Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София (ICPD, ICPD/4IC, 4ICA, BICPD, 4IC1)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.31 22:20:15 в x3news.com
- 2026.03.31 22:21:33 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	0.60	0.53	0.68
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	1 582	-458	2 338
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	474	-1 566	2 052
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	-3	-3	829
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	314	314	872
Цена/Печалба 12м.(P/E)	35.15	-9.36	9.20
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.50	0.48	0.59
Цена/Продажби 12м.(P/S)	53.06	46.69	21.65
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	5.75	13.95	5.90
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	27.14	-39.15	8.51
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-32.34	-119.59	146.36
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-32.40	-101.52	66.72
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-100.36	-100.36	82 800.00
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	20.74	-41.78	-59.19
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	3.81	-4.85	7.48
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	3.71	3.27	-7.47
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	150.96	-498.73	235.32
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	1.48	-5.00	6.75
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.93	-3.12	4.18
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	36.22	14.51	13.05
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	36.22	38.16	36.24
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	7.98	20.07	40.95
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	6.97	2.82	40.33
Очаквана цена (Expected price)	0.64	0.54	0.95
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	41.62	48.59	234.05
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.85	0.78	2.27
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	85.04	82.27	72.28
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	255.61	255.50	253.00
Отклонение DCF оценка/Капитализация	974.50	1 083.98	3 924.58
Стойност на една акция DCF	6.45	6.25	27.37

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 1 582 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 474 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 995 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 235 хил.лв.
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -40.98/-58.83 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 150.96 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 3.81 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.50
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 119.52 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 204.61 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 20.74 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 5.75
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 6.97 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 41.62 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +974.50 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -32.34 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -76.90 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 35.15
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -32.40 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -56.11 %
• EV/EBITDA над 20: 27.14
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -100.36 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -63.99 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -32.68/29.43 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 102.84 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 268.57 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 53.06
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 1.48 %
• Висока кратк. задлъжнялост Текущи пасиви/Общо активи (Short Term Debt/Total Assets) над 30%: 36.22 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -17 499 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.01
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -9.43 %
• Спад в цената на ICPD (ICPD/4IC) за 90 дни над -10%: -13.04 %
• Спад в цената на ICPD (ICPD/4IC) за 360 дни над -10%: -11.76 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 49.74 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 306.87 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 108.09 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 95.26 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 150.61 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 327.18 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 1 582 хил.лв., като намалява с -32.34 %. За последните 12 месеца печалбата достига 474 хил.лв., което представлява 0.02 лв. на акция при изменение с -76.90 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 0.6 лв. е 35.15.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -32.40 % и е 1 995 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -56.11 % до 1 235 хил.лв. (0.04 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 27.14, а на P/EBITDA 13.49.

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на -3 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -100.36 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -63.99 % до 0.01 лв. (общо 314 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 53.06, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 150.96 %.

През тримесечието финансовите приходи са 100.15 % от приходите от дейността (2 051 от 2 048 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (2 051 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -58.83 % и са 466 хил.лв., а за годината са 1 891 хил.лв. с изменение от 29.43 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 35 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 13 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 813 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 413 хил.лв. 99.76 % от финансовите разходи (414 хил. лв.). Те от своя страна са 88.84 % от разходите за дейността (466 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 102.84 % и са 1 627 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 1 273 хил.лв., а делът им е 268.57 %. С най-голяма тежест за тримесечието са операциите с финансови активи (2 049 хил.лв.), нетните лихви (-413 хил.лв.) и другите нетни продажби (-10 хил.лв.), а на годишна база операциите с финансови активи (2 047 хил.лв.), нетните лихви (-761 хил.лв.) и другите нетни продажби (-10 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -45 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -799 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на -10 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 33 480 хил.лв., прави 1.21 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 3.81 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 1.48 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.50.

Резервите от 17 998 хил.лв. формират 53.76 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -12 758 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 63.78 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 19 016 хил.лв., което прави общо 19 016 хил.лв. 11 938 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 36.22 %. Общо дълговете са 36.22 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 56.80 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 3.71 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 3.77 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 52 496 хил.лв. От тях текущите са 2.89 % (1 517 хил.лв.), а нетекущите 97.11 % (50 979 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -17 499 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 7.98 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -52.27 % от собствения капитал и -33.33 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.93 %, а обращаемостта им е 0.01 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.16 %. Стойността на фирмата (EV) e 33 517 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 хил.лв. (0.00 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв., а 1 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 0.01 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 355 хил.лв. с изменение от 119.52 %. Отношението му към продажбите е -11 833.33 %. За година назад ОПП е 703 хил.лв. (204.61 % ръст), а ОПП/Продажби 223.89 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -355 хил.лв. и -703 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 0 хил.лв, а за период от 1 година 0 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 20.74 % до 3 569 хил.лв., а за 12 месеца е 2 899 хил.лв. (-9.43 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 5.75.

