Гранд вижън пропъртис АДСИЦ (CCBR, CCBRE/5CK)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.31 10:25:00 в Infostock.bg
- 2026.03.31 11:12:28 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	56.00	56.72	53.00
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	530	554	1 834
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1 007	1 031	2 504
Цена/Печалба 12м.(P/E)	113.82	110.28	31.13
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.27	1.28	1.21
Цена/Продажби 12м.(P/S)	59.90	59.26	22.80
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	114.07	110.53	31.34
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	1.13	1.18	n/a
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-66.25	-66.25	n/a
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	52.63	53.73	73.24
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	0.29	0.29	0.85
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	0.29	0.29	0.85
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	1 400.00	1 417.65	620.35
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.06	1.00	6.05
Очаквана цена (Expected price)	55.97	57.28	56.20
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	10.23	10.49	15.28
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	61.73	62.67	61.10
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-4.56	-4.56	-1.61
Отклонение DCF оценка/Капитализация	546.02	609.69	292.88
Стойност на една акция DCF	361.77	402.53	208.23

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 530 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 530 хил.лв.
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 52.63 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 1.13 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 99.71 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -66.25 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 90.00 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 10.23 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +546.02 %

• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -71.10 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 113.82
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -71.10 %
• EV/EBITDA над 20: 114.07
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -59.78 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -59.78/-28.81 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 59.90
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -1 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 206.58 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 389.11 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 145.79 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 279.83 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 2 261.38 %

За последните 12 месеца печалбата достига 530 хил.лв., което представлява 0.49 лв. на акция при изменение с -71.10 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 56 лв. е 113.82.

За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -71.10 % до 530 хил.лв. (0.49 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 114.07, а на P/EBITDA 113.82.

Гранд вижън пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa годишна основа в размер на 1 007 хил.лв. (0.93 лв. на акция), които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с -59.78 %. Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 59.90, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 52.63 %.

Разходите за дейността за година назад намаляват с -28.81 % и са 477 хил.лв. По икономически елеметни за 12-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 98 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 351 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Гранд вижън пропъртис АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 47 532 хил.лв., прави 44.13 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 1.13 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.27.

Резервите от 24 318 хил.лв. формират 51.16 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 21 607 хил.лв. (45.46 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 99.71 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 136 хил.лв., което прави общо 136 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 0.29 %. Общо дълговете са 0.29 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 0.29 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -66.25 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 0.55 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 47 668 хил.лв. От тях текущите са 3.99 % (1 904 хил.лв.), а нетекущите 96.01 % (45 764 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 1 768 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 1 400.00 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 3.72 % от собствения капитал и 3.71 % от всички активи. Стойността на фирмата (EV) e 60 457 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 2 хил.лв. (0.00 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 1.47 %.

За година назад ОПП е -1 хил.лв. (90.00 % ръст), а ОПП/Продажби -0.10 %.

Гранд вижън пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: CCBR (CCBRE/5CK)-обикновени 1 077 193 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
CCBR (CCBRE/5CK)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
CCBR (CCBRE/5CK)	1 077 193	1	BGN	25.03.2009 г.
CCBR (CCBRE/5CK)	1 077 193	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия CCBR (CCBRE/5CK) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.82 % до цена 56 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +5.66 %. Капитализацията на дружеството е 60.32 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия CCBR (CCBRE/5CK) от 53 лв. определя 5.66 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 56 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Гранд вижън пропъртис АДСИЦ са сключени 31 сделки за 5 664 бр. книжа и 311 353 лв.

Усредненият спред по емисия CCBR (CCBRE/5CK) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия CCBR (CCBRE/5CK) са 1 077 193 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 548 651 (50.93 %). Броят на акционерите е 37.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 150 броя (0.010%). Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
CCBR (CCBRE/5CK)	23.06.2017 г.	0.170	183 122.81	BGN
CCBR (CCBRE/5CK)	12.07.2016 г.	0.400	430 877.20	BGN
CCBR (CCBRE/5CK)	07.07.2015 г.	0.510	549 368.43	BGN
CCBR (CCBRE/5CK)	31.07.2014 г.	1.421	1 530 858.22	BGN
CCBR (CCBRE/5CK)	04.08.2011 г.	0.460	495 508.78	BGN
CCBR (CCBRE/5CK)	24.07.2009 г.	1.210	1 303 403.53	BGN

Бизнес рискът свързан с дейността на Гранд вижън пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (206.58), коригирания резултат (389.11), приходите от продажби (145.79), оперативния резултат (279.83) и свободния паричен поток (2 261.38).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	11.47
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	206.58
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	389.11
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	145.79
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	279.83
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	2 261.38

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Гранд вижън пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.06 %. Очакваната цена на емисия CCBR (CCBRE/5CK) е 55.97 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.2685	1.2691	-0.05
Цена/Печалба 12м.(P/E)	108.8859	113.8166	-0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	nan	nan	nan
Цена/Продажби 12м.(P/S)	58.5090	59.9035	-0.00
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	109.1278	114.0694	-0.00
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	nan	nan	nan
Общо очаквана промяна			-0.06

