ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София (EALF, STREIT/6ST, 6ST1, 6ST2)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.24 10:52:59 в x3news.com
- 2026.04.24 10:53:24 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	1.07	1.26	1.24
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	57	36	39
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	203	185	670
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	106	106	85
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	445	424	340
Цена/Печалба 12м.(P/E)	47.07	61.04	16.59
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.83	0.98	0.96
Цена/Продажби 12м.(P/S)	21.47	26.63	32.69
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	34.87	39.08	16.59
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	41.28	54.88	11.57
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	46.15	-93.56	2.63
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	46.15	-93.56	2.63
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	24.71	21.84	1.19
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-34.88	-60.44	-48.28
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	0.44	0.29	4.94
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	36.97	40.96	-8.26
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	45.62	43.63	197.06
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	1.75	1.60	5.95
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.71	1.56	5.83
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	2.44	3.21	1.80
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	2.44	3.21	1.80
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	483.74	375.13	1 671.09
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1.34	1.13	1.17
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.79	0.67	0.45
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	0.76	-2.49	0.27
Очаквана цена (Expected price)	1.07	1.23	1.24
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	27.59	24.79	33.68
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.36	1.57	1.66
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	190.68	n/a	217.13
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	326.09	416.27	1 052.93
Отклонение DCF оценка/Капитализация	344.11	316.22	575.68
Стойност на една акция DCF	4.73	5.24	8.38

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 57 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 46.15 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 203 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 57 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 46.15 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 203 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 24.71 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 30.88 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 24.71/6.52 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 45.62 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 0.44 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.83
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 97.56 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1.34 %
• Средна дивидентна доходност от EALF (STREIT/6ST) за 5 години: 0.79 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 27.59 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +344.11 %

• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -69.70 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 47.07
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -69.70 %
• EV/EBITDA над 20: 41.28
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -46.03/28.77 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 21.47
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 1.75 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 36.97 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -57 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -32.56 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -2 134 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -10 061.90 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -58 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -34.88 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -59.10 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 34.87
• Спад в цената на EALF (STREIT/6ST) за 360 дни над -10%: -14.03 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 125.78 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 42.42 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 76.24 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 57 хил.лв., като нараства с 46.15 %. За последните 12 месеца печалбата достига 203 хил.лв., което представлява 0.02 лв. на акция при изменение с -69.70 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.066 лв. е 47.07.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 46.15 % и е 57 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -69.70 % до 203 хил.лв. (0.02 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 41.28, а на P/EBITDA 47.07.

ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 106 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са нагоре с 24.71 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 30.88 % до 0.05 лв. (общо 445 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 21.47, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 45.62 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 6.52 % и са 49 хил.лв., а за годината са 273 хил.лв. с изменение от 28.77 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 43 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 248 хил.лв.

За последните дванадесет месеца са 30 хил.лв., а делът им е 14.78 %.

Неконсолидираният собствен капитал на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 11 573 хил.лв., прави 1.29 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 0.44 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 1.75 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.83.

Резервите от 10 хил.лв. формират 0.09 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 2 566 хил.лв. (22.17 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 97.56 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 289 хил.лв., което прави общо 289 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 2.44 %. Общо дълговете са 2.44 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 2.50 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 36.97 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 1.10 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 11 862 хил.лв. От тях текущите са 11.79 % (1 398 хил.лв.), а нетекущите 88.21 % (10 464 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 1 109 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 483.74 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 9.58 % от собствения капитал и 9.35 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.71 %, а обращаемостта им е 0.04 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.75 %. Стойността на фирмата (EV) e 8 379 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 326 хил.лв. (11.18 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 458.82 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -57 хил.лв. с изменение от -32.56 %. Отношението му към продажбите е -53.77 %. За година назад ОПП е -2 134 хил.лв. (-10 061.90 % спад), а ОПП/Продажби -479.55 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и -1 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -57 хил.лв, а за период от 1 година -2 135 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -34.88 % до -58 хил.лв., а за 12 месеца е 274 хил.лв. (-59.10 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 34.87.

ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: EALF (STREIT/6ST)-обикновени 8 962 885 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
EALF (STREIT/6ST)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
EALF (STREIT/6ST)	650 000	1	BGN	25.03.2007 г.
EALF (STREIT/6ST)	700 000	1	BGN	13.05.2020 г.
EALF (STREIT/6ST)	8 962 885	1	BGN	01.12.2020 г.
EALF (STREIT/6ST)	8 962 885	.51	EUR	05.01.2026 г.
6ST1	650 000	1	BGN	10.03.2020 г.
6ST1	0	1	BGN	03.04.2020 г.
6ST2	700 000	1	BGN	14.10.2020 г.
6ST2	0	1	BGN	10.11.2020 г.

