София Комерс-Заложни къщи АД-София (SCOM, SOFCOM2/6SOA, 6SO, SOFCOM, SCOP, 6SOP, 6SOB)

консолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (259)

публикуван на 2026.04.22 13:22:40 в x3news.com
- 2026.04.22 13:23:44 -

Index	259	257	249
Цена (Price)	5.70	5.01	5.15
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	2 637	2 232	1 535
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	8 075	7 670	5 701
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	4 929	4 369	3 698
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	16 300	15 740	13 049
Цена/Печалба 12м.(P/E)	12.62	11.67	8.07
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	3.69	3.32	2.26
Цена/Продажби 12м.(P/S)	6.25	5.69	3.53
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	25.72	22.56	15.25
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	10.28	9.57	6.73
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	71.79	45.41	37.30
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	80.80	53.80	21.56
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	33.29	18.14	17.17
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	340.55	341.41	-68.66
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	35.63	32.24	23.97
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	26.92	40.92	5.75
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	49.54	48.73	43.69
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	33.68	34.61	31.06
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	24.15	24.55	21.14
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	13.30	14.36	12.59
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	15.13	16.83	15.59
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	729.41	675.36	768.76
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1.05	1.20	3.50
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	2.40	1.36	2.37
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	12.34	9.04	5.99
Очаквана цена (Expected price)	6.40	5.46	5.46
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	11.88	10.53	9.87
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	6.38	5.53	5.66
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	51.29	42.39	31.30
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	45.55	44.16	30.80
Отклонение DCF оценка/Капитализация	293.99	402.77	777.12
Стойност на една акция DCF	44.92	25.17	45.17

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 2 637 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 71.79 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 8 075 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 41.64 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 3 334 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 80.80 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 10 055 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 40.57 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 33.29 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 24.91 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 33.28/-2.81 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 24.89/7.60 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 49.54 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 35.63 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 33.68 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 73.99 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 24.15 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 95.29 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 19.83 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 340.55 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 31.26 %
• Ръст на SCOM (SOFCOM2/6SOA) от год. минимум повече от 10%: 33.18 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1.05 %
• Средна дивидентна доходност от SCOM (SOFCOM2/6SOA) за 5 години: 2.40 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 12.34 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 11.88 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +687.98 %

• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 6.25
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 3.69
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 26.92 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи над 20% (амортизирани активи): 38.36 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 38.96 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 25.72
• Спад в цената на SCOM (SOFCOM2/6SOA) за 90 дни над -10%: -28.75 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година

Консолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 2 637 хил.лв., като нараства с 71.79 %. За последните 12 месеца печалбата достига 8 075 хил.лв., което представлява 0.90 лв. на акция при изменение с 41.64 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.7 лв. е 12.62.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 80.80 % и е 3 334 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 40.57 % до 10 055 хил.лв. (1.13 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 10.28, а на P/EBITDA 10.13.

София Комерс-Заложни къщи АД-София формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 4 929 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 33.29 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 24.91 % до 1.82 лв. (общо 16 300 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 6.25, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 49.54 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.02 % от приходите от дейността (1 от 4 930 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (1 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -2.81 % и са 1 831 хил.лв., а за годината са 6 792 хил.лв. с изменение от 7.60 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за възнаграждения с 1 277 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за възнаграждения с 4 993 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 104 хил.лв. 85.25 % от финансовите разходи (122 хил. лв.). Те от своя страна са 6.66 % от разходите за дейността (1 831 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 17.06 % и са 450 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 335 хил.лв., а делът им е 4.15 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (571 хил.лв.), нетните лихви (-104 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-17 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (571 хил.лв.), нетните лихви (-178 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-59 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 2 187 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 7 740 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 571 хил.лв.

Консолидираният собствен капитал на София Комерс-Заложни къщи АД-София към края на декември 2025 г. от 27 612 хил.лв., прави 3.09 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 35.63 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 33.68 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 3.69.

