Форуком фонд имоти АДСИЦ (FFI, FFI/6F4, FFIA)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.31 15:26:00 в Investor.bg
- 2026.03.31 15:30:56 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	1.70	1.72	1.60
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	306	313	663
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	721	728	1 167
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	847	907	1 434
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	2 428	2 488	6 665
Цена/Печалба 12м.(P/E)	4.27	4.28	2.48
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.44	0.45	0.46
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.27	1.25	0.43
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.64	0.64	0.08
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	20.32	20.34	13.78
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-53.85	-52.79	1 327.78
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-43.16	-43.16	311.04
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-40.93	-36.75	238.02
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-73.88	-70.50	104.63
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	11.50	11.61	-86.58
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-1.76	-1.78	857.35
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	29.70	29.26	17.51
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	10.77	10.87	20.98
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.71	1.73	2.71
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	21.33	21.31	5.25
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	83.43	83.41	85.11
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	5.42	5.42	31.37
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	4.35	4.30	6.45
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-54.53	-53.40	605.11
Очаквана цена (Expected price)	0.77	0.80	11.28
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	23.04	23.42	603.57
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	2.09	2.12	11.26
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	10.17	10.30	17.02
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	29.92	29.91	-8.26
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-2 805.66	-2 825.31	-13 703.42
Стойност на една акция DCF	-46.00	-46.90	-217.65

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 306 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 721 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 4.27
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 565 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 874 хил.лв.
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -63.57/-68.95 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 29.70 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 11.50 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 10.77 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.44
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 154 166.67 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.64
• Средна дивидентна доходност от FFI (FFI/6F4) за 5 години: 4.35 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 23.04 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -53.85 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -38.22 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -43.16 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -32.78 %
• EV/EBITDA над 20: 20.32
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -40.93 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -63.57 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -40.93/-29.83 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 16.57 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 83.43 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -8 511 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.08 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.36
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -96.25 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -73.88 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -85.99 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 160.97 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 125.66 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 251.74 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 106.39 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 86.22 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 2 483.61 %
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -54.53 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -2 805.66 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 306 хил.лв., като намалява с -53.85 %. За последните 12 месеца печалбата достига 721 хил.лв., което представлява 0.40 лв. на акция при изменение с -38.22 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.7 лв. е 4.27.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -43.16 % и е 565 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -32.78 % до 1 874 хил.лв. (1.04 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 20.32, а на P/EBITDA 1.64.

Форуком фонд имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 847 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -40.93 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -63.57 % до 1.34 лв. (общо 2 428 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.27, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 29.70 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -29.83 % и са 541 хил.лв., а за годината са 1 707 хил.лв. с изменение от -68.95 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 241 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 394 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 113 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 259 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (259 хил. лв.). Те от своя страна са 47.87 % от разходите за дейността (541 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 0.33 % и са 1 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -893 хил.лв., а делът им е -123.86 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (260 хил.лв.), нетните лихви (-259 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 153 хил.лв.), другите нетни продажби (260 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 305 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 614 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 260 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Форуком фонд имоти АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 6 990 хил.лв., прави 3.86 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 11.50 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 10.77 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.44.

Резервите от 2 хил.лв. формират 0.03 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 4 457 хил.лв. (63.76 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 16.57 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 26 195 хил.лв., а краткосрочните за 8 999 хил.лв., което прави общо 35 194 хил.лв. 17 615 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 21.33 %. Общо дълговете са 83.43 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 503.49 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -1.76 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 0.22 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 42 184 хил.лв. От тях текущите са 1.16 % (488 хил.лв.), а нетекущите 98.84 % (41 696 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -8 511 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 5.42 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -121.76 % от собствения капитал и -20.18 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.71 %, а обращаемостта им е 0.06 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 2.04 %. Стойността на фирмата (EV) e 38 079 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 32 хил.лв. (0.08 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв., а 3 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 0.36 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 20 хил.лв. с изменение от -96.25 %. Отношението му към продажбите е 2.36 %. За година назад ОПП е 4 622 хил.лв. (154 166.67 % ръст), а ОПП/Продажби 190.36 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -14 хил.лв., а за 12 м. -35 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -484 хил.лв. и -4 623 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -478 хил.лв, а за период от 1 година -36 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -73.88 % до 395 хил.лв., а за 12 месеца е 4 779 хил.лв. (-85.99 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.64.

