Актив пропъртис АДСИЦ (AKTV, AKTIV/5AX, AKTB, AKTC)

консолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (257)

публикуван на 2026.02.27 15:26:00 в Investor.bg
- 2026.02.27 15:31:04 -

Index	257	255	247
Цена (Price)	5.71	5.70	5.85
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	4 583	1 346	683
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	5 245	1 345	387
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	5 532	2 182	1 276
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	8 574	4 318	2 729
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.39	9.29	33.14
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.40	0.47	0.49
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.46	2.89	4.70
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-3.25	-0.58	4.07
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	10.57	23.36	25.28
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	571.01	380.42	206.06
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	366.27	3 562.50	887.86
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	333.54	2 528.92	780.00
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	1 019.36	426.01	91.11
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	20.20	5.30	1.51
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	61.04	58.10	-0.22
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	61.17	31.15	14.18
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	19.22	5.18	1.52
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	6.05	1.70	0.58
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	3.33	2.57	2.80
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	67.58	70.74	60.87
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	202.35	862.75	1 013.99
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	3.43	3.44	5.03
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	23.62	8.88	3.86
Очаквана цена (Expected price)	7.06	6.21	6.08
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	9.45	13.27	10.27
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	6.25	6.46	6.45
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	7.51	-19.72	3.45
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	7.13	6.25	10.56
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-3 283.22	-4 707.25	-1 214.71
Стойност на една акция DCF	-181.79	-262.61	-65.21

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 4 583 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 571.01 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 5 245 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 1 255.30 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 2.39
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 5 143 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 366.27 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 7 259 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 246.33 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 333.54 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 214.18 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 333.54/60.03 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 214.18/42.14 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 61.17 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 20.20 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 19.22 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.40
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 6.05 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи над 15%: 36.74 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 392.74 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 1 019.36 %
• Средна дивидентна доходност от AKTV (AKTIV/5AX) за 5 години: 3.43 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 23.62 %

• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 108.07 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 66.75 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 32.42 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 67.58 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 61.04 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 846 600.00 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -20.99 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -3 849 хил.лв.
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -222.04 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 347.99 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 527.64 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 124.35 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 145.89 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 328.68 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -3 283.22 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 4 583 хил.лв., като нараства с 571.01 %. За последните 12 месеца печалбата достига 5 245 хил.лв., което представлява 2.39 лв. на акция при изменение с 1 255.30 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.711 лв. е 2.39.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 366.27 % и е 5 143 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 246.33 % до 7 259 хил.лв. (3.31 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 10.57, а на P/EBITDA 1.72.

Актив пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 5 532 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 333.54 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 214.18 % до 3.91 лв. (общо 8 574 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.46, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 61.17 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 60.03 % и са 949 хил.лв., а за годината са 3 329 хил.лв. с изменение от 42.14 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 234 хил.лв., разходите за възнаграждения с 62 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 88 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 968 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 228 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 559 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (559 хил. лв.). Те от своя страна са 58.90 % от разходите за дейността (949 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 108.07 % и са 4 953 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 3 501 хил.лв., а делът им е 66.75 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (5 512 хил.лв.), нетните лихви (-559 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (5 512 хил.лв.), нетните лихви (-2 011 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -370 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 744 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 5 512 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Актив пропъртис АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 31 179 хил.лв., прави 14.22 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 20.20 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 19.22 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.40.

Резервите от 884 хил.лв. формират 2.84 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 322 хил.лв. (17.07 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 32.42 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 61 798 хил.лв., а краткосрочните за 3 198 хил.лв., което прави общо 64 996 хил.лв. 8 508 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 3.33 %. Общо дълговете са 67.58 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 208.46 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 61.04 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 45.06 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 96 175 хил.лв. От тях текущите са 6.73 % (6 471 хил.лв.), а нетекущите 93.27 % (89 704 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 3 273 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 202.35 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 10.50 % от собствения капитал и 3.40 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 6.05 %, а обращаемостта им е 0.10 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 6.29 %. Стойността на фирмата (EV) e 76 693 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 3 хил.лв., което е 0.00 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 25 398 хил.лв. и покриват 846 600.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 36.74 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 611 хил.лв. (0.64 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 19.11 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 700 хил.лв. с изменение от -20.99 %. Отношението му към продажбите е 12.65 %. За година назад ОПП е 4 277 хил.лв. (392.74 % ръст), а ОПП/Продажби 49.88 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -92 хил.лв., а за 12 м. -25 386 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -895 хил.лв. и 21 614 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -287 хил.лв, а за период от 1 година 505 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 1 019.36 % до 19 253 хил.лв., а за 12 месеца е -3 849 хил.лв. (-222.04 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -3.25.

