Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (BSP, HREIT/5H4, BSPW, BSPB, 5H4M, BSP1, BSP2)

консолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (257)

публикуван на 2026.02.27 13:28:00 в Infostock.bg
- 2026.02.27 14:13:27 -

Index	257	255	247
Цена (Price)	24.64	24.40	23.40
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	74	-167	-762
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	88	-694	1 366
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 500	1 783	723
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	6 235	5 459	5 133
Цена/Печалба 12м.(P/E)	1 939.28	-243.48	118.63
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.94	2.92	2.80
Цена/Продажби 12м.(P/S)	27.37	30.95	31.57
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	15.33	14.83	-6.82
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	124.04	197.80	59.93
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	110.45	-20.14	14.77
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	474.45	-48.56	14.85
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	107.18	-57.83	877.03
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-8.37	23.37	58.37
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	0.30	-1.06	2.55
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-16.47	-19.29	-19.85
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	1.41	-12.71	26.61
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	0.15	-1.20	2.38
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.08	-0.62	1.08
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.66	11.10	11.13
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	44.67	45.90	49.24
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	301.71	328.39	372.73
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	0.62	0.08	-1.14
Очаквана цена (Expected price)	24.80	24.42	23.13
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	7.03	6.15	4.53
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	26.38	25.90	24.46
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	5.69	7.28	-1.76
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	7.52	8.36	3.75
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-99.10	-98.31	343.04
Стойност на една акция DCF	0.22	0.41	103.67

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 74 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 110.45 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 88 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 513 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 474.45 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 749 хил.лв.
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 107.18 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 21.45 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 88.21/-5.00 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 0.30 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -16.47 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.03 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 144.05 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 146.94 %

• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -93.80 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 1 939.28
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -52.49 %
• EV/EBITDA над 20: 124.04
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -15.42/-0.46 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 27.37
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): 1.41 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 0.15 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.94
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -65.01 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -8.37 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 15.33
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 152.00 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 511.29 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 71.27 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 62.73 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 5 055.42 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -99.10 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 74 хил.лв., като нараства с 110.45 %. За последните 12 месеца печалбата достига 88 хил.лв., което представлява 0.01 лв. на акция при изменение с -93.80 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 24.643 лв. е 1 939.28.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 474.45 % и е 513 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -52.49 % до 1 749 хил.лв. (0.25 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 124.04, а на P/EBITDA 97.57.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 1 500 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 107.18 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 21.45 % до 0.90 лв. (общо 6 235 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 27.37, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 1.41 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -5.00 % и са 1 426 хил.лв., а за годината са 7 424 хил.лв. с изменение от -0.46 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 688 хил.лв., за 12-те месеца - изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 4 547 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 433 хил.лв. 96.22 % от финансовите разходи (450 хил. лв.). Те от своя страна са 31.56 % от разходите за дейността (1 426 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -5 860.81 % и са -4 337 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -4 326 хил.лв., а делът им е -4 915.91 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (-3 887 хил.лв.), нетните лихви (-433 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-17 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (-3 887 хил.лв.), нетните лихви (-1 638 хил.лв.) и операциите с финансови активи (1 277 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 4 411 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 4 414 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 1 785 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 5 328 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на -3 887 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 58 091 хил.лв., прави 8.39 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 0.30 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 0.15 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.94.

Резервите от 45 099 хил.лв. формират 77.64 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 979 хил.лв. (10.29 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 55.33 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 34 644 хил.лв., а краткосрочните за 12 246 хил.лв., което прави общо 46 890 хил.лв. 647 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.66 %. Общо дълговете са 44.67 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 80.72 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -16.47 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -7.95 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 104 981 хил.лв. От тях текущите са 35.19 % (36 947 хил.лв.), а нетекущите 64.81 % (68 034 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 24 701 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 301.71 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 42.52 % от собствения капитал и 23.53 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.08 %, а обращаемостта им е 0.06 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 0.09 %. Стойността на фирмата (EV) e 216 940 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 23 хил.лв., което е 0.03 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 424 хил.лв. (0.40 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 3.46 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 455 хил.лв. с изменение от 144.05 %. Отношението му към продажбите е 30.33 %. За година назад ОПП е 4 964 хил.лв. (-65.01 % спад), а ОПП/Продажби 79.62 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 1 785 хил.лв., а за 12 м. 2 952 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -2 321 хил.лв. и -8 432 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -81 хил.лв, а за период от 1 година -516 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -8.37 % до 2 878 хил.лв., а за 12 месеца е 11 129 хил.лв. (146.94 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 15.33.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: BSP (HREIT/5H4)-обикновени 6 925 156 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BSP (HREIT/5H4)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BSP (HREIT/5H4)	5 332 690	1	BGN	25.03.2009 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	1	BGN	09.09.2017 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	.51	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	1	BGN	15.07.2024 г.
BSPW	2 999 995	1	EUR	05.01.2026 г.
BSPW	2 999 995	0	EUR	21.01.2026 г.
5H4M	5 332 690	1	BGN	30.06.2017 г.
5H4M	0	1	BGN	25.07.2017 г.
BSPB	40 000	1000	BGN	10.05.2022 г.
BSP1	6 925 156	1	BGN	16.02.2023 г.
BSP1	0	1	BGN	02.03.2023 г.
BSP2	6 925 156	1	BGN	29.05.2024 г.
BSP2	0	1	BGN	13.06.2024 г.
BSPB	40 000	485.72729	EUR	05.01.2026 г.