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: ICPD (ICPD/4IC)-обикновени 27 766 476 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
ICPD (ICPD/4IC)	2 500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
ICPD (ICPD/4IC)	3 250 000	1	BGN	28.01.2006 г.
ICPD (ICPD/4IC)	4 823 627	1	BGN	25.09.2006 г.
ICPD (ICPD/4IC)	6 011 476	1	BGN	25.09.2010 г.
ICPD (ICPD/4IC)	27 766 476	1	BGN	23.10.2020 г.
ICPD (ICPD/4IC)	27 766 476	.51	EUR	05.01.2026 г.
4ICA (BICPD)	5 000	500	EUR	01.01.2000 г.
4ICA (BICPD)	0	500	EUR	27.10.2017 г.
4IC1	6 011 476	1	BGN	25.08.2020 г.
4IC1	0	1	BGN	17.09.2020 г.

Емисия ICPD (ICPD/4IC) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -13.04 % до цена 0.6 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -11.76 %. Капитализацията на дружеството е 16.66 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия ICPD (ICPD/4IC) от 0.6 лв. определя 0.00 % ръст до текущата цена, като тя остава на 13.04 % спрямо върха от 0.69 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София са сключени 20 сделки за 400 885 бр. книжа и 260 606 лв.

Усредненият спред по емисия ICPD (ICPD/4IC) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия ICPD (ICPD/4IC) са 27 766 476 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 13 044 848 (46.98 %). Броят на акционерите е 165.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 45 броя (0.000%). Броят на акционерите намалява с 2.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
ICPD (ICPD/4IC)	12.05.2010 г.	0.017	81 519.30	BGN
ICPD (ICPD/4IC)	30.06.2009 г.	1.156	5 577 077.54	BGN
ICPD (ICPD/4IC)	09.07.2008 г.	1.500	7 235 440.50	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 4.90 %, а на дванадесет месечна 1.48 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +5.25 % и -2.40 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат обращаемостта на краткотрайните активи (+95.49%) и общата рентабилност на приходите (-70.86%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-6.96%) и общата рентабилност на приходите (+4.51%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (49.74), нетния резултат (306.87), коригирания резултат (108.09), приходите от продажби (95.26), оперативния резултат (150.61) и свободния паричен поток (327.18).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	49.74
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	306.87
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	108.09
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	95.26
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	150.61
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	327.18

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 6.97 %. Очакваната цена на емисия ICPD (ICPD/4IC) е 0.64 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.5349	0.4976	7.34
Цена/Печалба 12м.(P/E)	13.5446	35.1474	-0.14
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-36.7768	-20.8509	0.82
Цена/Продажби 12м.(P/S)	14.5374	53.0569	-0.35
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	15.2952	27.1392	-1.05
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	7.2878	5.7468	0.35
Общо очаквана промяна			6.97

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 1 457 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 742 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 661 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	33 480	42 629	49 365	45 750	45.90
Нетен резултат	474	1 612	582	742	-0.09
Коригиран резултат	-799	-2 018	-749	-947	1.17
Нетни продажби	314	1 401	1 948	1 457	0.13
Оперативен резултат	1 235	1 971	1 455	1 661	-0.58
Своб. паричен поток	2 899	8 916	-9 142	-6 427	-4.91
Общо екстраполирана промяна					41.62

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 41.62 %, което съответства на цена за емисия ICPD (ICPD/4IC) от 0.85 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.8761), с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.8730) и висока корелация с изменението на Lead (0.8730) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.8761	0	1 498.2100
CarbonEmissionsFutures	0.8730	0	-1 348.5425
Lead	0.7922	2	597.4145
TripleSuperphosphate	0.5782	0	-174.7447
Fish	0.5773	2	185.0869

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-3 306.3899}}_{}{\mathrm{+1 498.2100}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-1 348.5425}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+597.4145}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-174.7447}}_{}x{\mathrm{TripleSuperphosphate}}_{}{\mathrm{+185.0869}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -2 572.47% и стойност от -50 636 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8870, показва висока обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Lead (0.7326), значителна корелация с изменението на Fish (0.5734) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Nickel (0.5734) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.7326	0	105.8288
Fish	0.5734	1	107.9564
Nickel	0.5235	2	-17.7981
SugarEU	-0.4383	2	237.4130
Wheat	0.3816	0	3.1931

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-107.4937}}_{}{\mathrm{+105.8288}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+107.9564}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-17.7981}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+237.4130}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{+3.1931}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -883.58% и стойност от -3 651 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5816, показва добра обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -46 985 хил.лв. с изменение от -3 069.96%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Copper (0.4228) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Lead (0.4005) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на SugarEU (0.4005) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Copper	0.4228	2	8.1951
Lead	0.4005	2	8.4378
SugarEU	-0.3834	1	-88.5574
Zinc	0.3640	2	-6.8631
Nickel	0.3500	0	3.5736

