Софарма имоти АДСИЦ-София (SFI, SFI/6S6, 6S6C, 6S64, 6S65, 6S66)

неконсолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256)

публикуван на 2026.01.30 14:12:12 в x3news.com
- 2026.01.30 14:13:41 -

Index	256	254	246
Цена (Price)	9.08	8.95	8.15
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	4 395	2 465	8 297
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	14 037	17 939	15 061
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	5 884	3 588	9 449
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	18 698	22 263	19 551
Цена/Печалба 12м.(P/E)	14.19	10.95	11.88
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.98	1.96	1.87
Цена/Продажби 12м.(P/S)	10.65	8.82	9.15
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	18.96	8.58	9.93
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	14.03	10.93	11.53
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-47.03	6.16	38.82
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-47.02	6.06	38.41
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-37.73	6.12	31.20
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-76.35	36.66	152.52
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	5.32	5.47	7.84
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-35.85	179.62	34.60
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	75.07	80.58	77.03
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	13.97	18.08	16.08
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	12.84	16.46	15.01
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	4.83	5.47	8.30
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	6.28	6.73	9.91
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	60.46	95.20	71.09
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	6.39	6.48	1.96
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	2.72	2.76	2.29
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-1.68	-1.57	2.05
Очаквана цена (Expected price)	8.92	8.81	8.32
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	2.81	0.75	2.76
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	9.33	9.02	8.38
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	13.51	15.32	16.96
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	23.16	30.20	30.17
Отклонение DCF оценка/Капитализация	186.88	224.67	216.91
Стойност на една акция DCF	26.03	29.06	25.83

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 4 395 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 14 037 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 4 397 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 14 046 хил.лв.
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 75.07 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 5.32 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 13.97 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 93.72 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -35.85 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 12.84 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 23.72 %
• Ръст в цената на SFI (SFI/6S6) за 360 дни над 10%: 11.35 %
• Ръст на SFI (SFI/6S6) от год. минимум повече от 10%: 30.58 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 6.39 %
• Средна дивидентна доходност от SFI (SFI/6S6) за 5 години: 2.72 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +186.88 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -47.03 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -6.80 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -47.02 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -6.81 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -37.73 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -4.36 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -37.88/26.16 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -3.99/5.33 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 52.17 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 10.65
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 1.98
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -2 055 хил.лв.
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 55.56 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -76.35 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -41.66 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 18.96
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 282.28 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 4 395 хил.лв., като намалява с -47.03 %. За последните 12 месеца печалбата достига 14 037 хил.лв., което представлява 0.64 лв. на акция при изменение с -6.80 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 9.075 лв. е 14.19.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -47.02 % и е 4 397 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -6.81 % до 14 046 хил.лв. (0.64 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 14.03, а на P/EBITDA 14.18.

Софарма имоти АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 5 884 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -37.73 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -4.36 % до 0.85 лв. (общо 18 698 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 10.65, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 75.07 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.10 % от приходите от дейността (6 от 5 890 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (6 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 26.16 % и са 1 495 хил.лв., а за годината са 4 780 хил.лв. с изменение от 5.33 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 1 422 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 4 457 хил.лв.

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 52.17 % и са 2 293 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 2 406 хил.лв., а делът им е 17.14 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (2 287 хил.лв.), нетните лихви (6 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (2 287 хил.лв.), нетните лихви (119 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 2 102 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 11 631 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 2 287 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Софарма имоти АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 100 775 хил.лв., прави 4.59 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 5.32 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 13.97 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.98.

Резервите от 30 007 хил.лв. формират 29.78 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 43 435 хил.лв. (43.10 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 93.72 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 1 556 хил.лв., а краткосрочните за 5 197 хил.лв., което прави общо 6 753 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 4.83 %. Общо дълговете са 6.28 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 6.70 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -35.85 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 1.24 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 107 528 хил.лв. От тях текущите са 2.92 % (3 142 хил.лв.), а нетекущите 97.08 % (104 386 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -2 055 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 60.46 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -2.04 % от собствения капитал и -1.91 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 12.84 %, а обращаемостта им е 0.17 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 13.77 %. Стойността на фирмата (EV) e 197 010 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 9 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 5 хил.лв. и покриват 55.56 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 2 835 хил.лв. (2.64 % от Актива), от които парите в брои са 5 хил.лв., а 2 015 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 54.55 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 288 хил.лв. с изменение от -3.13 %. Отношението му към продажбите е 38.89 %. За година назад ОПП е 9 588 хил.лв. (23.72 % ръст), а ОПП/Продажби 51.28 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -1 хил.лв., а за 12 м. 104 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -4 610 хил.лв. и -12 731 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -2 323 хил.лв, а за период от 1 година -3 039 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -76.35 % до 3 841 хил.лв., а за 12 месеца е 10 507 хил.лв. (-41.66 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 18.96.