Емисия EALF (STREIT/6ST) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -3.53 % до цена 1.066 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -14.03 %. Капитализацията на дружеството е 9.55 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия EALF (STREIT/6ST) от 1.066 лв. определя 0.00 % ръст до текущата цена, като тя остава на 15.40 % спрямо върха от 1.26 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София са сключени 35 сделки за 13 806 бр. книжа и 15 638 лв.

Усредненият спред по емисия EALF (STREIT/6ST) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия EALF (STREIT/6ST) са 8 962 885 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 653 539 (29.61 %). Броят на акционерите е 69.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 6.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 8.

Последно изплатените дивиденти са за 127 789 лв., което е 62.95 % от текущата 12 месечна печалба и са 1.34 % спрямо капитализацията (EALF (STREIT/6ST) - 0.014 лв. 1.34 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия EALF (STREIT/6ST) е 0.0084 лв. 0.79 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
EALF (STREIT/6ST)	17.06.2025 г.	0.014	127 789.33	BGN
EALF (STREIT/6ST)	05.07.2024 г.	0.015	129 990.47	BGN
EALF (STREIT/6ST)	12.06.2023 г.	0.011	95 454.73	BGN
EALF (STREIT/6ST)	07.06.2022 г.	0.002	17 925.77	BGN
EALF (STREIT/6ST)	06.07.2021 г.	0.001	4 750.33	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.49 %, а на дванадесет месечна 1.75 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.18 % и +0.15 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+0.18%) и коефициента на задлъжнялост (+0.00%), а на дванадесет месечна база обращаемостта на краткотрайните активи (+0.09%) и общата рентабилност на приходите (+0.07%).

Бизнес рискът свързан с дейността на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на коригирания резултат (125.78), приходите от продажби (42.42), оперативния резултат (76.24).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	36.41
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	77.11
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	125.78
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	42.42
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	76.24
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	86.07

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 0.76 %. Очакваната цена на емисия EALF (STREIT/6ST) е 1.07 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.8297	0.8256	0.47
Цена/Печалба 12м.(P/E)	51.6456	47.0662	0.08
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	61.6415	55.2279	0.05
Цена/Продажби 12м.(P/S)	22.5340	21.4706	0.15
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	45.4834	41.2780	0.07
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	33.0603	34.8702	-0.05
Общо очаквана промяна			0.76

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 501 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 347 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 342 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	11 573	13 789	15 274	14 502	24.37
Нетен резултат	203	745	215	347	0.68
Коригиран резултат	173	218	239	234	0.21
Нетни продажби	445	518	426	501	0.56
Оперативен резултат	203	743	215	342	0.59
Своб. паричен поток	274	773	296	650	1.18
Общо екстраполирана промяна					27.59

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 27.59 %, което съответства на цена за емисия EALF (STREIT/6ST) от 1.36 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на VolatilityIndex (0.4614), с изменението на DollarIndex (0.4234) и умерена корелация с изменението на Beef (0.4234) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
VolatilityIndex	0.4614	0	24.9481
DollarIndex	0.4234	0	268.8797
Beef	0.4229	2	40.5937
TimberIndex	0.3714	2	32.0931
EuroDollar	-0.3551	1	71.2554

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+186.0391}}_{}{\mathrm{+24.9481}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+268.8797}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+40.5937}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+32.0931}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{+71.2554}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -661.55% и стойност от -595 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1724, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на VolatilityIndex (0.3905), с изменението на DollarIndex (0.3599) и умерена корелация с изменението на Beef (0.3599) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
VolatilityIndex	0.3905	0	6.4169
DollarIndex	0.3599	0	46.1589
Beef	0.3445	2	5.5756
TimberIndex	0.3243	2	12.5400
EuroDollar	-0.3112	1	7.1003

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+40.4260}}_{}{\mathrm{+6.4169}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+46.1589}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+5.5756}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+12.5400}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{+7.1003}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -217.80% и стойност от -58 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1080, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -538 хил.лв. с изменение от -1 043.02%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има слаба корелация с изменението на Plywood (0.2515), слаба корелация с изменението на Wheat (0.2420) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на Lead (0.2420) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Plywood	0.2515	0	30.0845
Wheat	0.2420	1	2.4112
Lead	0.2305	2	19.9025
VolatilityIndex	0.2249	1	2.0702
EuropeanUnionAllowance	0.2170	2	0.8765

