ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София (FPP, FPP/6F3, FPPV, FPPW, 6F3N, FPP1)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.30 14:46:49 в x3news.com
- 2026.03.30 14:47:49 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	1.57	1.27	0.93
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	6 806	819	6 712
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	19 381	13 394	9 682
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 870	2 777	4 756
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	50 440	50 347	12 376
Цена/Печалба 12м.(P/E)	6.36	7.45	7.54
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.93	0.79	0.64
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.44	1.98	5.90
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	6.92	8.42	-5.56
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	7.57	9.06	11.17
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	1.40	-87.80	627.98
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-0.89	-85.21	413.38
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-39.66	-41.61	57.59
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	1 760.05	1 016.98	-222.66
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	15.60	10.36	8.43
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	18.90	18.73	51.21
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	38.42	26.60	78.23
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	15.60	10.91	8.90
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	10.67	7.44	6.12
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	15.29	15.71	7.58
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	34.26	35.28	33.63
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	388.84	389.76	533.62
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1.27	1.57	1.10
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.61	0.76	0.70
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	7.09	0.60	8.66
Очаквана цена (Expected price)	1.68	1.28	1.01
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	11.15	10.17	19.34
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.75	1.40	1.11
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	9.38	1.38	11.53
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	43.91	43.29	87.05
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-425.43	-567.58	-3 235.74
Стойност на една акция DCF	-5.11	-5.94	-29.16

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 6 806 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 1.40 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 19 381 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 100.18 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 6.36
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 7 037 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 20 510 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 82.36 %
• EV/EBITDA под 8: 7.57
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 307.56 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -9.02/-32.92 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 38.42 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 15.60 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 15.60 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.93
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 10.67 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.81 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 256.23 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 82.27 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 1 760.05 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 235.61 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 6.92
• Ръст в цената на FPP (FPP/6F3) за 90 дни над 10%: 12.95 %
• Ръст в цената на FPP (FPP/6F3) за 360 дни над 10%: 65.26 %
• Ръст на FPP (FPP/6F3) от год. минимум повече от 10%: 78.41 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1.27 %
• Средна дивидентна доходност от FPP (FPP/6F3) за 5 години: 0.61 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 7.09 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 11.15 %

• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -0.89 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -39.66 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 226.42/387.71 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 86.38 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 2.44
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 18.90 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 217.68 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 1.75 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -2 891 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 88.23 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 293.23 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 71.33 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 61.89 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 166.57 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -425.43 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 6 806 хил.лв., като нараства с 1.40 %. За последните 12 месеца печалбата достига 19 381 хил.лв., което представлява 0.25 лв. на акция при изменение с 100.18 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.57 лв. е 6.36.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -0.89 % и е 7 037 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 82.36 % до 20 510 хил.лв. (0.26 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 7.57, а на P/EBITDA 6.01.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 2 870 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -39.66 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 307.56 % до 0.64 лв. (общо 50 440 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 2.44, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 38.42 %.

През тримесечието финансовите приходи са 67.27 % от приходите от дейността (5 900 от 8 770 хил.лв.). От тях най-голям дял имат другите финансови приходи (5 900 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -32.92 % и са 1 964 хил.лв., а за годината са 36 959 хил.лв. с изменение от 387.71 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 705 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 807 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 30 547 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 86 хил.лв. 64.18 % и другите финансови разходи, които са 46 хил.лв. 34.33 % от финансовите разходи (134 хил. лв.). Те от своя страна са 6.82 % от разходите за дейността (1 964 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 86.38 % и са 5 879 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 5 398 хил.лв., а делът им е 27.85 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите финансови приходи и разходи (5 854 хил.лв.), другите нетни продажби (113 хил.лв.) и нетните лихви (-86 хил.лв.), а на годишна база другите финансови приходи и разходи (5 762 хил.лв.), нетните лихви (-456 хил.лв.) и другите нетни продажби (113 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 927 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 13 983 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извъшена преоценка на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер на 5 900 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 5 900 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 113 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 131 964 хил.лв., прави 1.68 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 15.60 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 15.60 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.93.

