Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София (BREF, BREF/5BU, 5BUM)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.27 17:40:09 в x3news.com
- 2026.03.27 17:42:04 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	5.35	5.32	3.84
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	18 978	19 054	16 626
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	24 330	24 406	20 359
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	51 842	51 860	18 385
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	61 662	61 680	26 371
Цена/Печалба 12м.(P/E)	7.62	7.55	6.53
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.19	1.18	0.87
Цена/Продажби 12м.(P/S)	3.01	2.99	5.04
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	3.35	3.35	65.85
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	7.13	7.06	7.36
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	14.15	14.60	16.37
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	13.65	14.10	15.85
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	181.98	182.08	13.56
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	256.22	254.20	20.18
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	2.28	2.29	15.16
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	1.64	1.55	1.53
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	39.46	39.57	77.20
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	15.74	15.79	14.58
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	12.96	13.00	11.86
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.12	11.07	5.52
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	18.08	18.07	18.17
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	127.53	129.38	317.23
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	6.31	6.35	2.94
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	2.18	2.19	2.44
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	13.63	13.63	12.49
Очаквана цена (Expected price)	6.08	6.04	4.32
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	7.57	7.60	4.97
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	5.76	5.72	4.03
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-52.38	-52.20	19.85
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-8.51	-8.49	13.87
Отклонение DCF оценка/Капитализация	330.48	344.23	589.64
Стойност на една акция DCF	23.03	23.63	26.48

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 18 978 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 14.15 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 24 330 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 19.50 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 7.62
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 19 156 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 13.65 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 25 132 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 17.87 %
• EV/EBITDA под 8: 7.13
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 181.98 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 133.83 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 39.46 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 2.28 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 15.74 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 81.92 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 12.96 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 256.22 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 2 635.15 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 3.35
• Ръст в цената на BREF (BREF/5BU) за 360 дни над 10%: 38.60 %
• Ръст на BREF (BREF/5BU) от год. минимум повече от 10%: 40.05 %
• Повече от пет сделки на борсова сесия за последната година: 18.83
• Усреднен спред за последната година при тест с 10 хил.лв по-малък от 3 %: 1.76 %
• Усреднен спред за последната година при тест с 15 хил.лв по-малък от 3.5 %: 2.00 %
• Усреднен спред за последната година при тест с 20 хил.лв по-малък от 4 %: 2.22 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 6.31 %
• Средна дивидентна доходност от BREF (BREF/5BU) за 5 години: 2.18 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 13.63 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +330.48 %

• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 181.77/1 742.16 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 133.84/519.31 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 69.94 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 52.15 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 3.01
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -11 656 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -298.54 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -5 627 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -149.14 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 98.43 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 18 978 хил.лв., като нараства с 14.15 %. За последните 12 месеца печалбата достига 24 330 хил.лв., което представлява 0.70 лв. на акция при изменение с 19.50 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.35 лв. е 7.62.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 13.65 % и е 19 156 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 17.87 % до 25 132 хил.лв. (0.73 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 7.13, а на P/EBITDA 7.37.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 51 842 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 181.98 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 133.83 % до 1.78 лв. (общо 61 662 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 3.01, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 39.46 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.07 % от приходите от дейността (37 от 51 879 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (37 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 1 742.16 % и са 32 901 хил.лв., а за годината са 37 400 хил.лв. с изменение от 519.31 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 7 812 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 24 580 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 10 808 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 24 580 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 176 хил.лв. 99.44 % от финансовите разходи (177 хил. лв.). Те от своя страна са 0.54 % от разходите за дейността (32 901 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 69.94 % и са 13 274 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 12 688 хил.лв., а делът им е 52.15 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (13 414 хил.лв.), нетните лихви (-139 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-1 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (13 414 хил.лв.), нетните лихви (-723 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-3 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 5 704 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 11 642 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 13 414 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 156 355 хил.лв., прави 4.51 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 2.28 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 15.74 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.19.

