Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна (SBPF, SBPF/6SB, 6SBW, 6SBA, 6SB1)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.30 10:47:00 в Infostock.bg
- 2026.03.30 11:34:18 -

Index	258	250	248
Цена (Price)	3.26	3.18	3.14
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	86	n/a	1 955
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1 403	n/a	8 700
Цена/Печалба 12м.(P/E)	886.26	n/a	37.55
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.46	1.43	1.41
Цена/Продажби 12м.(P/S)	54.33	n/a	8.44
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	25.22	n/a	15.58
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	113.59	n/a	33.05
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	0.17	n/a	3.91
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-12.51	n/a	-40.79
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	6.13	n/a	22.47
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	8.91	10.16	10.21
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	27.21	29.96	29.97
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	16.92	52.88	53.16
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.13	0.02	-1.19
Очаквана цена (Expected price)	3.26	3.18	3.10
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	15.54	17.11	16.37
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	3.77	3.72	3.65
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	338.32	202.73	142.20
Отклонение DCF оценка/Капитализация	81.41	n/a	88.45
Стойност на една акция DCF	5.91	n/a	5.92

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 86 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 841 хил.лв.
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 0.17 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 72.79 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -12.51 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 15.54 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +81.41 %

• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -95.60 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 886.26
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -70.85 %
• EV/EBITDA над 20: 113.59
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -83.87 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -83.87/-80.47 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 54.33
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -5 297 хил.лв.
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.99
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -47.37 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -35.87 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 25.22
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 90.43 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 97.64 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 69.24 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 87.22 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 346.65 %

За последните 12 месеца печалбата достига 86 хил.лв., което представлява 0.00 лв. на акция при изменение с -95.60 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.26 лв. е 886.26.

За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -70.85 % до 841 хил.лв. (0.04 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 113.59, а на P/EBITDA 90.63.

Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна формира приходи от продажби на неконсолидиранa годишна основа в размер на 1 403 хил.лв. (0.06 лв. на акция), които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с -83.87 %. Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 54.33, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 6.13 %.

Разходите за дейността за година назад намаляват с -80.47 % и са 1 317 хил.лв. По икономически елеметни за 12-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 145 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 292 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна към края на декември 2025 г. от 52 095 хил.лв., прави 2.23 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 0.17 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.46.

Резервите от 14 540 хил.лв. формират 27.91 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 14 089 хил.лв. (27.04 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 72.79 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 13 101 хил.лв., а краткосрочните за 6 376 хил.лв., което прави общо 19 477 хил.лв. 14 079 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 8.91 %. Общо дълговете са 27.21 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 37.39 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -12.51 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -3.64 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 71 572 хил.лв. От тях текущите са 1.51 % (1 079 хил.лв.), а нетекущите 98.49 % (70 493 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -5 297 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 16.92 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -10.17 % от собствения капитал и -7.40 % от всички активи. Стойността на фирмата (EV) e 95 533 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 63 хил.лв. (0.09 % от Актива), от които парите в брои са 1 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.99 %.

За година назад ОПП е 4 806 хил.лв. (-47.37 % спад), а ОПП/Продажби 342.55 %.
Свободният паричен поток за 12 месеца е 3 022 хил.лв. (-35.87 % изменение). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 25.22.

Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна има емитирани акции с борсов код: SBPF (SBPF/6SB)-обикновени 23 379 995 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SBPF (SBPF/6SB)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SBPF (SBPF/6SB)	10 580 000	1	BGN	26.02.2013 г.
SBPF (SBPF/6SB)	16 179 999	1	BGN	12.10.2017 г.
SBPF (SBPF/6SB)	23 379 995	1	BGN	14.12.2019 г.
SBPF (SBPF/6SB)	23 379 995	.51	EUR	05.01.2026 г.
6SBW	10 580 000	1	BGN	15.08.2017 г.
6SBW	0	1	BGN	06.09.2017 г.
6SBA	10 000	1000	EUR	19.12.2017 г.
6SB1	16 179 999	1	BGN	22.08.2019 г.
6SB1	0	1	BGN	17.09.2019 г.
6SBA	0	1000	EUR	04.06.2025 г.

Емисия SBPF (SBPF/6SB) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.24 % до цена 3.26 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +3.82 %. Капитализацията на дружеството е 76.22 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SBPF (SBPF/6SB) от 3.16 лв. определя 3.16 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 3.26 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна са сключени 95 сделки за 676 914 бр. книжа и 2 156 308 лв.

Усредненият спред по емисия SBPF (SBPF/6SB) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SBPF (SBPF/6SB) са 23 379 995 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 12 797 607 (54.74 %). Броят на акционерите е 49.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 23 800 броя (0.100%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 19 300 броя (0.090%). Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SBPF (SBPF/6SB)	07.07.2017 г.	0.192	2 031 360.00	BGN
SBPF (SBPF/6SB)	08.07.2015 г.	0.011	116 380.00	BGN
SBPF (SBPF/6SB)	29.08.2014 г.	0.079	836 878.00	BGN
SBPF (SBPF/6SB)	16.07.2008 г.	4.875	3 168 750.00	BGN
SBPF (SBPF/6SB)	04.09.2007 г.	12.283	7 983 950.00	BGN

Бизнес рискът свързан с дейността на Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (90.43), коригирания резултат (97.64), приходите от продажби (69.24), оперативния резултат (87.22) и свободния паричен поток (346.65).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	11.51
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	90.43
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	97.64
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	69.24
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	87.22
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	346.65