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+216.7540}}_{}{\mathrm{+30.0845}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+2.4112}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}{\mathrm{+19.9025}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+2.0702}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+0.8765}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -394.89% и стойност от -168 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0743, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на CoconutOil (-0.3053) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена корелация с изменението на Fish (0.3013) и слаба обратна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.3013) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CoconutOil	-0.3053	1	-2.5173
Fish	0.3013	0	50.5221
BeveragesPriceIndex	-0.2763	2	-25.3171
Rice	0.2671	0	11.3172
RubberRSS3	-0.2577	2	-0.0490

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-440.7077}}_{}{\mathrm{-2.5173}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{+50.5221}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-25.3171}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+11.3172}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-0.0490}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -131.35% и стойност от 18 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0843, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.1076), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0465), с изменението на EBITDA 3м. (0.0065) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.2067). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4783.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.1076	1	0.4008
Разходи за дейността 3м.	0.0465	1	-1.3118
EBITDA 3м.	0.0065	1	-0.2439
Опер. паричен поток 3м.	-0.2067	1	-0.0873

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+197.7523}}_{}{\mathrm{+0.4008}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-1.3118}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.2439}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0873}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +190.68% и стойност от 27 773 хил.лв. (3.10 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +326.09% и стойност от 40 711 хил.лв. (4.54 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1224, показва слаба обяснителна сила на модела.

Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	833	921	1 010	1 099	1 188
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-4	-6	-9	-11	-13
4. Капиталови разходи (CapEx)	-20	-25	-31	-36	-41
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-184	-199	-213	-227	-242
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-14	-14	-14	-14	-14
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	863	955	1 047	1 138	1 230
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	879	972	1 064	1 157	1 249
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	871	964	1 056	1 148	1 240

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.00%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	15 359	16 979	18 600	20 221	21 841
3. Лихвносен дълг (D)	160	166	173	179	185
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4189	0.4187	0.4184	0.4183	0.4181

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1261
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1621
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8422
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1402
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9442
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8496
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9442

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9442%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0042	3.0042	3.0042	3.0042	3.0042
2. Бета с дълг (βl)%	0.4189	0.4187	0.4184	0.4183	0.4181
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9442	0.9442	0.9442	0.9442	0.9442
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.5361	5.5351	5.5343	5.5336	5.5330

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	151
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	15 359	16 979	18 600	20 221	21 841
2. Лихвносен дълг (D)	160	166	173	179	185
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.5361	5.5351	5.5343	5.5336	5.5330
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.4790	5.4814	5.4835	5.4852	5.4866
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	871	964	1 056	1 148	1 240
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	826	866	899	927	949
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	4 468

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 4 468 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	1.9900
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-34.9754
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-0.6960
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	37.0496
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	0.7373

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0042% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	8.5310
2. Устойчив темп на растеж % II подход	8.0055
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9312
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.8153

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	1 240
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.8153
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.4866
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	34 385
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	26 326

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	4 468
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	26 326
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	30 793

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	30 793
2. Нетен лихвоносен дълг	-1 175
3. Неоперативни активи	10 464
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	42 432
6. Брой акции	8 962 885
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	4.7342

Стойността на една акция от капитала на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 4.7342 лв., което е +344.11% над текущата цена на акцията от 1.066 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	96	43	-55.21 %	-53
Разходи по икономически елементи-3м.	101	49	-51.49 %	-52
Разходи за дейността-3м.	101	49	-51.49 %	-52
Печалба от дейността-3м.	36	57	+58.33 %	+21
Общо разходи-3м.	101	49	-51.49 %	-52
Печалба преди облагане с данъци-3м.	36	57	+58.33 %	+21
Печалба след облагане с данъци-3м.	36	57	+58.33 %	+21
Нетна печалба за периода-3м.	36	57	+58.33 %	+21
Общо разходи и печалба-3м.	137	106	-22.63 %	-31
Други финансови приходи-3м.	31	0	-100.00 %	-31
Финансови приходи-3м.	31	0	-100.00 %	-31
Приходи от дейността-3м.	137	106	-22.63 %	-31
Общо приходи-3м.	137	106	-22.63 %	-31
Общо приходи и загуба-3м.	137	106	-22.63 %	-31

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	190	18	-90.53 %	-172
Плащания на доставчици-3м.	-148	-70	+52.70 %	+78
Плащания, свързани с възнаграждения-3м.	-6	-4	+33.33 %	+2
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	35	-57	-262.86 %	-92
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	35	-57	-262.86 %	-92
Парични средства в началото на периода-3м.	0	1 383	+1 383.00 %	+1 383
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	35	1 326	+3 688.57 %	+1 291
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	35	1 326	+3 688.57 %	+1 291

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 4 369 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.