Емисия BSP (HREIT/5H4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.00 % до цена 24.643 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +5.31 %. Капитализацията на дружеството е 170.66 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BSP (HREIT/5H4) от 23.4 лв. определя 5.31 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 24.643 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са сключени 168 сделки за 231 189 бр. книжа и 5 546 072 лв.

Усредненият спред по емисия BSP (HREIT/5H4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BSP (HREIT/5H4) са 6 925 156 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 846 417 (41.10 %). Броят на акционерите е 56.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 2 090 броя (0.030%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 12 694 броя (0.190%). Броят на акционерите намалява с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BSP (HREIT/5H4)	12.07.2011 г.	0.001	5 927.34	BGN
BSP (HREIT/5H4)	09.07.2009 г.	0.440	2 346 383.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.13 %, а на дванадесет месечна 0.15 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.42 % и +1.35 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+0.62%) и цената на привлечения капитал (-0.14%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+0.81%) и цената на привлечения капитал (+0.22%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (152.00), коригирания резултат (511.29), приходите от продажби (71.27), оперативния резултат (62.73) и свободния паричен поток (5 055.42).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	3.22
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	152.00
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	511.29
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	71.27
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	62.73
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	5 055.42

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 0.62 %. Очакваната цена на емисия BSP (HREIT/5H4) е 24.80 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.9459	2.9377	0.28
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-245.9029	1 939.2776	0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-87.9673	38.6626	0.16
Цена/Продажби 12м.(P/S)	31.2615	27.3707	0.07
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	199.3281	124.0364	0.12
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	14.9804	15.3344	-0.00
Общо очаквана промяна			0.62

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 9 124 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 459 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 240 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	58 091	60 850	62 205	61 642	6.36
Нетен резултат	88	-311	480	459	0.01
Коригиран резултат	4 414	1 938	3 345	3 308	0.13
Нетни продажби	6 235	10 776	8 058	9 124	0.32
Оперативен резултат	1 749	1 727	2 387	2 240	0.21
Своб. паричен поток	11 129	-7 463	15 021	14 984	0.00
Общо екстраполирана промяна					7.03

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 7.03 %, което съответства на цена за емисия BSP (HREIT/5H4) от 26.38 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на BondYieldBul (0.7180), значителна корелация с изменението на Nickel (0.6980) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Tea (0.6980).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BondYieldBul	0.7180	0	10.7063
Nickel	0.6980	1	131.7418
Tea	0.6839	0	311.9991
Urea	0.6791	2	-16.2212
EuroDollar	-0.6533	0	506.9348

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+176.5296}}_{}{\mathrm{+10.7063}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+131.7418}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+311.9991}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-16.2212}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{+506.9348}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -3 431.91% и стойност от -49 979 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5151, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.7402) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6643) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на RubberRSS3 (0.6643) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.7402	1	0.9394
BeveragesPriceIndex	0.6643	1	0.8569
RubberRSS3	0.5450	1	-0.4809
Uranium	0.5020	2	0.6426
RubberTSR20	0.4634	1	0.6565

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-37.0958}}_{}{\mathrm{+0.9394}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+0.8569}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.4809}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{+0.6426}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+0.6565}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -96.79% и стойност от 46 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4805, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -50 024 хил.лв. с изменение от -67 700.65%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Tea (0.5243), значителна корелация с изменението на Uranium (0.5084) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Cotton (0.5084) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	0.5243	0	11.2932
Uranium	0.5084	1	6.0665
Cotton	0.4025	1	12.8737
EuroDollar	-0.3808	0	55.2060
Cocoa	0.3736	0	4.4809

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-162.4384}}_{}{\mathrm{+11.2932}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+6.0665}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+12.8737}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+55.2060}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+4.4809}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -285.70% и стойност от -953 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2817, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Cocoa (0.4608) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на BeveragesPriceIndex (0.4500) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Gold (0.4500).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.4608	1	32.3682
BeveragesPriceIndex	0.4500	1	22.2664
Gold	0.3897	0	-39.6082
PreciousMetalsPriceIndex	0.3785	1	121.7462
RubberRSS3	0.3551	1	-5.0110