Резервите от 2 091 хил.лв. формират 7.57 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 1 258 хил.лв. (4.56 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 73.99 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 684 хил.лв., а краткосрочните за 4 964 хил.лв., което прави общо 5 648 хил.лв. 44 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 13.30 %. Общо дълговете са 15.13 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 20.45 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 26.92 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 30.78 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 37 321 хил.лв. От тях текущите са 97.02 % (36 208 хил.лв.), а нетекущите 2.98 % (1 113 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 31 244 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 729.41 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 113.15 % от собствения капитал и 83.72 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 24.15 %, а обращаемостта им е 0.49 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 32.69 %. Стойността на фирмата (EV) e 103 385 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 367 хил.лв., което е 38.36 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 143 хил.лв. и покриват 38.96 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 14.95 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 7 199 хил.лв. (19.29 % от Актива), от които парите в брои са 5 803 хил.лв. Незабавната ликвидност е 145.55 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 984 хил.лв. с изменение от 95.29 %. Отношението му към продажбите е 60.54 %. За година назад ОПП е 3 903 хил.лв. (19.83 % ръст), а ОПП/Продажби 23.94 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -9 хил.лв., а за 12 м. -136 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -262 хил.лв. и -1 487 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 2 713 хил.лв, а за период от 1 година 2 280 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 340.55 % до 2 899 хил.лв., а за 12 месеца е 3 962 хил.лв. (31.26 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 25.72.

София Комерс-Заложни къщи АД-София има емитирани акции с борсов код: SCOM (SOFCOM2/6SOA)-обикновени 8 937 384 бр., 6SO (SOFCOM)-привилегировани 0 бр., SCOP (6SOP)-привилегировани 0 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	2 000 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	2 400 000	1	BGN	26.04.2016 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	2 172 315	1	BGN	01.11.2019 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	2 373 469	1	BGN	03.09.2021 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	9 493 876	1	BGN	01.08.2022 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	8 937 384	1	BGN	17.10.2023 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	8 937 384	.51	EUR	05.01.2026 г.
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	17 874 768	.51	EUR	07.01.2026 г.
6SO (SOFCOM)	400 000	1	BGN	25.12.2006 г.
6SO (SOFCOM)	0	1	BGN	26.04.2016 г.
SCOP (6SOP)	201 154	1	BGN	11.08.2016 г.
SCOP (6SOP)	0	1	BGN	17.08.2021 г.
6SOB	15 058	100	EUR	21.02.2014 г.
6SOB	0	100	EUR	02.12.2016 г.

Емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -28.75 % до цена 5.7 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +6.54 %. Капитализацията на дружеството е 101.89 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) от 4.28 лв. определя 33.18 % ръст до текущата цена, като тя остава на 33.33 % спрямо върха от 8.55 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на София Комерс-Заложни къщи АД-София са сключени 948 сделки за 200 706 бр. книжа и 1 364 811 лв.

Усредненият спред по емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 19.27 %, с 15 хил.лв. е 123.98 %, а с 20 хил.лв. показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) са 17 874 768 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 6 115 169 (34.21 %). Броят на акционерите е 449.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията расте с 8 937 384 броя. Free-float расте с 3 096 567 броя (0.430%). Броят на акционерите расте с 63.

Последно изплатените дивиденти са за 1 072 486 лв., което е 13.28 % от текущата 12 месечна печалба и са 1.05 % спрямо капитализацията (SCOM (SOFCOM2/6SOA) - 0.120 лв. 2.11 % дивидентна доходност)(6SO (SOFCOM) - 0.000 лв. 0.00 % дивидентна доходност)(SCOP (6SOP) - 0.000 лв. 0.00 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) е 0.1365 лв. 2.40 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	22.01.2025 г.	0.120	1 072 486.08	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	03.07.2024 г.	0.080	714 990.72	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	20.03.2024 г.	0.100	893 738.40	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	26.06.2023 г.	0.160	1 519 020.16	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	12.08.2021 г.	0.375	814 618.13	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	07.07.2021 г.	0.250	543 078.75	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	27.01.2021 г.	0.250	543 078.75	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	01.09.2020 г.	0.200	434 463.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	30.12.2019 г.	0.200	434 463.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	04.07.2019 г.	0.350	840 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	11.07.2018 г.	0.300	720 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	12.06.2017 г.	0.250	600 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	20.04.2016 г.	1.000	2 000 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	09.07.2015 г.	1.000	2 000 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	12.07.2011 г.	1.000	2 000 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	25.06.2010 г.	1.500	3 000 000.00	BGN
SCOM (SOFCOM2/6SOA)	18.06.2008 г.	1.000	2 000 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	20.04.2016 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	13.07.2015 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	09.07.2014 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	19.08.2013 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	30.06.2012 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	30.06.2011 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	25.06.2010 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	19.06.2009 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	30.11.2008 г.	0.750	300 000.00	BGN
6SO (SOFCOM)	30.05.2007 г.	0.400	160 000.00	BGN
SCOP (6SOP)	12.08.2021 г.	0.375	75 432.75	BGN
SCOP (6SOP)	07.07.2021 г.	0.300	60 346.20	BGN
SCOP (6SOP)	27.01.2021 г.	0.300	60 346.20	BGN
SCOP (6SOP)	01.09.2020 г.	0.300	60 346.20	BGN
SCOP (6SOP)	30.12.2019 г.	0.300	60 346.20	BGN
SCOP (6SOP)	04.07.2019 г.	0.600	120 692.40	BGN
SCOP (6SOP)	11.07.2018 г.	0.600	120 692.40	BGN
SCOP (6SOP)	12.06.2017 г.	0.225	45 259.65	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 10.08 %, а на дванадесет месечна 33.68 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +1.47 % и +2.22 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат обращаемостта на краткотрайните активи (+0.97%) и общата рентабилност на приходите (+0.90%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+2.51%) и цената на привлечения капитал (-0.50%).

