Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София (RPF, RPR, RPFA, RPRA)

неконсолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256)

публикуван на 2026.01.30 17:26:00 в Investor.bg
- 2026.01.30 17:30:51 -

Index	256	254	246
Цена (Price)	9.15	9.05	8.85
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	1 348	-123	1 148
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	409	175	144
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	-443	532	1 932
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	151	2 618	2 036
Цена/Печалба 12м.(P/E)	137.91	318.69	378.74
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.14	2.23	2.10
Цена/Продажби 12м.(P/S)	373.55	21.30	26.79
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-30.18	-10.92	-4.28
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	51.32	55.54	75.03
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	21.01	71.33	76.62
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	9.33	289.19	78.27
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-121.89	6 550.00	81.07
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	122.85	70.99	58.37
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	1.58	0.71	0.56
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-4.82	-7.26	63.88
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	270.86	6.68	7.07
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	1.61	0.69	0.57
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.69	0.30	0.27
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	4.29	3.45	3.46
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	55.68	57.10	57.25
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	470.15	524.73	392.29
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	5.36	0.12	6.62
Очаквана цена (Expected price)	9.64	9.06	9.44
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-15.09	-6.77	3.56
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	7.77	8.44	9.17
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	22.91	257.45	59.78
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-224.71	46.89	313.98
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-155.61	-530.49	-15 802.61
Стойност на една акция DCF	-5.09	-38.96	-1 389.68

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 1 348 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 21.01 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 409 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 271.82 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 676 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 9.33 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 742 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 50.95 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 0.79/-23.96 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 32.94/19.92 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 270.86 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 1.58 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 125.74 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 122.85 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 85.27 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 5.36 %

• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 137.91
• EV/EBITDA над 20: 51.32
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -121.89 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -92.90 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 121.14 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 197.80 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 373.55
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 1.61 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.14
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 44.32 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 55.68 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -91.88 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -1 869 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 161.00 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 748.60 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 195.28 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 95.08 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 198.60 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -15.09 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -155.61 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 1 348 хил.лв., като нараства с 21.01 %. За последните 12 месеца печалбата достига 409 хил.лв., което представлява 0.07 лв. на акция при изменение с 271.82 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 9.153 лв. е 137.91.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 9.33 % и е 1 676 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 50.95 % до 1 742 хил.лв. (0.28 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 51.32, а на P/EBITDA 32.38.

Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на -443 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -121.89 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -92.90 % до 0.02 лв. (общо 151 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 373.55, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 270.86 %.

През тримесечието финансовите приходи са 121.72 % от приходите от дейността (2 483 от 2 040 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (2 133 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -23.96 % и са 692 хил.лв., а за годината са 2 420 хил.лв. с изменение от 19.92 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 218 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 84 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 629 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 344 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 328 хил.лв. 95.35 % от финансовите разходи (344 хил. лв.). Те от своя страна са 49.71 % от разходите за дейността (692 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 121.14 % и са 1 633 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 809 хил.лв., а делът им е 197.80 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (1 805 хил.лв.), другите нетни продажби (-506 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (334 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (994 хил.лв.), другите нетни продажби (-506 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (321 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -285 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -400 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извъшена преоценка на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер на 350 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 351 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 26 316 хил.лв., прави 4.27 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 1.58 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 1.61 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.14.

Резервите от 11 092 хил.лв. формират 42.15 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 8 652 хил.лв. (32.88 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 44.32 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 30 518 хил.лв., а краткосрочните за 2 549 хил.лв., което прави общо 33 067 хил.лв. 8 378 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 4.29 %. Общо дълговете са 55.68 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 125.65 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -4.82 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -2.09 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 59 383 хил.лв. От тях текущите са 20.18 % (11 984 хил.лв.), а нетекущите 79.82 % (47 399 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 9 435 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 470.15 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 35.85 % от собствения капитал и 15.89 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.69 %, а обращаемостта им е 0.00 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 0.72 %. Стойността на фирмата (EV) e 89 394 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 76 хил.лв. (0.13 % от Актива), от които парите в брои са 76 хил.лв. Незабавната ликвидност е 95.96 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 825 хил.лв. с изменение от -91.88 %. Отношението му към продажбите е -186.23 %. За година назад ОПП е 2 903 хил.лв. (125.74 % ръст), а ОПП/Продажби 1 922.52 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -159 хил.лв., а за 12 м. 283 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -785 хил.лв. и -3 247 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -119 хил.лв, а за период от 1 година -61 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 122.85 % до 602 хил.лв., а за 12 месеца е -1 869 хил.лв. (85.27 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -30.18.

Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: RPF (RPR)-обикновени 6 162 500 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
RPF (RPR)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
RPF (RPR)	616 250	1	BGN	25.06.2008 г.
RPF (RPR)	6 162 500	1	BGN	13.12.2016 г.
RPF (RPR)	6 162 500	.51	EUR	05.01.2026 г.
RPRA	1 200	10000	BGN	16.12.2016 г.
RPRA	0	10000	BGN	18.11.2024 г.
RPFA	24 000	1000	BGN	14.06.2025 г.
RPFA	24 000	511.29188	EUR	05.01.2026 г.

Емисия RPF (RPR) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.14 % до цена 9.153 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +3.42 %. Капитализацията на дружеството е 56.41 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия RPF (RPR) от 8.85 лв. определя 3.42 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 9.153 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София са сключени 96 сделки за 153 240 бр. книжа и 1 367 338 лв.

Усредненият спред по емисия RPF (RPR) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия RPF (RPR) са 6 162 500 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 841 482 (46.11 %). Броят на акционерите е 37.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 620 броя (0.010%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 322 395 броя (5.230%). Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
RPF (RPR)	25.10.2019 г.	1.000	6 162 500.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 5.26 %, а на дванадесет месечна 1.61 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +5.75 % и +0.92 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+7.47%) и обращаемостта на краткотрайните активи (-1.36%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+46.32%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-29.61%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (161.00), коригирания резултат (748.60), приходите от продажби (195.28), оперативния резултат (95.08) и свободния паричен поток (198.60).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	19.97
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	161.00
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	748.60
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	195.28
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	95.08
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	198.60

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 5.36 %. Очакваната цена на емисия RPF (RPR) е 9.64 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.2591	2.1434	5.35
Цена/Печалба 12м.(P/E)	322.3164	137.9104	0.26
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	60.9788	-141.0134	0.06
Цена/Продажби 12м.(P/S)	21.5452	373.5452	-0.05
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	55.9327	51.3171	0.20
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-11.0490	-30.1794	-0.45
Общо очаквана промяна			5.36

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 454 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -1 498 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от -602 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	26 316	20 630	25 899	22 472	-9.91
Нетен резултат	409	-1 636	-388	-1 498	-1.83
Коригиран резултат	-400	758	-295	641	0.01
Нетни продажби	151	1 219	-24	454	-0.05
Оперативен резултат	1 742	-853	634	-602	-3.01
Своб. паричен поток	-1 869	11	-3 723	-2 838	-0.31
Общо екстраполирана промяна					-15.09

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -15.09 %, което съответства на цена за емисия RPF (RPR) от 7.77 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Tea (0.3820), умерена корелация с изменението на Plywood (0.3693) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на BalticDryIndex (0.3693).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	0.3820	0	356.7148
Plywood	0.3693	2	402.2947
BalticDryIndex	0.3568	0	89.3003
HICP	-0.3064	2	-1 113.5950
Zinc	0.2888	0	-148.4806

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+4 997.4563}}_{}{\mathrm{+356.7148}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+402.2947}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+89.3003}}_{}x{\mathrm{BalticDryIndex}}_{}{\mathrm{-1 113.5950}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-148.4806}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -3 498.46% и стойност от -69 329 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3082, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (-0.4266), умерена корелация с изменението на DollarIndex (0.3616) и умерена корелация с изменението на Beef (0.3616) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuroDollar	-0.4266	0	-79.3871
DollarIndex	0.3616	0	58.7832
Beef	0.3457	2	21.3578
HICP	-0.3320	2	-306.6639
Coffee	0.2698	2	12.1802

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+726.7548}}_{}{\mathrm{-79.3871}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+58.7832}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+21.3578}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-306.6639}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{+12.1802}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -1 025.16% и стойност от -6 402 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2894, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -62 927 хил.лв. с изменение от -4 768.14%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Beef (-0.3059), слаба корелация с изменението на DollarIndex (0.2509) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на Plywood (0.2509) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	-0.3059	0	-8.3386
DollarIndex	0.2509	1	66.2862
Plywood	0.2048	2	36.8886
Chicken	-0.2012	0	-29.0319
EuroDollar	-0.2003	2	42.1949

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+284.3333}}_{}{\mathrm{-8.3386}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+66.2862}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+36.8886}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{-29.0319}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+42.1949}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -190.37% и стойност от -1 515 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0686, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на DollarIndex (0.2031) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба обратна корелация с изменението на Chicken (-0.1814) и слаба корелация с изменението на Uranium (-0.1814) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
DollarIndex	0.2031	1	276.1138
Chicken	-0.1814	0	-69.6599
Uranium	0.1726	2	33.6248
EuroDollar	-0.1705	2	30.7630
Beef	-0.1671	0	-30.9199

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+124.8521}}_{}{\mathrm{+276.1138}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{-69.6599}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+33.6248}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+30.7630}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{-30.9199}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -2 105.51% и стойност от -16 545 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е значителна с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.5495), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1853), с изменението на EBITDA 3м. (0.2855) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0081). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.7855.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.5495	1	0.0267
Разходи за дейността 3м.	0.1853	1	0.1525
EBITDA 3м.	0.2855	1	-0.1783
Опер. паричен поток 3м.	0.0081	1	0.0184

