СИИ имоти АДСИЦ (CEEP, CEEP/5CG, 5CGA)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.24 15:49:00 в Infostock.bg
* Възможно е отчета да е индексиран неправилно!
- 2026.03.24 16:41:11 -

Index	258	256
Цена (Price)	3.46	3.48
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	29	39
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	594	594
Цена/Печалба 12м.(P/E)	77.55	58.02
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.18	1.19
Цена/Продажби 12м.(P/S)	3.79	3.81
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	17.27	16.84
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	4.88	6.57
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	67.92	67.75
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	67.92	67.75
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	70.85	71.03
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-3.42	-16.55
Очаквана цена (Expected price)	3.34	2.90
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	612.06	538.78
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	24.64	22.24
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	24.46	24.46
Отклонение DCF оценка/Капитализация	19 540.27	19 561.97
Стойност на една акция DCF	679.55	684.43

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 29 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 361 хил.лв.
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 612.06 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +19 540.27 %

• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 77.55
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 3.79
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 32.08 %
• Висока кратк. задлъжнялост Текущи пасиви/Общо активи (Short Term Debt/Total Assets) над 30%: 67.92 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 67.92 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -1 172 хил.лв.
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.50
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -211 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 378.62 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 394.44 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 1 312.34 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 140.89 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 53.64 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 171.18 %

За последните 12 месеца печалбата достига 29 хил.лв., което представлява 0.04 лв. на акция Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.46 лв. е 77.55.

За 12 месеца оперативната печалба e 361 хил.лв. (0.56 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 17.27, а на P/EBITDA 6.23.

СИИ имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa годишна основа в размер на 594 хил.лв. (0.91 лв. на акция)Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 3.79, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 4.88 %.

Разходите за дейността за година назад са 565 хил.лв. По икономически елеметни за 12-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 143 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 54 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на СИИ имоти АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 1 899 хил.лв., прави 2.92 лв. счетоводна стойност на акция. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.18.

Резервите от 712 хил.лв. формират 37.49 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 508 хил.лв. (26.75 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 32.08 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 4 021 хил.лв., което прави общо 4 021 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 67.92 %. Общо дълговете са 67.92 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 211.74 %.

Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 5 920 хил.лв. От тях текущите са 48.12 % (2 849 хил.лв.), а нетекущите 51.87 % (3 071 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -1 172 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 70.85 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -61.72 % от собствения капитал и -19.80 % от всички активи. Стойността на фирмата (EV) e 6 235 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 20 хил.лв. (0.34 % от Актива), от които парите в брои са 1 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.50 %.

СИИ имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: CEEP (CEEP/5CG)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
CEEP (CEEP/5CG)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
CEEP (CEEP/5CG)	650 000	1	BGN	31.07.2006 г.
CEEP (CEEP/5CG)	650 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
5CGA	20 000	1000	BGN	13.06.2019 г.
5CGA	20 000	102.25838	EUR	05.01.2026 г.

Емисия CEEP (CEEP/5CG) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.58 % до цена 3.46 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +2.98 %. Капитализацията на дружеството е 2.25 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия CEEP (CEEP/5CG) от 3.4 лв. определя 1.76 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 3.46 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на СИИ имоти АДСИЦ са сключени 25 сделки за 12 650 бр. книжа и 43 445 лв.

Усредненият спред по емисия CEEP (CEEP/5CG) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия CEEP (CEEP/5CG) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 290 000 (44.62 %). Броят на акционерите е 17.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
CEEP (CEEP/5CG)	09.10.2020 г.	0.150	97 500.00	BGN
CEEP (CEEP/5CG)	17.07.2008 г.	0.003	1 722.50	BGN

Бизнес рискът свързан с дейността на СИИ имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (378.62), нетния резултат (394.44), коригирания резултат (1 312.34), приходите от продажби (140.89), оперативния резултат (53.64) и свободния паричен поток (171.18).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	378.62
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	394.44
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	1 312.34
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	140.89
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	53.64
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	171.18

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на СИИ имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -3.42 %. Очакваната цена на емисия CEEP (CEEP/5CG) е 3.34 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.1781	1.1843	-0.16
Цена/Печалба 12м.(P/E)	57.6667	77.5515	-0.12
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	nan	nan	nan
Цена/Продажби 12м.(P/S)	3.7862	3.7862	0.00
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	16.8059	17.2715	-3.14
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	nan	nan	nan
Общо очаквана промяна			-3.42

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 1 729 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 942 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 524 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	1 899	6 726	35 758	32 619	503.17
Нетен резултат	29	162	1 032	942	10.61
Коригиран резултат	nan	744	nan	nan	nan
Нетни продажби	594	1 683	1 781	1 729	50.24
Оперативен резултат	361	299	1 292	524	48.04
Своб. паричен поток	nan	4 966	nan	nan	nan
Общо екстраполирана промяна					612.06