Резервите от 59 380 хил.лв. формират 37.98 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 47 374 хил.лв. (30.30 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 81.92 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 13 292 хил.лв., а краткосрочните за 21 217 хил.лв., което прави общо 34 509 хил.лв. 10 997 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.12 %. Общо дълговете са 18.08 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 22.07 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 1.64 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.17 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 190 864 хил.лв. От тях текущите са 14.18 % (27 057 хил.лв.), а нетекущите 85.82 % (163 807 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 5 840 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 127.53 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 3.74 % от собствения капитал и 3.06 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 12.96 %, а обращаемостта им е 0.33 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 13.93 %. Стойността на фирмата (EV) e 179 111 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 11 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 21 083 хил.лв. (11.05 % от Актива), от които парите в брои са 3 хил.лв. Незабавната ликвидност е 99.37 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -11 656 хил.лв. с изменение от -298.54 %. Отношението му към продажбите е -22.48 %. За година назад ОПП е -5 627 хил.лв. (-149.14 % спад), а ОПП/Продажби -9.13 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 38 559 хил.лв., а за 12 м. 36 748 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -9 757 хил.лв. и -17 569 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 17 146 хил.лв, а за период от 1 година 13 552 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 256.22 % до 51 117 хил.лв., а за 12 месеца е 55 250 хил.лв. (2 635.15 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 3.35.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: BREF (BREF/5BU)-обикновени 34 641 925 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BREF (BREF/5BU)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BREF (BREF/5BU)	650 000	1	BGN	25.06.2005 г.
BREF (BREF/5BU)	20 150 000	1	BGN	25.09.2005 г.
BREF (BREF/5BU)	60 450 000	1	BGN	02.08.2006 г.
BREF (BREF/5BU)	20 150 000	3	BGN	29.02.2016 г.
BREF (BREF/5BU)	34 641 925	1	BGN	19.11.2018 г.
BREF (BREF/5BU)	34 641 925	.51	EUR	05.01.2026 г.
5BUM	20 150 000	1	BGN	05.07.2018 г.
5BUM	0	1	BGN	28.07.2018 г.

Емисия BREF (BREF/5BU) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 4.90 % до цена 5.35 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +38.60 %. Капитализацията на дружеството е 185.33 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BREF (BREF/5BU) от 3.82 лв. определя 40.05 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.93 % спрямо върха от 5.4 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София са сключени 4 688 сделки за 4 187 441 бр. книжа и 18 902 115 лв.

Усредненият спред по емисия BREF (BREF/5BU) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 1.76 %, с 15 хил.лв. е 2.00 %, с 20 хил.лв. е 2.22 %.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BREF (BREF/5BU) са 34 641 925 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 25 589 849 (73.87 %). Броят на акционерите е 1 231.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 142 908 броя (0.410%). Броят на акционерите расте с 155.

Последно изплатените дивиденти са за 11 701 277 лв., което е 48.09 % от текущата 12 месечна печалба и са 6.31 % спрямо капитализацията (BREF (BREF/5BU) - 0.338 лв. 6.31 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия BREF (BREF/5BU) е 0.1164 лв. 2.18 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BREF (BREF/5BU)	22.12.2025 г.	0.230	7 967 642.75	BGN
BREF (BREF/5BU)	26.06.2025 г.	0.108	3 733 633.89	BGN
BREF (BREF/5BU)	19.06.2023 г.	0.113	3 914 613.74	BGN
BREF (BREF/5BU)	12.07.2022 г.	0.048	1 673 204.98	BGN
BREF (BREF/5BU)	12.07.2021 г.	0.083	2 878 743.97	BGN
BREF (BREF/5BU)	08.10.2020 г.	0.124	4 300 794.99	BGN
BREF (BREF/5BU)	15.07.2019 г.	0.100	3 450 682.15	BGN
BREF (BREF/5BU)	02.07.2018 г.	0.034	687 316.50	BGN
BREF (BREF/5BU)	08.06.2017 г.	0.074	1 487 070.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	23.08.2016 г.	0.080	1 607 504.53	BGN
BREF (BREF/5BU)	10.06.2014 г.	0.024	1 448 382.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	25.07.2013 г.	0.065	3 917 764.50	BGN
BREF (BREF/5BU)	18.06.2012 г.	0.213	12 870 832.65	BGN
BREF (BREF/5BU)	25.07.2011 г.	0.040	2 394 037.62	BGN
BREF (BREF/5BU)	04.08.2010 г.	0.039	2 375 117.01	BGN
BREF (BREF/5BU)	09.07.2009 г.	0.479	28 968 849.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	04.08.2008 г.	0.025	1 514 877.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	23.07.2007 г.	0.007	423 150.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 12.20 %, а на дванадесет месечна 15.74 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +10.96 % и +1.44 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+9.00%) и обращаемостта на краткотрайните активи (+5.41%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-11.37%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+10.27%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на свободния паричен поток (98.43).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	7.49
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	28.27
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	46.90
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	39.69
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	26.44
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	98.43

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 13.63 %. Очакваната цена на емисия BREF (BREF/5BU) е 6.08 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.1979	1.1853	0.88
Цена/Печалба 12м.(P/E)	8.4327	7.6175	0.37
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	8.1351	15.9195	-0.48
Цена/Продажби 12м.(P/S)	6.5710	3.0056	7.36
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	9.1591	7.1268	1.05
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	10.0273	3.3545	4.46
Общо очаквана промяна			13.63

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 55 701 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 24 683 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 25 530 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	156 355	154 543	157 039	155 780	0.57
Нетен резултат	24 330	25 195	24 017	24 683	0.42
Коригиран резултат	11 642	20 103	11 324	16 288	-0.28
Нетни продажби	61 662	39 139	61 591	55 701	6.05
Оперативен резултат	25 132	26 289	24 827	25 530	1.12
Своб. паричен поток	55 250	15 760	56 112	15 919	-0.31
Общо екстраполирана промяна					7.57