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-1 976.8680}}_{}{\mathrm{+32.3682}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+22.2664}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-39.6082}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{+121.7462}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-5.0110}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -649.18% и стойност от -2 499 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0307, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2257), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2967), с изменението на EBITDA 3м. (-0.1113) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1826). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.5214.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2257	1	0.0001
Разходи за дейността 3м.	-0.2967	1	-0.0112
EBITDA 3м.	-0.1113	1	-0.0017
Опер. паричен поток 3м.	-0.1826	1	0.0000

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+6.4327}}_{}{\mathrm{+0.0001}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0112}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0017}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0000}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +5.69% и стойност от 180 367 хил.лв. (26.05 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +7.52% и стойност от 183 484 хил.лв. (26.50 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0478, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (5 055.42%), и липсата на достатъчно на исторически данни, предполага несигурност в оценката на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 676	2 578	2 480	2 382	2 284
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025
3. Амортизация и обезценки (D&A)	108	88	69	49	29
4. Капиталови разходи (CapEx)	1	1	1	0	0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	34 128	36 971	39 813	42 656	45 499
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 843	2 843	2 843	2 843	2 843
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-59	-170	-282	-394	-507
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	8 788	11 586	14 384	17 182	19 980
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-54	-163	-274	-384	-495

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.70%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	58 226	58 844	59 461	60 079	60 696
3. Лихвносен дълг (D)	65 665	69 148	72 631	76 114	79 598
4. Данъчна ставка (T)	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.9609	0.9823	1.0032	1.0237	1.0438

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1232
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1596
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.8646
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1403
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8204
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7201
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8204

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8204%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6984	2.6984	2.6984	2.6984	2.6984
2. Бета с дълг (βl)%	0.9609	0.9823	1.0032	1.0237	1.0438
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8204	0.8204	0.8204	0.8204	0.8204
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	7.1607	7.2417	7.3210	7.3986	7.4747

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 638
2. Лихвоносен дълг (D)	46 707
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.5070

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	58 226	58 844	59 461	60 079	60 696
2. Лихвносен дълг (D)	65 665	69 148	72 631	76 114	79 598
3. Цена на собствения капитал (Re)%	7.1607	7.2417	7.3210	7.3986	7.4747
4. Цена на дълга (Rd)%	3.5070	3.5070	3.5070	3.5070	3.5070
5. Данъчна ставка (T)	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2195	5.2192	5.2190	5.2188	5.2186
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-54	-163	-274	-384	-495
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-51	-148	-235	-313	-384
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-1 131

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -1 131 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	1.8829
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-544.7856
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-10.2579
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	1.8829

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	2.9000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.4000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6984% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-2.8131
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.7162
3. Номинален растеж на БВП %	6.5117
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8905
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.7470

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-495
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.7470
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.2186
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-20 586
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-15 963

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-1 131
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-15 963
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-17 094

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-17 094
2. Нетен лихвоносен дълг	46 283
3. Неоперативни активи	64 910
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	1 533
6. Брой акции	6 925 156
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	0.2214

Стойността на една акция от капитала на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 0.2214 лв., което е -99.1% под текущата цена на акцията от 24.643 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (255) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	255	257	%	хил.лв.
Текущи вземания от клиенти и доставчици	6 244	4 442	-28.86 %	-1 802

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	255	257	%	хил.лв.
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	1 359	688	-49.37 %	-671
Разходи по икономически елементи-3м.	1 629	976	-40.09 %	-653
Разходи за дейността-3м.	2 024	1 426	-29.55 %	-598
Общо разходи-3м.	2 024	1 426	-29.55 %	-598
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	0	5 263	+5 263.00 %	+5 263
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	38	124	+226.32 %	+86
Други нетни приходи от продажби-3м.	1 745	-3 887	-322.75 %	-5 632
Загуба от дейността-3м.	167	0	-100.00 %	-167
Загуба преди облагане с данъци-3м.	167	0	-100.00 %	-167
Загуба след облагане с данъци-3м.	167	0	-100.00 %	-167
Нетна загуба за периода-3м.	167	0	-100.00 %	-167

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	255	257	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	3 234	772	-76.13 %	-2 462
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-401	-125	+68.83 %	+276
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	2 652	455	-82.84 %	-2 197
Покупка на инвестиции-3м.	184	0	-100.00 %	-184
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	-2 376	0	+100.00 %	+2 376
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	-692	1 785	+357.95 %	+2 477
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-24	-721	-2 904.17 %	-697
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-1 893	-2 321	-22.61 %	-428
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	67	-81	-220.90 %	-148
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	67	-81	-220.90 %	-148
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	67	-81	-220.90 %	-148