Премиум пропърти инвест АДСИЦ (CITP, CITIP/4OY, GIPW, CIT1)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.23 18:09:05 в x3news.com
- 2026.03.23 18:10:37 -

Index	258	244
Цена (Price)	1.45	1.12
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	76	-128
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1 211	1 570
Цена/Печалба 12м.(P/E)	563.50	-258.43
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.33	1.03
Цена/Продажби 12м.(P/S)	35.36	21.07
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	87.15	54.47
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	6.28	-8.15
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	4.34	2.25
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	20.87	21.54
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	1 348.22	3 091.50
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-1.40	-29.31
Очаквана цена (Expected price)	1.43	0.79
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-79.23	-868.27
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.30	n/a
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-8 251.11	-6 663.34
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-1 416.50	-1 850.08
Стойност на една акция DCF	-19.09	-19.60

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 76 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 588 хил.лв.
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 79.13 %
• Ръст в цената на CITP (CITIP/4OY) за 360 дни над 10%: 20.83 %
• Ръст на CITP (CITIP/4OY) от год. минимум повече от 10%: 18.85 %

• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 563.50
• EV/EBITDA над 20: 87.15
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 35.36
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 324.76 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 411.11 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 535.38 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 111.66 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 210.63 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 155.91 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -79.23 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -1 416.50 %

За последните 12 месеца печалбата достига 76 хил.лв., което представлява 0.00 лв. на акция Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.45 лв. е 563.50.

За 12 месеца оперативната печалба e 588 хил.лв. (0.02 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 87.15, а на P/EBITDA 72.83.

Премиум пропърти инвест АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa годишна основа в размер на 1 211 хил.лв. (0.04 лв. на акция)Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 35.36, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 6.28 %.

Разходите за дейността за година назад са 1 135 хил.лв. По икономически елеметни за 12-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 254 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 226 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Премиум пропърти инвест АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 32 295 хил.лв., прави 1.09 лв. счетоводна стойност на акция. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.33.

Резервите от 2 868 хил.лв. формират 8.88 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -184 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 79.13 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 6 749 хил.лв., а краткосрочните за 1 771 хил.лв., което прави общо 8 520 хил.лв. 6 756 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 4.34 %. Общо дълговете са 20.87 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 26.38 %.

Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 40 815 хил.лв. От тях текущите са 58.50 % (23 877 хил.лв.), а нетекущите 41.50 % (16 938 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 22 106 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 1 348.22 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 68.45 % от собствения капитал и 54.16 % от всички активи. Стойността на фирмата (EV) e 51 246 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 100 хил.лв. (0.25 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 5.65 %.

Премиум пропърти инвест АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: CITP (CITIP/4OY)-обикновени 29 535 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
CITP (CITIP/4OY)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
CITP (CITIP/4OY)	650 000	1	BGN	25.06.2008 г.
CITP (CITIP/4OY)	1 300 000	1	BGN	25.09.2012 г.
CITP (CITIP/4OY)	3 035 000	1	BGN	17.10.2023 г.
CITP (CITIP/4OY)	29 535 000	1	BGN	27.05.2024 г.
CITP (CITIP/4OY)	29 535 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
GIPW	44 200 000	1	BGN	07.08.2023 г.
GIPW	42 465 000	1	BGN	09.10.2023 г.
GIPW	15 965 000	1	BGN	23.05.2024 г.
GIPW	15 965 000	1	EUR	05.01.2026 г.
GIPW	15 965 000	0	EUR	21.01.2026 г.
CIT1	1 300 000	1	BGN	06.07.2023 г.
CIT1	0	1	BGN	18.07.2023 г.

Емисия CITP (CITIP/4OY) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 1.45 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +20.83 %. Капитализацията на дружеството е 42.83 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия CITP (CITIP/4OY) от 1.22 лв. определя 18.85 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 1.45 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Премиум пропърти инвест АДСИЦ са сключени 115 сделки за 20 248 700 бр. книжа и 25 655 665 лв.

Усредненият спред по емисия CITP (CITIP/4OY) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия CITP (CITIP/4OY) са 29 535 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 9 975 660 (33.78 %). Броят на акционерите е 16.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 2 864 350 броя (9.700%). Броят на акционерите расте с 6.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Бизнес рискът свързан с дейността на Премиум пропърти инвест АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (324.76), нетния резултат (411.11), коригирания резултат (535.38), приходите от продажби (111.66), оперативния резултат (210.63) и свободния паричен поток (155.91).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	324.76
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	411.11
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	535.38
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	111.66
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	210.63
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	155.91

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Премиум пропърти инвест АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -1.40 %. Очакваната цена на емисия CITP (CITIP/4OY) е 1.43 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.3391	1.3261	0.86
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-334.5762	563.4960	0.26
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	nan	nan	nan
Цена/Продажби 12м.(P/S)	27.2775	35.3640	-2.19
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	77.3492	87.1526	-0.33
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	nan	nan	nan
Общо очаквана промяна			-1.40

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 1 520 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 144 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 679 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	32 295	15 309	2 823	3 079	-79.34
Нетен резултат	76	491	101	144	0.35
Коригиран резултат	nan	423	nan	nan	nan
Нетни продажби	1 211	1 808	1 225	1 520	-0.30
Оперативен резултат	588	857	600	679	0.08
Своб. паричен поток	nan	-11 374	nan	nan	nan
Общо екстраполирана промяна					-79.23