Резервите от 17 629 хил.лв. формират 13.36 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 16 409 хил.лв. (12.43 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 65.74 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 38 089 хил.лв., а краткосрочните за 30 684 хил.лв., което прави общо 68 773 хил.лв. 45 286 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 15.29 %. Общо дълговете са 34.26 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 52.11 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 18.90 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 16.71 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 200 737 хил.лв. От тях текущите са 59.44 % (119 312 хил.лв.), а нетекущите 40.56 % (81 425 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 88 628 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 388.84 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 67.16 % от собствения капитал и 44.15 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 10.67 %, а обращаемостта им е 0.28 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 11.89 %. Стойността на фирмата (EV) e 155 166 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 673 хил.лв., което е 0.81 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 1 465 хил.лв. и покриват 217.68 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 1.75 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 35 309 хил.лв. (17.59 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв., а 3 215 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 115.07 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 7 785 хил.лв. с изменение от 256.23 %. Отношението му към продажбите е 271.25 %. За година назад ОПП е -2 891 хил.лв. (82.27 % ръст), а ОПП/Продажби -5.73 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -91 хил.лв., а за 12 м. 43 586 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 1 728 хил.лв. и -9 057 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 9 422 хил.лв, а за период от 1 година 31 638 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 1 760.05 % до 13 297 хил.лв., а за 12 месеца е 17 811 хил.лв. (235.61 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 6.92.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: FPP (FPP/6F3)-обикновени 78 545 400 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FPP (FPP/6F3)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FPP (FPP/6F3)	650 000	1	BGN	13.04.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	25 350 000	1	BGN	18.07.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	50 700 000	1	BGN	28.09.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	55 825 370	1	BGN	25.03.2008 г.
FPP (FPP/6F3)	27 912 685	2	BGN	25.07.2014 г.
FPP (FPP/6F3)	27 912 685	1	BGN	22.12.2014 г.
FPP (FPP/6F3)	33 145 400	1	BGN	12.05.2016 г.
FPP (FPP/6F3)	45 645 400	1	BGN	17.08.2021 г.
FPP (FPP/6F3)	49 045 400	1	BGN	08.12.2021 г.
FPP (FPP/6F3)	64 045 400	1	BGN	24.10.2022 г.
FPP (FPP/6F3)	73 045 400	1	BGN	13.12.2022 г.
FPP (FPP/6F3)	78 545 400	1	BGN	12.05.2023 г.
FPP (FPP/6F3)	78 545 400	.51	EUR	05.01.2026 г.
FPPW (6F3N)	232 017 800	1	BGN	28.12.2016 г.
FPPW (6F3N)	219 517 800	1	BGN	17.08.2021 г.
FPPW (6F3N)	0	1	BGN	08.12.2021 г.
FPPV	98 090 800	1	BGN	17.08.2022 г.
FPPV	83 090 800	1	BGN	21.10.2022 г.
FPPV	74 090 800	1	BGN	08.12.2022 г.
FPPV	68 590 800	1	BGN	16.05.2023 г.
FPPV	68 590 800	1	EUR	05.01.2026 г.
FPPV	68 590 800	0	EUR	21.01.2026 г.
FPP1	49 045 400	1	BGN	18.07.2022 г.
FPP1	0	1	BGN	29.07.2022 г.

Емисия FPP (FPP/6F3) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 12.95 % до цена 1.57 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +65.26 %. Капитализацията на дружеството е 123.32 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FPP (FPP/6F3) от 0.88 лв. определя 78.41 % ръст до текущата цена, като тя остава на 3.09 % спрямо върха от 1.62 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София са сключени 180 сделки за 536 734 бр. книжа и 562 217 лв.

Усредненият спред по емисия FPP (FPP/6F3) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 138.05 %, с 15 хил.лв. показва липса на ликвидност, а с 20 хил.лв. показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FPP (FPP/6F3) са 78 545 400 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 12 371 645 (15.75 %). Броят на акционерите е 228.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 174 081 броя (0.220%). Броят на акционерите намалява с 5.