Форуком фонд имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: FFI (FFI/6F4)-обикновени 1 809 740 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FFI (FFI/6F4)	550 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FFI (FFI/6F4)	715 000	1	BGN	25.03.2007 г.
FFI (FFI/6F4)	1 809 740	1	BGN	14.08.2008 г.
FFI (FFI/6F4)	1 809 740	.51	EUR	05.01.2026 г.
FFIA	20 000	1000	BGN	23.09.2021 г.
FFIA	20 000	460.16269	EUR	05.01.2026 г.
FFIA	20 000	409.03351	EUR	26.03.2026 г.

Емисия FFI (FFI/6F4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 1.7 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +6.25 %. Капитализацията на дружеството е 3.08 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FFI (FFI/6F4) от 1.6 лв. определя 6.25 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 1.7 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Форуком фонд имоти АДСИЦ са сключени 86 сделки за 275 950 бр. книжа и 452 519 лв.

Усредненият спред по емисия FFI (FFI/6F4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FFI (FFI/6F4) са 1 809 740 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 189 900 (10.49 %). Броят на акционерите е 7.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 9 900 броя (0.540%). Броят на акционерите расте с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия FFI (FFI/6F4) е 0.0740 лв. 4.35 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FFI (FFI/6F4)	30.12.2021 г.	0.370	669 603.80	BGN
FFI (FFI/6F4)	08.10.2020 г.	0.146	263 679.12	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 4.48 %, а на дванадесет месечна 10.77 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +2.13 % и -5.78 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+3.53%) и общата рентабилност на приходите (-1.88%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-6.77%) и цената на привлечения капитал (+1.01%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Форуком фонд имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (160.97), нетния резултат (125.66), коригирания резултат (251.74), приходите от продажби (106.39), оперативния резултат (86.22) и свободния паричен поток (2 483.61).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	160.97
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	125.66
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	251.74
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	106.39
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	86.22
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	2 483.61

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Форуком фонд имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -54.53 %. Очакваната цена на емисия FFI (FFI/6F4) е 0.77 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.4603	0.4401	1.95
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.8539	4.2671	-1.86
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.3359	1.9062	-1.88
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.0204	1.2671	-4.35
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	16.6177	20.3194	-48.02
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.5218	0.6438	-0.36
Общо очаквана промяна			-54.53

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 3 685 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 118 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 334 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	6 990	10 401	7 894	7 926	7.91
Нетен резултат	721	1 256	663	1 118	0.21
Коригиран резултат	1 614	1 848	2 128	1 913	-1.06
Нетни продажби	2 428	5 014	2 336	3 685	4.97
Оперативен резултат	1 874	2 732	2 119	2 334	4.94
Своб. паричен поток	4 779	6 468	28 453	24 910	6.08
Общо екстраполирана промяна					23.04

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Форуком фонд имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 23.04 %, което съответства на цена за емисия FFI (FFI/6F4) от 2.09 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Lead (0.4522) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на TripleSuperphosphate (0.3709) и с изменението на VolatilityIndex (0.3709).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.4522	2	40.7010
TripleSuperphosphate	0.3709	0	-13.8881
VolatilityIndex	0.3449	0	36.0695
IronOre	0.3405	1	22.7219
Fish	0.3367	2	81.1975

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-76.8930}}_{}{\mathrm{+40.7010}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-13.8881}}_{}x{\mathrm{TripleSuperphosphate}}_{}{\mathrm{+36.0695}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+22.7219}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+81.1975}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -445.50% и стойност от -2 926 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3396, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2807) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на GDP (0.1953) и слаба корелация с изменението на WtiOil (0.1953) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
VolatilityIndex	0.2807	1	6.6366
GDP	0.1953	0	39.9216
WtiOil	0.1755	2	3.6112
BrentOil	0.1671	2	0.5843
Tea	-0.1614	2	-16.6053