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+29.8917}}_{}{\mathrm{+0.0267}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.1525}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.1783}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0184}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +22.91% и стойност от 69 327 хил.лв. (11.25 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -224.71% и стойност от -70 343 хил.лв. (-11.41 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5531, показва добра обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (198.60%), предполага несигурност в оценката на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 301	3 488	3 675	3 862	4 049
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	90	99	108	117	126
4. Капиталови разходи (CapEx)	6 051	5 839	5 627	5 416	5 204
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	4 268	4 504	4 739	4 974	5 210
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	235	235	235	235	235
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-2 895	-2 487	-2 080	-1 672	-1 264
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-6 876	-6 896	-6 916	-6 936	-6 957
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-2 903	-2 496	-2 090	-1 683	-1 276

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.83%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	33 723	35 965	38 208	40 450	42 693
3. Лихвносен дълг (D)	28 718	27 368	26 018	24 668	23 318
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.7677	0.7301	0.6969	0.6674	0.6411

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1273
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1612
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.7966
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1404
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8360
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7580
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8360

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8360%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8308	2.8308	2.8308	2.8308	2.8308
2. Бета с дълг (βl)%	0.7677	0.7301	0.6969	0.6674	0.6411
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.5763	6.4339	6.3082	6.1964	6.0964

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 333
2. Лихвоносен дълг (D)	33 065
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.0315

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	33 723	35 965	38 208	40 450	42 693
2. Лихвносен дълг (D)	28 718	27 368	26 018	24 668	23 318
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.5763	6.4339	6.3082	6.1964	6.0964
4. Цена на дълга (Rd)%	4.0315	4.0315	4.0315	4.0315	4.0315
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.4059	5.3957	5.3859	5.3763	5.3670
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-2 903	-2 496	-2 090	-1 683	-1 276
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-2 754	-2 247	-1 785	-1 365	-983
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-9 134

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -9 134 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	2.9643
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	207.2905
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	6.1448
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	2.9643

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8308% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	28.1273
2. Устойчив темп на растеж % II подход	-2.5649
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8715
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.7284

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-1 276
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.7284
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.3670
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-49 683
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-38 255

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-9 134
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-38 255
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-47 388

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-47 388
2. Нетен лихвоносен дълг	32 989
3. Неоперативни активи	49 010
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-31 367
6. Брой акции	6 162 500
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-5.0901

Стойността на една акция от капитала на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -5.0901 лв., което е -155.61% под текущата цена на акцията от 9.153 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Текущи вземания от клиенти и доставчици	7 860	9 482	+20.64 %	+1 622
Търговски и други /текущи/ вземания	7 886	9 497	+20.43 %	+1 611

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	112	218	+94.64 %	+106
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	182	84	-53.85 %	-98
Обезценка на активи-3м.	160	0	-100.00 %	-160
Разходи за лихви-3м.	543	328	-39.59 %	-215
Финансови разходи-3м.	544	344	-36.76 %	-200
Печалба от дейността-3м.	0	1 348	+1 348.00 %	+1 348
Печалба преди облагане с данъци-3м.	0	1 348	+1 348.00 %	+1 348
Печалба след облагане с данъци-3м.	0	1 348	+1 348.00 %	+1 348
Нетна печалба за периода-3м.	0	1 348	+1 348.00 %	+1 348
Общо разходи и печалба-3м.	850	1 101	+29.53 %	+251
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	22	63	+186.36 %	+41
Други нетни приходи от продажби-3м.	510	-506	-199.22 %	-1 016
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	532	-443	-183.27 %	-975
Приходи от лихви-3м.	194	2 133	+999.48 %	+1 939
Други финансови приходи-3м.	1	350	+34 899.97 %	+349
Финансови приходи-3м.	195	2 483	+1 173.33 %	+2 288
Приходи от дейността-3м.	727	2 040	+180.61 %	+1 313
Загуба от дейността-3м.	123	0	-100.00 %	-123
Общо приходи-3м.	727	2 040	+180.61 %	+1 313
Загуба преди облагане с данъци-3м.	123	0	-100.00 %	-123
Загуба след облагане с данъци-3м.	123	0	-100.00 %	-123
Нетна загуба за периода-3м.	123	0	-100.00 %	-123
Общо приходи и загуба-3м.	850	1 101	+29.53 %	+251

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-61	-94	-54.10 %	-33
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-102	-18	+82.35 %	+84
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	0	-159	-159.00 %	-159
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	0	-159	-159.00 %	-159
Платени заеми-3м.	-375	-672	-79.20 %	-297
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-582	-95	+83.68 %	+487
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-160	-119	+25.63 %	+41
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-160	-119	+25.63 %	+41
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	195	-119	-161.03 %	-314