Последно изплатените дивиденти са за 1 570 908 лв., което е 8.11 % от текущата 12 месечна печалба и са 1.27 % спрямо капитализацията (FPP (FPP/6F3) - 0.020 лв. 1.27 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия FPP (FPP/6F3) е 0.0096 лв. 0.61 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FPP (FPP/6F3)	25.06.2025 г.	0.020	1 570 908.00	BGN
FPP (FPP/6F3)	26.06.2024 г.	0.010	801 163.08	BGN
FPP (FPP/6F3)	16.06.2023 г.	0.013	997 526.58	BGN
FPP (FPP/6F3)	05.10.2022 г.	0.008	411 981.36	BGN
FPP (FPP/6F3)	29.09.2020 г.	0.011	357 970.32	BGN
FPP (FPP/6F3)	11.07.2018 г.	0.003	112 694.36	BGN
FPP (FPP/6F3)	27.05.2013 г.	0.032	1 786 411.84	BGN
FPP (FPP/6F3)	11.06.2012 г.	0.036	2 009 713.32	BGN
FPP (FPP/6F3)	09.05.2011 г.	0.002	111 650.74	BGN
FPP (FPP/6F3)	01.04.2010 г.	0.018	976 943.97	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.06.2009 г.	0.130	7 257 298.10	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.06.2008 г.	0.000	0.00	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.04.2008 г.	0.143	7 999 775.52	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 5.29 %, а на дванадесет месечна 15.60 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +4.51 % и -0.50 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+4.18%) и коефициента на задлъжнялост (+0.13%), а на дванадесет месечна база обращаемостта на краткотрайните активи (-1.44%) и общата рентабилност на приходите (+0.60%).

Бизнес рискът свързан с дейността на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (88.23), коригирания резултат (293.23), приходите от продажби (71.33), оперативния резултат (61.89) и свободния паричен поток (166.57).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	8.39
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	88.23
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	293.23
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	71.33
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	61.89
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	166.57

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 7.09 %. Очакваната цена на емисия FPP (FPP/6F3) е 1.68 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.9853	0.9345	4.99
Цена/Печалба 12м.(P/E)	6.3938	6.3627	0.01
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	8.1764	8.8190	-0.02
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.3567	2.4448	-0.15
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	7.2436	7.5654	-0.10
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	33.2120	6.9236	2.37
Общо очаквана промяна			7.09

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 49 130 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 21 412 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 23 249 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	131 964	142 106	142 359	142 228	12.51
Нетен резултат	19 381	23 521	19 902	21 412	0.14
Коригиран резултат	13 983	5 105	14 590	10 631	-0.08
Нетни продажби	50 440	34 542	51 211	49 130	-0.25
Оперативен резултат	20 510	25 818	21 229	23 249	0.21
Своб. паричен поток	17 811	-7 286	16 581	-4 495	-1.38
Общо екстраполирана промяна					11.15

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 11.15 %, което съответства на цена за емисия FPP (FPP/6F3) от 1.75 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има слаба корелация с изменението на Lead (0.2916) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба корелация с изменението на EuroDollar (0.2870) и слаба корелация с изменението на Nickel (0.2870) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.2916	1	0.7133
EuroDollar	0.2870	0	8.1464
Nickel	0.2709	2	1.7068
Sugar	-0.2580	2	-2.5687
GDP	0.2566	0	12.7561

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+55.1543}}_{}{\mathrm{+0.7133}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+8.1464}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+1.7068}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-2.5687}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+12.7561}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +211.61% и стойност от 27 328 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1933, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Zinc (0.5037) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Nickel (0.4919) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на BananaEurope (0.4919) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Zinc	0.5037	2	26.6020
Nickel	0.4919	1	2.7348
BananaEurope	-0.4215	2	-107.3656
Fish	0.3966	0	61.6199
Lead	0.3542	0	13.7652

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+95.3250}}_{}{\mathrm{+26.6020}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+2.7348}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-107.3656}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+61.6199}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+13.7652}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -162.69% и стойност от -1 231 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3277, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 28 559 хил.лв. с изменение от +319.62%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Nickel (0.4447), умерена корелация с изменението на Zinc (0.4225) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на BananaEurope (0.4225) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Nickel	0.4447	0	14.0656
Zinc	0.4225	2	-1.0769
BananaEurope	-0.3763	2	-48.3080
Corn	0.3693	1	10.9644
GDP	0.3551	1	146.2182