Актив пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: AKTV (AKTIV/5AX)-обикновени 2 192 011 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
AKTV (AKTIV/5AX)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	5 200 000	1	BGN	21.03.2006 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	19 728 099	1	BGN	25.03.2007 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	9	BGN	19.06.2015 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	4.6	EUR	05.01.2026 г.
AKTB	30 000	1000	BGN	01.08.2023 г.
AKTC	12 000	1000	EUR	12.08.2025 г.
AKTB	30 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия AKTV (AKTIV/5AX) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.19 % до цена 5.711 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -2.38 %. Капитализацията на дружеството е 12.52 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 5.6 лв. определя 1.98 % ръст до текущата цена, като тя остава на 2.38 % спрямо върха от 5.85 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Актив пропъртис АДСИЦ са сключени 64 сделки за 40 979 бр. книжа и 233 951 лв.

Усредненият спред по емисия AKTV (AKTIV/5AX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия AKTV (AKTIV/5AX) са 2 192 011 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 916 124 (41.79 %). Броят на акционерите е 84.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 2 800 броя (0.130%). Броят на акционерите намалява с 3.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 69 200 броя (3.150%). Броят на акционерите намалява с 6.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 0.1960 лв. 3.43 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
AKTV (AKTIV/5AX)	22.07.2022 г.	0.980	2 148 170.78	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	08.07.2020 г.	0.490	1 074 085.39	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	16.05.2012 г.	0.005	98 640.49	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.05.2011 г.	0.006	108 504.54	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.05.2010 г.	0.020	394 561.98	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	02.07.2009 г.	0.006	118 368.59	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	07.02.2009 г.	0.000	0.00	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	18.06.2008 г.	0.035	690 483.46	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.06.2007 г.	0.028	552 386.77	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.07.2006 г.	0.006	30 160.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 15.86 %, а на дванадесет месечна 19.22 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +10.67 % и +14.04 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+7.19%) и обращаемостта на краткотрайните активи (+3.70%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (+7.25%) и обращаемостта на краткотрайните активи (+3.84%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Актив пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (347.99), коригирания резултат (527.64), приходите от продажби (124.35), оперативния резултат (145.89) и свободния паричен поток (328.68).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	4.49
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	347.99
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	527.64
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	124.35
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	145.89
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	328.68

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Актив пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 23.62 %. Очакваната цена на емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 7.06 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.4707	0.4015	16.93
Цена/Печалба 12м.(P/E)	9.3075	2.3868	0.62
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	11.0980	7.1781	0.03
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.8992	1.4601	0.96
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	23.3708	10.5652	5.22
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-0.5855	-3.2524	-0.14
Общо очаквана промяна			23.62

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 5 322 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 2 733 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 4 654 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	31 179	28 807	28 341	28 572	7.30
Нетен резултат	5 245	1 915	5 476	2 733	0.22
Коригиран резултат	1 744	2 237	1 644	2 101	0.04
Нетни продажби	8 574	3 875	8 599	5 322	0.23
Оперативен резултат	7 259	4 254	7 723	4 654	1.80
Своб. паричен поток	-3 849	-6 205	-2 386	-3 942	-0.14
Общо екстраполирана промяна					9.45

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Актив пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 9.45 %, което съответства на цена за емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 6.25 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.5086) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4833) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4833) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.5086	2	248.0692
EuropeanUnionAllowance	0.4833	2	-239.5737
VolatilityIndex	0.3764	2	12.9386
Lumber	-0.2851	1	-11.2844
GDP	0.2581	1	51.2769

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+288.8318}}_{}{\mathrm{+248.0692}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-239.5737}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+12.9386}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-11.2844}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+51.2769}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +413.22% и стойност от 28 392 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4501, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.4572) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4294) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4294) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.4572	2	142.1284
EuropeanUnionAllowance	0.4294	2	-138.5433
VolatilityIndex	0.3349	2	6.0561
GDP	0.2327	1	26.6582
Lumber	-0.2297	1	-4.0437

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+62.3326}}_{}{\mathrm{+142.1284}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-138.5433}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+6.0561}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+26.6582}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{-4.0437}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +117.72% и стойност от 2 066 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4135, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 26 325 хил.лв. с изменение от +474.41%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на FedFundsRate (0.5029) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на BondYieldBul (0.4986) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на HICP (0.4986) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.5029	2	0.8294
BondYieldBul	0.4986	2	2.5472
HICP	0.4844	2	210.0425
Beef	-0.3293	0	-27.5365
PhosphateRock	0.3262	2	-0.9345

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-281.4462}}_{}{\mathrm{+0.8294}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{+2.5472}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+210.0425}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-27.5365}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-0.9345}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +18.30% и стойност от 6 084 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2782, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Fish (-0.2575) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Orange (-0.2376) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на EuroDollar (-0.2376).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Fish	-0.2575	1	-24.1756
Orange	-0.2376	1	-11.5301
EuroDollar	0.2329	0	12.7956
AgriculturePriceIndex	-0.2280	0	-23.2046
Groundnuts	-0.2255	0	-3.6090

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+642.7760}}_{}{\mathrm{-24.1756}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-11.5301}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+12.7956}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{-23.2046}}_{}x{\mathrm{AgriculturePriceIndex}}_{}{\mathrm{-3.6090}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +2 005.26% и стойност от 14 737 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0588, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0210), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0412), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.1505) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0592). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1675.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0210	1	-0.0012
Разходи за дейността 3м.	0.0412	1	0.0049
EBITDA 3м.	-0.1505	1	-0.0036
Опер. паричен поток 3м.	-0.0592	1	-0.0009

