Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София (RPF, RPR, RPFA, RPRA)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.27 12:36:00 в Investor.bg
- 2026.04.27 12:41:33 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	9.15	9.15	8.90
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-141	1 375	-512
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	807	436	-131
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	376	2 724	35
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	3 659	3 318	2 074
Цена/Печалба 12м.(P/E)	69.90	129.33	-418.67
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.15	2.14	2.16
Цена/Продажби 12м.(P/S)	15.42	16.99	26.44
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-34.71	-35.13	-4.50
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	43.45	51.15	82.68
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	72.46	23.43	-88.93
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	187.26	9.65	-112.16
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	974.29	34.58	-60.67
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-2.08	132.88	105.57
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	3.18	1.68	-0.51
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-4.75	-4.88	62.95
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	22.06	13.14	-6.32
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	3.15	1.71	-0.52
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.37	0.74	-0.23
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	4.66	4.26	3.13
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	55.30	55.64	57.27
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	402.12	464.43	370.27
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	1.15	5.99	-1.94
Очаквана цена (Expected price)	9.26	9.70	8.73
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-24.87	-14.87	-14.92
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	6.88	7.79	7.57
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	20.08	31.24	81.33
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-98.40	-205.45	330.94
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-65.07	-151.20	-1 486.74
Стойност на една акция DCF	3.20	-4.68	-123.42

• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 72.46 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 807 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 716.03 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 137 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 187.26 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 041 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 90.57 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 974.29 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 76.42 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 974.29/-5.67 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 76.42/29.30 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 22.06 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 3.18 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 20.17 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 86.68 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -141 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 69.90
• EV/EBITDA над 20: 43.45
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 204.26 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 15.42
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.15
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 44.70 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 55.30 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -19.28 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -1 625 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 159.48 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 669.67 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 180.40 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 93.47 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 197.63 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -24.87 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -65.07 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -141 хил.лв., като нараства с 72.46 %. За последните 12 месеца печалбата достига 807 хил.лв., което представлява 0.13 лв. на акция при изменение с 716.03 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 9.153 лв. е 69.90.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 187.26 % и е 137 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 90.57 % до 2 041 хил.лв. (0.33 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 43.45, а на P/EBITDA 27.64.

Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 376 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 974.29 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 76.42 % до 0.59 лв. (общо 3 659 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 15.42, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 22.06 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -5.67 % и са 516 хил.лв., а за годината са 2 851 хил.лв. с изменение от 29.30 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 198 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 664 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 842 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 278 хил.лв. 96.53 % от финансовите разходи (288 хил. лв.). Те от своя страна са 55.81 % от разходите за дейността (516 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 204.26 % и са -288 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -1 262 хил.лв., а делът им е -156.38 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-278 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-10 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 234 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-28 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 147 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 2 069 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 26 202 хил.лв., прави 4.25 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 3.18 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 3.15 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.15.

Резервите от 11 092 хил.лв. формират 42.33 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 9 089 хил.лв. (34.69 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 44.70 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 29 686 хил.лв., а краткосрочните за 2 730 хил.лв., което прави общо 32 416 хил.лв. 7 542 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 4.66 %. Общо дълговете са 55.30 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 123.72 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -4.75 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -1.36 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 58 618 хил.лв. От тях текущите са 18.73 % (10 978 хил.лв.), а нетекущите 81.27 % (47 640 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 8 248 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 402.12 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 31.48 % от собствения капитал и 14.07 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.37 %, а обращаемостта им е 0.06 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.43 %. Стойността на фирмата (EV) e 88 677 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 145 хил.лв. (0.25 % от Актива), от които парите в брои са 145 хил.лв. Незабавната ликвидност е 82.89 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 1 005 хил.лв. с изменение от -19.28 %. Отношението му към продажбите е 267.29 %. За година назад ОПП е 2 663 хил.лв. (20.17 % ръст), а ОПП/Продажби 72.78 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 283 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -937 хил.лв. и -3 126 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 68 хил.лв, а за период от 1 година -180 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -2.08 % до 940 хил.лв., а за 12 месеца е -1 625 хил.лв. (86.68 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -34.71.

Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: RPF (RPR)-обикновени 6 162 500 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
RPF (RPR)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
RPF (RPR)	616 250	1	BGN	25.06.2008 г.
RPF (RPR)	6 162 500	1	BGN	13.12.2016 г.
RPF (RPR)	6 162 500	.51	EUR	05.01.2026 г.
RPRA	1 200	10000	BGN	16.12.2016 г.
RPRA	0	10000	BGN	18.11.2024 г.
RPFA	24 000	1000	BGN	14.06.2025 г.
RPFA	24 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия RPF (RPR) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 9.153 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +2.84 %. Капитализацията на дружеството е 56.41 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия RPF (RPR) от 8.9 лв. определя 2.84 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 9.153 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София са сключени 93 сделки за 157 200 бр. книжа и 1 403 132 лв.