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-124.9035}}_{}{\mathrm{+8.1951}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}{\mathrm{+8.4378}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-88.5574}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-6.8631}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+3.5736}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -77.33% и стойност от 452 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2531, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Fish (0.3733) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на Groundnuts (0.2983) и слаба корелация с изменението на BananaEurope (0.2983) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Fish	0.3733	2	47.7824
Groundnuts	0.2983	0	11.3271
BananaEurope	0.2913	2	20.9937
SugarEU	0.2869	2	398.6590
Platinum	0.2737	1	54.7222

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-309.8350}}_{}{\mathrm{+47.7824}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+11.3271}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+20.9937}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+398.6590}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{+54.7222}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +2 948.33% и стойност от 10 822 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2061, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0271), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0304), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0313) и умерена с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.3047). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1019.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0271	1	0.0138
Разходи за дейността 3м.	-0.0304	1	-0.2238
EBITDA 3м.	0.0313	1	0.0315
Опер. паричен поток 3м.	0.3047	1	0.0079

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+72.5202}}_{}{\mathrm{+0.0138}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.2238}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0315}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0079}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +85.04% и стойност от 30 828 хил.лв. (1.11 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +255.61% и стойност от 59 244 хил.лв. (2.13 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (327.18%), предполага несигурност в оценката на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 637	2 912	3 187	3 462	3 737
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
3. Амортизация и обезценки (D&A)	1 657	1 828	1 999	2 170	2 341
4. Капиталови разходи (CapEx)	-1	-1	-1	-1	-2
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	1 712	3 262	4 813	6 363	7 914
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 551	1 551	1 551	1 551	1 551
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 752	3 412	4 113	4 853	5 634
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	3 705	3 884	4 062	4 241	4 419
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 753	3 413	4 113	4 852	5 632

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	39 357	43 622	47 886	52 151	56 415
3. Лихвносен дълг (D)	4 465	1 869	-726	-3 322	-5 918
4. Данъчна ставка (T)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4566	0.4305	0.4090	0.3910	0.3758

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.4566	0.4305	0.4090	0.3910	0.3758
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.5467	5.4477	5.3663	5.2982	5.2403

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	761
2. Лихвоносен дълг (D)	16 858
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.5142

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	39 357	43 622	47 886	52 151	56 415
2. Лихвносен дълг (D)	4 465	1 869	-726	-3 322	-5 918
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.5467	5.4477	5.3663	5.2982	5.2403
4. Цена на дълга (Rd)%	4.5142	4.5142	4.5142	4.5142	4.5142
5. Данъчна ставка (T)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.3924	5.3895	5.3868	5.3843	5.3820
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 753	3 413	4 113	4 852	5 632
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 613	3 073	3 514	3 934	4 334
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	17 467

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 17 467 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	2.8894
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-134.7368
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-3.8931
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	2.8894

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-12.0221
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.8857
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.1469

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	5 632
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.1469
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.3820
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	177 839
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	136 834

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	17 467
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	136 834
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	154 301

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	154 301
2. Нетен лихвоносен дълг	16 858
3. Неоперативни активи	41 567
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	179 010
6. Брой акции	27 766 476
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	6.4470

Стойността на една акция от капитала на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 6.4470 лв., което е +974.5% над текущата цена на акцията от 0.6 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Нетекущи задължения по облигационни заеми	11 735	0	-100.00 %	-11 735
Търговски и други нетекущи задължения	11 735	0	-100.00 %	-11 735
Нетекущи пасиви	11 735	0	-100.00 %	-11 735
Текущи задължения по получени заеми към банки и небанкови ФИ	0	11 938	+11 938.00 %	+11 938
Търговски и други текущи задължения	7 199	19 016	+164.15 %	+11 817
Текущи пасиви	7 199	19 016	+164.15 %	+11 817

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	24	35	+45.83 %	+11
Разходи по икономически елементи-3м.	41	52	+26.83 %	+11
Печалба от дейността-3м.	0	1 582	+1 582.00 %	+1 582
Печалба преди облагане с данъци-3м.	0	1 582	+1 582.00 %	+1 582
Печалба след облагане с данъци-3м.	0	1 582	+1 582.00 %	+1 582
Нетна печалба за периода-3м.	0	1 582	+1 582.00 %	+1 582
Общо разходи и печалба-3м.	455	940	+106.59 %	+485
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	-307	-25	+91.86 %	+282
Нетни приходи от продажби на стоки-3м.	282	22	-92.20 %	-260
Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	0	2 051	+2 051.00 %	+2 051
Финансови приходи-3м.	0	2 051	+2 051.00 %	+2 051
Приходи от дейността-3м.	-3	2 048	+68 366.69 %	+2 051
Загуба от дейността-3м.	458	0	-100.00 %	-458
Общо приходи-3м.	-3	2 048	+68 366.69 %	+2 051
Загуба преди облагане с данъци-3м.	458	0	-100.00 %	-458
Загуба след облагане с данъци-3м.	458	0	-100.00 %	-458
Нетна загуба за периода-3м.	458	0	-100.00 %	-458
Общо приходи и загуба-3м.	455	940	+106.59 %	+485