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+8.9347}}_{}{\mathrm{-0.0012}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0049}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0036}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0009}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +7.51% и стойност от 13 459 хил.лв. (6.14 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +7.13% и стойност от 13 411 хил.лв. (6.12 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (328.68%), предполага несигурност в оценката на Актив пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 250	3 669	4 088	4 507	4 926
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-80	-131	-181	-232	-282
4. Капиталови разходи (CapEx)	9 754	10 749	11 744	12 739	13 734
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	18 225	20 398	22 571	24 743	26 916
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 173	2 173	2 173	2 173	2 173
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-8 634	-9 116	-9 568	-9 990	-10 384
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-8 885	-9 979	-11 074	-12 169	-13 263
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-8 679	-9 270	-9 837	-10 379	-10 898

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.70%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Актив пропъртис АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	26 523	27 034	27 545	28 056	28 567
3. Лихвносен дълг (D)	51 821	57 802	63 783	69 765	75 746
4. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	1.2199	1.2959	1.3690	1.4395	1.5075

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1232
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1596
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8646
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1403
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8204
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7201
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8204

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8204%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6984	2.6984	2.6984	2.6984	2.6984
2. Бета с дълг (βl)%	1.2199	1.2959	1.3690	1.4395	1.5075
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8204	0.8204	0.8204	0.8204	0.8204
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	8.1422	8.4302	8.7074	8.9746	9.2322

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	2 011
2. Лихвоносен дълг (D)	64 785
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.1041

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	26 523	27 034	27 545	28 056	28 567
2. Лихвносен дълг (D)	51 821	57 802	63 783	69 765	75 746
3. Цена на собствения капитал (Re)%	8.1422	8.4302	8.7074	8.9746	9.2322
4. Цена на дълга (Rd)%	3.1041	3.1041	3.1041	3.1041	3.1041
5. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.7978	4.7890	4.7814	4.7749	4.7692
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-8 679	-9 270	-9 837	-10 379	-10 898
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-8 281	-8 442	-8 551	-8 613	-8 633
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-42 520

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -42 520 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	10.0809
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	153.0458
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	15.4284
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	10.0809

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6984% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	14.3050
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.8611
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8905
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.4374

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-10 898
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.4374
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.7692
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-478 750
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-379 264

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-42 520
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-379 264
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-421 784

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-421 784
2. Нетен лихвоносен дълг	64 174
3. Неоперативни активи	87 464
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-398 494
6. Брой акции	2 192 011
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-181.7936

Стойността на една акция от капитала на Актив пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -181.7936 лв., което е -3 283.22% под текущата цена на акцията от 5.711 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (255) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	255	257	%	хил.лв.
Инвестиционни имоти	68 663	87 464	+27.38 %	+18 801
Нетекущи активи	70 733	89 704	+26.82 %	+18 971
Текущи вземания по предоставени аванси	18 500	5 000	-72.97 %	-13 500
Търговски и други /текущи/ вземания	19 273	5 860	-69.59 %	-13 413
Текущи активи	20 171	6 471	-67.92 %	-13 700
Текуща печалба	662	5 245	+692.30 %	+4 583
Финансов резултат	5 984	10 567	+76.59 %	+4 583

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	255	257	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	191	234	+22.51 %	+43
Разходи по икономически елементи-3м.	245	390	+59.18 %	+145
Печалба от дейността-3м.	1 346	4 583	+240.49 %	+3 237
Печалба преди облагане с данъци-3м.	1 346	4 583	+240.49 %	+3 237
Печалба след облагане с данъци-3м.	1 346	4 583	+240.49 %	+3 237
Нетна печалба за периода-3м.	1 346	4 583	+240.49 %	+3 237
Общо разходи и печалба-3м.	1 498	5 532	+269.29 %	+4 034
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	93	20	-78.49 %	-73
Други нетни приходи от продажби-3м.	2 089	5 512	+163.86 %	+3 423
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 182	5 532	+153.53 %	+3 350
Приходи от дейността-3м.	2 182	5 532	+153.53 %	+3 350
Общо приходи-3м.	2 182	5 532	+153.53 %	+3 350
Общо приходи и загуба-3м.	1 498	5 532	+269.29 %	+4 034

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	255	257	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	310	1 181	+280.97 %	+871
Плащания на доставчици-3м.	-35	-238	-580.00 %	-203
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	4 105	-93	-102.27 %	-4 198
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-36	-89	-147.22 %	-53
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	4 291	700	-83.69 %	-3 591
Покупка на дълготрайни активи-3м.	0	-104	-104.00 %	-104
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	0	-92	-92.00 %	-92
Постъпления от емитиране на ценни книжа-3м.	0	175	+175.00 %	+175
Платени заеми-3м.	-4 153	-46	+98.89 %	+4 107
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-98	-1 030	-951.02 %	-932
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-4 251	-895	+78.95 %	+3 356
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	40	-287	-817.50 %	-327
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	40	-287	-817.50 %	-327
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-858	0	+100.00 %	+858