Софарма имоти АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: SFI (SFI/6S6)-обикновени 21 951 320 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SFI (SFI/6S6)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SFI (SFI/6S6)	5 850 000	1	BGN	09.08.2006 г.
SFI (SFI/6S6)	11 700 000	1	BGN	25.03.2007 г.
SFI (SFI/6S6)	12 869 903	1	BGN	25.12.2011 г.
SFI (SFI/6S6)	13 255 904	1	BGN	25.12.2012 г.
SFI (SFI/6S6)	15 710 686	1	BGN	25.09.2013 г.
SFI (SFI/6S6)	16 938 725	1	BGN	25.12.2014 г.
SFI (SFI/6S6)	18 087 245	1	BGN	25.09.2015 г.
SFI (SFI/6S6)	19 256 929	1	BGN	25.09.2016 г.
SFI (SFI/6S6)	20 103 965	1	BGN	16.11.2017 г.
SFI (SFI/6S6)	20 953 944	1	BGN	30.10.2018 г.
SFI (SFI/6S6)	21 415 928	1	BGN	05.10.2019 г.
SFI (SFI/6S6)	21 951 320	1	BGN	31.10.2020 г.
SFI (SFI/6S6)	21 951 320	.51	EUR	05.01.2026 г.
6S6C	19 256 929	1	BGN	15.09.2017 г.
6S6C	0	1	BGN	06.10.2017 г.
6S64	20 103 965	1	BGN	01.08.2018 г.
6S64	0	1	BGN	23.08.2018 г.
6S65	20 953 944	1	BGN	04.08.2019 г.
6S65	0	1	BGN	28.08.2019 г.
6S66	21 415 928	1	BGN	14.08.2020 г.
6S66	0	1	BGN	09.09.2020 г.

Емисия SFI (SFI/6S6) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.40 % до цена 9.075 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +11.35 %. Капитализацията на дружеството е 199.21 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SFI (SFI/6S6) от 6.95 лв. определя 30.58 % ръст до текущата цена, като тя остава на 6.92 % спрямо върха от 9.75 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Софарма имоти АДСИЦ-София са сключени 485 сделки за 68 683 бр. книжа и 522 564 лв.

Усредненият спред по емисия SFI (SFI/6S6) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 56.64 %, с 15 хил.лв. показва липса на ликвидност, а с 20 хил.лв. показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SFI (SFI/6S6) са 21 951 320 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 1 976 592 (9.00 %). Броят на акционерите е 277.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 723 броя (0.010%). Броят на акционерите намалява с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 168 броя (0.010%). Броят на акционерите расте с 9.

Последно изплатените дивиденти са за 12 731 766 лв., което е 90.70 % от текущата 12 месечна печалба и са 6.39 % спрямо капитализацията (SFI (SFI/6S6) - 0.580 лв. 6.39 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия SFI (SFI/6S6) е 0.2470 лв. 2.72 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SFI (SFI/6S6)	07.10.2025 г.	0.210	4 609 777.20	BGN
SFI (SFI/6S6)	17.06.2025 г.	0.370	8 121 988.40	BGN
SFI (SFI/6S6)	02.07.2024 г.	0.160	3 512 211.20	BGN
SFI (SFI/6S6)	21.06.2023 г.	0.165	3 621 967.80	BGN
SFI (SFI/6S6)	28.06.2022 г.	0.166	3 643 919.12	BGN
SFI (SFI/6S6)	06.07.2021 г.	0.164	3 600 016.48	BGN
SFI (SFI/6S6)	26.06.2020 г.	0.284	6 082 123.55	BGN
SFI (SFI/6S6)	21.06.2019 г.	0.268	5 615 656.99	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.07.2018 г.	0.272	5 472 299.27	BGN
SFI (SFI/6S6)	15.06.2017 г.	0.286	5 513 258.77	BGN
SFI (SFI/6S6)	28.06.2016 г.	0.297	5 373 720.49	BGN
SFI (SFI/6S6)	09.06.2015 г.	0.270	4 570 068.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.06.2014 г.	0.223	3 501 911.91	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.07.2013 г.	0.430	5 697 387.54	BGN
SFI (SFI/6S6)	10.07.2012 г.	0.060	766 917.52	BGN
SFI (SFI/6S6)	08.07.2011 г.	0.183	2 144 610.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	22.06.2010 г.	0.186	2 179 710.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	05.06.2009 г.	0.140	1 638 000.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	09.07.2008 г.	0.062	719 550.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 4.37 %, а на дванадесет месечна 13.97 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +1.94 % и -4.11 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+1.48%) и общата рентабилност на приходите (+0.28%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-2.75%) и общата рентабилност на приходите (-1.13%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Софарма имоти АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на свободния паричен поток (282.28).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	2.84
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	19.48
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	33.12
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	11.22
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	13.34
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	282.28

