Недвижими имоти София АДСИЦ-София (NIS, NIS/RSS, NISB, RSSA)

неконсолидиран отчет за първо тримесечие Q1 на 2026 г. (260)

публикуван на 2026.04.16 17:13:00 в Investor.bg
- 2026.04.16 17:15:45 -

Index	260	258	250
Цена (Price)	8.80	8.60	8.50
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-188	2 229	-319
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 263	1 132	2 022
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	286	2 920	326
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	3 769	3 809	5 763
Цена/Печалба 12м.(P/E)	4.53	4.94	2.73
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.30	0.29	0.30
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.52	1.47	0.96
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.70	0.44	0.50
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	23.98	24.35	16.15
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	41.07	-32.43	-0.63
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	63.95	-31.41	-56.57
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-12.27	-29.19	-8.43
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-59.01	-24.54	569.52
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	6.96	6.14	12.55
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	2.67	1.73	-8.04
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	33.51	29.72	35.09
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	6.81	6.21	12.01
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.61	1.46	2.63
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	28.65	24.65	21.17
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	75.64	75.36	76.38
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	54.33	1.01	85.88
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	3.45	5.53	1.15
Очаквана цена (Expected price)	9.10	9.08	8.60
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-1.43	0.38	-13.75
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	8.68	8.63	7.33
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	17.71	31.63	19.09
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	49.70	21.43	24.61
Отклонение DCF оценка/Капитализация	2 373.04	1 456.37	-3 407.88
Стойност на една акция DCF	217.65	133.85	-281.17

• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 41.07 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 263 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 4.53
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 141 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 63.95 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 737 хил.лв.
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -12.27/-26.67 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 33.51 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 6.96 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 6.81 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.30
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.70
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +2 373.04 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -188 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -37.54 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -30.95 %
• EV/EBITDA над 20: 23.98
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -12.27 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -34.60 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -34.60/-33.04 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 188.30 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 24.36 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 75.64 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -10 413 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 1.74 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -1 140 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -1 074.36 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -1 797 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -278.27 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -59.01 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -25.33 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 112.99 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 629.34 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 92.99 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 61.32 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 322.11 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -188 хил.лв., като нараства с 41.07 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 263 хил.лв., което представлява 1.94 лв. на акция при изменение с -37.54 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 8.801 лв. е 4.53.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 63.95 % и е 141 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -30.95 % до 2 737 хил.лв. (4.21 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 23.98, а на P/EBITDA 2.09.

Недвижими имоти София АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 286 хил.лв. , които спрямо първото тримесечие на предходната година са надолу с -12.27 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -34.60 % до 5.80 лв. (общо 3 769 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.52, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 33.51 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -26.67 % и са 473 хил.лв., а за годината са 2 505 хил.лв. с изменение от -33.04 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 104 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 411 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 532 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 329 хил.лв. 92.42 % от финансовите разходи (356 хил. лв.). Те от своя страна са 75.26 % от разходите за дейността (473 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 188.30 % и са -354 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -1 527 хил.лв., а делът им е -120.90 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-329 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-27 хил.лв.) и другите нетни продажби (2 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 474 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-54 хил.лв.) и другите нетни продажби (2 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 166 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 2 790 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 2 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Недвижими имоти София АДСИЦ-София към края на март 2026 г. от 19 390 хил.лв., прави 29.83 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 6.96 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 6.81 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.30.

Резервите от 843 хил.лв. формират 4.35 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 18 086 хил.лв. (93.27 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 24.36 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 37 401 хил.лв., а краткосрочните за 22 803 хил.лв., което прави общо 60 204 хил.лв. 20 383 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 28.65 %. Общо дълговете са 75.64 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 310.49 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 2.67 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 3.68 %. Kъм края на март 2026 г. всички активи са за 79 594 хил.лв. От тях текущите са 15.57 % (12 390 хил.лв.), а нетекущите 84.43 % (67 204 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -10 413 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 54.33 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -53.70 % от собствения капитал и -13.08 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.61 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 2.15 %. Стойността на фирмата (EV) e 65 633 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 284 хил.лв. (0.36 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 54.16 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -1 140 хил.лв. с изменение от -1 074.36 %. Отношението му към продажбите е -398.60 %. За година назад ОПП е -1 797 хил.лв. (-278.27 % спад), а ОПП/Продажби -47.68 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 2 492 хил.лв., а за 12 м. 6 397 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -1 240 хил.лв. и -4 433 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 111 хил.лв, а за период от 1 година 166 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -59.01 % до 3 115 хил.лв., а за 12 месеца е 8 200 хил.лв. (-25.33 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.70.

Недвижими имоти София АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: NIS (NIS/RSS)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
NIS (NIS/RSS)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
NIS (NIS/RSS)	650 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
RSSA	9 000	1000	EUR	22.03.2016 г.
NISB	22 000	1000	BGN	13.02.2024 г.
RSSA	0	1000	EUR	10.09.2024 г.
NISB	22 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия NIS (NIS/RSS) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 2.27 % до цена 8.801 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +3.54 %. Капитализацията на дружеството е 5.72 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия NIS (NIS/RSS) от 8.6 лв. определя 2.34 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 8.801 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Недвижими имоти София АДСИЦ-София са сключени 15 сделки за 795 бр. книжа и 6 871 лв.