Бизнес рискът свързан с дейността на София Комерс-Заложни къщи АД-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, не е висок.

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	5.89
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	7.64
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	7.69
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	3.89
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	7.75
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	69.19

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на София Комерс-Заложни къщи АД-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 12.34 %. Очакваната цена на емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) е 6.40 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	4.1265	3.6899	4.51
Цена/Печалба 12м.(P/E)	14.6115	12.6175	1.36
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	14.5344	13.1636	0.85
Цена/Продажби 12м.(P/S)	6.7613	6.2507	2.79
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.4250	10.2820	2.23
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	59.2164	25.7177	0.61
Общо очаквана промяна			12.34

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 16 985 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 8 216 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 10 294 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	27 612	26 743	25 183	25 797	1.71
Нетен резултат	8 075	8 087	8 517	8 216	1.53
Коригиран резултат	7 740	8 057	8 217	8 104	1.28
Нетни продажби	16 300	16 945	17 050	16 985	4.33
Оперативен резултат	10 055	10 155	10 576	10 294	2.54
Своб. паричен поток	3 962	3 396	5 383	3 518	0.49
Общо екстраполирана промяна					11.88

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на София Комерс-Заложни къщи АД-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 11.88 %, което съответства на цена за емисия SCOM (SOFCOM2/6SOA) от 6.38 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна обратна корелация с изменението на IronOre (-0.6881), значителна корелация с изменението на GDP (0.6587) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Chicken (0.6587) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	-0.6881	0	-0.1789
GDP	0.6587	2	-1.5748
Chicken	0.5788	2	0.4279
HICP	0.5445	0	1.5815
VolatilityIndex	-0.5003	2	-0.1194

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+16.3032}}_{}{\mathrm{-0.1789}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-1.5748}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+0.4279}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+1.5815}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-0.1194}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +22.08% и стойност от 6 018 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6830, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на BondYieldBul (0.6377), с изменението на HICP (0.5858) и с изменението на FedFundsRate (0.5858).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BondYieldBul	0.6377	0	0.0311
HICP	0.5858	0	0.8911
FedFundsRate	0.5747	0	0.0038
Uranium	0.5316	1	0.1349
Fish	0.5225	0	-0.8487

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-6.5249}}_{}{\mathrm{+0.0311}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+0.8911}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{+0.0038}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{+0.1349}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{-0.8487}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -9.64% и стойност от 1 654 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3707, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 4 364 хил.лв. с изменение от +40.82%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Beef (0.4782), умерена корелация с изменението на IronOre (0.4567) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Plywood (0.4567) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	0.4782	0	5.3386
IronOre	0.4567	2	2.3877
Plywood	0.3876	1	9.9684
SugarEU	0.3443	1	26.9056
TimberIndex	0.3317	0	-26.3097

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+23.8173}}_{}{\mathrm{+5.3386}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+2.3877}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+9.9684}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+26.9056}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-26.3097}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +106.67% и стойност от 6 890 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2625, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има значителна обратна корелация с изменението на Cotton (-0.5541) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Urea (-0.5516) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на FertilizersPriceIndex (-0.5516) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cotton	-0.5541	1	-3.8501
Urea	-0.5516	1	-3.7273
FertilizersPriceIndex	-0.5327	1	4.5159
NaturalGasIndex	-0.5261	1	-0.8498
TripleSuperphosphate	-0.5027	1	0.2631