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.13 %. Очакваната цена на емисия SBPF (SBPF/6SB) е 3.26 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.4651	1.4631	0.14
Цена/Печалба 12м.(P/E)	nan	886.2639	nan
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	nan	nan	nan
Цена/Продажби 12м.(P/S)	nan	54.3256	nan
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	0.0000	113.5943	-0.26
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	nan	25.2213	nan
Общо очаквана промяна			-0.13

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 3 373 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 520 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 3 801 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	52 095	56 933	64 411	60 318	15.81
Нетен резултат	86	1 526	285	1 520	nan
Коригиран резултат	nan	3 415	nan	nan	nan
Нетни продажби	1 403	4 514	1 424	3 373	nan
Оперативен резултат	841	3 899	1 005	3 801	-0.26
Своб. паричен поток	3 022	-3 962	4 117	1 088	nan
Общо екстраполирана промяна					15.54

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 15.54 %, което съответства на цена за емисия SBPF (SBPF/6SB) от 3.77 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена обратна корелация с изменението на BananaEurope (-0.4855) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на Orange (-0.4786) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Nickel (-0.4786).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	-0.4855	2	-0.0529
Orange	-0.4786	1	-3.3679
Nickel	0.4022	0	2.8868
Plywood	0.3864	0	9.2446
Soybean	-0.3254	2	-1.7547

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+200.0217}}_{}{\mathrm{-0.0529}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{-3.3679}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+2.8868}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+9.2446}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{-1.7547}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +322.03% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2933, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Lead (0.6221) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на IronOre (0.5014) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Platinum (0.5014).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.6221	2	14.2877
IronOre	0.5014	1	3.7415
Platinum	0.4268	0	3.1759
SunflowerOil	0.3995	0	-5.6095
DollarIndex	-0.3843	0	13.0067

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+34.6293}}_{}{\mathrm{+14.2877}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+3.7415}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+3.1759}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{-5.6095}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}{\mathrm{+13.0067}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +99.00% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3377, показва умерена обяснителна сила на модела.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Cocoa (0.4226) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.3976) и с изменението на Gold (0.3976).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.4226	2	35.2226
PreciousMetalsPriceIndex	0.3976	0	-78.0158
Gold	0.3789	0	100.6171
BeveragesPriceIndex	0.3705	2	14.5180
Silver	0.3662	0	45.9937

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-888.9168}}_{}{\mathrm{+35.2226}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-78.0158}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+100.6171}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+14.5180}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+45.9937}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +8 867.81% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0877, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Plywood (-0.3874) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на Chicken (-0.3722) и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (-0.3722) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Plywood	-0.3874	2	-855.7084
Chicken	-0.3722	0	-538.9103
Soybean	-0.3674	1	-223.3002
Lumber	-0.3487	1	-141.4204
GroundnutOil	-0.3481	2	11.0502

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-5 116.8434}}_{}{\mathrm{-855.7084}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{-538.9103}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-223.3002}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-141.4204}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+11.0502}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -5 007.43% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2243, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2224), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.1218), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0937) и висока обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.8763). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.6959.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2224	1	-0.1146
Разходи за дейността 3м.	-0.1218	1	0.3574
EBITDA 3м.	0.0937	1	0.0370
Опер. паричен поток 3м.	-0.8763	1	-0.0001

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (346.65%), предполага несигурност в оценката на Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 332	3 522	3 712	3 901	4 091
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	40	43	47	51	54
4. Капиталови разходи (CapEx)	-1 662	-2 231	-2 800	-3 370	-3 939
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	1 363	1 556	1 750	1 943	2 136
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	193	193	193	193	193
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	4 841	5 603	6 366	7 128	7 890
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	1 216	938	660	382	104
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	3 003	3 238	3 473	3 708	3 942

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	63 257	68 125	72 993	77 861	82 729
3. Лихвносен дълг (D)	47 192	49 724	52 256	54 787	57 319
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.7896	0.7823	0.7760	0.7704	0.7655

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.7896	0.7823	0.7760	0.7704	0.7655
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.8087	6.7811	6.7571	6.7361	6.7176

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	755
2. Лихвоносен дълг (D)	19 377
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.8964

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	63 257	68 125	72 993	77 861	82 729
2. Лихвносен дълг (D)	47 192	49 724	52 256	54 787	57 319
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.8087	6.7811	6.7571	6.7361	6.7176
4. Цена на дълга (Rd)%	3.8964	3.8964	3.8964	3.8964	3.8964
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.5644	5.5639	5.5635	5.5632	5.5629
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	3 003	3 238	3 473	3 708	3 942
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 845	2 906	2 952	2 986	3 007
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	14 696

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 14 696 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	nan
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-259.3341
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	nan
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	nan

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	1.1315
2. Устойчив темп на растеж % II подход	-0.5348
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.3526

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	3 942
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.3526
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.5629
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	94 904
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	72 398

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	14 696
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	72 398
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	87 094

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	87 094
2. Нетен лихвоносен дълг	19 314
3. Неоперативни активи	70 492
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	138 272
6. Брой акции	23 379 995
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	5.9141

Стойността на една акция от капитала на Супер Боровец Пропърти Фонд АДСИЦ-Варна чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 5.9141 лв., което е +81.41% над текущата цена на акцията от 3.26 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за първо тримесечие Q1 на 2025 г. (250) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	250	258	%	хил.лв.
Търговски и други /текущи/ вземания	3 892	1 016	-73.90 %	-2 876
Текущи активи	3 990	1 079	-72.96 %	-2 911
Текущи задължения, в т ч	3 993	5 298	+32.68 %	+1 305