Усредненият спред по емисия NIS (NIS/RSS) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.03.2026 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия NIS (NIS/RSS) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 345 636 (53.17 %). Броят на акционерите е 26.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
NIS (NIS/RSS)	08.07.2021 г.	0.510	331 818.50	BGN
NIS (NIS/RSS)	10.07.2019 г.	0.244	158 340.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.96 %, а на дванадесет месечна 6.81 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -13.04 % и +0.60 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (-7.65%) и общата рентабилност на приходите (-2.99%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (+0.47%) и общата рентабилност на приходите (+0.45%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Недвижими имоти София АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (112.99), коригирания резултат (629.34), приходите от продажби (92.99), оперативния резултат (61.32) и свободния паричен поток (322.11).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	7.73
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	112.99
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	629.34
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	92.99
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	61.32
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	322.11

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 3.45 %. Очакваната цена на емисия NIS (NIS/RSS) е 9.10 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.2922	0.2950	-0.92
Цена/Печалба 12м.(P/E)	5.0536	4.5294	0.05
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	55.0063	2.0504	4.34
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.5019	1.5178	-0.02
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	24.3944	23.9798	0.34
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.4510	0.6976	-0.34
Общо очаквана промяна			3.45

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 3 355 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 315 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 329 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	19 390	19 287	18 657	18 939	-3.12
Нетен резултат	1 263	1 642	1 132	1 315	0.07
Коригиран резултат	2 790	3 090	2 585	2 766	4.31
Нетни продажби	3 769	1 202	3 557	3 355	-0.18
Оперативен резултат	2 737	2 239	2 497	2 329	-2.61
Своб. паричен поток	8 200	15 975	8 047	14 115	0.11
Общо екстраполирана промяна					-1.43

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -1.43 %, което съответства на цена за емисия NIS (NIS/RSS) от 8.68 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Chicken (-0.3693), умерена корелация с изменението на TimberIndex (0.3481) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (0.3481) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Chicken	-0.3693	0	-26.9993
TimberIndex	0.3481	2	18.4054
EuroDollar	-0.3474	2	-24.9362
Corn	0.3085	1	3.9985
Cotton	0.3023	1	3.2868

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+208.7424}}_{}{\mathrm{-26.9993}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+18.4054}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-24.9362}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+3.9985}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+3.2868}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -161.84% и стойност от -177 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1855, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на NaturalGasEurope (0.5911), с изменението на NaturalGasIndex (0.5886) и с изменението на Urea (0.5886).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
NaturalGasEurope	0.5911	0	1.4496
NaturalGasIndex	0.5886	0	1.4780
Urea	0.5380	0	1.8106
FertilizersPriceIndex	0.5199	0	-2.8638
PotassiumChloride	0.5098	0	-0.0145

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+59.8683}}_{}{\mathrm{+1.4496}}_{}x{\mathrm{NaturalGasEurope}}_{}{\mathrm{+1.4780}}_{}x{\mathrm{NaturalGasIndex}}_{}{\mathrm{+1.8106}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-2.8638}}_{}x{\mathrm{FertilizersPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.0145}}_{}x{\mathrm{PotassiumChloride}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +38.87% и стойност от 657 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2653, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -834 хил.лв. с изменение от +345.83%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на DollarIndex (0.4130) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (-0.3339) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (-0.3339) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
DollarIndex	0.4130	1	186.7772
EuroDollar	-0.3339	2	-13.9418
VolatilityIndex	0.2901	1	20.8451
Chicken	-0.2700	0	-88.3375
WtiOil	-0.2586	1	-5.5352

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+325.3783}}_{}{\mathrm{+186.7772}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{-13.9418}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+20.8451}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-88.3375}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-5.5352}}_{}x{\mathrm{WtiOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -806.20% и стойност от -996 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1356, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има значителна корелация с изменението на Groundnuts (0.5065) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на GroundnutOil (0.4264) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Gold (0.4264).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	0.5065	2	27.3972
GroundnutOil	0.4264	2	6.6868
Gold	-0.3853	0	-63.5947
PreciousMetalsPriceIndex	-0.3790	0	37.3179
Coffee	-0.3758	1	-9.6792

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+556.9538}}_{}{\mathrm{+27.3972}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+6.6868}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{-63.5947}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+37.3179}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-9.6792}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -20 675.18% и стойност от 234 557 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2823, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0638), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0225), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0444) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0708). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.0967.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0638	1	-0.0039
Разходи за дейността 3м.	-0.0225	1	-0.0008
EBITDA 3м.	-0.0444	1	0.0005
Опер. паричен поток 3м.	-0.0708	1	-0.0016

