Ексклузив пропърти АДСИЦ (EXPR, EXPRO/5EX)

неконсолидиран годишен отчет Y на 2025 г. (258)

публикуван на 2026.03.18 13:27:00 в Infostock.bg
- 2026.03.18 14:13:59 -

Index	258	256	248
Цена (Price)	2.30	2.31	2.20
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	646	656	538
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 973	1 983	1 742
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	502	502	489
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	2 006	2 006	1 955
Цена/Печалба 12м.(P/E)	11.02	11.00	11.94
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.19	1.16	1.23
Цена/Продажби 12м.(P/S)	10.84	10.88	10.64
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.15	10.29	8.13
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	11.58	11.61	13.06
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	20.07	21.93	438.00
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	14.52	14.52	238.55
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	2.66	2.66	6.30
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	5.22	-42.38	1 144.55
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	8.46	11.77	9.59
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-8.24	-16.38	-16.87
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	98.35	98.85	89.10
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	11.05	11.02	10.67
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	8.17	8.21	7.38
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	16.56	13.89	14.62
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	25.59	23.32	28.90
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	32.39	38.60	19.86
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	0.87	0.87	5.45
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	1.26	1.25	1.95
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	0.65	3.55	3.07
Очаквана цена (Expected price)	2.31	2.39	2.27
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-0.82	-0.51	7.29
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	2.28	2.30	2.36
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	5.55	5.75	6.87
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-6.10	-6.08	-18.93
Отклонение DCF оценка/Капитализация	520.97	539.13	839.60
Стойност на една акция DCF	14.28	14.75	20.67

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 646 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 20.07 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 973 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 13.26 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 694 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 14.52 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 136 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 9.31 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 2.66 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 2.61 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 14.77/-10.71 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 10.73/-1.07 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 98.35 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 8.46 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 11.05 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 74.41 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -8.24 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 8.17 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 5.22 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 8.15
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 0.87 %
• Средна дивидентна доходност от EXPR (EXPRO/5EX) за 5 години: 1.26 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +520.97 %

• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 10.84
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -2 749 хил.лв.
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -23.30 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 54.99 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 648.84 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 646 хил.лв., като нараства с 20.07 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 973 хил.лв., което представлява 0.21 лв. на акция при изменение с 13.26 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 2.3 лв. е 11.02.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 14.52 % и е 694 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 9.31 % до 2 136 хил.лв. (0.23 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 11.58, а на P/EBITDA 10.18.

Ексклузив пропърти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 502 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 2.66 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 2.61 % до 0.21 лв. (общо 2 006 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 10.84, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 98.35 %.

През тримесечието финансовите приходи са 32.71 % от приходите от дейността (244 от 746 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (244 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -10.71 % и са 100 хил.лв., а за годината са 370 хил.лв. с изменение от -1.07 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 29 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 20 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 123 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 66 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 48 хил.лв. 94.12 % от финансовите разходи (51 хил. лв.). Те от своя страна са 51.00 % от разходите за дейността (100 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 29.88 % и са 193 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 160 хил.лв., а делът им е 8.11 %. С най-голяма тежест за тримесечието са операциите с финансови активи (244 хил.лв.), нетните лихви (-48 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-3 хил.лв.), а на годишна база операциите с финансови активи (337 хил.лв.), нетните лихви (-161 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-16 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 453 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 813 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Ексклузив пропърти АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 18 273 хил.лв., прави 1.93 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 8.46 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 11.05 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.19.

Резервите от 646 хил.лв. формират 3.54 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 6 750 хил.лв. (36.94 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 74.41 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 2 218 хил.лв., а краткосрочните за 4 066 хил.лв., което прави общо 6 284 хил.лв. 3 490 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 16.56 %. Общо дълговете са 25.59 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 34.39 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -8.24 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 3.63 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 24 557 хил.лв. От тях текущите са 5.36 % (1 317 хил.лв.), а нетекущите 94.64 % (23 240 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -2 749 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 32.39 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -15.04 % от собствения капитал и -11.19 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 8.17 %, а обращаемостта им е 0.08 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 9.62 %. Стойността на фирмата (EV) e 24 730 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 2 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 128 хил.лв. (4.59 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 27.74 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 418 хил.лв. с изменение от -23.30 %. Отношението му към продажбите е 83.27 %. За година назад ОПП е 1 886 хил.лв. (0.21 % ръст), а ОПП/Продажби 94.02 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -341 хил.лв. и -1 271 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 77 хил.лв, а за период от 1 година 615 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 5.22 % до 1 209 хил.лв., а за 12 месеца е 2 668 хил.лв. (4.26 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 8.15.

