Недвижими имоти София АДСИЦ-София (NIS, NIS/RSS, NISB, RSSA)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.31 17:47:00 в Investor.bg
- 2026.03.31 17:50:27 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	8.60	8.61	8.40
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	2 229	2 229	3 299
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 132	1 132	2 024
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 920	2 920	4 124
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	3 809	3 809	5 793
Цена/Печалба 12м.(P/E)	4.94	4.94	2.70
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.29	0.29	0.30
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.47	1.47	0.94
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.44	0.44	1.21
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	24.35	24.35	14.57
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-32.43	-32.43	118.33
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-31.41	-31.41	80.60
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-29.19	-29.19	57.10
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-24.54	-24.54	293.42
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	6.14	6.14	12.32
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	1.73	1.73	-9.04
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	29.72	29.72	34.94
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	6.21	6.21	12.40
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.46	1.46	2.61
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	24.65	24.65	26.35
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	75.36	75.36	76.14
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	1.01	64.48	71.20
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	1.19	1.19	1.22
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	5.53	5.53	51.66
Очаквана цена (Expected price)	9.08	9.08	12.74
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	0.38	0.39	26.55
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	8.63	8.64	10.63
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	31.63	31.63	19.74
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	23.75	23.75	24.28
Отклонение DCF оценка/Капитализация	1 456.37	1 480.79	-7 408.62
Стойност на една акция DCF	133.85	136.04	-613.92

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 2 229 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 132 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 4.94
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 2 605 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 682 хил.лв.
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 29.72 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 6.14 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 6.21 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.29
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 180.74 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.44
• Средна дивидентна доходност от NIS (NIS/RSS) за 5 години: 1.19 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 5.53 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +1 456.37 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -32.43 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -44.07 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -31.41 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -34.20 %
• EV/EBITDA над 20: 24.35
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -29.19 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -34.25 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -29.19/-16.24 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -34.25/-28.97 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 100.81 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 90.81 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 24.64 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 75.36 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -19 392 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 1.53 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.88
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -759 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -5 160.00 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -540 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -151.28 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -24.54 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 123.62 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 698.39 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 94.11 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 63.52 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 305.05 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 2 229 хил.лв., като намалява с -32.43 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 132 хил.лв., което представлява 1.74 лв. на акция при изменение с -44.07 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 8.6 лв. е 4.94.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -31.41 % и е 2 605 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -34.20 % до 2 682 хил.лв. (4.13 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 24.35, а на P/EBITDA 2.08.

Недвижими имоти София АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 2 920 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -29.19 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -34.25 % до 5.86 лв. (общо 3 809 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.47, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 29.72 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -16.24 % и са 691 хил.лв., а за годината са 2 677 хил.лв. с изменение от -28.97 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 66 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 221 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 489 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 538 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 376 хил.лв. 95.19 % от финансовите разходи (395 хил. лв.). Те от своя страна са 57.16 % от разходите за дейността (691 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 100.81 % и са 2 247 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 1 028 хил.лв., а делът им е 90.81 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (2 642 хил.лв.), нетните лихви (-376 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-18 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (2 642 хил.лв.), нетните лихви (-1 550 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-63 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -18 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 104 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Недвижими имоти София АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 19 580 хил.лв., прави 30.12 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 6.14 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 6.21 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.29.

Резервите от 844 хил.лв. формират 4.31 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 16 954 хил.лв. (86.59 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 24.64 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 40 297 хил.лв., а краткосрочните за 19 590 хил.лв., което прави общо 59 887 хил.лв. 21 095 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 24.65 %. Общо дълговете са 75.36 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 305.86 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 1.73 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.78 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 79 467 хил.лв. От тях текущите са 0.25 % (198 хил.лв.), а нетекущите 99.75 % (79 269 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -19 392 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 1.01 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -99.04 % от собствения капитал и -24.40 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.46 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.90 %. Стойността на фирмата (EV) e 65 295 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 173 хил.лв. (0.22 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.88 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -759 хил.лв. с изменение от -5 160.00 %. Отношението му към продажбите е -25.99 %. За година назад ОПП е -540 хил.лв. (-151.28 % спад), а ОПП/Продажби -14.18 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 1 321 хил.лв., а за 12 м. 7 082 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -896 хил.лв. и -6 576 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -334 хил.лв, а за период от 1 година -34 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -24.54 % до 3 248 хил.лв., а за 12 месеца е 12 684 хил.лв. (180.74 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.44.