Усредненият спред по емисия RPF (RPR) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия RPF (RPR) са 6 162 500 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 840 832 (46.10 %). Броят на акционерите е 37.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 650 броя (0.010%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 320 845 броя (5.210%). Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
RPF (RPR)	25.10.2019 г.	1.000	6 162 500.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.54 %, а на дванадесет месечна 3.15 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -5.90 % и +1.43 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (-3.09%) и обращаемостта на краткотрайните активи (-1.60%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.76%) и общата рентабилност на приходите (+0.43%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (159.48), коригирания резултат (669.67), приходите от продажби (180.40), оперативния резултат (93.47) и свободния паричен поток (197.63).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	19.72
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	159.48
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	669.67
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	180.40
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	93.47
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	197.63

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 1.15 %. Очакваната цена на емисия RPF (RPR) е 9.26 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.1412	2.1527	-0.52
Цена/Печалба 12м.(P/E)	129.3701	69.8951	0.31
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-63.8792	27.2621	0.75
Цена/Продажби 12м.(P/S)	16.9998	15.4155	0.15
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	51.1588	43.4480	0.44
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-35.1435	-34.7110	0.01
Общо очаквана промяна			1.15

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 2 739 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -14 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от -913 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	26 202	20 741	20 965	20 851	-20.21
Нетен резултат	807	-1 663	1 410	-14	-0.38
Коригиран резултат	2 069	902	2 227	1 613	0.64
Нетни продажби	3 659	1 835	3 721	2 739	-0.26
Оперативен резултат	2 041	-932	2 294	-913	-3.82
Своб. паричен поток	-1 625	630	-643	624	-0.83
Общо екстраполирана промяна					-24.87

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -24.87 %, което съответства на цена за емисия RPF (RPR) от 6.88 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Tea (0.3809), умерена корелация с изменението на Plywood (0.3707) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на BalticDryIndex (0.3707).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	0.3809	0	353.9527
Plywood	0.3707	2	402.9633
BalticDryIndex	0.3494	0	89.6269
HICP	-0.3079	2	-1 106.9756
Zinc	0.2900	0	-148.0351

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+5 004.7006}}_{}{\mathrm{+353.9527}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+402.9633}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+89.6269}}_{}x{\mathrm{BalticDryIndex}}_{}{\mathrm{-1 106.9756}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-148.0351}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +1 129.29% и стойност от 4 622 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3125, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (-0.4229), умерена корелация с изменението на DollarIndex (0.3601) и умерена корелация с изменението на Beef (0.3601) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuroDollar	-0.4229	0	-61.1765
DollarIndex	0.3601	0	33.3391
Beef	0.3467	2	32.8655
HICP	-0.3335	2	-335.2497
Fish	0.2703	1	32.3638

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+801.9585}}_{}{\mathrm{-61.1765}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+33.3391}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+32.8655}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-335.2497}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{+32.3638}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -977.25% и стойност от -4 527 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2907, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 9 149 хил.лв. с изменение от -6 634.80%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Beef (-0.3058), слаба корелация с изменението на DollarIndex (0.2477) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на Plywood (0.2477) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	-0.3058	0	-8.3402
DollarIndex	0.2477	1	66.2319
Plywood	0.2044	2	36.9600
Chicken	-0.2007	0	-29.1086
EuroDollar	-0.1982	2	42.3702

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+285.9039}}_{}{\mathrm{-8.3402}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+66.2319}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+36.9600}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{-29.1086}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+42.3702}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -135.43% и стойност от -49 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0705, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на DollarIndex (0.2018) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба обратна корелация с изменението на Chicken (-0.1804) и слаба корелация с изменението на Uranium (-0.1804) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
DollarIndex	0.2018	1	274.1384
Chicken	-0.1804	0	-72.4552
Uranium	0.1727	2	32.8755
EuroDollar	-0.1697	2	33.6721
Beef	-0.1671	0	-30.6824

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+168.0476}}_{}{\mathrm{+274.1384}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{-72.4552}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+32.8755}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+33.6721}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{-30.6824}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -1 758.51% и стойност от -16 668 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е значителна с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.5511), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1870), с изменението на EBITDA 3м. (0.2856) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0086). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.7865.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.5511	1	0.0268
Разходи за дейността 3м.	0.1870	1	0.1527
EBITDA 3м.	0.2856	1	-0.1794
Опер. паричен поток 3м.	0.0086	1	0.0185