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Премиум пропърти инвест АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -79.23 %, което съответства на цена за емисия CITP (CITIP/4OY) от 0.30 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна обратна корелация с изменението на Lumber (-0.5715) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на FedFundsRate (0.5650) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна обратна корелация с изменението на Soybeanoil (0.5650) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lumber	-0.5715	2	-337.3175
FedFundsRate	0.5650	2	5.4381
Soybeanoil	-0.5583	1	-1 519.7161
RapeseedOil	-0.5399	1	1 175.5522
SunflowerOil	-0.5331	1	-70.0660

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-731.4561}}_{}{\mathrm{-337.3175}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+5.4381}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{-1 519.7161}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}{\mathrm{+1 175.5522}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}{\mathrm{-70.0660}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +314.99% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2438, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Tea (-0.4843) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на SunflowerOil (-0.4740) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Rice (-0.4740).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	-0.4843	1	-43.3173
SunflowerOil	-0.4740	2	-7.7443
Rice	0.4695	0	48.4449
RapeseedOil	-0.4595	2	21.2198
Wheat	-0.4565	1	-18.1968

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+336.8713}}_{}{\mathrm{-43.3173}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-7.7443}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}{\mathrm{+48.4449}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+21.2198}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}{\mathrm{-18.1968}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -281.18% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3244, показва умерена обяснителна сила на модела.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на FedFundsRate (0.5508) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.4270) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Fish (0.4270) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.5508	2	1.1049
BananaEurope	0.4270	2	47.5976
Fish	0.4073	2	-9.4494
Tea	-0.4027	0	-49.1856
RapeseedOil	-0.4020	1	-0.4135

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+216.8121}}_{}{\mathrm{+1.1049}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{+47.5976}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{-9.4494}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-49.1856}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-0.4135}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +1 278.28% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1353, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Beef (0.3946), умерена обратна корелация с изменението на Rice (-0.3859) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Coffee (-0.3859).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	0.3946	0	9.9979
Rice	-0.3859	2	-22.2069
Coffee	0.3622	0	12.3405
Chicken	0.3214	0	18.5284
Orange	-0.3197	1	-12.1762

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+313.1570}}_{}{\mathrm{+9.9979}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-22.2069}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+12.3405}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+18.5284}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-12.1762}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +19 091.90% и стойност от nan хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1303, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0817), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0315), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.0546) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0880). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.9496.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0817	1	-1.1743
Разходи за дейността 3м.	0.0315	1	13.1685
EBITDA 3м.	-0.0546	1	4.6748
Опер. паричен поток 3м.	-0.0880	1	-0.5392

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (155.91%), предполага несигурност в оценката на Премиум пропърти инвест АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	467	529	591	653	715
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	10	10	10	10	10
4. Капиталови разходи (CapEx)	5 137	5 794	6 450	7 107	7 763
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	896	1 015	1 134	1 253	1 372
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	119	119	119	119	119
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-4 779	-5 373	-5 968	-6 563	-7 157
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-6 402	-7 266	-8 130	-8 994	-9 857
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-5 591	-6 321	-7 050	-7 780	-8 509

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Премиум пропърти инвест АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	12 966	14 201	15 436	16 671	17 906
3. Лихвносен дълг (D)	6 168	6 820	7 471	8 123	8 775
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.6118	0.6137	0.6153	0.6166	0.6178

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.6118	0.6137	0.6153	0.6166	0.6178
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.1350	6.1421	6.1481	6.1532	6.1576

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	512
2. Лихвоносен дълг (D)	8 520
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	6.0094

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	12 966	14 201	15 436	16 671	17 906
2. Лихвносен дълг (D)	6 168	6 820	7 471	8 123	8 775
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.1350	6.1421	6.1481	6.1532	6.1576
4. Цена на дълга (Rd)%	6.0094	6.0094	6.0094	6.0094	6.0094
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	6.0945	6.0991	6.1029	6.1061	6.1089
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-5 591	-6 321	-7 050	-7 780	-8 509
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-5 270	-5 615	-5 902	-6 138	-6 326
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-29 251

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -29 251 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	nan
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	nan
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	nan
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	nan

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	107.4323
2. Устойчив темп на растеж % II подход	-17.5579
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	4.8871

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-8 509
2. Постоянен темп на растеж (g) %	4.8871
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	6.1089
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-730 487
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-543 068

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-29 251
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-543 068
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-572 319

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-572 319
2. Нетен лихвоносен дълг	8 420
3. Неоперативни активи	16 938
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-563 801
6. Брой акции	29 535 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-19.0892

Стойността на една акция от капитала на Премиум пропърти инвест АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -19.0892 лв., което е -1 416.5% под текущата цена на акцията от 1.45 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2024 г. (244) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	244	258	%	хил.лв.
Инвестиционни имоти	12 381	16 938	+36.81 %	+4 557
Нетекущи активи	12 381	16 938	+36.81 %	+4 557
Текущи вземания по предоставени аванси	9 715	23 768	+144.65 %	+14 053
Търговски и други /текущи/ вземания	9 718	23 770	+144.60 %	+14 052
Парични средства в безсрочни депозити	18 654	100	-99.46 %	-18 554
Парични средства и парични еквиваленти	18 654	100	-99.46 %	-18 554