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Софарма имоти АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -1.68 %. Очакваната цена на емисия SFI (SFI/6S6) е 8.92 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.9837	1.9768	0.31
Цена/Печалба 12м.(P/E)	11.1048	14.1917	-0.40
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	11.1959	17.1274	-0.31
Цена/Продажби 12м.(P/S)	8.9480	10.6540	-0.68
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	11.0856	14.0261	-0.56
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.6960	18.9596	-0.05
Общо очаквана промяна			-1.68

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 20 020 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 15 056 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 15 182 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	100 775	104 885	105 232	105 122	4.22
Нетен резултат	14 037	17 661	14 190	15 056	-0.29
Коригиран резултат	11 631	15 622	11 753	12 719	-0.26
Нетни продажби	18 698	21 903	18 951	20 020	-0.43
Оперативен резултат	14 046	17 573	14 229	15 182	-0.39
Своб. паричен поток	10 507	18 302	10 242	10 928	-0.05
Общо екстраполирана промяна					2.81

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Софарма имоти АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 2.81 %, което съответства на цена за емисия SFI (SFI/6S6) от 9.33 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на Lead (0.7181) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на Nickel (0.5441) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на Fish (0.5441) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.7181	1	72.9736
Nickel	0.5441	2	9.6196
Fish	0.5092	1	52.8874
IronOre	0.4407	0	14.4276
Oils&MealsPriceIndex	0.3321	0	-30.9828

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-223.0757}}_{}{\mathrm{+72.9736}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+9.6196}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+52.8874}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+14.4276}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-30.9828}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -756.71% и стойност от -38 680 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5598, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Groundnuts (0.5817), умерена корелация с изменението на GroundnutOil (0.4384) и умерена корелация с изменението на Fish (0.4384) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	0.5817	0	2.8656
GroundnutOil	0.4384	0	-0.5845
Fish	0.4236	1	2.7148
Silver	0.4043	2	1.9603
Corn	0.3353	2	-0.1343

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+6.8861}}_{}{\mathrm{+2.8656}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-0.5845}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{+2.7148}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+1.9603}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{-0.1343}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -14.91% и стойност от 1 272 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3544, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -39 952 хил.лв. с изменение от -1 009.04%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Lead (0.6350) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена корелация с изменението на Nickel (0.4053) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на IronOre (0.4053).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.6350	1	186.6700
Nickel	0.4053	2	-2.3399
IronOre	0.4036	0	38.7502
Fish	0.3996	1	108.8840
Oils&MealsPriceIndex	0.2750	0	-82.1950

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-572.8451}}_{}{\mathrm{+186.6700}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-2.3399}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+38.7502}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+108.8840}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-82.1950}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -1 628.47% и стойност от -67 207 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4014, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има висока обратна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.8073) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (-0.8071) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и висока обратна корелация с изменението на PhosphateRock (-0.8071).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	-0.8073	2	-7.9976
EuropeanUnionAllowance	-0.8071	2	7.9677
PhosphateRock	-0.7087	0	-0.2010
Rice	-0.5213	2	-0.3177
SugarEU	0.4795	1	-1.4349