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 1 850 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 8 834 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 3 135 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	47 532	52 240	51 380	51 830	8.96
Нетен резултат	530	8 998	519	8 834	0.92
Коригиран резултат	nan	9 750	nan	nan	nan
Нетни продажби	1 007	7 548	110	1 850	0.13
Оперативен резултат	530	3 601	565	3 135	0.21
Своб. паричен поток	nan	11 150	nan	nan	nan
Общо екстраполирана промяна					10.23

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Гранд вижън пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 10.23 %, което съответства на цена за емисия CCBR (CCBRE/5CK) от 61.73 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на CoconutOil (0.6213), значителна корелация с изменението на Orange (0.5583) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на PalmOil (0.5583).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CoconutOil	0.6213	0	19.4055
Orange	0.5583	2	44.9770
PalmOil	0.5389	0	24.0459
IronOre	0.5215	2	12.9001
Tin	0.4964	0	-35.8299

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+814.4838}}_{}{\mathrm{+19.4055}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{+44.9770}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+24.0459}}_{}x{\mathrm{PalmOil}}_{}{\mathrm{+12.9001}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-35.8299}}_{}x{\mathrm{Tin}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -3 323.96% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3742, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Cotton (0.5843), с изменението на Tin (0.5736) и с изменението на PalmOil (0.5736).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cotton	0.5843	0	8.3182
Tin	0.5736	0	-0.0839
PalmOil	0.5448	0	7.2648
CoconutOil	0.5394	0	-0.7693
IronOre	0.5381	2	6.0227

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+313.2150}}_{}{\mathrm{+8.3182}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{-0.0839}}_{}x{\mathrm{Tin}}_{}{\mathrm{+7.2648}}_{}x{\mathrm{PalmOil}}_{}{\mathrm{-0.7693}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{+6.0227}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +17.75% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3003, показва умерена обяснителна сила на модела.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на PhosphateRock (0.3788) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на Urea (-0.3721) и умерена корелация с изменението на Orange (-0.3721) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
PhosphateRock	0.3788	2	2.4999
Urea	-0.3721	0	-5.8259
Orange	0.3415	2	24.9294
DiammoniumPhosphate	-0.3404	0	0.5759
Copper	-0.2977	1	-8.1333

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+270.3658}}_{}{\mathrm{+2.4999}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-5.8259}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{+24.9294}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+0.5759}}_{}x{\mathrm{DiammoniumPhosphate}}_{}{\mathrm{-8.1333}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -1 069.68% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2763, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на CoalAustralian (0.4805), умерена корелация с изменението на Plywood (0.4017) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на Orange (0.4017) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CoalAustralian	0.4805	0	496.4852
Plywood	0.4017	1	735.8511
Orange	0.3971	1	105.9882
Cocoa	-0.3569	0	-449.6027
FedFundsRate	0.3442	2	43.3671

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+10 761.7113}}_{}{\mathrm{+496.4852}}_{}x{\mathrm{CoalAustralian}}_{}{\mathrm{+735.8511}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+105.9882}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-449.6027}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+43.3671}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +6 652.49% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2135, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.1349), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0239), с изменението на EBITDA 3м. (0.1545) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0722). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2710.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.1349	1	0.0019
Разходи за дейността 3м.	0.0239	1	-0.0016
EBITDA 3м.	0.1545	1	-0.0043
Опер. паричен поток 3м.	-0.0722	1	0.0001

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (2 261.38%), предполага несигурност в оценката на Гранд вижън пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 457	2 710	2 963	3 217	3 470
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-3	-4	-6	-7	-8
4. Капиталови разходи (CapEx)	702	775	848	922	995
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	16 564	16 546	16 528	16 510	16 492
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-18	-18	-18	-18	-18
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	1 770	1 949	2 127	2 306	2 484
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	4 482	5 362	6 243	7 124	8 005
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	3 141	3 675	4 209	4 742	5 276

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Гранд вижън пропъртис АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	44 377	46 695	49 013	51 331	53 649
3. Лихвносен дълг (D)	1 042	959	876	792	709
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4243	0.4231	0.4220	0.4210	0.4201

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.4243	0.4231	0.4220	0.4210	0.4201
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.4244	5.4198	5.4156	5.4118	5.4083

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	136
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	44 377	46 695	49 013	51 331	53 649
2. Лихвносен дълг (D)	1 042	959	876	792	709
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.4244	5.4198	5.4156	5.4118	5.4083
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.3000	5.3108	5.3206	5.3295	5.3378
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	3 141	3 675	4 209	4 742	5 276
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 983	3 314	3 603	3 853	4 068
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	17 821

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 17 821 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	nan
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	nan
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	nan
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	nan

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	1.1832
2. Устойчив темп на растеж % II подход	4.1137
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	4.0482

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	5 276
2. Постоянен темп на растеж (g) %	4.0482
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.3378
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	425 714
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	328 244

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	17 821
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	328 244
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	346 065

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	346 065
2. Нетен лихвоносен дълг	134
3. Неоперативни активи	43 764
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	389 695
6. Брой акции	1 077 193
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	361.7692

Стойността на една акция от капитала на Гранд вижън пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 361.7692 лв., което е +546.02% над текущата цена на акцията от 56 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) няма.