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+86.7057}}_{}{\mathrm{+6.6366}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+39.9216}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+3.6112}}_{}x{\mathrm{WtiOil}}_{}{\mathrm{+0.5843}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-16.6053}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +312.38% и стойност от 2 231 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0883, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -5 157 хил.лв. с изменение от -1 785.41%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Sugar (-0.2561) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2130) и слаба обратна корелация с изменението на Gold (0.2130) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Sugar	-0.2561	1	-1.4018
VolatilityIndex	0.2130	0	1.7137
Gold	-0.2036	1	-3.9484
Tea	-0.2006	0	-3.5918
Lumber	-0.1950	0	-0.7710

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+127.0975}}_{}{\mathrm{-1.4018}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+1.7137}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-3.9484}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-3.5918}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-0.7710}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +89.88% и стойност от 1 073 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0646, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Soybean (-0.2277) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на CoconutOil (0.2255) и слаба корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.2255) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Soybean	-0.2277	1	-8.6221
CoconutOil	0.2255	0	1.0610
BeveragesPriceIndex	0.2244	2	1.7337
RubberTSR20	0.2043	2	1.6500
Zinc	0.1967	2	2.7545

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-174.6629}}_{}{\mathrm{-8.6221}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{+1.0610}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{+1.7337}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+1.6500}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}{\mathrm{+2.7545}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -185.28% и стойност от -17 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0730, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е умерена с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.3598), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0194), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0884) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1402). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1848.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.3598	1	-0.0204
Разходи за дейността 3м.	-0.0194	1	0.0345
EBITDA 3м.	-0.0884	1	0.0037
Опер. паричен поток 3м.	0.1402	1	0.0086

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+11.3468}}_{}{\mathrm{-0.0204}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0345}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0037}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0086}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +10.17% и стойност от 3 389 хил.лв. (1.87 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +29.92% и стойност от 3 997 хил.лв. (2.21 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (2 483.61%), предполага несигурност в оценката на Форуком фонд имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 366	2 637	2 908	3 179	3 450
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
3. Амортизация и обезценки (D&A)	178	200	222	244	266
4. Капиталови разходи (CapEx)	4 444	4 745	5 046	5 347	5 648
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	1 201	1 139	1 078	1 016	954
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-62	-62	-62	-62	-62
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-2 137	-2 170	-2 201	-2 231	-2 259
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	2 585	2 966	3 347	3 728	4 109
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-2 106	-2 136	-2 165	-2 192	-2 217

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Форуком фонд имоти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	9 110	9 961	10 812	11 663	12 514
3. Лихвносен дълг (D)	49 581	54 765	59 948	65 132	70 316
4. Данъчна ставка (T)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.3766	2.3965	2.4134	2.4277	2.4401

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	2.3766	2.3965	2.4134	2.4277	2.4401
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	12.8233	12.8990	12.9628	13.0173	13.0644

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 153
2. Лихвоносен дълг (D)	35 034
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.2911

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	9 110	9 961	10 812	11 663	12 514
2. Лихвносен дълг (D)	49 581	54 765	59 948	65 132	70 316
3. Цена на собствения капитал (Re)%	12.8233	12.8990	12.9628	13.0173	13.0644
4. Цена на дълга (Rd)%	3.2911	3.2911	3.2911	3.2911	3.2911
5. Данъчна ставка (T)	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305	0.1305
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.4079	4.4063	4.4051	4.4040	4.4031
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-2 106	-2 136	-2 165	-2 192	-2 217
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-2 017	-1 960	-1 902	-1 845	-1 787
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-9 510

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -9 510 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	4.8851
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-155.0160
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-7.5726
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	4.8851

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-13.2619
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.6833
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.1328

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-2 217
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.1328
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.4031
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-99 718
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-80 391

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-9 510
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-80 391
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-89 901

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-89 901
2. Нетен лихвоносен дълг	35 005
3. Неоперативни активи	41 665
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-83 241
6. Брой акции	1 809 740
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-45.9962

Стойността на една акция от капитала на Форуком фонд имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -45.9962 лв., което е -2 805.66% под текущата цена на акцията от 1.7 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	60	0	-100.00 %	-60
Обезценка на активи-3м.	60	0	-100.00 %	-60

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-105	-132	-25.71 %	-27