Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (BSP, HREIT/5H4, BSPW, BSPB, 5H4M, BSP1, BSP2)

консолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (259)

публикуван на 2026.04.22 11:41:00 в Infostock.bg
- 2026.04.22 12:29:39 -

Index	259	257	249
Цена (Price)	24.60	24.64	23.20
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	1 065	74	-708
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 079	88	1 420
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 500	1 500	724
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	6 235	6 235	5 134
Цена/Печалба 12м.(P/E)	157.89	1 939.28	113.14
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.88	2.94	2.77
Цена/Продажби 12м.(P/S)	27.32	27.37	31.29
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	14.05	15.33	-6.78
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	79.01	124.04	58.61
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	250.42	110.45	20.81
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	1 199.27	474.45	40.17
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	107.18	107.18	878.38
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	23.31	-8.37	61.24
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	2.01	0.30	2.64
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-16.46	-16.47	-19.84
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	17.31	1.41	27.66
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	1.86	0.15	2.46
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.99	0.08	1.15
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.56	11.66	11.12
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	44.25	44.67	49.22
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	301.60	301.71	372.79
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	2.74	0.62	-0.91
Очаквана цена (Expected price)	25.27	24.80	22.99
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	7.68	7.03	4.68
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	26.49	26.38	24.29
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	4.45	5.69	12.41
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	7.64	7.87	9.86
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-89.08	-99.48	n/a
Стойност на една акция DCF	2.69	0.13	n/a

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 1 065 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 250.42 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 079 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 506 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 1 199.27 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 742 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 107.18 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 21.45 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 213.43/-4.66 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 17.31 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 2.01 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -16.46 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.03 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 149.08 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 23.31 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 151.13 %

• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -24.01 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 157.89
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -25.51 %
• EV/EBITDA над 20: 79.01
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -4.19/-0.39 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 27.32
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 1.86 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.88
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -64.64 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 147.61 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 510.98 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 71.27 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 61.89 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 6 125.80 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -89.08 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 1 065 хил.лв., като нараства с 250.42 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 079 хил.лв., което представлява 0.16 лв. на акция при изменение с -24.01 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 24.6 лв. е 157.89.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 1 199.27 % и е 1 506 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -25.51 % до 2 742 хил.лв. (0.40 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 79.01, а на P/EBITDA 62.13.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 1 500 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 107.18 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 21.45 % до 0.90 лв. (общо 6 235 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 27.32, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 17.31 %.

През тримесечието финансовите приходи са 39.95 % от приходите от дейността (998 от 2 498 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (998 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -4.66 % и са 1 431 хил.лв., а за годината са 7 429 хил.лв. с изменение от -0.39 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 688 хил.лв., за 12-те месеца - изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 4 547 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 433 хил.лв. 95.37 % от финансовите разходи (454 хил. лв.). Те от своя страна са 31.73 % от разходите за дейността (1 431 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -313.90 % и са -3 343 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -3 332 хил.лв., а делът им е -308.80 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (-3 887 хил.лв.), операциите с финансови активи (998 хил.лв.) и нетните лихви (-433 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (-3 887 хил.лв.), операциите с финансови активи (2 275 хил.лв.) и нетните лихви (-1 638 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 4 408 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 4 411 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 3 543 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на -3 887 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 59 082 хил.лв., прави 8.53 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 2.01 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 1.86 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.88.

Резервите от 45 099 хил.лв. формират 76.33 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 979 хил.лв. (10.12 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 55.75 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 34 646 хил.лв., а краткосрочните за 12 250 хил.лв., което прави общо 46 896 хил.лв. 647 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.56 %. Общо дълговете са 44.25 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 79.37 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -16.46 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -7.08 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 105 978 хил.лв. От тях текущите са 34.86 % (36 946 хил.лв.), а нетекущите 65.14 % (69 032 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 24 696 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 301.60 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 41.80 % от собствения капитал и 23.30 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.99 %, а обращаемостта им е 0.06 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.11 %. Стойността на фирмата (EV) e 216 646 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 23 хил.лв., което е 0.03 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 424 хил.лв. (0.40 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 3.46 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 507 хил.лв. с изменение от 149.08 %. Отношението му към продажбите е 33.80 %. За година назад ОПП е 5 016 хил.лв. (-64.64 % спад), а ОПП/Продажби 80.45 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 1 785 хил.лв., а за 12 м. 2 952 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -2 373 хил.лв. и -8 484 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -81 хил.лв, а за период от 1 година -516 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 23.31 % до 3 873 хил.лв., а за 12 месеца е 12 122 хил.лв. (151.13 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 14.05.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: BSP (HREIT/5H4)-обикновени 6 925 156 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BSP (HREIT/5H4)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BSP (HREIT/5H4)	5 332 690	1	BGN	25.03.2009 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	1	BGN	09.09.2017 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	.51	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	1	BGN	15.07.2024 г.
BSPW	2 999 995	1	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	0	EUR	21.01.2026 г.
5H4M	5 332 690	1	BGN	30.06.2017 г.
5H4M	0	1	BGN	25.07.2017 г.
BSPB	40 000	1000	BGN	10.05.2022 г.
BSP1	6 925 156	1	BGN	16.02.2023 г.
BSP1	0	1	BGN	02.03.2023 г.
BSP2	6 925 156	1	BGN	29.05.2024 г.
BSP2	0	1	BGN	13.06.2024 г.
BSPB	40 000	485.72729	EUR	05.01.2026 г.