Ексклузив пропърти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: EXPR (EXPRO/5EX)-обикновени 9 452 340 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
EXPR (EXPRO/5EX)	2 442 000	1	BGN	01.01.2000 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	7 998 144	1	BGN	25.06.2007 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	8 025 000	1	BGN	25.06.2008 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	9 452 340	1	BGN	25.09.2008 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	9 452 340	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия EXPR (EXPRO/5EX) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 2.3 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +4.55 %. Капитализацията на дружеството е 21.74 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия EXPR (EXPRO/5EX) от 2.2 лв. определя 4.55 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 2.3 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Ексклузив пропърти АДСИЦ са сключени 19 сделки за 3 440 бр. книжа и 7 742 лв.

Усредненият спред по емисия EXPR (EXPRO/5EX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия EXPR (EXPRO/5EX) са 9 452 340 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 3 098 155 (32.78 %). Броят на акционерите е 53.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 100 броя (0.000%). Броят на акционерите расте с 1.

Последно изплатените дивиденти са за 189 047 лв., което е 9.58 % от текущата 12 месечна печалба и са 0.87 % спрямо капитализацията (EXPR (EXPRO/5EX) - 0.020 лв. 0.87 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия EXPR (EXPRO/5EX) е 0.0289 лв. 1.26 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
EXPR (EXPRO/5EX)	11.06.2025 г.	0.020	189 046.80	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	12.06.2024 г.	0.120	1 134 280.80	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	11.07.2023 г.	0.005	42 998.69	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	08.10.2020 г.	0.090	850 710.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 3.54 %, а на дванадесет месечна 11.05 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.86 % и +0.39 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+0.94%) и цената на привлечения капитал (-0.05%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+0.43%) и коефициента на задлъжнялост (-0.09%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Ексклузив пропърти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на оперативния резултат (54.99) и свободния паричен поток (648.84).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	5.35
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	63.02
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	35.40
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	31.15
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	54.99
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	648.84

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Ексклузив пропърти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 0.65 %. Очакваната цена на емисия EXPR (EXPRO/5EX) е 2.31 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.1962	1.1898	0.51
Цена/Печалба 12м.(P/E)	11.6570	11.0189	0.05
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	12.0179	11.9914	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	10.9084	10.8377	0.01
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.2551	11.5779	0.07
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.3360	8.1486	0.00
Общо очаквана промяна			0.65

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 2 177 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 926 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 975 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	18 273	17 762	18 142	17 949	-1.18
Нетен резултат	1 973	1 133	2 102	1 926	0.03
Коригиран резултат	1 813	2 082	1 925	1 953	0.11
Нетни продажби	2 006	2 265	2 075	2 177	0.17
Оперативен резултат	2 136	1 285	2 243	1 975	-0.03
Своб. паричен поток	2 668	4 026	4 653	4 305	0.07
Общо екстраполирана промяна					-0.82

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Ексклузив пропърти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -0.82 %, което съответства на цена за емисия EXPR (EXPRO/5EX) от 2.28 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5669), с изменението на RubberRSS3 (0.5199) и умерена корелация с изменението на RubberTSR20 (0.5199).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5669	0	429.7287
RubberRSS3	0.5199	0	1 478.3727
RubberTSR20	0.4472	0	-1 898.5365
Sugar	0.4398	1	521.0657
Metals&MineralsPriceIndex	0.4286	0	527.6751

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 297.4488}}_{}{\mathrm{+429.7287}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+1 478.3727}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{-1 898.5365}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}{\mathrm{+521.0657}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+527.6751}}_{}x{\mathrm{Metals\&MineralsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -13 899.16% и стойност от -102 942 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4282, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5972), значителна корелация с изменението на Lead (0.5094) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на RubberRSS3 (0.5094).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5972	0	20.2728
Lead	0.5094	1	10.4293
RubberRSS3	0.4242	0	-4.6627
Copper	0.4138	1	6.5585
RubberTSR20	0.3917	1	-1.9529