Недвижими имоти София АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: NIS (NIS/RSS)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
NIS (NIS/RSS)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
NIS (NIS/RSS)	650 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
RSSA	9 000	1000	EUR	22.03.2016 г.
NISB	22 000	1000	BGN	13.02.2024 г.
RSSA	0	1000	EUR	10.09.2024 г.
NISB	22 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия NIS (NIS/RSS) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 8.6 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +2.38 %. Капитализацията на дружеството е 5.59 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия NIS (NIS/RSS) от 8.4 лв. определя 2.38 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 8.6 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Недвижими имоти София АДСИЦ-София са сключени 18 сделки за 920 бр. книжа и 7 852 лв.

Усредненият спред по емисия NIS (NIS/RSS) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия NIS (NIS/RSS) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 345 636 (53.17 %). Броят на акционерите е 25.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия NIS (NIS/RSS) е 0.1021 лв. 1.19 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
NIS (NIS/RSS)	08.07.2021 г.	0.510	331 818.50	BGN
NIS (NIS/RSS)	10.07.2019 г.	0.244	158 340.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 12.07 %, а на дванадесет месечна 6.21 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +15.11 % и -6.06 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+10.41%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+2.65%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-5.09%) и общата рентабилност на приходите (-1.68%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Недвижими имоти София АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (123.62), коригирания резултат (698.39), приходите от продажби (94.11), оперативния резултат (63.52) и свободния паричен поток (305.05).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	7.97
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	123.62
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	698.39
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	94.11
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	63.52
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	305.05

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 5.53 %. Очакваната цена на емисия NIS (NIS/RSS) е 9.08 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.3222	0.2855	12.18
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.5386	4.9382	-0.17
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.4130	53.7499	-0.01
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.1151	1.4676	-0.38
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	16.6981	24.3456	-5.98
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.4068	0.4407	-0.12
Общо очаквана промяна			5.53

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 3 019 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 908 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 407 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	19 580	18 822	18 952	18 901	8.47
Нетен резултат	1 132	1 773	734	908	-0.21
Коригиран резултат	104	2 746	51	504	-0.01
Нетни продажби	3 809	1 571	3 514	3 019	-0.62
Оперативен резултат	2 682	2 428	2 393	2 407	-7.32
Своб. паричен поток	12 684	14 932	14 186	14 295	0.06
Общо екстраполирана промяна					0.38

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 0.38 %, което съответства на цена за емисия NIS (NIS/RSS) от 8.63 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Chicken (-0.3731), умерена корелация с изменението на TimberIndex (0.3455) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (0.3455) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Chicken	-0.3731	0	-27.0481
TimberIndex	0.3455	2	18.4099
EuroDollar	-0.3443	2	-24.8330
Corn	0.3059	1	4.0051
Cotton	0.2994	1	3.2713

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+209.7660}}_{}{\mathrm{-27.0481}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+18.4099}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-24.8330}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+4.0051}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+3.2713}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -278.39% и стойност от -5 209 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1804, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на NaturalGasEurope (0.5900), с изменението на NaturalGasIndex (0.5879) и с изменението на Urea (0.5879).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
NaturalGasEurope	0.5900	0	1.3935
NaturalGasIndex	0.5879	0	1.5025
Urea	0.5399	0	1.9249
FertilizersPriceIndex	0.5206	0	-2.9429
PotassiumChloride	0.5102	0	0.0208

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+61.6093}}_{}{\mathrm{+1.3935}}_{}x{\mathrm{NaturalGasEurope}}_{}{\mathrm{+1.5025}}_{}x{\mathrm{NaturalGasIndex}}_{}{\mathrm{+1.9249}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-2.9429}}_{}x{\mathrm{FertilizersPriceIndex}}_{}{\mathrm{+0.0208}}_{}x{\mathrm{PotassiumChloride}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +57.18% и стойност от 1 086 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2612, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -6 295 хил.лв. с изменение от -382.42%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на DollarIndex (0.4150) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (-0.3342) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (-0.3342) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
DollarIndex	0.4150	1	188.1684
EuroDollar	-0.3342	2	-14.8039
VolatilityIndex	0.2894	1	20.8299
Chicken	-0.2718	0	-88.1528
WtiOil	-0.2653	1	-5.1392