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-0.0867}}_{}{\mathrm{-3.8501}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{-3.7273}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{+4.5159}}_{}x{\mathrm{FertilizersPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.8498}}_{}x{\mathrm{NaturalGasIndex}}_{}{\mathrm{+0.2631}}_{}x{\mathrm{TripleSuperphosphate}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +87.72% и стойност от 5 601 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1996, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2753), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0556), с изменението на EBITDA 3м. (0.0299) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1673). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.3242.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2753	1	0.6463
Разходи за дейността 3м.	0.0556	1	-0.1855
EBITDA 3м.	0.0299	1	0.0045
Опер. паричен поток 3м.	-0.1673	1	-0.0152

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+30.3459}}_{}{\mathrm{+0.6463}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.1855}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0045}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0152}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +51.29% и стойност от 154 148 хил.лв. (17.25 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +45.55% и стойност от 148 298 хил.лв. (16.59 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	8 625	9 693	10 761	11 829	12 897
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1033	0.1033	0.1033	0.1033	0.1033
3. Амортизация и обезценки (D&A)	329	327	325	323	320
4. Капиталови разходи (CapEx)	72	81	90	99	108
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	23 202	25 605	28 008	30 411	32 815
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 403	2 403	2 403	2 403	2 403
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	5 588	6 534	7 481	8 427	9 374
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	1 956	2 028	2 101	2 174	2 246
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	3 358	3 768	4 178	4 588	4 998

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Financial Svcs. (Non-bank & Insurance) (0.4041), който съответства на икономичекaта дейнoст на София Комерс-Заложни къщи АД-София - 6492 - Други форми на предоставяне на кредит. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4041	0.4041	0.4041	0.4041	0.4041
2. Собствен капитал (E)	22 395	24 103	25 811	27 519	29 227
3. Лихвносен дълг (D)	5 182	5 788	6 394	7 000	7 606
4. Данъчна ставка (T)	0.1033	0.1033	0.1033	0.1033	0.1033
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4880	0.4912	0.4939	0.4963	0.4985

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.4880	0.4912	0.4939	0.4963	0.4985
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.6657	5.6777	5.6882	5.6973	5.7053

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	178
2. Лихвоносен дълг (D)	4 637
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.8387

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	22 395	24 103	25 811	27 519	29 227
2. Лихвносен дълг (D)	5 182	5 788	6 394	7 000	7 606
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.6657	5.6777	5.6882	5.6973	5.7053
4. Цена на дълга (Rd)%	3.8387	3.8387	3.8387	3.8387	3.8387
5. Данъчна ставка (T)	0.1033	0.1033	0.1033	0.1033	0.1033
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2479	5.2449	5.2423	5.2400	5.2380
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	3 358	3 768	4 178	4 588	4 998
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	3 191	3 402	3 584	3 740	3 872
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	17 789

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 17 789 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	34.7434
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	54.4249
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	18.9091
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	86.7184
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	30.1289

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	18.1458
2. Устойчив темп на растеж % II подход	16.1751
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	4.1904

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	4 998
2. Постоянен темп на растеж (g) %	4.1904
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.2380
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	497 102
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	385 107

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	17 789
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	385 107
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	402 897

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	402 897
2. Нетен лихвоносен дълг	-2 562
3. Неоперативни активи	26
4. Малцинствено участие	4 061
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	401 424
6. Брой акции	8 937 384
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	44.9151

Стойността на една акция от капитала на София Комерс-Заложни къщи АД-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 44.9151 лв., което е +687.98% над текущата цена на акцията от 5.7 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (257) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	257	259	%	хил.лв.
Текущи задължения към доставчици и клиенти	1 979	1 521	-23.14 %	-458

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	257	259	%	хил.лв.
Разходи за текущи корпоративни данъци върху печалбата-3м.	288	351	+21.87 %	+63
Други нетни приходи от продажби-3м.	11	571	+5 090.91 %	+560

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	257	259	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-339	-17	+94.99 %	+322
Постъпления от заеми-3м.	0	297	+297.00 %	+297
Платени заеми-3м.	0	-230	-230.00 %	-230
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	0	-323	-323.00 %	-323
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	0	-262	-262.00 %	-262

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика в Текуща печалба в Баланс (6 388) и ОД (8 075): -1 687 хил.лв.
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 8 938 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.