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+101.9573}}_{}{\mathrm{+20.2728}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+10.4293}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-4.6627}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{+6.5585}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}{\mathrm{-1.9529}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +15.45% и стойност от 115 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3371, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -103 057 хил.лв. с изменение от -16 053.13%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има слаба обратна корелация с изменението на BananaEurope (-0.2650), слаба обратна корелация с изменението на TimberIndex (-0.2180) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба обратна корелация с изменението на Gold (-0.2180).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	-0.2650	0	-55.4864
TimberIndex	-0.2180	1	-28.1414
Gold	-0.2044	0	-27.6569
Uranium	-0.2036	0	-9.1719
BalticDryIndex	0.2010	0	4.0424

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 104.4369}}_{}{\mathrm{-55.4864}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{-28.1414}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-27.6569}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-9.1719}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+4.0424}}_{}x{\mathrm{BalticDryIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -417.06% и стойност от -2 200 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0375, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.3457), с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.3441) и слаба корелация с изменението на EuroDollar (0.3441) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.3457	0	39.3512
CarbonEmissionsFutures	0.3441	0	-25.0131
EuroDollar	0.1929	2	31.1007
BrentOil	0.1732	0	1.4423
Nickel	0.1614	1	-0.4799

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-63.0327}}_{}{\mathrm{+39.3512}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-25.0131}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+31.1007}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+1.4423}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-0.4799}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +201.63% и стойност от 1 261 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0514, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.1491), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.1161), умерена с изменението на EBITDA 3м. (0.3955) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0460). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.5197.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.1491	1	0.0008
Разходи за дейността 3м.	-0.1161	1	-0.0222
EBITDA 3м.	0.3955	1	0.0003
Опер. паричен поток 3м.	0.0460	1	0.0007

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+5.3087}}_{}{\mathrm{+0.0008}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0222}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0003}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0007}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +5.55% и стойност от 22 946 хил.лв. (2.43 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -6.10% и стойност от 20 414 хил.лв. (2.16 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2093, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (648.84%), предполага несигурност в оценката на Ексклузив пропърти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 317	2 445	2 572	2 699	2 827
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	46	48	50	52	54
4. Капиталови разходи (CapEx)	33	-194	-421	-648	-875
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-2 984	-3 401	-3 819	-4 236	-4 654
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-418	-418	-418	-418	-418
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 748	3 105	3 461	3 817	4 173
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	2 678	3 045	3 411	3 778	4 144
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 714	3 076	3 437	3 798	4 159

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.86%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Ексклузив пропърти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	20 129	21 450	22 770	24 091	25 411
3. Лихвносен дълг (D)	8 481	8 859	9 236	9 613	9 990
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5893	0.5858	0.5828	0.5800	0.5776

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1060
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1622
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3125
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9539
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7199
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9539

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9539%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623	2.8623
2. Бета с дълг (βl)%	0.5893	0.5858	0.5828	0.5800	0.5776
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539	0.9539
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.0496	6.0365	6.0249	6.0145	6.0053

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	161
2. Лихвоносен дълг (D)	4 118
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.9097

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	20 129	21 450	22 770	24 091	25 411
2. Лихвносен дълг (D)	8 481	8 859	9 236	9 613	9 990
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.0496	6.0365	6.0249	6.0145	6.0053
4. Цена на дълга (Rd)%	3.9097	3.9097	3.9097	3.9097	3.9097
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.4152	5.4149	5.4145	5.4142	5.4139
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 714	3 076	3 437	3 798	4 159
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 575	2 768	2 934	3 076	3 195
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	14 548

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 14 548 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	10.4276
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-25.0234
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-2.6093
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	90.4183
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	9.4284

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8623% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	8.1574
2. Устойчив темп на растеж % II подход	9.5436
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8529
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.1566

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	4 159
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.1566
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.4139
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	130 445
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	100 216

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	14 548
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	100 216
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	114 765

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	114 765
2. Нетен лихвоносен дълг	2 990
3. Неоперативни активи	23 227
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	135 002
6. Брой акции	9 452 340
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	14.2824

Стойността на една акция от капитала на Ексклузив пропърти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 14.2824 лв., което е +520.97% над текущата цена на акцията от 2.3 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Текуща печалба	1 983	1 425	-28.14 %	-558
Други текущи задължения	1 619	2 166	+33.79 %	+547

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	256	258	%	хил.лв.
Разходи за лихви-3м.	38	48	+26.32 %	+10
Финансови разходи-3м.	41	51	+24.39 %	+10

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика в Текуща печалба в Баланс (1 425) и ОД (1 973): -548 хил.лв.