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 7.57 %, което съответства на цена за емисия BREF (BREF/5BU) от 5.76 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Lamb (0.4115) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Cotton (0.3883) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Corn (0.3883) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lamb	0.4115	2	1.0305
Cotton	0.3883	2	0.8045
Corn	0.3701	2	0.8423
Coffee	0.3557	2	0.6486
Silver	0.3514	2	0.9080

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+11.1927}}_{}{\mathrm{+1.0305}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{+0.8045}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+0.8423}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+0.6486}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+0.9080}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +61.43% и стойност от 83 748 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1575, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CoconutOil (0.3428) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на Rice (-0.3193) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Coffee (-0.3193) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CoconutOil	0.3428	2	1.0634
Rice	-0.3193	2	-2.5421
Coffee	0.3163	2	1.7615
Orange	-0.2858	1	-2.5353
Lamb	0.2700	2	-1.2571

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+86.8753}}_{}{\mathrm{+1.0634}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-2.5421}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+1.7615}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{-2.5353}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-1.2571}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +457.25% и стойност от 183 342 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1681, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -99 595 хил.лв. с изменение от -624.79%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Corn (0.3308) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Silver (0.3196) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Cotton (0.3196) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Corn	0.3308	2	2.2565
Silver	0.3196	2	1.6741
Cotton	0.2986	2	0.4787
BrentOil	0.2732	0	1.1363
SunflowerOil	0.2732	2	-1.5213

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+13.5269}}_{}{\mathrm{+2.2565}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+1.6741}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+0.4787}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+1.1363}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-1.5213}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +22.05% и стойност от 23 380 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1106, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Corn (-0.3489) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Lamb (-0.3424) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Orange (-0.3424) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Corn	-0.3489	2	-4.7361
Lamb	-0.3424	2	-0.2116
Orange	0.3177	2	7.3473
GrainsPriceIndex	-0.2749	2	-1.1704
Silver	-0.2740	2	-4.3613

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+20.0495}}_{}{\mathrm{-4.7361}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{-0.2116}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{+7.3473}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-1.1704}}_{}x{\mathrm{GrainsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-4.3613}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -427.34% и стойност от 38 155 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1574, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0107), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0953), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0522) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0989). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2056.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0107	1	0.0725
Разходи за дейността 3м.	-0.0953	1	-0.0424
EBITDA 3м.	0.0522	1	-0.0157
Опер. паричен поток 3м.	0.0989	1	0.0136

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+12.5688}}_{}{\mathrm{+0.0725}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0424}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0157}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0136}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -52.38% и стойност от 88 260 хил.лв. (2.55 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -8.51% и стойност от 169 565 хил.лв. (4.89 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (98.43%), предполага несигурност в оценката на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	20 486	22 404	24 322	26 240	28 158
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	180	185	190	195	201
4. Капиталови разходи (CapEx)	12	12	13	14	14
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	701	1 056	1 411	1 766	2 121
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	355	355	355	355	355
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	20 299	22 222	24 144	26 066	27 989
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	16 648	18 043	19 439	20 835	22 231
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	18 228	19 851	21 475	23 099	24 723

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	158 728	167 351	175 974	184 597	193 220
3. Лихвносен дълг (D)	38 824	41 824	44 824	47 824	50 825
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5160	0.5182	0.5202	0.5220	0.5237

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.5160	0.5182	0.5202	0.5220	0.5237
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.7719	5.7802	5.7878	5.7946	5.8009

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	791
2. Лихвоносен дълг (D)	14 860
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	5.3230

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	158 728	167 351	175 974	184 597	193 220
2. Лихвносен дълг (D)	38 824	41 824	44 824	47 824	50 825
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.7719	5.7802	5.7878	5.7946	5.8009
4. Цена на дълга (Rd)%	5.3230	5.3230	5.3230	5.3230	5.3230
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.6837	5.6888	5.6934	5.6976	5.7013
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	18 228	19 851	21 475	23 099	24 723
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	17 248	17 772	18 188	18 507	18 737
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	90 451

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 90 451 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	17.6595
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-119.9355
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-21.1800
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	51.9060
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	9.1663

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	0.1601
2. Устойчив темп на растеж % II подход	5.1054
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.1399

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	24 723
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.1399
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.7013
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	709 031
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	537 356

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	90 451
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	537 356
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	627 807

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	627 807
2. Нетен лихвоносен дълг	-6 223
3. Неоперативни активи	163 791
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	797 821
6. Брой акции	34 641 925
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	23.0305

Стойността на една акция от капитала на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 23.0305 лв., което е +330.48% над текущата цена на акцията от 5.35 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) в:

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-3 937	17 146	+535.51 %	+21 083

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика в Текуща печалба в Баланс (14 959) и ОД (24 330): -9 371 хил.лв.