.5020}}_{}{\mathrm{+3 688.3785}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-1 048.1723}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+390.2567}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+892.7374}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-577.3446}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -105 742.33% и стойност от 6 339 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8818, показва висока обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Beef (-0.4939), умерена обратна корелация с изменението на GDP (-0.4902) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Lumber (-0.4902) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	-0.4939	0	-569.0086
GDP	-0.4902	2	512.8987
Lumber	0.4447	1	549.9283
Chicken	-0.4128	2	-321.6858
VolatilityIndex	0.4037	2	90.8428

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 861.3323}}_{}{\mathrm{-569.0086}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+512.8987}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+549.9283}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{-321.6858}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+90.8428}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -13 510.92% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4406, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.1250), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0636), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0488) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1378). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.9745.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.1250	1	-0.2085
Разходи за дейността 3м.	-0.0636	1	-0.2210
EBITDA 3м.	-0.0488	1	-0.4837
Опер. паричен поток 3м.	0.1378	1	1.2711

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (350.62%), предполага несигурност в оценката на Интерлоджик-имоти АД пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 248	2 590	2 932	3 274	3 617
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
3. Амортизация и обезценки (D&A)	531	590	649	708	768
4. Капиталови разходи (CapEx)	419	466	514	561	609
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-2 544	-3 068	-3 593	-4 117	-4 641
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-524	-524	-524	-524	-524
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 677	3 016	3 360	3 707	4 060
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	1 780	1 966	2 153	2 339	2 526
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 100	2 341	2 583	2 827	3 073

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.01%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (General/Diversified) (0.7193), който съответства на икономичекaта дейнoст на Интерлоджик-имоти АД - 6832 - Управление на недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193
2. Собствен капитал (E)	-181	-643	-1 106	-1 568	-2 031
3. Лихвносен дълг (D)	987	986	986	985	985
4. Данъчна ставка (T)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	-2.7990	-0.2686	0.1449	0.3145	0.4068

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1261
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8422
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1402
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9442
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8496
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9442

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9442%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0068	3.0068	3.0068	3.0068	3.0068
2. Бета с дълг (βl)%	-2.7990	-0.2686	0.1449	0.3145	0.4068
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9442	0.9442	0.9442	0.9442	0.9442
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	-6.6570	2.9329	4.5001	5.1429	5.4929

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	41
2. Лихвоносен дълг (D)	598
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	6.8562

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	-181	-643	-1 106	-1 568	-2 031
2. Лихвносен дълг (D)	987	986	986	985	985
3. Цена на собствения капитал (Re)%	-6.6570	2.9329	4.5001	5.1429	5.4929
4. Цена на дълга (Rd)%	6.8562	6.8562	6.8562	6.8562	6.8562
5. Данъчна ставка (T)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	9.0120	12.1617	-8.9807	3.4545	4.8817
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 100	2 341	2 583	2 827	3 073
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	1 926	1 861	3 426	2 468	2 421
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	12 103

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 12 103 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	1.4151
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	30 066.6667
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	425.4717
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	1.4151

При отрицателна стойност на Нетната оперативна печалба след данъци (NOPAD), Процента на реинвестиране не може да се интерпретира. Затова не се извежда резултат за устойчив темп на растеж от този фундаментален подход.

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0068% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	71.8047
2. Устойчив темп на растеж % II подход	133.8758
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9320
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.0776

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	3 073
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.0776
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.8817
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	111 863
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	88 143

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	12 103
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	88 143
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	100 245

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	100 245
2. Нетен лихвоносен дълг	596
3. Неоперативни активи	319
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	99 968
6. Брой акции	2 136 960
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	46.7806

Стойността на една акция от капитала на Интерлоджик-имоти АД чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 46.7806 лв., което е +1 164.34% над текущата цена на акцията от 3.7 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Държани за търгуване дългови ценни книжа	0	319	+319.00 %	+319
Други държани за търгуване финансови активи	319	0	-100.00 %	-319
Текуща загуба	-44	-6	+86.36 %	+38

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за лихви-3м.	41	0	-100.00 %	-41
Финансови разходи-3м.	41	0	-100.00 %	-41
Разходи за дейността-3м.	41	6	-85.37 %	-35
Общо разходи-3м.	41	6	-85.37 %	-35
Общо разходи и печалба-3м.	41	6	-85.37 %	-35
Загуба от дейността-3м.	41	6	-85.37 %	-35
Загуба преди облагане с данъци-3м.	41	6	-85.37 %	-35
Загуба след облагане с данъци-3м.	41	6	-85.37 %	-35
Нетна загуба за периода-3м.	41	6	-85.37 %	-35
Общо приходи и загуба-3м.	41	6	-85.37 %	-35

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 1 048 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.