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+28.7718}}_{}{\mathrm{+0.0268}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.1527}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.1794}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0185}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +20.08% и стойност от 67 732 хил.лв. (10.99 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -98.40% и стойност от 904 хил.лв. (0.15 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5576, показва добра обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (197.63%), предполага несигурност в оценката на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 139	3 289	3 440	3 590	3 741
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	113	125	136	148	160
4. Капиталови разходи (CapEx)	4 764	4 334	3 903	3 472	3 042
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	4 611	4 873	5 134	5 396	5 657
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	261	261	261	261	261
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-1 774	-1 181	-588	5	598
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-5 837	-5 675	-5 512	-5 350	-5 188
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-2 002	-1 433	-865	-296	273

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.01%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	33 024	35 037	37 050	39 063	41 076
3. Лихвносен дълг (D)	27 850	26 345	24 840	23 335	21 830
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.7643	0.7264	0.6926	0.6623	0.6349

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1261
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8422
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1402
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9442
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8496
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9442

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9442%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0068	3.0068	3.0068	3.0068	3.0068
2. Бета с дълг (βl)%	0.7643	0.7264	0.6926	0.6623	0.6349
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9442	0.9442	0.9442	0.9442	0.9442
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.8475	6.7039	6.5759	6.4610	6.3574

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 234
2. Лихвоносен дълг (D)	32 417
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.8066

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	33 024	35 037	37 050	39 063	41 076
2. Лихвносен дълг (D)	27 850	26 345	24 840	23 335	21 830
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.8475	6.7039	6.5759	6.4610	6.3574
4. Цена на дълга (Rd)%	3.8066	3.8066	3.8066	3.8066	3.8066
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.4563	5.4604	5.4644	5.4684	5.4722
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-2 002	-1 433	-865	-296	273
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-1 898	-1 289	-737	-239	209
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-3 955

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -3 955 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	3.6065
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	179.6178
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	6.4779
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	3.6065

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0068% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	27.5613
2. Устойчив темп на растеж % II подход	-2.2502
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9320
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.3840

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	273
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.3840
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.4722
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	9 044
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	6 929

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-3 955
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	6 929
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	2 974

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	2 974
2. Нетен лихвоносен дълг	32 272
3. Неоперативни активи	48 999
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	19 701
6. Брой акции	6 162 500
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	3.1969

Стойността на една акция от капитала на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 3.1969 лв., което е -65.07% под текущата цена на акцията от 9.153 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	567	18	-96.83 %	-549
Разходи по икономически елементи-3м.	831	229	-72.44 %	-602
Разходи за дейността-3м.	1 154	516	-55.29 %	-638
Печалба от дейността-3м.	1 375	0	-100.00 %	-1 375
Общо разходи-3м.	1 154	516	-55.29 %	-638
Печалба преди облагане с данъци-3м.	1 375	0	-100.00 %	-1 375
Печалба след облагане с данъци-3м.	1 375	0	-100.00 %	-1 375
Нетна печалба за периода-3м.	1 375	0	-100.00 %	-1 375
Общо разходи и печалба-3м.	1 590	516	-67.55 %	-1 074
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	63	376	+496.83 %	+313
Други нетни приходи от продажби-3м.	2 661	0	-100.00 %	-2 661
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 724	376	-86.20 %	-2 348
Приходи от лихви-3м.	-194	0	+100.00 %	+194
Финансови приходи-3м.	-195	0	+100.00 %	+195
Приходи от дейността-3м.	2 529	376	-85.13 %	-2 153
Загуба от дейността-3м.	0	141	+141.00 %	+141
Общо приходи-3м.	2 529	376	-85.13 %	-2 153
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	141	+141.00 %	+141
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	141	+141.00 %	+141
Нетна загуба за периода-3м.	0	141	+141.00 %	+141
Общо приходи и загуба-3м.	1 590	516	-67.55 %	-1 074

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	979	1 351	+38.00 %	+372
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-18	-196	-988.89 %	-178
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	825	1 005	+21.82 %	+180
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	-159	0	+100.00 %	+159
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	-159	0	+100.00 %	+159
Платени заеми-3м.	-672	-837	-24.55 %	-165
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-119	68	+157.14 %	+187
Парични средства в началото на периода-3м.	0	76	+76.00 %	+76
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-119	145	+221.85 %	+264
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-119	145	+221.85 %	+264

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 3 020 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.