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+77.6276}}_{}{\mathrm{+14.0656}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-1.0769}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{-48.3080}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+10.9644}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+146.2182}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +378.43% и стойност от 33 667 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3131, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.8440) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.8438) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на PhosphateRock (0.8438).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.8440	2	13.3579
CarbonEmissionsFutures	0.8438	2	-13.0056
PhosphateRock	0.6904	0	0.1068
Rice	0.4418	2	1.8538
SugarEU	-0.3789	1	-23.5496

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+26.0538}}_{}{\mathrm{+13.3579}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-13.0056}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+0.1068}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{+1.8538}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-23.5496}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -32.50% и стойност от 5 255 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.7029, показва висока обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е умерена с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.3467), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1948), умерена с изменението на EBITDA 3м. (0.3619) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0444). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4139.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.3467	1	0.1027
Разходи за дейността 3м.	0.1948	1	-0.0498
EBITDA 3м.	0.3619	1	0.0123
Опер. паричен поток 3м.	-0.0444	1	-0.0027

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+9.3583}}_{}{\mathrm{+0.1027}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0498}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0123}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0027}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +9.38% и стойност от 134 879 хил.лв. (1.72 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +43.91% и стойност от 177 465 хил.лв. (2.26 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1179, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (166.57%), предполага несигурност в оценката на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	12 251	13 797	15 342	16 887	18 433
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	1 013	1 094	1 174	1 255	1 336
4. Капиталови разходи (CapEx)	16 720	18 264	19 808	21 353	22 897
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	50 167	52 868	55 568	58 269	60 970
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 701	2 701	2 701	2 701	2 701
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-6 156	-6 074	-5 993	-5 911	-5 829
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-15 176	-16 405	-17 634	-18 862	-20 091
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-9 938	-10 406	-10 874	-11 342	-11 810

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	123 050	131 543	140 036	148 529	157 022
3. Лихвносен дълг (D)	46 835	50 058	53 281	56 505	59 728
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5724	0.5724	0.5724	0.5723	0.5723

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.5724	0.5724	0.5724	0.5723	0.5723
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.9856	5.9855	5.9854	5.9853	5.9852

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	456
2. Лихвоносен дълг (D)	67 159
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.6790

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	123 050	131 543	140 036	148 529	157 022
2. Лихвносен дълг (D)	46 835	50 058	53 281	56 505	59 728
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.9856	5.9855	5.9854	5.9853	5.9852
4. Цена на дълга (Rd)%	0.6790	0.6790	0.6790	0.6790	0.6790
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.5227	4.5228	4.5229	4.5230	4.5230
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-9 938	-10 406	-10 874	-11 342	-11 810
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-9 508	-9 525	-9 523	-9 502	-9 466
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-47 525

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -47 525 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	13.7744
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	10.2132
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	1.4068
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	91.8946
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	12.6579

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	10.5773
2. Устойчив темп на растеж % II подход	1.8652
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.0024

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-11 810
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.0024
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.5230
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-477 901
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-383 069

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-47 525
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-383 069
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-430 594

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-430 594
2. Нетен лихвоносен дълг	35 065
3. Неоперативни активи	64 354
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-401 305
6. Брой акции	78 545 400
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-5.1092

Стойността на една акция от капитала на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -5.1092 лв., което е -425.43% под текущата цена на акцията от 1.57 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Текуща печалба	13 394	19 381	+44.70 %	+5 987
Финансов резултат	29 803	35 790	+20.09 %	+5 987

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Печалба от дейността-3м.	819	6 806	+731.01 %	+5 987
Печалба преди облагане с данъци-3м.	819	6 806	+731.01 %	+5 987
Печалба след облагане с данъци-3м.	819	6 806	+731.01 %	+5 987
Нетна печалба за периода-3м.	819	6 806	+731.01 %	+5 987
Общо разходи и печалба-3м.	2 777	8 770	+215.81 %	+5 993
Други финансови приходи-3м.	0	5 900	+5 900.00 %	+5 900
Финансови приходи-3м.	0	5 900	+5 900.00 %	+5 900
Приходи от дейността-3м.	2 777	8 770	+215.81 %	+5 993
Общо приходи-3м.	2 777	8 770	+215.81 %	+5 993
Общо приходи и загуба-3м.	2 777	8 770	+215.81 %	+5 993