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+15.8544}}_{}{\mathrm{-0.0039}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0008}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0005}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0016}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +17.71% и стойност от 6 734 хил.лв. (10.36 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +49.70% и стойност от 8 564 хил.лв. (13.17 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (322.11%), предполага несигурност в оценката на Недвижими имоти София АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	4 513	4 861	5 209	5 557	5 906
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-215	-281	-346	-412	-477
4. Капиталови разходи (CapEx)	5 416	5 220	5 023	4 827	4 630
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-13 032	-15 101	-17 171	-19 240	-21 309
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-2 069	-2 069	-2 069	-2 069	-2 069
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	951	1 430	1 909	2 388	2 868
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	3 421	4 652	5 884	7 116	8 347
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 816	2 558	3 301	4 044	4 786

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 3.05%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (General/Diversified) (0.7193), който съответства на икономичекaта дейнoст на Недвижими имоти София АДСИЦ-София - 6832 - Управление на недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193
2. Собствен капитал (E)	20 729	22 263	23 797	25 330	26 864
3. Лихвносен дълг (D)	54 432	55 456	56 479	57 502	58 525
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.6081	2.5110	2.4265	2.3522	2.2863

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1260
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1610
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8239
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1402
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9442
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.8488
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9442

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9442%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	3.0474	3.0474	3.0474	3.0474	3.0474
2. Бета с дълг (βl)%	2.6081	2.5110	2.4265	2.3522	2.2863
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9442	0.9442	0.9442	0.9442	0.9442
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	13.8763	13.5084	13.1880	12.9063	12.6568

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 474
2. Лихвоносен дълг (D)	60 196
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	2.4487

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	20 729	22 263	23 797	25 330	26 864
2. Лихвносен дълг (D)	54 432	55 456	56 479	57 502	58 525
3. Цена на собствения капитал (Re)%	13.8763	13.5084	13.1880	12.9063	12.6568
4. Цена на дълга (Rd)%	2.4487	2.4487	2.4487	2.4487	2.4487
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.6004	5.6168	5.6322	5.6467	5.6602
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 816	2 558	3 301	4 044	4 786
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	1 719	2 293	2 801	3 246	3 635
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	13 694

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 13 694 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	5.6972
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-199.5981
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-11.3716
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.6972

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 3.0474% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	21.8106
2. Устойчив темп на растеж % II подход	8.5098
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.9250
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.2605

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	4 786
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.2605
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.6602
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	143 973
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	109 326

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	13 694
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	109 326
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	123 020

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	123 020
2. Нетен лихвоносен дълг	59 912
3. Неоперативни активи	78 366
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	141 474
6. Брой акции	650 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	217.6523

Стойността на една акция от капитала на Недвижими имоти София АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 217.6523 лв., което е +2 373.04% над текущата цена на акцията от 8.801 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания годишен отчет Q4 на 2025 г. (258) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Финансови активи, обявени за продажба	0	12 066	+12 066.00 %	+12 066
Финансови активи текущи	0	12 066	+12 066.00 %	+12 066
Текущи активи	198	12 390	+6 157.58 %	+12 192

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	66	104	+57.58 %	+38
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	221	6	-97.29 %	-215
Разходи по икономически елементи-3м.	296	117	-60.47 %	-179
Други финансови разходи-3м.	18	27	+50.00 %	+9
Разходи за дейността-3м.	691	473	-31.55 %	-218
Печалба от дейността-3м.	2 229	0	-100.00 %	-2 229
Общо разходи-3м.	691	473	-31.55 %	-218
Печалба преди облагане с данъци-3м.	2 229	0	-100.00 %	-2 229
Печалба след облагане с данъци-3м.	2 229	0	-100.00 %	-2 229
Нетна печалба за периода-3м.	2 229	0	-100.00 %	-2 229
Общо разходи и печалба-3м.	1 823	473	-74.05 %	-1 350
Други нетни приходи от продажби-3м.	2 642	2	-99.92 %	-2 640
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 920	286	-90.21 %	-2 634
Приходи от дейността-3м.	2 920	286	-90.21 %	-2 634
Загуба от дейността-3м.	0	188	+188.00 %	+188
Общо приходи-3м.	2 920	286	-90.21 %	-2 634
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	188	+188.00 %	+188
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	188	+188.00 %	+188
Нетна загуба за периода-3м.	0	188	+188.00 %	+188
Общо приходи и загуба-3м.	1 823	473	-74.05 %	-1 350

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	258	260	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-71	-106	-49.30 %	-35
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-611	-1 363	-123.08 %	-752
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-429	2	+100.47 %	+431
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-759	-1 140	-50.20 %	-381
Покупка на дълготрайни активи-3м.	-115	-241	-109.57 %	-126
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	1 436	11 950	+732.17 %	+10 514
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	0	-9 218	-9 218.00 %	-9 218
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	1 321	2 492	+88.64 %	+1 171
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-182	-516	-183.52 %	-334
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	-19	-27	-42.11 %	-8
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-896	-1 240	-38.39 %	-344
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-334	111	+133.23 %	+445
Парични средства в началото на периода-3м.	0	172	+172.00 %	+172
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-334	284	+185.03 %	+618
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-334	284	+185.03 %	+618

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 317 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.