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+311.1066}}_{}{\mathrm{+188.1684}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{-14.8039}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+20.8299}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-88.1528}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-5.1392}}_{}x{\mathrm{WtiOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -1 218.79% и стойност от -29 144 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1319, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Groundnuts (0.4968) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на GroundnutOil (0.4170) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Coffee (0.4170) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	0.4968	2	28.7149
GroundnutOil	0.4170	2	4.9764
Coffee	-0.3735	1	-8.5226
Gold	-0.3716	0	-60.9133
PreciousMetalsPriceIndex	-0.3702	0	31.0019

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+579.3032}}_{}{\mathrm{+28.7149}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+4.9764}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{-8.5226}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{-60.9133}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+31.0019}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -2 228.24% и стойност от 16 153 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2714, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0661), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0246), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0456) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1017). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1250.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0661	1	-0.0045
Разходи за дейността 3м.	-0.0246	1	-0.0012
EBITDA 3м.	-0.0456	1	0.0007
Опер. паричен поток 3м.	-0.1017	1	-0.0028

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+17.2357}}_{}{\mathrm{-0.0045}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0012}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0007}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0028}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +31.63% и стойност от 7 358 хил.лв. (11.32 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +23.75% и стойност от 6 918 хил.лв. (10.64 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (305.05%), предполага несигурност в оценката на Недвижими имоти София АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	4 654	5 039	5 424	5 809	6 194
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-282	-365	-449	-532	-616
4. Капиталови разходи (CapEx)	6 438	6 421	6 403	6 386	6 369
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-10 639	-12 369	-14 099	-15 829	-17 559
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-1 730	-1 730	-1 730	-1 730	-1 730
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-337	-17	302	621	940
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	1 799	2 790	3 780	4 770	5 761
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	365	904	1 444	1 984	2 523

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (General/Diversified) (0.7193), който съответства на икономичекaта дейнoст на Недвижими имоти София АДСИЦ-София - 6832 - Управление на недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193
2. Собствен капитал (E)	20 351	21 888	23 425	24 962	26 499
3. Лихвносен дълг (D)	54 176	55 283	56 389	57 496	58 602
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.6342	2.5361	2.4508	2.3761	2.3100

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	2.6342	2.5361	2.4508	2.3761	2.3100
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	13.7998	13.4280	13.1049	12.8216	12.5712

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 550
2. Лихвоносен дълг (D)	59 878
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	2.5886

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	20 351	21 888	23 425	24 962	26 499
2. Лихвносен дълг (D)	54 176	55 283	56 389	57 496	58 602
3. Цена на собствения капитал (Re)%	13.7998	13.4280	13.1049	12.8216	12.5712
4. Цена на дълга (Rd)%	2.5886	2.5886	2.5886	2.5886	2.5886
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.6500	5.6629	5.6750	5.6864	5.6970
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	365	904	1 444	1 984	2 523
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	345	810	1 224	1 590	1 913
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	5 882

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 5 882 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	5.3472
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-372.9306
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-19.9414
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.3472

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	22.8810
2. Устойчив темп на растеж % II подход	8.5950
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.5562

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	2 523
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.5562
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.6970
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	82 396
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	62 458

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	5 882
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	62 458
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	68 340

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	68 340
2. Нетен лихвоносен дълг	59 705
3. Неоперативни активи	78 366
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	87 001
6. Брой акции	650 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	133.8482

Стойността на една акция от капитала на Недвижими имоти София АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 133.8482 лв., което е +1 456.37% над текущата цена на акцията от 8.6 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Финансови активи, обявени за продажба	12 433	0	-100.00 %	-12 433
Финансови активи текущи	12 433	0	-100.00 %	-12 433
Текущи активи	12 631	198	-98.43 %	-12 433