Зенит имоти АДСИЦ (ZENP, ZENIT/Z3T, ZENB)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.23 12:53:45 в x3news.com
- 2026.03.23 12:54:27 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	3.24	3.24	3.24
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-256	-242	-324
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	50	64	224
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	-13	0	0
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1 218	1 231	1 528
Цена/Печалба 12м.(P/E)	42.12	32.91	9.40
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.94	0.93	0.96
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.73	1.71	1.38
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	1.14	1.13	0.22
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	26.14	25.79	17.81
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	20.99	25.31	-1 000.00
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-41.03	-7.69	-112.07
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-65.18	-62.30	105.24
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	2.27	2.91	11.32
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	2.05	2.05	2.29
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	4.11	5.20	14.66
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	2.18	2.78	9.96
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.20	0.26	0.93
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	5.25	5.24	3.49
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	91.02	90.97	91.04
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	219.59	219.83	1 201.75
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.06	0.06	0.06
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	11.50	14.33	20.46
Очаквана цена (Expected price)	3.61	3.70	3.90
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	44.65	47.28	-20.69
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	4.69	4.77	2.57
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	11.13	11.12	7.68
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-1 714.73	-1 722.36	-11 014.39
Стойност на една акция DCF	-52.32	-52.56	-353.63

• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 20.99 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 50 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 948 хил.лв.
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 2.27 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.94
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 1.14
• Средна дивидентна доходност от ZENP (ZENIT/Z3T) за 5 години: 0.06 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 11.50 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 44.65 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -256 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -77.68 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 42.12
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -55 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -41.03 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -29.78 %
• EV/EBITDA над 20: 26.14
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -20.29 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -20.29/-10.43 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 83.20 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 8.98 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 91.02 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -54 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -153.47 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -61.11 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -65.18 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -81.01 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 40.36 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 170.31 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 157.97 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 82.21 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 98.32 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 1 468.22 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -1 714.73 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -256 хил.лв., като нараства с 20.99 %. За последните 12 месеца печалбата достига 50 хил.лв., което представлява 0.08 лв. на акция при изменение с -77.68 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.24 лв. е 42.12.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -41.03 % и е -55 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -29.78 % до 948 хил.лв. (1.46 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 26.14, а на P/EBITDA 2.22.

Зенит имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на -13 хил.лв.За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -20.29 % до 1.87 лв. (общо 1 218 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.73, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 4.11 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -25.00 % и са 243 хил.лв., а за годината са 1 168 хил.лв. с изменение от -10.43 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 28 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 13 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 183 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 47 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 200 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (200 хил. лв.). Те от своя страна са 82.30 % от разходите за дейността (243 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 83.20 % и са -213 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -912 хил.лв., а делът им е -1 824.00 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-200 хил.лв.), другите нетни продажби (-13 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-897 хил.лв.), другите нетни продажби (-13 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-2 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -43 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 962 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на -13 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Зенит имоти АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 2 252 хил.лв., прави 3.46 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 2.27 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 2.18 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.94.

Резервите от 24 хил.лв. формират 1.07 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 1 528 хил.лв. (67.85 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 8.98 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 21 514 хил.лв., а краткосрочните за 1 317 хил.лв., което прави общо 22 831 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 5.25 %. Общо дълговете са 91.02 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 1 013.81 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 2.05 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.07 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 25 083 хил.лв. От тях текущите са 11.53 % (2 892 хил.лв.), а нетекущите 88.47 % (22 191 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 1 575 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 219.59 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 69.94 % от собствения капитал и 6.28 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.20 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 0.21 %. Стойността на фирмата (EV) e 24 782 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 1 хил.лв., което е 0.00 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 155 хил.лв. (0.62 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 219.21 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -54 хил.лв. с изменение от -153.47 %. Отношението му към продажбите е 415.38 %. За година назад ОПП е 614 хил.лв. (-61.11 % спад), а ОПП/Продажби 50.41 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. -10 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и -882 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -54 хил.лв, а за период от 1 година -278 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -65.18 % до 133 хил.лв., а за 12 месеца е 1 848 хил.лв. (-81.01 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 1.14.

Зенит имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: ZENP (ZENIT/Z3T)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
ZENP (ZENIT/Z3T)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
ZENP (ZENIT/Z3T)	650 000	1	BGN	25.12.2007 г.
ZENP (ZENIT/Z3T)	650 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
ZENB	11 000	1000	EUR	21.02.2024 г.

Емисия ZENP (ZENIT/Z3T) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 3.24 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 2.11 млн.лв.

Усредненият спред по емисия ZENP (ZENIT/Z3T) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия ZENP (ZENIT/Z3T) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 600 (0.09 %). Броят на акционерите е 4.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия ZENP (ZENIT/Z3T) е 0.0019 лв. 0.06 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
ZENP (ZENIT/Z3T)	08.07.2021 г.	0.009	6 110.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	10.07.2019 г.	0.007	4 784.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	09.07.2018 г.	0.012	8 053.50	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	07.07.2017 г.	0.017	11 199.50	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	09.06.2016 г.	0.013	8 730.15	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	06.07.2015 г.	0.014	9 295.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	17.06.2013 г.	0.002	1 221.35	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	05.04.2012 г.	0.011	6 909.50	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -10.76 %, а на дванадесет месечна 2.18 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -29.18 % и +2.97 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат обращаемостта на краткотрайните активи (-36.65%) и общата рентабилност на приходите (+31.36%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (+3.88%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-3.73%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Зенит имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (40.36), нетния резултат (170.31), коригирания резултат (157.97), приходите от продажби (82.21), оперативния резултат (98.32) и свободния паричен поток (1 468.22).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	40.36
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	170.31
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	157.97
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	82.21
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	98.32
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	1 468.22