Емисия BSP (HREIT/5H4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.65 % до цена 24.6 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +6.03 %. Капитализацията на дружеството е 170.36 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BSP (HREIT/5H4) от 23.4 лв. определя 5.13 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 24.6 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са сключени 165 сделки за 223 249 бр. книжа и 5 350 307 лв.

Усредненият спред по емисия BSP (HREIT/5H4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BSP (HREIT/5H4) са 6 925 156 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 846 417 (41.10 %). Броят на акционерите е 56.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 12 694 броя (0.190%). Броят на акционерите намалява с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BSP (HREIT/5H4)	12.07.2011 г.	0.001	5 927.34	BGN
BSP (HREIT/5H4)	09.07.2009 г.	0.440	2 346 383.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 1.82 %, а на дванадесет месечна 1.86 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +2.11 % и +3.05 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+2.48%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.18%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+2.41%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.25%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (147.61), коригирания резултат (510.98), приходите от продажби (71.27), оперативния резултат (61.89) и свободния паричен поток (6 125.80).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	3.16
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	147.61
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	510.98
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	71.27
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	61.89
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	6 125.80

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 2.74 %. Очакваната цена на емисия BSP (HREIT/5H4) е 25.27 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.9408	2.8834	1.97
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-245.4738	157.8858	0.10
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-87.8138	38.6214	0.15
Цена/Продажби 12м.(P/S)	31.2070	27.3230	0.07
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	199.0572	79.0101	0.45
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	14.9543	14.0537	0.00
Общо очаквана промяна			2.74

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 9 124 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 447 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 3 200 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	59 082	61 169	62 205	61 752	6.54
Нетен резултат	1 079	94	1 471	1 447	0.12
Коригиран резултат	4 411	1 937	3 342	3 318	0.12
Нетни продажби	6 235	10 776	8 058	9 124	0.31
Оперативен резултат	2 742	2 133	3 380	3 200	0.58
Своб. паричен поток	12 122	-6 993	16 014	15 983	0.00
Общо екстраполирана промяна					7.68

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 7.68 %, което съответства на цена за емисия BSP (HREIT/5H4) от 26.49 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на BondYieldBul (0.7179), значителна корелация с изменението на Nickel (0.6978) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Tea (0.6978).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BondYieldBul	0.7179	0	10.7049
Nickel	0.6978	1	131.6721
Tea	0.6835	0	312.1639
Urea	0.6792	2	-15.9629
EuroDollar	-0.6525	0	510.7908

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+176.1612}}_{}{\mathrm{+10.7049}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+131.6721}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+312.1639}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-15.9629}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{+510.7908}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -22.90% и стойност от 1 926 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5147, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.7402) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6642) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на RubberRSS3 (0.6642) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.7402	1	0.9395
BeveragesPriceIndex	0.6642	1	0.8571
RubberRSS3	0.5449	1	-0.4803
Uranium	0.5018	2	0.6417
RubberTSR20	0.4633	1	0.6550

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-37.0499}}_{}{\mathrm{+0.9395}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+0.8571}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.4803}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{+0.6417}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+0.6550}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -96.72% и стойност от 47 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4802, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 1 879 хил.лв. с изменение от +76.09%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Tea (0.4622), умерена корелация с изменението на Uranium (0.4277) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на Cotton (0.4277) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	0.4622	0	11.6332
Uranium	0.4277	1	5.4362
Cotton	0.3676	1	1.7884
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.3338	1	-10.0523
SugarEU	0.3025	1	234.5421