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на СИИ имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 612.06 %, което съответства на цена за емисия CEEP (CEEP/5CG) от 24.64 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Plywood (0.6068) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.6008) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна обратна корелация с изменението на Uranium (0.6008).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Plywood	0.6068	1	335.6296
PreciousMetalsPriceIndex	0.6008	1	478.7574
Uranium	-0.5529	0	24.0294
Gold	0.5373	1	-330.3984
Lead	-0.5094	2	-78.0561

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+568.5917}}_{}{\mathrm{+335.6296}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+478.7574}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+24.0294}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{-330.3984}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-78.0561}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +5 489.04% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5115, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.6822) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на Plywood (0.6787) и значителна корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.6787) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.6822	2	50.2726
Plywood	0.6787	0	14.9415
EuropeanUnionAllowance	0.6482	2	-47.9191
BananaEurope	-0.6051	0	-21.5950
Platinum	-0.5541	2	-11.7225

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+428.5279}}_{}{\mathrm{+50.2726}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+14.9415}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{-47.9191}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-21.5950}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{-11.7225}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -109.49% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.7813, показва висока обяснителна сила на модела.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна обратна корелация с изменението на Urea (-0.5401) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна обратна корелация с изменението на Cotton (-0.5226) и с изменението на Nickel (-0.5226).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Urea	-0.5401	2	-71.7741
Cotton	-0.5226	0	-13.7494
Nickel	-0.5184	0	-24.4836
Coffee	-0.4696	2	-33.9122
FertilizersPriceIndex	-0.4678	2	94.2908

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-162.1716}}_{}{\mathrm{-71.7741}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-13.7494}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{-24.4836}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-33.9122}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+94.2908}}_{}x{\mathrm{FertilizersPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -1 505.25% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2828, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има значителна корелация с изменението на Urea (0.6000) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на Chicken (0.5594) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на Aluminum (0.5594).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Urea	0.6000	1	83.7421
Chicken	0.5594	2	45.5687
Aluminum	0.5303	0	13.7110
FertilizersPriceIndex	0.5258	1	-76.3356
Oats	0.5197	1	-20.4358

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+406.6178}}_{}{\mathrm{+83.7421}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{+45.5687}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+13.7110}}_{}x{\mathrm{Aluminum}}_{}{\mathrm{-76.3356}}_{}x{\mathrm{FertilizersPriceIndex}}_{}{\mathrm{-20.4358}}_{}x{\mathrm{Oats}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +2 512.13% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4957, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е умерена с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.4758), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2987), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0464) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0115). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4781.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.4758	1	0.0018
Разходи за дейността 3м.	-0.2987	1	0.0002
EBITDA 3м.	0.0464	1	-0.0002
Опер. паричен поток 3м.	-0.0115	1	0.0002

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (171.18%), предполага несигурност в оценката на СИИ имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	1 377	1 523	1 668	1 814	1 959
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	75	82	90	97	104
4. Капиталови разходи (CapEx)	-2 135	-3 863	-5 592	-7 320	-9 049
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	18 053	19 976	21 900	23 823	25 747
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 923	1 923	1 923	1 923	1 923
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	1 663	3 545	5 426	7 307	9 188
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	17 999	26 497	34 995	43 494	51 992
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	10 527	15 999	21 471	26 943	32 414

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на СИИ имоти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	7 019	7 746	8 472	9 199	9 925
3. Лихвносен дълг (D)	25 197	27 846	30 494	33 143	35 791
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	1.9030	1.9051	1.9069	1.9084	1.9097

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	1.9030	1.9051	1.9069	1.9084	1.9097
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	11.0285	11.0367	11.0435	11.0492	11.0540

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	332
2. Лихвоносен дълг (D)	4 006
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	8.2876

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	7 019	7 746	8 472	9 199	9 925
2. Лихвносен дълг (D)	25 197	27 846	30 494	33 143	35 791
3. Цена на собствения капитал (Re)%	11.0285	11.0367	11.0435	11.0492	11.0540
4. Цена на дълга (Rd)%	8.2876	8.2876	8.2876	8.2876	8.2876
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	8.8847	8.8858	8.8868	8.8875	8.8882
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	10 527	15 999	21 471	26 943	32 414
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	9 668	13 494	16 631	19 166	21 176
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	80 135

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 80 135 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	nan
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	nan
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	nan
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	nan

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-2.3847
2. Устойчив темп на растеж % II подход	6.0622
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.8785

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	32 414
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.8785
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	8.8882
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	554 891
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	362 497

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	80 135
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	362 497
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	442 632

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	442 632
2. Нетен лихвоносен дълг	3 986
3. Неоперативни активи	3 064
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	441 710
6. Брой акции	650 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	679.5535

Стойността на една акция от капитала на СИИ имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 679.5535 лв., което е +19 540.27% над текущата цена на акцията от 3.46 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) няма.