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Зенит имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 11.50 %. Очакваната цена на емисия ZENP (ZENIT/Z3T) е 3.61 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.8397	0.9352	-6.48
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-117.0000	42.1199	1.26
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	8.4919	2.1892	19.95
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.7108	1.7291	-0.18
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	25.5571	26.1413	-2.89
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	1.0043	1.1396	-0.17
Общо очаквана промяна			11.50

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 1 530 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 147 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 242 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	2 252	2 039	1 053	1 667	-21.29
Нетен резултат	50	121	147	147	3.05
Коригиран резултат	962	907	979	976	20.33
Нетни продажби	1 218	1 635	1 415	1 530	4.10
Оперативен резултат	948	1 331	1 160	1 242	36.27
Своб. паричен поток	1 848	1 266	5 354	5 293	2.18
Общо екстраполирана промяна					44.65

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Зенит имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 44.65 %, което съответства на цена за емисия ZENP (ZENIT/Z3T) от 4.69 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5280) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Uranium (0.4771) и умерена корелация с изменението на Orange (0.4771) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5280	2	4.8864
Uranium	0.4771	0	2.6018
Orange	0.4499	1	4.6612
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4170	0	-0.7050
RubberRSS3	0.3945	2	-0.8769

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+27.3506}}_{}{\mathrm{+4.8864}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+2.6018}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+4.6612}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-0.7050}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.8769}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -254.51% и стойност от 20 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3709, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Orange (0.4405) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Cocoa (0.4265) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (0.4265).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Orange	0.4405	1	1.6504
Cocoa	0.4265	1	1.1324
Soybean	-0.3897	0	-0.4795
Lumber	-0.3366	1	-0.8897
Soybeanoil	-0.3315	1	-0.5880

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+52.2754}}_{}{\mathrm{+1.6504}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+1.1324}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-0.4795}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-0.8897}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{-0.5880}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -88.79% и стойност от 27 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2581, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -7 хил.лв. с изменение от -97.21%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Tea (-0.4394) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Cocoa (0.3458) и слаба обратна корелация с изменението на Soybeanoil (0.3458) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	-0.4394	2	-32.8555
Cocoa	0.3458	0	5.0702
Soybeanoil	-0.2701	2	-3.8037
Uranium	0.2588	0	9.1002
CoalAustralian	-0.2567	2	-2.6309

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+354.2502}}_{}{\mathrm{-32.8555}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+5.0702}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-3.8037}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}{\mathrm{+9.1002}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{-2.6309}}_{}x{\mathrm{CoalAustralian}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +661.17% и стойност от -419 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2160, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Tea (-0.3800) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на Soybeanoil (-0.3789) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на RapeseedOil (-0.3789) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	-0.3800	1	-50.8071
Soybeanoil	-0.3789	2	-42.7173
RapeseedOil	-0.3725	2	22.3413
SunflowerOil	-0.3571	2	-18.0982
Oils&MealsPriceIndex	-0.3521	2	35.4112

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+741.1600}}_{}{\mathrm{-50.8071}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-42.7173}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}{\mathrm{+22.3413}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}{\mathrm{-18.0982}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}{\mathrm{+35.4112}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +588.04% и стойност от -372 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2085, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0500), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0402), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0470) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1001). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1579.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0500	1	0.0075
Разходи за дейността 3м.	-0.0402	1	-0.0266
EBITDA 3м.	-0.0470	1	-0.0020
Опер. паричен поток 3м.	-0.1001	1	0.0024

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (1 468.22%), предполага несигурност в оценката на Зенит имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	882	979	1 077	1 174	1 271
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	0	0	0	0	0
4. Капиталови разходи (CapEx)	2 416	2 698	2 980	3 262	3 545
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	1 499	1 660	1 821	1 982	2 144
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	161	161	161	161	161
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-1 695	-1 879	-2 064	-2 249	-2 434
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-626	-671	-717	-763	-809
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-933	-1 019	-1 105	-1 191	-1 276

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Зенит имоти АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	2 563	2 674	2 784	2 894	3 004
3. Лихвносен дълг (D)	20 153	22 644	25 136	27 627	30 119
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	4.0073	4.2822	4.5354	4.7693	4.9860

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	4.0073	4.2822	4.5354	4.7693	4.9860
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	19.0039	20.0458	21.0053	21.8917	22.7131

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	897
2. Лихвоносен дълг (D)	22 831
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.9289

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	2 563	2 674	2 784	2 894	3 004
2. Лихвносен дълг (D)	20 153	22 644	25 136	27 627	30 119
3. Цена на собствения капитал (Re)%	19.0039	20.0458	21.0053	21.8917	22.7131
4. Цена на дълга (Rd)%	3.9289	3.9289	3.9289	3.9289	3.9289
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.6301	5.6309	5.6315	5.6321	5.6325
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-933	-1 019	-1 105	-1 191	-1 276
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-884	-913	-937	-956	-970
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-4 661

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -4 661 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	4.6126
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-95.1426
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-4.3886
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	4.6126

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	30.7358
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.8932
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.4845

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-1 276
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.4845
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.6325
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-41 549
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-31 591

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-4 661
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-31 591
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-36 252

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-36 252
2. Нетен лихвоносен дълг	22 676
3. Неоперативни активи	24 922
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-34 006
6. Брой акции	650 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-52.3172

Стойността на една акция от капитала на Зенит имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -52.3172 лв., което е -1 714.73% под текущата цена на акцията от 3.24 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) няма.