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+24.9376}}_{}{\mathrm{-7.9976}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+7.9677}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-0.2010}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-0.3177}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-1.4349}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +39.43% и стойност от 3 190 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6712, показва добра обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.1392), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2013), с изменението на EBITDA 3м. (-0.2050) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.2044). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.3539.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.1392	1	-0.0147
Разходи за дейността 3м.	-0.2013	1	-0.0271
EBITDA 3м.	-0.2050	1	0.0024
Опер. паричен поток 3м.	0.2044	1	0.0414

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+13.8998}}_{}{\mathrm{-0.0147}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0271}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0024}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0414}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +13.51% и стойност от 226 112 хил.лв. (10.30 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +23.16% и стойност от 245 352 хил.лв. (11.18 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0592, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (282.28%), предполага несигурност в оценката на Софарма имоти АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	14 754	15 681	16 607	17 534	18 460
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-19	-31	-43	-55	-66
4. Капиталови разходи (CapEx)	-77	-107	-137	-167	-197
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-4 101	-3 364	-2 627	-1 891	-1 154
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	737	737	737	737	737
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	12 934	14 232	15 579	16 976	18 424
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	18 063	20 060	22 057	24 055	26 052
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	15 652	17 320	19 012	20 727	22 466

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.83%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Софарма имоти АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	106 968	113 151	119 335	125 518	131 701
3. Лихвносен дълг (D)	-6 696	-10 510	-14 324	-18 139	-21 953
4. Данъчна ставка (T)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.3945	0.3848	0.3761	0.3682	0.3611

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1273
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1612
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.7966
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1404
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8360
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7580
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8360

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8360%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8308	2.8308	2.8308	2.8308	2.8308
2. Бета с дълг (βl)%	0.3945	0.3848	0.3761	0.3682	0.3611
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.1620	5.1252	5.0922	5.0624	5.0355

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	637
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	106 968	113 151	119 335	125 518	131 701
2. Лихвносен дълг (D)	-6 696	-10 510	-14 324	-18 139	-21 953
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.1620	5.1252	5.0922	5.0624	5.0355
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.5067	5.6500	5.7868	5.9176	6.0427
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	15 652	17 320	19 012	20 727	22 466
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	14 835	15 517	16 059	16 469	16 754
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	79 635

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 79 635 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	14.4379
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	25.1478
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	3.6308
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	9.2985
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	1.3425

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8308% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.3083
2. Устойчив темп на растеж % II подход	1.6825
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8715
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.6456

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	22 466
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.6456
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	6.0427
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	519 337
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	387 298

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	79 635
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	387 298
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	466 933

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	466 933
2. Нетен лихвоносен дълг	-183
3. Неоперативни активи	104 364
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	571 480
6. Брой акции	21 951 320
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	26.0340

Стойността на една акция от капитала на Софарма имоти АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 26.0340 лв., което е +186.88% над текущата цена на акцията от 9.075 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Текущи активи	5 608	3 142	-43.97 %	-2 466
Текуща печалба	9 642	5 382	-44.18 %	-4 260

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	1 085	1 422	+31.06 %	+337
Разходи по икономически елементи-3м.	1 140	1 495	+31.14 %	+355
Разходи за дейността-3м.	1 140	1 495	+31.14 %	+355
Печалба от дейността-3м.	2 465	4 395	+78.30 %	+1 930
Общо разходи-3м.	1 140	1 495	+31.14 %	+355
Печалба преди облагане с данъци-3м.	2 465	4 395	+78.30 %	+1 930
Печалба след облагане с данъци-3м.	2 465	4 395	+78.30 %	+1 930
Нетна печалба за периода-3м.	2 465	4 395	+78.30 %	+1 930
Общо разходи и печалба-3м.	3 605	5 890	+63.38 %	+2 285
Други нетни приходи от продажби-3м.	0	2 287	+2 287.00 %	+2 287
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	3 588	5 884	+63.99 %	+2 296
Приходи от дейността-3м.	3 605	5 890	+63.38 %	+2 285
Общо приходи-3м.	3 605	5 890	+63.38 %	+2 285
Общо приходи и загуба-3м.	3 605	5 890	+63.38 %	+2 285

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-1 438	-2 078	-44.51 %	-640
Изплатени дивиденти-3м.	-8 121	-4 610	+43.23 %	+3 511
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-8 121	-4 610	+43.23 %	+3 511
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-5 494	-2 323	+57.72 %	+3 171
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-5 494	-2 323	+57.72 %	+3 171

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика в Текуща печалба в Баланс (5 382) и ОД (14 037): -8 655 хил.лв.