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+138.1691}}_{}{\mathrm{+11.6332}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+5.4362}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+1.7884}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{-10.0523}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+234.5421}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -94.48% и стойност от 83 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0732, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Cocoa (0.4608) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на BeveragesPriceIndex (0.4500) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Gold (0.4500).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.4608	1	32.3614
BeveragesPriceIndex	0.4500	1	22.2435
Gold	0.3898	0	-39.5108
PreciousMetalsPriceIndex	0.3786	1	121.7062
RubberRSS3	0.3551	1	-5.0013

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-1 976.9344}}_{}{\mathrm{+32.3614}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+22.2435}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-39.5108}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+121.7062}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-5.0013}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +27.81% и стойност от 648 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0307, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2272), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2932), с изменението на EBITDA 3м. (-0.1096) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1818). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.5187.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2272	1	0.0001
Разходи за дейността 3м.	-0.2932	1	-0.0110
EBITDA 3м.	-0.1096	1	-0.0017
Опер. паричен поток 3м.	-0.1818	1	0.0000

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+6.4122}}_{}{\mathrm{+0.0001}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0110}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0017}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0000}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +4.45% и стойност от 177 936 хил.лв. (25.69 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +7.64% и стойност от 183 369 хил.лв. (26.48 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0441, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (6 125.80%), и липсата на достатъчно на исторически данни, предполага несигурност в оценката на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 892	2 841	2 790	2 740	2 689
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0023	0.0023	0.0023	0.0023	0.0023
3. Амортизация и обезценки (D&A)	108	88	69	49	29
4. Капиталови разходи (CapEx)	1	1	1	0	0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	34 127	36 969	39 812	42 654	45 497
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 843	2 843	2 843	2 843	2 843
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	157	92	27	-38	-104
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	9 044	11 905	14 765	17 626	20 486
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	182	125	68	10	-47

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	58 390	59 037	59 683	60 330	60 977
3. Лихвносен дълг (D)	65 666	69 149	72 632	76 115	79 599
4. Данъчна ставка (T)	0.0023	0.0023	0.0023	0.0023	0.0023
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.9596	0.9807	1.0013	1.0214	1.0412

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.9596	0.9807	1.0013	1.0214	1.0412
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	7.4531	7.5330	7.6111	7.6875	7.7623

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 638
2. Лихвоносен дълг (D)	46 711
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.5067

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	58 390	59 037	59 683	60 330	60 977
2. Лихвносен дълг (D)	65 666	69 149	72 632	76 115	79 599
3. Цена на собствения капитал (Re)%	7.4531	7.5330	7.6111	7.6875	7.7623
4. Цена на дълга (Rd)%	3.5067	3.5067	3.5067	3.5067	3.5067
5. Данъчна ставка (T)	0.0023	0.0023	0.0023	0.0023	0.0023
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.3599	5.3567	5.3536	5.3508	5.3481
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	182	125	68	10	-47
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	172	112	58	8	-36
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	315

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 315 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	2.9428
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-346.6509
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-10.2012
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	2.9428

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-2.8084
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.8045
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.5623

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-47
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.5623
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.3481
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-1 731
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-1 334

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	315
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-1 334
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-1 019

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-1 019
2. Нетен лихвоносен дълг	46 287
3. Неоперативни активи	65 908
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	18 602
6. Брой акции	6 925 156
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	2.6861

Стойността на една акция от капитала на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 2.6861 лв., което е -89.08% под текущата цена на акцията от 24.6 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (257) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	257	259	%	хил.лв.
Печалба от дейността-3м.	74	1 067	+1 341.89 %	+993
Печалба преди облагане с данъци-3м.	74	1 067	+1 341.89 %	+993
Печалба след облагане с данъци-3м.	74	1 065	+1 339.19 %	+991
Нетна печалба за периода-3м.	74	1 065	+1 339.19 %	+991
Общо разходи и печалба-3м.	1 500	2 498	+66.53 %	+998
Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	0	998	+998.00 %	+998
Финансови приходи-3м.	0	998	+998.00 %	+998
Приходи от дейността-3м.	1 500	2 498	+66.53 %	+998
Общо приходи-3м.	1 500	2 498	+66.53 %	+998
Общо приходи и загуба-3м.	1 500	2 498	+66.53 %	+998

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	257	259	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-140	-77	+45.00 %	+63
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	1 785	-3 543	-298.49 %	-5 328
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	0	5 328	+5 328.00 %	+5 328