ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София (EALF, STREIT/6ST, 6ST1, 6ST2)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.27 12:23:31 в x3news.com
- 2026.03.27 12:29:51 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	1.26	1.11	1.29
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	36	36	559
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	185	185	669
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	106	106	87
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	424	424	339
Цена/Печалба 12м.(P/E)	61.04	53.54	17.28
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.98	0.86	1.01
Цена/Продажби 12м.(P/S)	26.63	23.36	34.11
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	39.08	34.27	16.90
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	54.88	47.37	12.28
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-93.56	-93.56	-13.47
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-93.56	-93.56	-13.47
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	21.84	21.84	0.00
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-60.44	-60.44	-8.85
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	0.29	0.29	4.94
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	40.96	40.96	0.74
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	43.63	43.63	197.35
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	1.60	1.60	6.01
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.56	1.56	5.89
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	3.21	3.21	2.31
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	3.21	3.21	2.31
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	375.13	375.13	1 308.86
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1.13	1.29	1.12
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.67	0.76	0.43
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-2.49	-2.48	2.61
Очаквана цена (Expected price)	1.23	1.08	1.32
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	24.79	24.79	36.97
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.57	1.38	1.77
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	423.05	422.57	1 309.28
Отклонение DCF оценка/Капитализация	316.22	388.25	714.03
Стойност на една акция DCF	5.24	5.40	10.50

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 36 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 185 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 36 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 185 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 21.84 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 25.07 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 43.63 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 0.29 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.98
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 96.79 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1.13 %
• Средна дивидентна доходност от EALF (STREIT/6ST) за 5 години: 0.67 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 24.79 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +316.22 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -93.56 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -72.35 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 61.04
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -93.56 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -72.35 %
• EV/EBITDA над 20: 54.88
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -78.22/44.29 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -48.35/27.36 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 86.11 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 26.63
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 1.60 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 40.96 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -2 120 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -5 788.89 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -60.44 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -57.75 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 39.08
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 144.44 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 43.92 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 71.54 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 36 хил.лв., като намалява с -93.56 %. За последните 12 месеца печалбата достига 185 хил.лв., което представлява 0.02 лв. на акция при изменение с -72.35 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.26 лв. е 61.04.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -93.56 % и е 36 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -72.35 % до 185 хил.лв. (0.02 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 54.88, а на P/EBITDA 61.04.

ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 106 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 21.84 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 25.07 % до 0.05 лв. (общо 424 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 26.63, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 43.63 %.

През тримесечието финансовите приходи са 22.63 % от приходите от дейността (31 от 137 хил.лв.). От тях най-голям дял имат другите финансови приходи (31 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 44.29 % и са 101 хил.лв., а за годината са 270 хил.лв. с изменение от 27.36 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 96 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 246 хил.лв.

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 86.11 % и са 31 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 30 хил.лв., а делът им е 16.22 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите финансови приходи и разходи (31 хил.лв.), а на годишна база другите финансови приходи и разходи (30 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 5 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 155 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извъшена преоценка на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер на 31 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 31 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 11 516 хил.лв., прави 1.28 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 0.29 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 1.60 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.98.

Резервите от 10 хил.лв. формират 0.09 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 2 358 хил.лв. (20.48 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 96.79 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 382 хил.лв., което прави общо 382 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 3.21 %. Общо дълговете са 3.21 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 3.32 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 40.96 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 1.23 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 11 898 хил.лв. От тях текущите са 12.04 % (1 433 хил.лв.), а нетекущите 87.96 % (10 465 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 1 051 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 375.13 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 9.13 % от собствения капитал и 8.83 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.56 %, а обращаемостта им е 0.04 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.60 %. Стойността на фирмата (EV) e 10 153 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 383 хил.лв. (11.62 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 362.04 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 35 хил.лв. Отношението му към продажбите е 33.02 %. За година назад ОПП е -2 120 хил.лв. (-5 788.89 % спад), а ОПП/Продажби -500.00 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и -1 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 35 хил.лв, а за период от 1 година -2 121 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -60.44 % до 269 хил.лв., а за 12 месеца е 289 хил.лв. (-57.75 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 39.08.

ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: EALF (STREIT/6ST)-обикновени 8 962 885 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
EALF (STREIT/6ST)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
EALF (STREIT/6ST)	650 000	1	BGN	25.03.2007 г.
EALF (STREIT/6ST)	700 000	1	BGN	13.05.2020 г.
EALF (STREIT/6ST)	8 962 885	1	BGN	01.12.2020 г.
EALF (STREIT/6ST)	8 962 885	.51	EUR	05.01.2026 г.
6ST1	650 000	1	BGN	10.03.2020 г.
6ST1	0	1	BGN	03.04.2020 г.
6ST2	700 000	1	BGN	14.10.2020 г.
6ST2	0	1	BGN	10.11.2020 г.

Емисия EALF (STREIT/6ST) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 1.26 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -2.33 %. Капитализацията на дружеството е 11.29 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия EALF (STREIT/6ST) от 1.19 лв. определя 5.88 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 1.26 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София са сключени 18 сделки за 5 205 бр. книжа и 6 327 лв.

Усредненият спред по емисия EALF (STREIT/6ST) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия EALF (STREIT/6ST) са 8 962 885 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 653 539 (29.61 %). Броят на акционерите е 63.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 79 броя (0.010%). Броят на акционерите расте с 1.

Последно изплатените дивиденти са за 127 789 лв., което е 69.08 % от текущата 12 месечна печалба и са 1.13 % спрямо капитализацията (EALF (STREIT/6ST) - 0.014 лв. 1.13 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия EALF (STREIT/6ST) е 0.0084 лв. 0.67 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
EALF (STREIT/6ST)	17.06.2025 г.	0.014	127 789.33	BGN
EALF (STREIT/6ST)	05.07.2024 г.	0.015	129 990.47	BGN
EALF (STREIT/6ST)	12.06.2023 г.	0.011	95 454.73	BGN
EALF (STREIT/6ST)	07.06.2022 г.	0.002	17 925.77	BGN
EALF (STREIT/6ST)	06.07.2021 г.	0.001	4 750.33	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.31 %, а на дванадесет месечна 1.60 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -0.03 % и -4.53 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-0.05%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.01%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-4.71%) и обращаемостта на краткотрайните активи (+0.21%).

Бизнес рискът свързан с дейността на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на коригирания резултат (144.44), приходите от продажби (43.92), оперативния резултат (71.54).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	38.41
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	72.36
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	144.44
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	43.92
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	71.54
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	84.00

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -2.49 %. Очакваната цена на емисия EALF (STREIT/6ST) е 1.23 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.9719	0.9807	-0.84
Цена/Печалба 12м.(P/E)	15.9509	61.0445	-0.59
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	66.8239	72.8595	-0.03
Цена/Продажби 12м.(P/S)	27.8845	26.6350	0.14
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	14.2984	54.8823	-0.54
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	16.1332	39.0769	-0.63
Общо очаквана промяна			-2.49

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 479 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 491 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 488 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	11 516	14 101	15 324	14 684	24.77
Нетен резултат	185	868	207	491	-0.25
Коригиран резултат	155	215	181	196	0.05
Нетни продажби	424	509	461	479	0.55
Оперативен резултат	185	865	207	488	-0.23
Своб. паричен поток	289	889	267	624	-0.12
Общо екстраполирана промяна					24.79

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 24.79 %, което съответства на цена за емисия EALF (STREIT/6ST) от 1.57 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на VolatilityIndex (0.4604), с изменението на DollarIndex (0.4292) и умерена корелация с изменението на Beef (0.4292) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
VolatilityIndex	0.4604	0	24.8436
DollarIndex	0.4292	0	283.8891
Beef	0.4221	2	39.5970
TimberIndex	0.3704	2	27.6810
EuroDollar	-0.3542	1	71.0536

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+136.6440}}_{}{\mathrm{+24.8436}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+283.8891}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+39.5970}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+27.6810}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{+71.0536}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -1 217.56% и стойност от -1 531 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1694, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на VolatilityIndex (0.3898), с изменението на DollarIndex (0.3649) и умерена корелация с изменението на Beef (0.3649) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
VolatilityIndex	0.3898	0	6.3906
DollarIndex	0.3649	0	49.1241
Beef	0.3439	2	5.3357
TimberIndex	0.3234	2	11.7159
EuroDollar	-0.3112	1	7.0336

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+30.0683}}_{}{\mathrm{+6.3906}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+49.1241}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+5.3357}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+11.7159}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{+7.0336}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -278.68% и стойност от -180 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1062, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -1 351 хил.лв. с изменение от -3 851.65%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има слаба корелация с изменението на Plywood (0.2519), слаба корелация с изменението на Wheat (0.2410) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на Lead (0.2410) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Plywood	0.2519	0	32.2015
Wheat	0.2410	1	2.6283
Lead	0.2295	2	20.6885
VolatilityIndex	0.2240	1	2.0116
EuropeanUnionAllowance	0.2162	2	0.8107

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+215.0855}}_{}{\mathrm{+32.2015}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+2.6283}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}{\mathrm{+20.6885}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+2.0116}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+0.8107}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -397.80% и стойност от -107 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0769, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на CoconutOil (-0.3065) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена корелация с изменението на Fish (0.3023) и слаба обратна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.3023) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CoconutOil	-0.3065	1	-0.2366
Fish	0.3023	0	40.9388
BeveragesPriceIndex	-0.2757	2	-9.4556
Rice	0.2752	0	27.1836
PreciousMetalsPriceIndex	-0.2675	1	-38.8733

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-379.9373}}_{}{\mathrm{-0.2366}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{+40.9388}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-9.4556}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+27.1836}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-38.8733}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -2 873.02% и стойност от -971 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1119, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.1053), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0455), с изменението на EBITDA 3м. (0.0046) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.2067). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4783.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.1053	1	0.4008
Разходи за дейността 3м.	0.0455	1	-1.3118
EBITDA 3м.	0.0046	1	-0.2439
Опер. паричен поток 3м.	-0.2067	1	-0.0873

Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	865	960	1 055	1 150	1 246
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-3	-5	-7	-9	-11
4. Капиталови разходи (CapEx)	-19	-24	-29	-34	-39
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-162	-172	-182	-193	-203
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-10	-10	-10	-10	-10
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	892	990	1 088	1 186	1 285
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	906	1 005	1 103	1 201	1 299
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	899	997	1 095	1 194	1 292

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	15 059	16 678	18 297	19 917	21 536
3. Лихвносен дълг (D)	139	141	142	144	145
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4184	0.4181	0.4178	0.4176	0.4174

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.4184	0.4181	0.4178	0.4176	0.4174
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.4021	5.4008	5.3998	5.3989	5.3982

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	243
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	15 059	16 678	18 297	19 917	21 536
2. Лихвносен дълг (D)	139	141	142	144	145
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.4021	5.4008	5.3998	5.3989	5.3982
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.3526	5.3556	5.3581	5.3602	5.3619
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	899	997	1 095	1 194	1 292
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	853	898	937	969	995
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	4 652

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 4 652 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	1.9430
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-56.2162
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-1.0923
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	30.9247
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	0.6009

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	10.0190
2. Устойчив темп на растеж % II подход	8.1737
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.0595

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	1 292
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.0595
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.3619
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	39 924
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	30 748

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	4 652
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	30 748
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	35 400

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	35 400
2. Нетен лихвоносен дълг	-1 140
3. Неоперативни активи	10 465
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	47 005
6. Брой акции	8 962 885
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	5.2444

Стойността на една акция от капитала на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 5.2444 лв., което е +316.22% над текущата цена на акцията от 1.26 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) няма.